DT. Comercial/Soc. Comerciais
Monografia
4051
OLIVEIRA, Fernando Baptista de
Manual da Mediação Imobiliária - Fernando Baptista de Oliveira, Prefácio do Professor Doutor Luís Couto Gonçalves - Almedina, Set./2019
ISBN 978-972-40-8099-4 (Broch.) COMPRA
ÍNDICE GERAL
I.A MEDIAÇÃO – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA: NOTA HISTÓRICA E EVOLUÇÃO LEGISLATIVA DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NO ORDENAMENTO JURÍDICO PORTUGUÊS
II.DA NOÇÃO E ELEMENTOS CARACTERIZADORES
II.1. Contrato de mediação
II.2. Contrato de Mediação Imobiliária
II.3. Outra jurisprudência relevante
III. DA SUA REGULAÇÃO E DA DELIMITAÇÃO PERANTE FIGURAS AFINS
III.1. Da regulação do contrato
III.2. Da delimitação perante figuras afins
III.3. Outra jurisprudência relevante
IV. REQUISITOS DE VALIDADE
IV.1. Da forma do contrato
IV.2. Dos sujeitos do contrato
IV.3. Do objecto do contrato
IV.4. A declaração negocial e os vícios da vontade (ou na formação da vontade) negocial
IV.5. Da nulidade do contrato de mediação imobiliária
V. DO CONTEÚDO DO CONTRATO – DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DAS PARTES
V.1. Dos elementos do contrato e cominação para a sua falta
V.2. Das obrigações das partes
V.2.1. Da obrigação do mediador
V.2.2. Das obrigações do cliente (comitente)
V.2.3. Da remuneração
V.2.4. Da cláusula de exclusividade: da noção, do seu âmbito e do direito à remuneração
V.2.5. Cláusulas contratuais gerais e contrato de mediação imobiliária
VI. DA CESSAÇÃO DO CONTRATO
VI.1. Generalidades
VI.2. Das formas específicas de cessação do contrato
VI.2.1. Mútuo acordo
VI.2.2. Resolução
VI.2.3. Revogação (unilateral)
VI.2.4. Denúncia
VI.2.5. Caducidade
VII. OUTROS ASPECTOS RELEVANTES NA MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
VII.1. Da liberdade contratual
VII.1.1. Generalidades
VII.1.2. Prazo do contrato
VII.1.3. Redução do preço no negócio final
VII.1.4. Cláusula “over price”
VII.1.5. Outros
VII.2. Declaração tácita
VII.3. Do ónus da prova
VIII. DO ABUSO DE DIREITO – DO PRINCÍPIO DA BOA FÉ
VIII.1. Generalidades
VIII.2. O abuso de direito na mediação imobiliária
VIII.2.1. Vício formal do contrato
VIII.2.2. O cliente da mediadora, para não pagar a remuneração acordada, escuda-se no facto de esse acordo ter sido celebrado por alguém que não dispunha então dos necessários poderes formais para o efeito (embora o acordo celebrado preencha os elementos de um contrato de mediação imobiliária)
VIII.2.3. O contrato de mediação imobiliária apenas é assinado por um dos cônjuges, mas o contrato visado vem a ser celebrado com o interessado na aquisição angariado pela mediadora
VIII.2.4. Falta de identifi cação detalhada do objecto do contrato (imóvel(eis) a transaccionar)
VIII.2.5. Abuso do instituto da personalidade colectiva
VIII.2.6. A rescisão do contrato visou evitar o pagamento da retribuição ali estipulada
VIII.2.7. Recusa do vendedor em celebrar o contrato-promessa de compra e venda por pretender escriturar valor inferior da venda, não aceite pelo comprador
VIII.2.8. Recusa a vender sem qualquer justifi cação
VIII.2.9. Abuso de direito e concorrência desleal
VIII.2.10. Invocação abusiva de falta de acompanhamento no processo negocial por parte do mediador
VIII.2.11. Abuso de direito por banda da mediadora
VIII.2.12. Invocação de cláusula contratual livremente aceite
VIII.2.13. A mediadora angaria a venda por metade do preço acordado com o cliente mas exige a comissão correspondente àquele preço
VIII.2.14. Nota de direito comparado
IX. DO CONTRATO PROMESSA
IX. 1. Generalidades
IX.2. O contrato promessa e o contrato de mediação imobiliária
IX.2.1. O proprietário do imóvel recusa-se a celebrar a promessa acordada no contrato de mediação
IX.2.2. Recusa do angariado/interessado na outorga do contrato promessa e dever de indemnizar
IX.2.3. Da responsabilidade da mediadora por actuação negligente
IX.2.4. Da promessa de venda de coisa alheia – responsabilidade da mediadora
IX.2.5. Incumprimento do dever de informação da mediadora (ao comprador ou promitente comprador) acerca da situação do imóvel prometido vender, ou outro
IX.2.6. Insolvência do promitente-vendedor
IX.2.7. Falta de colaboração da mediadora com o cliente posteriormente à celebração do contrato promessa
IX.2.8. Incumprimento pela mediadora de obrigações que assumiu para com o terceiro promitente comprador
IX.2.9. Aquisição do direito à comissão/retribuição correspondente ao exercício da mediação – no que tange ao contrato-promessa, da possibilidade de antecipação da remuneração ou de parte dela para o momento da sua celebração
IX.2.10. Das consequências para a mediadora da declaração de nulidade do contrato promessa
X. DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
X.1. Generalidades
X.2. O enriquecimento sem causa e o contrato de mediação imobiliária
X.2.1. Aspiração da mediadora à remuneração da sua actividade, com sustento no enriquecimento sem causa, quando essa mesma actividade/ /contrato de mediação imobiliária não era remunerável
X.2.2. Consequências da declaração de nulidade do contrato promessa
X.2.3. Falta de licença da mediadora para o exercício da actividade
XI. DA LICENÇA
XI.1. Consequências (relativamente ao contrato) da intervenção de um mediador não autorizado (sem licença)
XI.2. Consequências para a mediadora não licenciada se o negócio visado se vier a concretizar
XI.3. E estando caducada, suspensa ou cancelada a licença
XII. DA RESSARCIBILIDADE, À MEDIADORA, DAS PRESTAÇÕES ACESSÓRIAS, E, OUTROSSIM, DO RESSARCIMENTO DAS DESPESAS (CORRENTES) EFECTUADAS POR AQUELA
XII.1. Do ressarcimento das prestações acessórias
XII.2. Do ressarcimento das despesas (correntes da actividade)
XII.2.1. O RJAMI e a nossa jurisprudência
XII.2.2. Nota de direito comparado
XIII. DA RESPONSABILIDADE CIVIL DA MEDIADORA
XIII.1. Responsabilidade civil contratual e extracontratual: generalidades
XIII.2. A responsabilidade civil da mediadora e a jurisprudência
XIII.2.1. Responsabilização do mediador por violação culposa dos seus deveres gerais (cfr. arts 16º do DL 211/04, de 20.08 e art. 17º do RJAMI), maxime de cuidado e informação, de lealdade e de colaboração ou outros (v.g., protecção em sede de responsabilidade por culpa “in contrahendo”)
XIII.2.2. Responsabilidade da mediadora no âmbito do incumprimento do contrato promessa celebrado
XIII.2.3. Ausência de informação do comprador sobre a situação do imóvel
XIII.2.4. Incumprimento do contrato-promessa por o vendedor não ser o dono do imóvel prometido vender
XIII.2.5. Prática de actos ilícitos pelos seus agentes, colaboradores ou auxiliares
XIII.2.6. Falta de colaboração posterior ao cliente
XIII.2.7. Não cumprimento de promessas e/ou garantias dadas
XIII.2.8. Sendo realizado o contrato previsto, a mediadora não é responsável pelo seu não cumprimento integral, assistindo-lhe o direito à remuneração acordada
XIII.2.9. Seguro de responsabilidade civil (art. 7º do RJAMI e ANEXO I à mesma Lei (Condições mínimas do seguro de responsabilidade civil)
XIV. DA RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
XIV.1. Generalidades
XIV. 2. A responsabilidade pré-contratual na mediação imobiliária
XIV.2.1. Os interessados na compra e venda desistem de celebrar o negócio visado no contrato de mediação ou, simplesmente, este contrato não veio a ser realizado com o interessado angariado pela mediadora
XIV.2.2. O cliente da mediadora, após denúncia (intempestiva) do contrato de mediação, vende (poucos dias depois) o imóvel a outrem (por um valor superior)
XIV.2.3. Recusa por parte do vendedor da celebração do contrato-promessa de compra e venda com fundamento em pretender escriturar valor inferior da venda
XIV.2.4. Mediadora exige ao interessado angariado que faça uma reserva do imóvel entregando-lhe este, para o efeito, determinada quantia em dinheiro
XIV.2.5. Outros arestos
XV. VENDA POR PREÇO INFERIOR AO CONSTANTE DO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
XV.1. Em nada interfere com a comissão acordada
XV.2. Se a proposta inferior ao preço de venda constante do contrato não for aceite pelo comitente e o contrato se não realizar, não há remuneração ao mediador
XV.3. Outros
XVI. JUROS DE MORA. MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA: CONTRATO CIVIL OU COMERCIAL
XVII. ALTERAÇÃO DE UMA DAS PARTES DO NEGÓCIO VISADO
XVIII. A PLURALIDADE DE MEDIADORES E A DUPLA MEDIAÇÃO
XVIII.1. Pluralidade de mediadores
XVIII.1.1. No nosso ordenamento jurídico
XVIII.1.2. Nota de direito comparado
XVIII. 2. Dupla mediação
XVIII.2.1. No nosso ordenamento jurídico
XVIII.2.2. Nota de direito comparado
XIX. OUTROS ARESTOS
XIX.1. A proposta de aquisição do imóvel a que se reporta o contrato de mediação imobiliária foi assinada por quem não representava a sociedade de mediação imobiliária
XIX.2. Cláusula nula: mediadora não tem a exclusividade mas clausul ou o direito à remuneração ainda que o comitente/proprietário desistisse da projectada venda, desde que a mediadora assegurasse ou tivesse assegurado comprador para o imóvel nas condições propostas
XIX.3. Da obrigação das mediadoras de entregar aos interessados as quantias recebidas por conta do negócio visado na mediação
XIX.4. Pacto acessório do contrato (de mediação imobiliária)
XIX. 5. Comprador entrega à mediadora parte do preço do negócio visado: fi ca desonerado perante o vendedor
XIX. 6. Contrato a favor de terceiro