Évora
| 324/18.0T8ADV.E1 |  |
RENOVAÇÃO DO CONTRATO
OPOSIÇÃO
(Sumário do Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório.
1. (…), viúva, residente na Alameda das (…), nº …, 3º, Esq., em Lisboa, instaurou contra (…), casado, residente na Rua de (…), nº …, 2º, Dto., no Porto, ação declarativa com processo comum.
Alegou, em resumo, que o R. lhe comunicou, por notificação avulsa, a oposição à renovação do contrato de arrendamento rural que tem por objeto três prédios rústicos, sitos em Almodôvar, dos quais são senhorios e proprietários na proporção de metade, o R. e sua irmã, (…), únicos filhos da A.
O contrato de arrendamento foi celebrado em 1/10/2003, pelo prazo renovável de dez anos, hoje sete anos por força da lei vigente.
Consta do contrato que os senhorios são solidários, entre eles, no contrato de arrendamento, razão que impede o R. de por si só, e sem a concordância da comproprietária e sua irmã, se opor à renovação do contrato.
Acrescenta, ainda assim, que reúne as condições para se opor à efetivação da oposição à renovação do contrato, uma vez que tem 84 anos de idade, explora os prédios locados há mais de 30 anos e o rendimento que daí obtém constitui a sua principal fonte de rendimento.
Alega, por último, que cessando o contrato, tem direito a ser indemnizada pelas benfeitorias realizadas nos prédios, com o conhecimento e autorização dos senhorios, que ascendem a € 111.271,34, bem como a uma indemnização correspondente a 1/12 da renda anual por cada ano de contrato.
Concluiu pedindo se declare inoperante a oposição à renovação do contrato e subsidiariamente se condene o R. no pagamento das benfeitorias realizadas nos prédios e no pagamento de uma indemnização correspondente a 1/12 da renda anual por cada ano de contrato.
Contestou o R. argumentando, em resumo, que o regime de solidariedade nas obrigações emergentes do contrato de arrendamento não obsta a que qualquer um dos senhorios se oponha à renovação do contrato, que a A., para além da idade, não reúne as demais condições para se opor à renovação do contrato e que as construções existentes nos prédios foram erigidas, pelo pai do R., a favor de seus filhos com caráter de liberalidade.
Concluiu pela improcedência da ação.
2. Findos os articulados e na consideração que o estado dos autos permitia, sem necessidade de outras provas, conhecer do mérito da causa, foi proferido despacho saneador/sentença, em cujo dispositivo designadamente se consignou:
“Face ao exposto, julgo a presente ação totalmente procedente e, em consequência, declaro ineficaz a comunicação efetuada através de notificação avulsa pelo Réu (…) à Autora (…), recebida por esta em 27.08.2018, com vista à oposição à renovação do contrato de arrendamento rural datado de 01.10.2003.”
3. O recurso.
Os R. recorre da sentença e conclui assim a motivação do recurso:
“I- O ato pela qual o senhorio se opõe à renovação do contrato de arrendamento rural é manifestamente um ato de administração de uma coisa imóvel.
II- A administração de coisa comum cabe a todos e cada um dos comproprietários nos termos do disposto no artigo 985º, nº 1, do Código Civil aplicável por força do disposto no artigo 1407º, nº 1, do Código Civil.
III- Nos termos do disposto no nº 2 do citado art. 985º do Código Civil qualquer dos administradores (consortes na compropriedade) tem o direito de se opor aos atos de administração praticados pelos demais administradores (consortes) cabendo à maioria decidir sobre o mérito da oposição.
IV- Caso se verifique oposição de algum ou alguns consortes e não seja possível formar maioria legal na decisão do seu mérito, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao Tribunal que decidirá (art. 1407º, nº 2, do Código Civil)
V- Tal significa que o ato de administração praticado pelo consorte é valido e eficaz até que se verifique oposição de outro consorte e que o mérito de tal oposição seja decidido pela maioria (dos consortes e das respetivas quotas na compropriedade) ou, caso não seja possível formar maioria, até que algum dos consortes recorra ao Tribunal para decidir nos termos do art. 1407º, nº 2, do Código Civil.
VI- Ora, nem o ato de administração praticado pelo Réu de se opor à renovação do contrato de arrendamento teve oposição cujo mérito fosse decidido por maioria, nem qualquer dos consortes requereu ao Tribunal que decidisse, pelo que o ato de administração praticado se mantém valido e eficaz.
VII- A Lei 6/2006 (NRAU) que aprovou o novo regime do arrendamento urbano é uma lei especial destinada apenas a regular o arrendamento urbano (cfr. Art. 1º).
VIII- Nos termos dos arts. 42º do DL 294/2009 (RJAR) aos eventuais casos omissos do regime do arrendamento rural aplicam-se sucessivamente as regras respeitantes ao contrato de locação e as regras dos contratos em geral, previstas no Código Civil.
IX- A disciplina especial de notificações previstas pelo art. 11º, nº 1, da Lei 6/2006 para as notificações entre senhorios e inquilino nos arrendamentos urbanos, apenas se aplica aos arrendamentos urbanos e não está prevista no Código Civil mas em lei especial pelo que tal disciplina especial se não aplica aos arrendamentos rurais.
X- O DL 294/2009 não contém qualquer omissão no que se refere à administração pelos senhorios comproprietários da coisa arrendada, aplicando-se o regime legal para o efeito expressamente previsto no art. 1407º do Código Civil.
XI- O legislador em 2006 entendeu regular as notificações das partes nos contratos de arrendamento urbano do modo especial previsto no art. 11º da Lei 6/2006 mas, em 2009, quando instituiu o atual regime jurídico do arrendamento rural (DL 294/2009) não adotou a mesma disciplina mas a disciplina geral prevista no art. 1407º do Código Civil para a generalidade das situações, sendo certo que se o quisesse fazer tê-lo-ia feito expressamente como o fez para o NRAU.
XII- O comproprietário, ora Réu, pode assim sozinho praticar atos de administração relativamente à coisa comum e, portanto, agir judicialmente dentro de tal âmbito, ficando apenas sujeito a que qualquer dos restantes comproprietários deduza oposição à sua iniciativa nos termos e com os efeitos indicados no nº 2 do art. 985º do Código Civil (oposição decidida pela maioria dos consortes, ou, na falta desta, por decisão judicial nos termos do art. 1407º, nº 2, do Cód. Civil), conforme a jurisprudência tem decidido e a doutrina ensina (cfr. Anotações ao art. 1405º do Código Civil – Pires de Lima e Antunes Varela).
XIII- A douta sentença recorrida viola as disposições conjugadas dos arts. 42º, nº 7, do DL 294/2009 por não aplicada e do art. 1407º e 985º, nº 1 e 2, do Cód. Civil por erroneamente interpretada.
XIV- Os arts. 1407º e 985º, nº 1 e 2, do Cód. Civil devem ser interpretados no sentido de que “nada estando estipulado entre os comproprietários, qualquer deles pode praticar atos de administração, designadamente opor-se à renovação do contrato de arrendamento rural, ficando apenas sujeito à oposição de qualquer dos demais consortes, desde que o mérito de tal oposição seja decidido pela maioria dos consortes e das suas quotas na compropriedade ou, a pedido de qualquer deles, o Tribunal profira decisão, valendo os atos de administração praticados até que se verifique oposição decidida por maioria legal de consorte ou por decisão judicial”.
XV- Mesmo os atos de administração praticados pelo consorte contra a oposição da maioria legal de consortes, são validos até serem anulados, como refere o art. 1407º, nº 3, do Cód. Civil, pelo que os atos de administração praticados sem a oposição da maioria dos consortes, por maioria de razão, também são válidos.
Nestes termos e nos mais de direito aplicável deve o presente recurso merecer provimento e em consequência ser a douta sentença revogada e substituída por uma outra que decidindo pela improcedência da invocada exceção de ilegitimidade substantiva do Reu para se opor a renovação do contrato de arrendamento rural, determine o prosseguimento dos autos para a apreciação e decisão material do pedido.”
Respondeu a A. por forma a defender a improcedência do recurso.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Objeto do recurso.
Considerando as conclusões da motivação do recurso e sendo estas que delimitam o seu objeto, importa decidir se é válida e eficaz, em relação à A., a oposição à renovação do contrato levada a efeito pelo R. comproprietário sem a aquiescência da sua consorte.
III. Fundamentação
1. Factos
A decisão recorrida julgou assim os factos:
Factos provados:
A) Mediante a AP (…) de 1980/04/16, encontra-se registada a favor do Réu e de … (doravante …) a aquisição, por compra, do prédio misto denominado "Monte (…)", sito no Monte (…), concelho de Almodôvar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almodôvar com o n.º …/20110919 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) e na matriz predial urbana sob o artigo (…), sem indicação de quota-parte.
B) Mediante a AP (…) de 1985/07/03, encontra-se registada a favor do Réu e de (…) a aquisição, por compra, do prédio misto denominado "Vale (…)", sito no Vale (…), concelho de Almodôvar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almodôvar com o n.º …/19810128 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…) e na matriz predial urbana sob o artigo (…), sem indicação de quota-parte.
C) Mediante a AP (…) de 1981/01/28, encontra-se registada a favor do Réu e de (…) a aquisição, por compra, do prédio rústico denominado "(…)", sito nos subúrbios da vila de Almodôvar, concelho de Almodôvar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almodôvar com o n.º (…)/20141008 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo (…), sem indicação de quota-parte.
D) Por escrito intitulado «Contrato de Arrendamento Rural», datado de 01.10.2003, o Réu e (…) declararam dar de arrendamento a (…), que por sua vez declarou tomar de arrendamento, os prédios identificados em A), B) e C), pelo prazo de 10 anos, renováveis por períodos de 3 anos, segundo o Decreto-Lei n.º 385/88, de 25 de outubro, sendo a renda então acordada no valor de € 1.000,00.
E) Consignaram as partes em tal escrito que o contrato teve início em 01.10.2002.
F) … faleceu em 04.01.2018 no estado de casado, no regime da comunhão geral de bens, com a Autora.
G) Após o óbito do cônjuge, Autora assumiu a posição de arrendatária no contrato referido em D).
H) Por notificação avulsa recebida pela Autora em 27.08.2018, o Réu comunicou a sua oposição à renovação do contrato em causa com efeitos em 30.09.2019.
I) A comunicação que antecede foi realizada sem o conhecimento prévio de (…).
J) Após tomar conhecimento da notificação avulsa referida em H), (…) remeteu ao Réu carta datada de 23.10.2018 a informá-lo que se opunha à pretensão deste, nos termos do n.º 1 do artigo 1405.º e 985.º, n.º 2, do Código Civil, uma vez que, na qualidade de senhoria, tem interesse em que o dito arrendamento se renove.
2. Direito
2.1. Se é válida e eficaz, em relação à A., a oposição à renovação do contrato exercitada pelo R. comproprietário sem a aquiescência da sua consorte
Por aplicação do regime previsto no artº 11º, nº 1, da Lei 6/2006, de 27/2, segundo o qual, “[h]avendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente (…)”, ou por assim o justificar uma “interpretação analógica, uma vez que a ratio subjacente (…) vale também para o arrendamento rural, não se vislumbrando motivo algum para estabelecer regras distintas naquelas comunicações em função da natureza urbana ou rústica dos imóveis”, a decisão recorrida julgou ineficaz a comunicação pela qual o R. se opôs, sem a aquiescência da sua consorte, à renovação do contrato de arrendamento rural em que é arrendatária a A. e são senhorios o R. e sua irmã, (…), comproprietários na proporção de ½ dos prédios dados de arrendamento.
O R. diverge argumentando essencialmente que a Lei 6/2006 é uma lei especial destinada a regular o arrendamento urbano, sem aplicação aos arrendamentos rurais e que o ato pelo qual o senhorio se opõe à renovação do contrato de arrendamento rural é um ato de administração que pode validamente ser praticado por qualquer dos comproprietários no âmbito dos seus poderes de administração.
Decidindo.
Segundo o artº 15º, nº 1, do D.L. nº 294/2009, de 13/10 (como o serão os artigos infra indicados se qualquer outra menção), que aprovou o novo regime do arrendamento rural e cuja aplicação aos autos não se questiona, o “arrendamento rural cessa por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por oposição à renovação, por denúncia ou por qualquer outra forma prevista na lei.”
A cessação do contrato por oposição, pelo senhorio ou pelo arrendatário, é concretizada mediante comunicação escrita (artº 19º, nº 1), em regra, com a antecedência de um ano relativamente ao termo do prazo do arrendamento ou da sua renovação (artº 19º, nº 3).
E à semelhança da Lei 6/2006, de 27/2, que lhe é anterior, o regime do arrendamento rural também dispõe de normas específicas para a forma de comunicação entre as partes (artºs 26º e 27º) e dos procedimentos a adotar pelas partes designadamente quanto à oposição à renovação ou à denúncia do contrato (artº 30º), sem exigir ou prever, que tais comunicações, em caso de pluralidade de senhorios hajam de ser subscritas por todos, ou por quem a todos os represente, com prevê a Lei 6/2006.
O regime do arrendamento rural não dispõe de qualquer norma que especificamente disponha sobre a forma de comunicação da oposição à renovação do contrato em caso de pluralidade de senhorios, mas tal não significa que existindo uma pluralidade de senhorios num dado contrato de arrendamento rural a oposição à renovação do contrato, para ser eficaz, haja de ser subscrita por todos, por aplicação do novo regime do arrendamento urbano, atentas as dificuldades jurídico/práticas com que se defrontaria, v.g. o comproprietário, já se escreveu, se estivesse condicionado à cooperação de todos os outros demais comproprietários [Ac. STJ de 30-04-2003 (proc. 03B811), www.dgsi.pt].
Não o permite, salvo melhor opinião e ao invés do ajuizado em 1ª instância, a norma remissiva do artº 42º, nº 1, do novo regime do arrendamento rural, segundo a qual nos casos omissos, desde que não contrariem os princípios do presente decreto-lei, aplicam-se, sucessivamente, as regras respeitantes ao contrato de locação e as regras dos contratos em geral, previstas no Código Civil, uma vez que a norma do artº 11º, nº 1 da Lei nº 6/2006, de 27/2, dispondo sobre o procedimento das comunicações, no domínio do novo regime do arrendamento urbano, não se mostra prevista no Código Civil, ou seja, não se inclui no âmbito do direito subsidiário aplicável ao novo regime do arrendamento rural.
E depois não vemos como conjeturar que a inexistência de previsão específica da comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento rural em caso de pluralidade de senhorios represente uma qualquer lacuna da lei a justificar integração.
“O caso omisso é realidade diferente do simples caso não regulado. (…) A analogia das situações mede-se em função das razões justificativas da solução fixada na lei, e não por obediência à mera semelhança formal das situações” [Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, Vol. I, 2ª ed. pág. 47].
A solução consagrada no artº 11º, nº 1, do Novo Regime do Arrendamento Urbano é uma norma de procedimento justificada pela necessidade de clarificar as comunicações no processo de transição do regime do arrendamento urbano para o novo regime do arrendamento urbano e dela não decorre, a nosso ver, uma qualquer alteração substantiva dos poderes de uso da coisa conferidos pela lei aos contitulares de um direito real, designadamente, aos comproprietários.
“Com o regime especial de comunicações entre as partes, em caso de pluralidade de senhorios e/ou de arrendatários, previsto nas diversas regras do art. 11.º do NRAU, pretende-se evitar que, havendo pluralidade de titulares da posição de senhorio ou de arrendatário, possam, no processo de transição para o regime do NRAU, surgir propostas ou contrapropostas não coincidentes de diferentes titulares que integram uma ou outra posição” [Ac. do STJ de 27-09-2018 (1226/13.2TVLSB.L2.S1), www.dgsi.pt].
A validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento rural por um dos comproprietários, desacompanhado dos demais consortes e até contra a vontade de algum deles, deve aferir-se, assim e a nosso ver, em função dos poderes que a lei atribui aos comproprietários em relação à coisa comum.
À administração da coisa comum na compropriedade e também assim, em regra, na comunhão de quaisquer outros direitos (artº 1404º, do CC) aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime previsto para a administração da sociedade civil (artº 1407º, nº 1, do CC) o que significa que, na falta de convenção em contrário, todos os comproprietários têm igual poder para administrar a coisa (artº 985º, nº 1, do CC), poder este temperado “com a faculdade de oposição reconhecida a qualquer dos comproprietários e com a atribuição à maioria, sempre que a oposição surja, do poder de decidir o conflito” [Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, Vol. III, 1979, pág. 328].
Os conflitos entre os consortes resolvem-se por maioria e esta exige, na falta de estipulação em contrário, o sufrágio favorável de mais de metade dos comproprietários (critério pessoal) e sempre que os consortes maioritários representem, pelo menos metade do valor das quotas (critério de valor) – artºs 985º, nº 4 e 1407º, nº 1, do CC.
Na impossibilidade de formação da maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal que decidirá segundo juízos de equidade (artº 1407º, nº 2, do CC) e os atos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa (artº 1407º, nº 3, do CC).
A anulabilidade dos atos realizados contra a oposição da maioria legal dos consortes só por estes pode ser suscitada, uma vez que se mostra exclusivamente estabelecida no interesse deles (artigo 287º, nº 1, do CC).
Assim, e nada estando estipulado entre os comproprietários, qualquer deles pode praticar atos de administração, designadamente opor-se à renovação do contrato de arrendamento rural.
O ato realizado com a oposição da maioria legal dos consortes é anulável e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa mas a anulabilidade, porquanto estabelecida no exclusivo interesse dos consortes, só por estes pode ser suscitada, produzindo o ato efeitos, mormente nas relações externas, até à declaração de anulabilidade.
No caso dos autos, o R. e (…) são comproprietários, na proporção de ½ dos prédios dados de arrendamento rural à A. (als. A) a D) dos factos provados e artº 1403º, nº 2, última parte, do CC) e não se prova, nem foi alegada, qualquer convenção entre os comproprietários sobre a administração de tais prédios, razões pelas quais, qualquer um deles pode validamente administrar os prédios e, designadamente, opor-se à renovação do contrato de arrendamento rural que tem como arrendatária a A.
A locação como ato de administração constitui, é certo, uma exceção a esta regra, uma vez que o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento (artigo 1024º, nº 2, do CC), mas a oposição à renovação do contrato de arrendamento comporta um ato de administração não incluído no âmbito desta previsão e, assim, reconduzível à enunciada regra geral.
A oposição da consorte (…) à oposição à renovação do contrato, manifestada depois de praticado o ato [al. J) dos factos provados], relevante no âmbito das relações internas dos comproprietários, poderá ser exercitada por esta, na referida qualidade e de acordo com o regime dos nºs 2 e 3 do artº 1407º, do CC, mas já não é licito à arrendatária A., por manifesta falta de legitimidade, suscitar a anulabilidade do ato, no âmbito da ação em que se veio opor à efetivação da oposição à renovação do contrato de arrendamento rural.
Assim e em conclusão, salvo a existência de convenção em contrário, o comproprietário não carece de consentimento ou aquiescência dos demais consortes para exercer o direito de oposição à renovação do contrato de arrendamento rural.
Havendo sido outro o entendimento da decisão recorrida, importa revogá-la e, em consequência, determinar que os autos prossigam para apreciação das demais questões suscitadas nos articulados.
Procede o recurso.
2.2. Custas
Vencida no recurso, incumbe à A. o pagamento das custas (artº 527º, nºs 1 e 2, do CPC).
Sumário (da responsabilidade do relator – artº 663º, nº 7, do CPC):
(…)
IV. Dispositivo:
Delibera-se pelo exposto, na procedência do recurso, em revogar a sentença recorrida e em determinar a prossecução dos autos para apreciação das demais questões suscitadas nos articulados.
Custas pela Apelada.
Évora, 24/10/2019
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho