Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

Acordam os Juízes da 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de COIMBRA

(a) se declare que os contratos de compra e venda (id. no art.º 15.º da Petição Inicial) padecem de divergência intencional entre a vontade e a declaração qualificável como simulação no que se refere à cláusula do preço;

(c) que os preços reais contratados e pagos não foram superiores a 7.000,00€ e a 3.000,00€ pelos prédios ...49 e ...67 da matriz, respetivamente, sem prejuízo da determinação concreta dos valores a considerar nos termos do disposto no art.º 5, n.º 2, al. a) e b), do Código de Processo Civil;

(d) que se reconheça que a A. goza do direito de preferência na venda dos prédios ...49 e ...67, de acordo com os preços efetivamente contratados e de haver para si aqueles prédios, decretando-se, em consequência a substituição dos primeiros RR. pela A. na posição de compradora no contrato de compra e venda.

Para tanto, alega, em síntese, que é arrendatária de dois prédios rústicos que cultiva identificados pelos n.ºs 1449 e 1467, denominados T... e B..., respetivamente e que lhe assiste direito de preferência na venda que foi feita destes prédios ao 1º R.

Mais alega que não lhe foi dado conhecimento da escritura de compra e venda, do qual só veio a ter conhecimento a 19 de junho de 2015 e que o preço nela declarado de € 55.000,00 é simulado, sendo o efectivamente pago inferior, por os prédios não valerem mais de € 10.000,00.

Mais alegam que a A. não é arrendatária destes imóveis por não existir qualquer contrato, escrito ou verbal, relativo ao prédio B... (art.º 1467) e o invocado contrato de arrendamento relativo ao prédio ...49.º (T...) é nulo, porquanto a pessoa que o subscreveu não tinha legitimidade para, por si só, o dar de arrendamento.

Após foi proferido despacho saneador no qual, se fixou o objecto do litígio e os temas de prova, relegando o conhecimento das excepções invocadas para decisão final.

Inconformados com esta decisão, impetrou a A. recurso da mesma, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:

“1. Foi alegado pela A. a existência de dois contratos de arrendamento escritos, subscritos por LL e MM, para dois prédios identificados nos autos e nos documentos 1 a 4 da p.i., mediante o pagamento de uma renda anual de 4950$00 por prédio, constitui tal matéria facto essencial da causa de pedir e do pedido d) formulado na p.i. a existência de dois contratos de arrendamento rural.

2. O facto alegado e controvertido – existência de dois contratos de arrendamento, o respeitante ao prédio denominado “T...” e o respeitante ao prédio denominado “B...” – não consta nem da matéria de facto dada como provada nem da matéria de facto dada como não provada, dali se retirando a discussão apenas relativamente ao primeiro prédio.

3. Deixou o Tribunal de conhecer matéria sobre a qual, por força do disposto no artigo 608.º, n.º 2, do CPC, tinha o dever de decidir, pelo que, considerando o disposto no artigo 615.º, n.º 1, c) do CPC, segundo o qual a sentença é nula quando o “juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”, padece a decisão do vício identificado, o que se invoca com as legais consequências.

4. O Tribunal a quo cometeu erro de julgamento referente à decisão da matéria de facto ao determinar como não provados os elencados sob as alíneas a), b), c), f), h), j), k) e m). 5. A impugnação daqueles concretos pontos da matéria de facto não provada fica objetivamente dificultada pela omissão de pronúncia na decisão sobre a matéria de facto sobre um dos prédios. De qualquer modo, não pode deixar de concluir-se que, dada a sua natureza instrumental para prova do facto principal da existência de dois contratos escritos de arrendamento, dever ter sido provada outra matéria.

6. Quanto aos factos não provados a) a c) e f), instrumentais à existência de contratos de arrendamento, encontra-se a decisão infirmada pelos seguintes elementos probatórios:

6.1. Confissão judicial dos RR. nos artigos 33.º e ss. da contestação quanto à existência de pelo menos um contrato escrito;

6.2. declarações de parte da A. prestadas na sessão do dia 14/12/20 da audiência de julgamento (cfr. respetiva ata) gravadas no sistema habilus, no ficheiro 20201214150242_3186959_2871921 na passagem supra indicada e transcrita;

6.3. depoimento da testemunha NN prestadas na sessão do dia 14/12/20 da audiência de julgamento (cfr. respetiva ata) gravadas no sistema habilus, na passagem supra identificada e transcrita do ficheiro 0201214161834_3186959_2871921; 17 6.4. factos provados 4) e 6) de onde se retira ter a A. sido interpelada por entidade profissional e devidamente adestrada no ramo imobiliário e do direito das coisas como representante dos 2.º a 6.º RR para o exercício do direito de preferência necessariamente por ser arrendatária dos dois prédios;

6.5. documento junto pelo IFAP, IP, onde se reconhece a A. como beneficiária de apoios enquanto detentora dos prédios – sendo facto notório que a candidatura aos apoios carece de instrução com título de detenção adequado que, seguramente pelo tempo decorrido e pelo facto de a candidatura ser anterior ao sistema de identificação de parcelas (SIP), não foi junto por aquele instituto.

7. Dos referidos elementos probatórios resulta não só que deveriam ter sido dados como assentes os factos instrumentais a) a c) e f) como também provado facto essencial da causa de pedir com a seguinte formulação: A A. é detentora dos prédios referidos no facto 1) ao abrigo de dois contratos de arrendamento originariamente subscritos por LL e por MM, na qualidade de arrendatário, mediante o pagamento de uma renda anual de 4950$00 por prédio, tendo assumido a posição de arrendatária após a morte do primitivo seu marido.

8. Os factos não provados em h), j), k) e m) deveriam ter sido dados como provados com a seguinte redação em 3 pontos:

- os primeiros RR. não pagaram aos demais o preço declarado na escritura pública celebrada a 26 de setembro de 2014;

- os 1ºs RR não pagaram aos restantes RR mais do que €7.000 pelo prédio com a matriz 1449 nem mais do que € 3.000 pelo prédio com a matriz 1467;

- os RR. não podiam deixar de saber que os valores declarado na escritura como preço eram superiores aos valores de mercado, assim visando desencorajar a A. do exercício do direito de preferência.

9.1. Inversão do ónus da prova quanto ao facto do pagamento nos termos declarados na escritura em virtude de os RR. não terem junto aos autos os documentos cuja junção lhes fora ordenada no despacho saneador por referência a fls. 11 dos autos (cópias de cheques emitidos e pagos, transferências bancárias, etc, relativos aos pagamentos efectuados no âmbito dos negócios que são objecto dos autos ou de quaisquer outros negócios imobiliários entre aqueles contraentes contemporâneos dos contratos sub judice), impossibilitando a prova a realizar pela R.;

9.2. O extracto bancário junto pelos RR – anteriormente ao despacho saneador e relativamente ao qual os RR. nunca juntaram cópia legível como determinado na sessão de 13.02.2020 da audiência de julgamento – de onde resultam movimentos financeiros não identificados, não contemporâneos da compra e venda e até anteriores à notificação para o exercício do direito de preferência (não se compreendendo, ao abrigo de regras de experiência comum, que o preço seja pago anos antes da compra, antes da comunicação de projeto de venda e de se saber se, previamente ao negócio, a preferente iria ou não preferir).

10. De qualquer modo, a invocação da falta de forma dos contratos escritos realizada pelos RR. nos artigos 31.º a 36.º da contestação constitui abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium ou, pelo menos de suppressio.

11. Considerando que desde 1975 que o marido da A. e, após a morte daquele, esta estão na detenção dos prédios dos autos como se arrendatários fossem – e como são efetivamente – sem que alguma vez tivessem os proprietários invocado a falta de forma dos contratos, chegando até a interpelar a A. para exercício de direito de preferência que a lei lhe reconhece por ser arrendatária, tal comportamento cria objetiva e inelutavelmente a expectativa jurídica de não invocação de qualquer vício de forma invalidante.

12. À recorrente, pela sua qualidade de arrendatária com mais de três anos de vigência do contrato, e nos termos do artigo 25.º, n.º 1, do DL 201/75, vigente à data da celebração do contrato, 29.º, n.º 1, da Lei n.º 76/77, 28º, n.º 1, do DL 385/88, e/ou do artigo 31.º, n.º 2, do regime ora em vigor, aprovado pelo DL 224/2009, assiste o direito de preferir na venda dos prédios arrendados.

13. No caso dos autos, apesar de, aparentemente, através das suas comunicações, a recorrente ter renunciado ao exercício do direito de preferência, a verdade é que um dos elementos essenciais do negócio, o preço, não corresponde ao realmente contratado, pelo que não tomara quando da notificação, ainda conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio e não pôde exercer o seu direito de preferir, sendo, assim, ineficaz a notificação para a preferência. 14. Decorre do artigo 240.º do Código Civil que há simulação sempre que concorram divergência intencional entre a vontade e a declaração das partes, combinação ou conluio que determine a falsidade dessa declaração (acordo simulatório), e a intenção, intuito ou propósito de enganar ou prejudicar terceiros.

15. Os RR. quiseram efectivamente celebrar os contratos de compra e venda, pelo que a simulação não é absoluta, mas apenas respeitante às cláusulas dos preços.

16. Os RR. acordaram na simulação do preço visando colocar a A. numa situação de erro quanto aos reais termos da celebração dos negócios, por forma a obstaculizar o exercício do seu direito à preferência.

17. O negócio simulado é nulo; no entanto, reportando-se o vício apenas à cláusula do preço, respeitados que estão os requisitos de forma do negócio dissimulado, este será válido, considerando-se o preço realmente acordado e pago (cfr. artigo 241.º do Código Civil).

18. Atento o exposto, tem a recorrente o direito de preferência na alienação dos prédios arrendados, gozando da faculdade que pretende exercer de se substituir aos 1.ºs RR. na posição de compradores e de adquirentes dos prédios identificados no facto 1) da matéria assente, pagando o preço – a dar como assente após impugnação da matéria de facto - de € 10.000.

19. Ao decidir em contrário, o Tribunal violou as normas contidas nos artigos 240.º do CC e 25.º, n.º 1, do DL 201/75, vigente à data da celebração do contrato, 29.º, n.º 1, da Lei n.º 76/77, 28º, n.º 1, do DL 385/88, e/ou do artigo 31.º, n.º 2, do regime ora em vigor, aprovado pelo DL 224/2009.

NESTES TERMOS E COM O DOUTO SUPRIMENTO DE V.ªS EX.ªS DEVE O PRESENTE RECURSO SER JULGADO PROCEDENTE E, CONSEQUENTEMENTE, SER DECLARADA NULA, POR OMISSÃO DE PRONÚNCIA, A SENTENÇA RECORRIDA E, ATENTOS OS PODERES COGNITIVOS E SUBSTITUTIVOS DESTE TRIBUNAL DE RECURSO, SER AQUELA REVOGADA, PROFERINDO-SE DECISÃO QUE JULGUE PROCEDENTE O PEDIDO FORMULADO PELA A. NA P.I. E REFERIDO NA CONCLUSÃO 18. COM AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS.”

Foram interpostas contra-alegações pelos RR., tendo concluído da seguinte forma:

“1. Não existe qualquer nulidade da sentença, já que o Sr. Juiz se pronunciou sobre a existência ou não de dois contratos de arredamento alegados na petição inicial;

2. Expressamente se referiu à não existência de qualquer contrato de arrendamento ou qualquer escrito relativamente ao prédio denominado “ B...”;

5. Relativamente à matéria de facto, que a sentença deu como não provada e que a autora pretende que seja dada como provada, no entender dos recorridos, não tem qualquer razão, a não ser no que respeita eventualmente à alínea c) dos factos não provados, dado o que consta da sentença de 26/09/2014, relativa ao exame pela Srª Notária de escritura de habilitação de Herdeiros de OO;

6. Quanto aos restantes factos dados como não provados, deve manter-se inteiramente a decisão sobre tais factos, conforme atrás se sustentou, na presente resposta;

7. À data em que foi elaborado o documento escrito junto com a petição, relativo a um prédio “C...”, invoca-se o disposto no artº 2º nº 1 do Dec. Lei nº 201/75, que impunha a redução a escrito do contrato de arrendamento rural;

8. Não se prova a existência de contratos escritos, relativamente aos prédios objeto da preferência, pelo que desde logo, se verifica não poder a autora intitular-se arrendatário dos prédios, dado que, a ter existido algum contrato, o mesmo era nulo e ineficaz;

9. Por outro lado, nunca a autora se podia intitular arrendatária dos prédios, porque tendo o invocado “contrato” sido celebrado pelo seu marido em 1976 e tendo falecido em 1994, a autora tinha de observar o disposto no artº 24º nº 2 do Dec. Lei 385/88, para poder suceder no “ contrato” que alega ter sido celebrado com aquele ( à data da celebração do contrato nem sequer era casada com MM); o que não fez.

11. Por outro lado, poderá ainda referir-se que, o comportamento da autora, revela que teve conhecimento da celebração da escritura, dentro dos 6 meses após essa celebração, o que declarou estar bem atenta à mesma, estra bem atenta devido ao preço que lhe fora indicado, estar ainda atenta quando o réu BB lhe indicou ter comprado o prédio, deslocando-se à Repartição de Finanças ou à Conservatória para saber se já estava em nome dele e passando uma procuração com poderes para desistir e transigir procuração datada de um mês e um dia após a celebração da escritura em causa;

12. De tudo se conclui que, a autora estava atenta à celebração da escritura e quando outorgou a procuração, para este processo, (ela própria refere nas suas declarações de parte que só outorgou uma procuração), a mesma se destinava a propor a presente ação;

13. Só que a ação só entrou em Juízo, em fins de Janeiro de 2016, quando o direito da ação já há muito havia caducado;

14. Por todas as razões constantes das conclusões atrás referidas deve o recurso ser julgado improcedente, confirmando-.se a sentença recorrida e absolvendo-se os réus dos pedidos.”

Corridos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre decidir.

QUESTÕES A DECIDIR

***

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido considerou a seguinte matéria de facto:

a) um prédio rústico sito em T..., composto de terreno agrícola destinado a cultura de sequeiro, com a área de 0,98 ha, confrontando do Norte com PP e outros, do Sul com QQ, de nascente com caminho e do poente com caminho, e que se encontra inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...49 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...99;

b) um prédio rústico sito em B..., composto de terreno agrícola destinado a cultura de sequeiro, com a área de 0,264 ha, confrontando do Norte com estrada, do sul com caminho, de nascente com RR e do poente com SS, e que se encontra inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...67 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...00.

2) O direito de propriedade sobre estes prédios encontra-se inscrito definitivamente a favor dos 1ºs RR desde a abertura da descrição, em 29.09.2014.

4) Por carta datada de 30 de julho de 2013, a sociedade M...,Lda, na qualidade de mediadora imobiliária e de representante dos 2ª a 6ºs RR, interpelou a A. nos seguintes termos:

Assunto: Comunicação para exercício do direito de preferência na venda de prédios rústicos

Exmo(a). Senhor(a): A empresa M...,Lda, com sede na Praceta ..., E..., fracção "P", em ..., NiPC ..., na qualidade de mediadora imobiliária e representação dos vendedores, vem por este meio comunicar-lhe o seguinte: Vem a presente dar conhecimento, para efeitos de possibilitar a V. EXE., na qualidade de possuidora dos prédios rústicos a seguir identificados, o exercício do direito de preferência, que se pretende, por escritura pública, vender os mesmos, a saber:

1. Prédio rústico, denominado "T...", sito na freguesia ..., concelho ..., com a área de 9800m2, inscrito na matriz predial rústico sob o artigo ...49, e omisso na Conservatória do Registo Predial ..., pelo montante de 30.000,00€ (trinta mil euro);

e 2. Prédio rústico, denominado "B...", sito na freguesia ..., concelho ..., com a área de 1640m2, inscrito na matriz predial rústico sob o artigo...67, e omisso na Conservatória do Registo Predial ..., pelo montante de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euros).

Como tal, solicito a V. Ex. se digne responder, a esta imobiliária, por carta registada com A/R, no prazo de dez dias, a contar do recebimento da presente comunicação, da intenção ou não de exercer o seu direito de preferência relativamente ao dito prédio.

Caso não responda no prazo de dez dias, a contar do recebimento da presente carta, considera-se que não pretende exercer o seu direito de preferência. ..., 30 de julho de 2013.

5) Por carta registada com aviso de receção datada de 12 de agosto de 2013 e dirigida à sociedade M...,Lda, a A respondeu nos seguintes termos:

“Exmo. Sr. TT Representante Legal da empresa M...,Lda Praceta ..., E..., Fracção "P" ... ..., 12 de Agosto de 2013 Carta Reg|AR

Na sequência da carta enviada à arrendatária AA, relativamente ao projecto de venda de im6veis, designados de "T..." e "B...", sitos na ..., concelho ..., há que considerar o seguinte:

Em primeiro lugar, na notificação feita à arrendatária estão em falta vários elementos, nomeadamente quem vai comprar, quando o vai fazer e como o vai fazer; Ficando, por isso, a mesma sem efeito na medida em que a comunicação deve conter os elementos essenciais do contrato projetado e tudo o mais que integra o seu conteúdo, designadamente aquilo que se julgue poder influenciar a decisão do titular do direito de preferência no sentido de o exercer ou não. Nessa sequência, afigura-se seguro que a identificação do comprador constitui sempre um elemento indispensável na comunicação para exercício do direito de preferência, dado que o arrendatário está preocupado quanto à espécie de novo senhorio com o qual passará a ter de entender-se; Assim, aguarda a arrendatária uma nova notificação com os elementos necessários para consideração; Ainda assim, a arrendatária informa que, neste momento, está interessada na compra dos imóveis supra referidos, pelo preço global de 20.000,00 (vinte mil euros), sendo que esses dois prédios não valem mais que isso, nem acredita que alguém esteja interessado na compra dos mesmos pelo valor de c 55.000,00 (cinquenta e cinco mil euros), como é referido na vossa carta; Finalmente, é de referir que a arrendatária explorou água no terreno denominado "B... ou ...", em 1993, conforme factura/recibo passada em 16 de .../.../2022 de 1994, que ora se junta, sendo que despendeu a quantia de 696.00O$00 (Seiscentos e noventa e sets mil escudos), tal água, desde essa data, é utilizada na rega do outro prédio rústico dado, também, de arrendamento à ora signatária, denominado "T..." e, ainda, na rega no prédio rústico "C..." sendo este último propriedade da arrendatária.

6) Por carta datada de 26 de agosto de 2013, a sociedade M...,Lda, em representação dos 2ª a 7ªs RR, declarou o seguinte à A.:

Assunto: Comunicação para exercício do direito de preferência na venda de prédios rústicos

A empresa M...,Lda, com sede na Praceta ..., E..., fracção "P", em ..., NiPC ..., na qualidade de mediadora imobiliária e representação dos vendedores, vem por este meio e por forma a complementar a carta enviada anteriormente, comunicar-lhe o seguinte:

Vem, mais uma vez, a presente carta dar conhecimento, para efeitos de possibilitar a V. Ex.ª., na qualidade de possuidora dos prédios rústicos a seguir identificados o exercício do direito de preferência, que se pretende, por escritura pública, vender os mesmos, a saber:

1. Prédio rústico, denominado "'T...", sito na freguesia ..., concelho ..., com a área de 9BODm2, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...49, e omisso na Conservatória do Registo Predial ..., pelo montante de 30.000,00 € (trinta miI euro);

e 2. Prédio rústico, denominado ”B...", sito na freguesia ..., concelho ..., com a área de 1640m2, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...67, e omisso na Conservatória do Registo Predial ..., pelo montante de 25.000,00€ (vinte e cinco mil euro).

Mais se informa que o pretenso comprador (caso V.ª Ex.ª não exerça o direito de preferência) é o Sr. BB, casado, residente na Quinta ..., ..., ..., ....

Informa-se ainda que a venda vai ser, conforme referido, formalizada por escritura pública.

A data previsível da escritura não está, nem pode estar definida uma vez que esta só é marcada após ter conhecimento do comprador (ou V.ª Ex.ª ou o Sr. BB) porque o Cartório só aceita a marcação com todos os documentos, inclusive com a liquidação dos impostos devidos - I.M.T e imposto de Selo.

Como tal, solicito, mais uma vez, a V.ª Ex.ª se digne responder, a esta imobiliária, por carta registada com A/R, no prazo de dez dias, a contar do recebimento da presente comunicação, da intenção ou não de exercer o seu direito de preferência relativamente ao dito prédio. Caso não responda no prazo de dez dias a contar do recebimento da presente carta considera-se que não pretende exercer a seu direito de preferência.

7) A A, por carta registada com aviso de receção datada de 9 de setembro de 2014 dirigida à sociedade M...,Lda, respondeu nos seguintes termos:

“Exmo. Sr. TT Representante Legal da empresa M...,Lda Praceta ..., Fracção "P" ... - ..., 09 de Setembro de 2013 Carta Reg/AR

Assunto: V/Ref. Comunicação para exercer o direito de preferência na venda de prédios rústicos.

Exmo. Senhor: Eu, AA, arrendatária dos prédios rústicos, designados de "T..." e "B...", sitos na ..., concelho ..., venho dizer a V. Ex. Que continuo na disposição de os comprar pelo preço de 20.000,00 (vinte mil euros). Apesar de na carta que me foi dirigida, datada de 26 de Agosto de 2013, identificarem já o interessado na compra, pelo preço de 55.000,00 (cinquenta e cinco mil euros), tenho a dizer que não acredito na veracidade de tal proposta, pelo que advirto, desde já, que vou ficar atenta a isso.

Ademais, informo que não pretendo deixar o arrendamento de tais prédios, pois, desde logo, preciso deles para assegurar a minha subsistência, na medida em que é nesses prédios que tenho as pastagens para os meus animais (ovelhas), sendo essa a minha única fonte de rendimento. Por outro lado, já sou arrendatária dos prédios em apreço há já 29 anos, sendo que sempre lá fiz benfeitorias, nomeadamente no que respeita à exploração de águas subterrâneas.

Por último, informo, pois na ultima carta que enviei, par lapso, não fiz referência a isso, que a água que explorei, no P.R denominado "B... ou ...", em 1993, serve também para o meu uso doméstico na habitação, sita na Rua ..., ..., ..., 3640-050- ..., bem como para os animais que tenha nos barracos, lá situados.

8) Por escritura pública celebrada no dia 26 de setembro de 2014 no Cartório Notarial ..., o 1º R., por si e na qualidade de procurador dos 2ª a 7ªs RR. declarou: “Que vende a si mesmo, aceitando a venda, pelo preço já recebido de CINQUENTA E CINCO MIL EUROS, os seguintes prédios, situados na freguesia ..., ..., não descritos na Conservatória do Registo Predial ...:

1 - Rústico à T..., ..., composto de terreno agrícola com nove mil e oitocentos metros quadrados, a confrontar do norte com PP, do sul com QQ e do nascente e poente com caminho, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...49, com o valor patrimonial de 270,79 €, pelo preço de trinta mil euros.

2 – o Rústico ao B..., ..., composto de Terreno agrícola com dois mil seiscentos e quarenta metros quadrados, a confrontar da norte com estrada, do sul com caminho, do nascente com RR e do poente com SS, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...67, com o valor patrimonial de 73,23 €, pelo preço de vinte e cinco mil euros. Que esta alienação não resulta de fraccionamento proibido. Que estes prédios fazem parte da herança indivisa de OO, NIF ..., falecido em quinze de .../.../2022 de dois mil e seis, na ..., ..., encontrando-se os transmitentes habilitados como seus únicos herdeiros, por escrituras lavradas em sete de Março de dois mil e sete, afolhas 58 do livro 45-8, do Cartório de UU, em ... e em sete de agosto de dois mil e doze, folhas 53 do livro ..., da cartório de VV no B..., de que exibiram certidões emitidas em 23/02/2013 e em 07/08/2012. Que este negócio não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário e que foi advertido que incorre na pena prevista para o crime de desobediência, caso tenha falseado esta informação”.

9) Em abril e maio de 2014 o 1º Réu acercou-se da A, dizendo-lhe que não podia cultivar os prédios acima identificados por que lhe pertenciam.

10) A presente ação deu entrada em Juízo em 11/12/2015 e a procuração forense junta aos autos com a petição inicial foi outorgada a 27/10/2014.

11) Desde o falecimento do marido, MM, que a autora exerce atividade agrícola não especificada nos prédios identificados em 1.

12) O papel manuscrito representativo de contrato, que constitui o documento contém, entre as demais menções, a do local e data "... 26 de Março de 1976" (sic) e a de que "O contrato teve início dia 1 de Outubro de 1975.

a) Que a pessoa que subscreveu o documento manuscrito representativo de contrato de arrendamento, de nome LL, era a titular do direito de propriedade dos prédios referidos em 1.º e que para além daquele manuscrito, outro exista que consubstancie um contrato de arrendamento à A.

c) Que os 2ª R., 3ª R., 4ª R. mulher, 5ª R., 6º R. marido e 7ª R. são herdeiros de OO;

d) Que o objeto do contrato referido em a) foi um dos prédios identificados em 1.º;

e) Que, de acordo com o teor clausulado manuscrito, foi o gozo de um dos prédios referidos em 1.º que LL cedeu a MM, também conhecido como MM, para fins agrícolas, mediante o pagamento de uma renda anual de 4.950$00 por prédio e que atualmente se cifra em €25 por cada prédio, no montante global de €50.

f) Que a A. obtém apoios agrícolas enquanto arrendatária dos prédios referidos em 1.º;

g) Que nenhum dos RR. informou a A. da celebração do contrato de compra e venda plasmado na escritura pública celebrada no dia 26 de setembro de 2014 [nos termos provados em 8];

h) Que os primeiros RR. não pagaram aos demais o preço declarado na escritura pública celebrada a 26 de setembro de 2014;

i) Que o valor de mercado de cada um dos prédios é de €7.000, o artigo 1449 e de €3.000, prédio com a matriz 1467;

j) Que os RR sabiam que os preços declarados eram superiores aos respectivos valores de mercado;

k) Que os RR declararam os preços constantes da escritura apenas com o intuito de enganar a A quanto às condições do exercício do direito de preferência e a desencorajá-la do respectivo exercício;

l) O valor médio dos prédios rústicos transaccionados em 2014 no concelho ... foi de €2.5822

m) Os 1ºs RR não pagaram aos restantes RR mais do que €7.000 pelo prédio com a matriz 1449 nem mais do que € 3.000 pelo prédio com a matriz 1467;

n) Apenas em 19 de junho de 2015, com a consulta do arquivo notarial e a requisição de fotocópia da escritura que se juntou sob o documento nº 15, da petição inicial a A. obteve conhecimento de que havia sido celebrada a compra e venda;

o) A A. teve prévio conhecimento da data em que a escritura de compra e venda ia ser celebrada.

q) A titularidade do direito de propriedade sob o art.º 1449º da matriz rústica da freguesia ..., ..., área desta comarca ..., pertencia, em comum, a LL e OO e WW que eram seus irmãos;

II. Inexistem outros factos (estruturais da causa de pedir ou complementares desta) provados ou não provados, com relevo para a decisão a proferir- alguns deles alegados de forma repetitiva e redundante na petição inicial - , tendo como unidade de qualificação relevante a causa de pedir e o pedido, tendo-se considerado terem carácter meramente probatório os demais não elencados matéria de facto provada e não provada e que havia sido selecionados do despacho saneador para efeitos de agilização da organização da instrução e julgamento da causa.”

***

DA EXISTÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA

Cumpre-nos assim, apreciar a existência de nulidade da decisão proferida, com fundamento em omissão de pronúncia, por o juiz de primeira instância não ter apreciado a existência de dois contratos de arrendamento referentes aos prédios T... e B....

A respeito das nulidades da sentença, dispõe o artº 615 nº 1 do C.P.C. que esta enferma de nulidade, no que ao caso importa, quando:

“d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;” (negrito nosso)

A nulidade invocada está directamente relacionada com o disposto no artigo 608º, nº2, do Código de Processo Civil, segundo o qual “O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”

A omissão de pronúncia como causa de nulidade da sentença, circunscreve-se às questões/pretensões formuladas de que o tribunal tenha o dever de conhecer para a decisão da causa e de que não haja conhecido, realidade esta distinta da invocação de um facto ou argumento pela parte sobre os quais o tribunal não se tenha pronunciado.

Com efeito, “o julgador não tem que analisar e apreciar todos os argumentos, todos os raciocínios, todas as razões jurídicas invocadas pelas partes em abono das suas posições. Por isso, como se disse no acórdão desta secção de 23.6.2004 (6) não pode falar-se em omissão de pronúncia quando o tribunal, ao apreciar a questão que lhe foi colocada, não toma em consideração um qualquer argumento alegado pelas partes no sentido de procedência ou improcedência da acção. O que importa é que o julgador conheça de todas as questões que lhe foram colocadas, excepto aquelas cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução dada a outras.

A dificuldade está em saber o que deve entender-se por questões, para efeitos do disposto nos artigos 660, n.º 2 e 668, n.º 1, d), do CPC. A resposta tem de ser procurada na configuração que as partes deram ao litígio, levando em conta a causa de pedir, o pedido e as excepções invocadas pelo réu, o que vale por dizer que questões serão apenas, como se disse no já citado acórdão de 21.9.2005, "as questões de fundo, isto é, as que integram matéria decisória, tendo em conta a pretensão que se visa obter." Não serão os argumentos, as motivações produzidas pelas partes, mas sim os pontos de facto ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às excepções (vide acórdãos deste tribunal de 7.4.2005 e de 14.4.2005)” - Ac. do S.T.J. de 29/11/2005, Proc. nº 05S2137.

Ocorrendo esta nulidade apenas quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, no caso em apreço, não existe omissão de pronúncia sobre qualquer facto ou posição estruturante da posição dos pleiteantes.

O tribunal apreciou a existência de um vínculo arrendatício incidente sobre os imóveis alienados, essenciais ao direito de preferência invocado pela A.. E, tendo apreciado a sua existência, concluiu que não estava provado que para além do subscrito por XX, outro existisse (alínea a) e que o documento em causa se referisse a qualquer um dos imóveis alienados ou sequer que quem o celebrou fosse proprietário destes imóveis.

Em sede de apreciação da prova produzida, mais considerou que “Não foi feita prova bastante – no caso, nem por documentos, nem por testemunhas – da existência de outros contratos de arrendamento, sendo notoriamente insuficiente para tanto, por via do interesse direto na ação e da vantagem na ação que dessa qualidade advém – o que põe em causa a respetiva credibilidade - as declarações da A. nesse sentido, com mera corroboração do filho, também ele com razão de ciência assente no ouvir dizer dela e do falecido progenitor.”

Nessa sequência, concluiu não ter a A. provado a sua qualidade de arrendatária, pelo que em qualquer caso, não lhe assistia o direito que pretende ver exercido nesta acção.

Ora, o erro na apreciação da prova ou o erro de julgamento, a existirem, não constituem nulidade, mas fundamento de recurso.

Improcede assim este fundamento de recurso, não enfermando a sentença de qualquer nulidade.

Requer assim que sejam dados como assentes as alíneas a) a c) e f) como também provado facto essencial da causa de pedir com a seguinte formulação: A A. é detentora dos prédios referidos no facto 1) ao abrigo de dois contratos de arrendamento originariamente subscritos por LL e por MM, na qualidade de arrendatário, mediante o pagamento de uma renda anual de 4950$00 por prédio, tendo assumido a posição de arrendatária após a morte do primitivo arrendatário, seu marido.

Requer ainda que os factos não provados em h), j), k) e m) sejam dados como provados com a seguinte redação:

- os primeiros RR. não pagaram aos demais o preço declarado na escritura pública celebrada a 26 de setembro de 2014;

- os 1ºs RR não pagaram aos restantes RR mais do que €7.000 pelo prédio com a matriz 1449 nem mais do que € 3.000 pelo prédio com a matriz 1467;

- os RR. não podiam deixar de saber que os valores declarados na escritura como preço eram superiores aos valores de mercado, assim visando desencorajar a A. do exercício do direito de preferência.

a) Se se verificam os requisitos para reapreciação da matéria de facto e se esta deve ser alterada nos termos pretendidos pelos recorrentes.

Relativamente aos requisitos de reapreciação da matéria de facto, dispõe o artº 640º, nº 1, do Código de Processo Civil, que:

«Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”

No que toca à especificação dos meios probatórios, «Quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (artigo 640º, nº 2, al. a) do Código de Processo Civil).

Por sua vez, no que respeita à observância dos requisitos constantes do artº 640, após posições divergentes na nossa jurisprudência, o Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a pronunciar-se no sentido de que «(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.»[3]

Conforme refere o Ac. STJ. de 03.03.2016, Ana Luísa Geraldes, proc. nº 861/13.3TTVIS.C1.S, “O que verdadeiramente importa ao exercício do ónus de impugnação em sede de matéria de facto é que as alegações, na sua globalidade, e as conclusões, contenham todos os requisitos que constam do art. 640º do Novo CPC.

- A especificação dos meios probatórios que no entender do Recorrente impunham uma solução diversa;

Efectivamente, sendo as conclusões uma súmula e síntese da indicação dos fundamentos por que se deduz a impugnação relativa à matéria de facto, deixariam de ter esse cunho se a Recorrente tivesse que inserir e especificar detalhadamente, em sede conclusiva, todos os elementos que compõem a impugnação e que se mostram enunciados nas diversas alíneas do nº 1 do art. 640º do NCPC, com a repetição exaustiva da fundamentação desenvolvida ao longo do conteúdo das alegações.”

Posto isto, no que toca à possibilidade e limites da reapreciação da matéria de facto, garantindo-se um duplo grau de jurisdição[4], tem este de ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artº 607 nº 5 do C. P. Civil.

De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.

Esta prudente convicção do tribunal, tem de ser suportada numa lógica racional, segundo juízos de probabilidade séria, baseada no resultado da prova apreciado à luz das regras da experiência comum e atentas as particularidades de cada caso, tendo em conta que a exigência relativamente à prova deve variar em função dos bens ou direitos que se encontram em jogo.

Nestes termos, o standard de prova deve ser mais exigente quanto maior for a improbabilidade do evento alegado e que, quando na presença de factos constitutivos do direito alegado cuja prova é por regra difícil ( Probatio diabólica ) de obter, não deve o julgador - no âmbito da sua valoração/apreciação - utilizar um grau de exigência ao nível da generalidade dos demais casos, antes deve ajustar o standard de prova para um nível de exigência mais leve/baixo. [5]

Assim, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que se deram como assentes.

Acresce que a reapreciação da matéria de facto, não se pode traduzir num mero exercício académico, sem qualquer relevo ou interesse para a pretensão jurídica, antes devendo ser considerados os factos que, de acordo com as soluções de direito plausíveis forem de acolher.

Tendo estes preceitos em mente e nada obstando à apreciação do recurso sobre a matéria de facto, o tribunal com vista à apreciação desta impugnação, procedeu à audição integral da prova (e não apenas da indicada pela parte) e examinou os articulados e documentos juntos aos autos.

Em concreto, no que se reporta às alíneas a), b) e c), considera a recorrente que foi feita prova destes factos mediante confissão judicial quanto ao prédio “T...” e por declarações de parte e da testemunha NN seu filho no que se reporta ao outro prédio, devendo assim considerar-se que a A. é arrendatária de ambos os imóveis. Esta pretensão apesar da indicação das alíneas a) a c) da matéria de facto, a proceder, determina a eliminação das alíneas d) e e), que se reportam a estes factos e são incompatíveis com esta pretensão.

Já as alíneas b) e c) reportam-se antes à legitimidade dos alienantes obrigados à preferência.

A respeito da existência destes arrendamentos rurais, o tribunal de primeira instância fez consignar o seguinte quanto à sua apreciação da prova feita em relação a estes factos:

“- I -Tendo em conta a forma como, de acordo com a nossa lei, se titulam direitos reais – nomeadamente através de documentos ou através da demonstração em juízo da pratica de atos correspondentes à posse do direito real invocado - não foi produzido qualquer meio de prova documental demonstrativo de que LL fosse a titular do direito de propriedade sobre os prédios em causa à data da elaboração / assinatura do documento representativo do contrato de arrendamento; tão pouco foi produzida prova testemunha que atestasse a prática de actos próprios de quem é proprietário sobre os prédios em causa nestes autos;

- II - Por outro lado, a única prova com valor não mais do que indiciário, traduzida na aludida informação prestada pelo serviço de finanças relativamente aos titulares do rendimento [cfr. .15], aponta em sentido diverso, isto é, as pessoas de OO e WW;

- III - Nenhuma prova, necessariamente documental, foi feita relativamente à qualidade de herdeiros dos RR., nem da relação entre a subscritora do documento manuscrito representativo de contrato de arrendamento e aqueles herdeiros dos RR., para, a partir daí e por referência a qualquer reconhecido direito real, se poder concluir pela invocada sucessão nesse direito;

- IV - Não foi feita prova bastante – no caso, nem por documentos, nem por testemunhas – da existência de outros contratos de arrendamento, sendo notoriamente insuficiente para tanto, por via do interesse direto na ação e da vantagem na ação que dessa qualidade advém – o que põe em causa a respetiva credibilidade - as declarações da A. nesse sentido, com mera corroboração do filho, também ele com razão de ciência assente no ouvir dizer dela e do falecido progenitor;

- V - Os atos exteriorizados de exercício da atividade agrícola não são decisivos no sentido da qualidade de arrendatário na medida em que são polivalentes - pois que se podem corresponder a atos de quem é arrendatário, podem também corresponder, por exemplo, a atos de quem é comodatário, mandatário, usurpador ou mero detentor por tolerância;

- VI - Por outro lado, a aludida a comunicação do IFAP [cfr. .18] além de contrariar o alegado e declarado pela A., aponta em sentido oposto daquele da qualidade de arrendatária, na medida em que, se a A. fosse efetivamente arrendatária, ponderando as regras da experiência e as finalidades associadas aos apoios, não se compreende que não existam contratos associados ao processo de identificação das parcelas por parte da A. - nem por parte do falecido marido de MM - senão por esses contratos não existirem;

- VII - No mesmo sentido vai, aliás, se contextualizada quanto às circunstâncias em que a A. veio a invocar a existência de outro contrato, a declaração subscrita por YY [cfr. .17] de não ter nem ter memória de ter tido qualquer contrato na sua posse;

- IX - Nenhuma prova, necessariamente documental, foi feita quanto à correspondência entre os atuais prédios [identificados em 1] e o prédio identificado no manuscrito representativo do contrato, sendo que a análise da descrição do prédio, quer no documento manuscrito, quer na descrição matricial, não permite estabelecer uma identidade, total ou parcial entre o prédio mencionado no manuscrito e algum daqueles em causa nestes autos;

- X - Tanto assim que, de acordo com as informações prestadas pelo serviço de finanças, os atuais prédios foram inscritos na matriz no ano de 1982, não se alegado que os atuais, ou algum dos atuais prédios, proveio ou provieram daquele descrito no manuscrito, nem se produziu qualquer prova – nomeadamente documental – de que a inscrição na matriz resultou de nova avaliação de prédios existentes, ou que tal inscrição surgiu ex novo, por antes estarem omissos, o que não será o caso daquele identificado no documento manuscrito;”

De acordo com esta fundamentação, nem a A. teria demonstrado a sua qualidade de arrendatária, nem em bom rigor os 2º a 3º RR. a sua qualidade de proprietários dos imóveis ou de sucessores no direito do anterior proprietário, o que não é sequer controvertido nos autos.

Volvendo à impugnação feita da matéria de facto, pretende a A. que resultou de confissão dos RR. que LL era uma das proprietárias do T... em conjunto com os seus irmãos e que o documento junto com a p.i. se referia ao T.... Estando tais factos abrangidos por confissão, conforme decorre dos artºs 355 e 358 nº1, devem ser dados como provados.

Alega ainda que em relação ao outro imóvel o contrato escrito ter-se-á extraviado, mas resulta a sua existência das suas declarações de parte e das de seu filho.

Ora, na sua contestação, pronunciando-se sobre o prédio “T...” identificado no documento junto pela A. aos autos e referido no ponto 12, alegaram os RR. (artºs 29 a 31) que “O documento assinado por LL, respeita apenas a um prédio e não a dois” e que este documento “Respeita apenas ao prédio conhecido por “ T... ou C...” (…) Mas não existe qualquer contrato nem escrito, nem verbal, relativamente ao prédio sito ao B... e inscrito na matriz rustica sob o artº ...67.”

Mais alegaram que a referida LL não era a única proprietária do prédio em causa, sendo comproprietária deste imóvel em conjunto com os seus irmãos OO e WW, pelo que não teria legitimidade substantiva para celebrar este arrendamento (artº 33 a 35).

Nas acções para exercício do direito de preferência, o ónus probandi dos factos constitutivos do direito que se pretende exercer – a titularidade do direito e a sua violação, decorrente da alienação a terceiros sem que lhe tivesse sido conferida a preferência na venda – cabe à preferente preterida. Aos onerados com a preferência, cabe o ónus probandi dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos deste invocado direito.

Nestes termos, integra o conceito de excepção ao direito de preferência na alienação do imóvel rural a terceiro, não só a renúncia ou a caducidade do exercício do direito, mas também a excepção oposta à existência de um título válido e eficaz ao preferente, incluindo a falta de poderes do alegado senhorio para a celebração do contrato de arrendamento (artº 342 nº1 e 2 do C.C.)

A prova desta excepção não foi feita pelos RR. que, por outro lado, confessaram expressamente que a referida LL celebrou contrato escrito de arrendamento rural referente ao T... com o falecido marido da A., na qualidade de proprietária, como resulta do termo “senhoria” constante do contrato.

Nada mais se tendo provado, tem de se considerar adquirido que por documento escrito datado de 26/03/1976, LL, na qualidade de senhoria deu de arrendamento o prédio rústico sito em T..., composto de terreno agrícola destinado a cultura de sequeiro, com a área de 0,98 ha, confrontando do Norte com PP e outros, do Sul com QQ, de nascente com caminho e do poente com caminho, e que se encontra inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...49 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...99, a MM, com início em 1 de Outubro de 1975, mediante o pagamento da renda de 4.950$00.

Nestes termos não se pode manter o teor da alínea a), porque não coincidente com o ónus de prova que cabia a cada uma das partes, nem com a efectivamente realizada.

Quanto à invocada existência de um arrendamento incidente sobre o prédio identificado na alínea b) do artigo primeiro, sito no “B...”, apesar de alegada a forma escrita para celebração deste contrato, não foi junto o aludido documento, nem resulta de qualquer meio de prova sequer que tal documento tenha alguma vez existido (o terceiro notificado negou conhecer a sua existência), muito menos a data em que terá ocorrido este acordo e quais as condições acordadas. A testemunha NN, à data do falecimento de seu pai, com 8 anos, depôs no sentido do que ouviu dizer, que existiria um contrato, mas sem saber se verbal se escrito, sendo certo que a declarante de parte não era sequer casada com o pretenso arrendatário à data invocada como sendo a da celebração, nem a testemunha era nascida.

Ora, sendo exigida a forma escrita para celebração do contrato à data invocada como sendo a da sua celebração, sem o que nenhum dos contraentes poderia requerer procedimento judicial relativo ao arrendamento, a menos que alegasse e provasse que a falta do documento escrito era imputável ao outro contraente (cfr. artº 2 nº1 do D.L. 201/75 de 15 de Abril, mantida no artº 35 nº5 do D.L. 294/2009 de 13/10). Conforme referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela[6] “as condições de validade de um contrato (capacidade, vícios de consentimento, forma, etc)…têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado…”, data que não resultou adquirida nos autos.

Se na data invocada, Outubro de 1975, era exigida forma escrita conforme dispunha o D.L. 271/75, o D.L. 385/88 de 25/10 veio manter esta exigência, estipulando embora que a nulidade do contrato, caso não fosse observada esta forma, não poderia ser invocada pela parte que, após notificação, tenha recusado a sua redução a escrito (cfr. artº 3 nº4).[7]

Por sua vez, o D.L. 294/2009 de 13/10, manteve a exigência de forma escrita, agora cominando expressamente com a nulidade a sua não redução a escrito (artº 6 nº2 do C.C.) e mais estipulando no seu artº 35 nº5 que “Nenhuma acção judicial pode ser recebida ou prosseguir, sob pena de extinção da instância, se não for acompanhada de um exemplar do contrato, quando exigível, a menos que logo se alegue que a falta é imputável à parte contrária.”

O regime constante deste diploma legal aplica-se aos contratos existentes “a partir do fim do prazo do contrato, ou da sua renovação, em curso.” (cfr. artº 39 nº2 a)

Quer isto dizer que, e em todo o caso, não decorrendo da lei actualmente aplicável que esta formalidade é exigida apenas para prova da declaração, não pode “este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior.” (cfr. artº 364 do C.C.)

No que se reporta ao teor das alíneas b) e c) dos factos dados como não provados, resulta da escritura pública de compra e venda outorgada e junta com a p.i., quanto à legitimidade dos vendedores que estes eram herdeiros de OO, conforme escrituras de habilitação de herdeiros de que exibiram certidões e que os prédios faziam parte da herança indivisa deste OO, o que não é sequer controvertido e decorre da certidão de registo predial dos imóveis, inscrita a propriedade a favor 1º RR., constando como sujeitos passivos os 3º a 7º RR., beneficiando da presunção que resulta do artº 7 do CRP.

Não estando em causa a titularidade deste direito a favor dos alienantes, obrigados à preferência, devem constar tais factos como provados, ou seja, que os imóveis em causa faziam parte da herança indivisa de OO e que os 2º a 7º RR. são os únicos herdeiros de OO.

No que se reporta à alínea f), não resulta da certidão do IFADAP junta aos autos, a concessão, a respeito a estes prédios, de quaisquer apoios agrícolas.

Por último no que se reporta às alíneas h), j), k) e m), alega a A. que deveriam ser consideradas como provadas, por os RR., notificados para juntarem documentos comprovativos dos pagamentos feitos pela alienação destes imóveis, não terem junto qualquer documento, o que determina “à luz do artigo 344.º, n.º 2, do CC, e do artigo 417.º, n.º 2, do CPCP, a inversão do ónus da prova, quando a recusa impossibilite a prova do facto a provar, a cargo da contraparte, por não ser possível consegui-la com outros meios de prova, já por a lei o impedir, já por concretamente não bastarem para tanto os outros meios produzidos”. Considera que os RR. estão onerados com o dever de provar os pagamentos feitos e que não produziram prova bastante para o efeito, razão pela qual devem ser alterados os referidos factos, para provado.

É certo que foi requerida pela A., na sua p.i. a notificação dos RR. para juntarem “aos autos todos os documentos (e.g. cópias de cheques emitidos e pagos, transferências bancárias, etc) que estejam em seu poder relativos aos pagamentos efectuados no âmbito dos negócios que são objecto dos autos ou de quaisquer outros negócios imobiliários entre aqueles contraentes contemporâneos dos contratos sub judice” e ordenada a junção destes documentos em sede de despacho saneador, no prazo de 10 dias.

Os RR. não procederam à junção destes documentos e nada disseram. De igual modo a A. nada mais disse, nem suscitou perante o tribunal de primeira instância a questão que ora vem suscitar e o tribunal de primeira instância, nada mais determinou a este respeito.

Ora, a inversão do ónus da prova, prevista nos artºs 417 nº2 do C.P.C. e 344 nº2 do C.C., não decorre automaticamente do não cumprimento do dever de junção de documentos, alegadamente em poder da parte contrária. Exige-se para o efeito que uma das partes cause culposamente a impossibilidade de prova dos factos cujo ónus da prova incide sobre a outra (parte inicialmente onerada), por, como nos ensina Lebre de Freitas[8], “não ser possível consegui-la com outros meios de prova, já por a lei o impedir (…) já por concretamente não bastarem para tanto os outros meios produzidos”.

Não existindo esta impossibilidade, mas mera dificuldade na produção de prova, a consequência para a falta de colaboração, passará pelo sancionamento da parte faltosa nos termos do disposto artº 417 nº2, 1ª parte, do C.P.C. e pela livre apreciação da prova produzida, tendo em conta a dificuldade que o comportamento faltoso trouxe à parte onerada.[9]

Por outro lado, a inversão do ónus não dispensa o exercício do contraditório afim de se evitar decisões surpresa (conforme o disposto no artº 3 do C.P.C.) e impõe como se refere em Ac. desta mesma Relação de 18/05/2010[10] que “a notificação da parte para apresentar o documento, deve ser efectuada com a cominação da inversão do ónus da prova, no caso de não o juntar”.

Quer isto dizer que da notificação expedida aos RR. para junção destes documentos deveria conter essa expressa cominação: de que a não junção dos documentos no prazo fixado poderia dar lugar à inversão do ónus de prova. Não tendo sido feita esta advertência em primeira instância, não pode esta questão ser suscitada apenas em sede de recurso da decisão, quer por se não verificarem os requisitos para a sua apreciação, quer por constituir questão nova.[11]

De todo o modo, sempre se dirá que a conduta dos RR. que notificados, não procederam à junção dos aludidos documentos bancários comprovativos do pagamento do preço constante da escritura não impossibilitou a prova a cargo da A., que incidia sobre a simulação de preço da alienação com vista a impedir o exercício da preferência. Outros meios de prova, pericial e testemunhal foram produzidos sobre o valor destes imóveis, deles decorrendo não só que o preço dos terrenos era o preço do mercado e correspondia ao indicado na escritura, como que o preço acordado pela venda foi efectivamente o que foi comunicado à A. e constante da escritura celebrada (testemunha TT, da firma M..., contactado pelos proprietários para diligenciar pela venda).

Isto para dizer que, ainda que se considerasse a inversão do ónus de prova, sempre os RR. teriam provado que efectivamente o preço acordado era este e não outro com o intuito de enganar a A., alegada preferente. Basta atentar nas suas declarações de parte: a declarante não soube explicar os motivos pelos quais considerava que o preço que lhe fora comunicado não correspondia ao preço real acordado e pago entre os alienantes e os adquirentes, refugiando-se no “não sei” e na sua convicção de que o preço devia ser inferior, porque entendia que os imóveis não valeriam tanto.

Não é sequer conforme às regras de experiência comum, tendo em conta que não foi invocado pela declarante qualquer relação familiar entre alienantes ou adquirentes, de amizade ou inimizade, ou outra qualquer que justificasse a indicação de um valor acima do valor real acordado e pago (com o consequente agravamento dos impostos pagos pelo adquirente).

Não é sequer consentânea com a posição expressa nas comunicações remetidas pela A. ao referido representante dos RR. - defendendo um valor de € 20.000,00, valor reduzido afinal para os €10.000,00 nesta acção – denotando-se que a versão aqui apresentada pela A. não tem qualquer fundamento nem suporte factual, constituindo apenas um desejo, uma manifestação de uma mera e infundada opinião sobre o valor dos imóveis, sem correspondência nem com o valor real destes, nem com o valor oferecido pelo adquirente.

Nestes termos, improcede a alteração pretendida a estas alíneas e procede parcialmente a impugnação da matéria de facto no que se reporta à alínea a), com alteração do ponto 12, de forma a dele constar que “Por documento escrito datado de 26/03/1976, LL, na qualidade de senhoria do imóvel deu de arrendamento o prédio rústico sito em T..., composto de terreno agrícola destinado a cultura de sequeiro, com a área de 0,98 ha, confrontando do Norte com PP e outros, do Sul com QQ, de nascente com caminho e do poente com caminho, e que se encontra inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo ...49 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...99, a MM, com início em 1 de Outubro de 1975, mediante o pagamento da renda de 4.950$00”.

Nesta sequência eliminam-se os factos não provados sob as alíneas d) e e) por incompatíveis com este ponto.

“13.Os imóveis descritos no ponto 1, faziam parte da herança indivisa de OO, falecido em .../.../2006.

A pretensão da A., não encontra, no entanto, acolhimento nos factos provados nos autos e corresponde à manifestação de um desejo afirmado quer nas cartas remetidas ao representante dos alienantes, reproduzidas nos pontos 5 e 7, quer nesta acção, de se se substituir ao adquirente, não no negócio acordado entre este e o alienante, “dando tanto por tanto”, mas sim no negócio que entende deveria ter sido feito.

O direito de preferência, conferido ao arrendatário rural confere apenas ao seu titular a “prioridade ou primazia na celebração de determinado negócio jurídico, desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições (tanto por tanto) que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro”.[12] Não lhe concede o direito de impor novas condições, discutir o preço acordado com terceiro, mas apenas o de realizar o negócio nas exactas condições acordadas com o terceiro adquirente.

O direito de preferência, aqui invocado, concedido aos arrendatários rurais que o sejam há mais de 3 anos (artº 31 nº2 do D.L. 294/2009) é um direito de preferência legal, que confere ao preferente se preterido, o recurso à acção de preferência com vista a fazer valer o seu direito, substituindo-se ao terceiro adquirente no negócio realizado e nas mesmas condições.

Não tendo a parte logrado provar, por um lado, o direito a preferir em relação ao prédio “B...”, por outro, os factos relativos á simulação do preço, ou seja, que o negócio fora realizado noutras condições que não as comunicadas, a acção teria forçosamente de improceder.

Com efeito, recai sobre aquele que pretende que lhe seja reconhecido judicialmente o direito de preferência, o ónus de alegar e provar, no termos do disposto no artº 342º nº1 do CC, tais pressupostos[13], ou seja que era arrendatário rural há mais de três anos, que lhe não foi feita validamente a comunicação para preferir (por os elementos comunicados não serem os efectivamente acordados) ou que, tendo manifestado a intenção de preferir nas mesmas condições que o terceiro adquirente, o negócio foi realizado à sua revelia com este último.

Sobre o proprietário obrigado à prelacção recai, por sua vez, o ónus de prova dos factos impeditivos ou extintivos do direito invocado pelo preferente preterido,[14] nomeadamente de que este não é titular do direito, de que foi feita a comunicação para preferir, existindo renúncia ao direito, ou de que decorreu já o prazo para o exercício deste direito.

Em relação à titularidade deste direito, resultou da prova produzida que a A. é a titular do arrendamento incidente sobre o prédio “T...”, prédio sobre o qual há mais de 3 anos exerce actividades agrícolas, sem que em momento algum, nem na comunicação referida nos pontos 5 a 7, nem na contestação, os proprietários tivessem suscitado a não transmissibilidade deste arrendamento pelo não cumprimento do disposto no artº 24º nº 2 do Dec. Lei 385/88.

Trata-se de questão nova que não pode ser conhecida apenas nesta sede e que é contrária à comunicação para preferência.

Ora, em relação a este imóvel (tal como para o imóvel sito no “B...”), tinha a A. direito de preferência na sua alienação a terceiro (cfr. artº 31 nº2 do D.L. 394/2009), cabendo aos onerados à preferência o dever de comunicarem à preferente o projecto de venda e as clausulas do contrato.

Quanto à forma da comunicação para preferência, dispõe o artº 26 nº1 do D.L. 294/2009 que deve ser feita “ mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção, sem prejuízo do disposto no artigo 27.º”, que versa sobre a comunicações electrónicas, possibilitando ainda, no seu nº3 que o “escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.”

O D.L. 294/2009 nada dispõe sobre o conteúdo desta comunicação extrajudicial para o exercício da preferência, nem sobre o respectivo prazo, sendo assim aplicáveis as regras gerais estipuladas nos artºs 416 a 418 do C.C. que regulam o conteúdo da comunicação extrajudicial para o exercício do direito de preferência, bem como o prazo de resposta do preferente, conforme resulta do disposto no artº 42 do D.L. 294/2009.

No que se reporta ao prazo, estabelece-se um prazo de 8 dias para o exercício do direito (cfr. art. 416º nº2 do C.C.), prazo supletivo que pode, por acordo das partes, ser encurtado ou até ampliado, mediante declaração unilateral do obrigado à preferência, contando-se este prazo a partir da recepção da comunicação, uma vez que a declaração emitida é uma declaração receptícia, conforme resulta da primeira parte do nº1 do art. 224º do C.C.[15]e do disposto no art. 329º do C.C.

Quanto ao conteúdo da obrigação, resulta do disposto no artº 416º nº1 do C.C. que “Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as clausulas do respectivo contrato”.

Nos termos previstos neste preceito legal esta comunicação – que pode ser efectuada tanto por via judicial como por via extrajudicial – deve referir o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. A comunicação do projecto de venda implica necessariamente a indicação clara e precisa do objecto e do preço pretendido pelo obrigado à preferência[16], bem como todas as estipulações particulares que sejam relevantes para a decisão de exercício de preferência. Entre estas o prazo para a celebração da venda, a forma de pagamento, a eventual existência de contrato promessa celebrado entre o obrigado à preferência e terceiro e respectivas condições, a identidade do terceiro adquirente sempre que exista por parte do preferente um interesse subjectivo nessa comunicação e que tal interesse seja objectivamente cognoscível pelo obrigado à preferência, oferecendo ao destinatário a alternativa de realização com ele da respectiva escritura pública,[17] de forma a que o preferente fique munido de todas as informações necessárias à tomada da decisão de preferir ou não.

No que se reporta à legitimidade para o envio da comunicação de preferência, dispõe o art. 416º do C.C. que é ao sujeito passivo da obrigação de preferência que cabe comunicar aos preferentes, a sua decisão de contratar, o projecto de venda e as cláusulas do contrato, ou seja é ao obrigado à preferência, ou a um seu representante ou mandatário (com ou sem poderes), que incumbe o envio desta comunicação.[18]

No que se reporta ao destinatário da comunicação, diz-nos o artº 416 do C.C. que é o titular do direito de preferência. Como regra a “comunicação tem de ser feita a quem pode exercer o direito, quer singular, simultânea, ou sucessivamente.”[19]

No caso em apreço, o destinatário da comunicação, é o titular do arrendamento rural, que preencha as condições para o exercício deste direito, descritas no artº 31 nº2 do D.L. 294/2009.

Por sua vez, recebida a comunicação para o exercício do direito de preferência, o arrendatário preferente pode tomar uma de três posições:

-declara pretender exercer o direito nos termos constantes da comunicação que recebeu;

-declara expressamente que não pretende exercer a preferência (declaração abdicativa), determinando a extinção do seu direito de preferência;

Para se considerar que existiu uma declaração abdicativa, é necessário que tenha sido feita a comunicação ao renunciante do projecto de alienação. Conforme refere Antunes Varela[20] “o preferente pode não aceitar a proposta para contratar (por não possuir na altura os meios necessários para a aquisição, por considerar o preço elevado e supor que ninguém esteja disposto a cobri-lo ou por qualquer outra razão) e querer, todavia, preferir na venda mais tarde, quando ajustada pelo obrigado à preferência (por já ter nessa altura os recursos necessários, por então se persuadir de haver alguém disposto a dar pela coisa o preço pedido pelo alienante ou por algum outro motivo)”.

Expostos estes considerandos legais, resulta dos pontos 5 a 7 dos factos provados que expedida comunicação pelo representante dos onerados com a preferência à A., esta, no prazo que lhe foi concedido para se pronunciar não exerceu o seu direito a preferir nos termos do negócio acordado com terceiro, pretendendo pelo contrário, adquirir mas noutras condições de preço.

Ora, o exercício do direito a preferir, implica a aceitação do negocio acordado com terceiro nos seus precisos termos. E, se não foi indicado à A. o modo de pagamento deste preço, tal questão não assume qualquer relevância para a sua decisão de contratar, uma vez que a A. no prazo estipulado, deixou expresso que não pretendia preferir pelo preço acordado com terceiro.

Não tendo resultado dos autos que existiu qualquer simulação do preço, tem-se por validamente efectuada esta comunicação, concluindo-se assim, que em relação ao prédio “T...” a A. renunciou ao direito de preferir e, em relação ao prédio “B...” não era titular deste direito.

Improcede assim a apelação interposta, embora com fundamentos não inteiramente coincidentes com os da primeira instância.

DECISÃO

[7] Sendo certo que em relação aos arrendamentos existentes, o novo regime seria aplicável a partir de 1 de Julho de 1989 (artº 36 nº3). Trata-se assim esta de uma nulidade atípica, conforme se refere no Ac. STJ de 11-12-2012, Revista n.º 187/07.1TBMCN.P1.S2, in Sumários de Acórdãos do STJ de 2012 (www.stj.pt), uma vez que se veda a legitimidade para a sua invocação à parte que tenha recusado a formalização, permitindo assim a admissibilidade da prova da existência e validade do contrato sem recurso à junção de documento, não sendo assim aplicável o disposto no art.º 364.º do CC.

[8] LEBRE DE FREITAS, José, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2.º, Coimbra Editora, 2001, página 409.
[9] Neste sentido vide SALPICO, Nuno Alexandre do Rosário Jerónimo Pires, A inversão do ónus da prova devido a impossibilidade de prova culposamente causada (art.344º/2 CC), pág. 15, disponível online in https://sousaferro.pt/wp-content/uploads/2020/06/Invers%C3%A3o-por-impossibilidade-culposamente-causada-NUNO-SALPICO.pdf
[10] Proferido no processo nº1325/03.9TBNV.C1, de que foi Relator Arlindo Oliveira, disponível in www.dgsi.pt.
[11] Neste sentido vide Ac. do TRG de 18/12/17, proferido no Proc. nº 396/14.7T8VCT.G1, de que foi relatora Raquel Tavares, disponível in www.dgsi.pt.
[12] MESQUITA, Henrique Obrigações Reais e Ónus Reais, Coimbra, 1990, pág. 189.
[13] cfr. Henrique Mesquita, in Direito de Preferência, “in” CJ XI 1986, 5, 50.
[14] Ac. do TRE de 12/07/18, relatora Florbela Lança, proc. nº 95/17.8T8MRA.E1, in www.dgsi.pt
[15] Prevê-se no nº 1 neste preceito legal que “A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz, logo que chegue ao seu poder ou é dele conhecida”; terá o legislador, no âmbito deste direito de preferência, pretendido afastar da contagem deste prazo de caducidade, o conhecimento da proposta que eventualmente tenha ocorrido em data anterior à recepção da carta registada com a/r.
[16] BARATA, Carlos Lacerda, Da Obrigação de Preferência, ob. cit., pág. 111.
[17] FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto, Manual do Arrendamento Urbano, 2º ed., Almedina, pág. 630.