Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Processo:
441/17.4T8OLH-M.E1
Relator: SEQUINHO DOS SANTOS
Descritores: ARRENDAMENTO
HIPOTECA
VENDA EXECUTIVA
Data do Acordão: 09/09/2021
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Sumário: Por força do AUJ do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021, publicado no Diário da República, 1.ª Série, de 05.08.2021, a venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil.
(Sumário do Relator)
Decisão Texto Integral: Processo n.º 441/17.4T8OLH-M.E1

*


(…), Unipessoal, Lda., interpôs recurso de apelação do despacho, proferido no processo em que foi declarada a insolvência de (…) – Sociedade Imobiliária, S.A., mediante o qual o tribunal a quo declarou não caducado o contrato de arrendamento celebrado por esta última, como senhoria, com (…), Investimentos Imobiliários, S.A., não obstante os imóveis objecto desse contrato terem sido vendidos à recorrente no âmbito do referido processo.

As conclusões do recurso são as seguintes:

A. A Caixa Geral de Depósitos, S.A. (doravante CGD) reclamou créditos nos presentes autos os quais eram garantidos por hipotecas sobre os imóveis adjudicados e cujo contrato de arrendamento é objecto do presente recurso, entre outros.

B. As hipotecas em causa foram registadas sobre os imóveis em causa no ano de 2008, em momento anterior à celebração do contrato do arrendamento.

C. Sucede que a CGD em 04.10.2018 cedeu os créditos aqui reclamados e que gozam de garantia hipotecária à (…) Company (doravante …).

D. Por sua vez, em 29.04.2019 a (…) cedeu os referidos créditos à ora recorrente, que já se encontra habilitada por sentença transitada em julgado no âmbito dos presentes autos.

E. Sendo que as cessões de créditos que tiveram lugar, incluíram todos os direitos, garantias e direitos acessórios, inerentes aos créditos cedidos, nomeadamente as hipotecas constituídas em 2008.

F. Posteriormente, a ora recorrente, na qualidade de credora hipotecária, no âmbito da liquidação do activo no processo de insolvência, apresentou proposta de adjudicação para os imóveis referidos no ponto 1, sendo tal proposta apresentada na condição dos imóveis serem vendidos livres de quaisquer ónus e encargos, onde se inclui o alegado contrato de arrendamento celebrado entre a insolvente e a (…), o que foi aceite pelo administrador da insolvência, tendo referido na própria escritura de venda, que os imóveis são vendidos “livre de quaisquer ónus ou encargos”.

G. Ora, alegadamente a sociedade insolvente celebrou um contrato de arrendamento com a sociedade (…) – Investimentos Imobiliários, S.A. (doravante …), relativamente aos imóveis em causa, em 01.01.2017 contrato este em causa no âmbito dos presentes autos.

H. Ou seja, a data da celebração do suposto contrato de arrendamento, é posterior (9 anos depois) à hipoteca registada sobre os imóveis!

I. Veja-se que a hipoteca é apenas uma, a que foi constituída inicialmente a favor da CGD, tendo existido apenas uma transmissão da mesma na sequência das cessões de crédito que tiveram lugar e já mencionadas.

J. Ora, nos termos do artigo 101.º, nº 1, alínea c), do Código de Registo Predial, o registo de transmissão de hipoteca é efectuado por averbamento ao registo anterior, não sendo sequer considerado para efeitos de registo.

K. Após a formalização da venda, o administrador da insolvência notificou a (…) para que procedesse à entrega dos bens face à caducidade do contrato de arrendamento nos termos e para os efeitos do artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil (doravante CC), pelo que não tendo obtido resposta, dirigiu então requerimento ao tribunal a quo, com a adesão da ora recorrente, para que fosse declarada a caducidade do referido contrato de arrendamento, bem como requereu que fosse autorizado o auxílio da força policial com vista à tomada de posse dos bens objecto da adjudicação.

L. O tribunal a quo proferiu então a decisão de que se recorre, no sentido de não ser declarada a caducidade do contrato, fundamentando inicialmente a sua decisão no facto de considerar que “o direito do arrendatário tem natureza essencialmente pessoal ou creditícia. Embora tenha alguns contornos que se assemelham aos direitos reais, esses contornos não alteram a natureza obrigacional do direito emergente do contrato de arrendamento para o arrendatário.”, excluindo assim a aplicação do artigo 824.º, n.º 2, ainda que analogicamente, fazendo também menção ao artigo 1057.º do CC, justificando que também ao abrigo de tal preceito não poderia o contrato de arrendamento caducar, entendimento este com o qual a ora recorrente não pode concordar.

M. Ora, a venda judicial, conforme regulada pelo artigo 824.º do CC, deve ser interpretada como um mecanismo especial de transmissão da propriedade do bem em causa, estabelecendo que a aquisição de imóveis em venda judicial é realizada de forma totalmente livre de quaisquer ónus de direitos reais registados posteriormente a qualquer hipoteca, arresto, penhora ou outra forma de garantia.

N. Ora, sem prejuízo da discussão quanto à natureza do contrato de arrendamento, nomeadamente se o mesmo deve assumir natureza real ou obrigacional, sendo certo que a maioria da doutrina e da jurisprudência pende, claramente, para a caducidade do contrato de arrendamento com a venda judicial do imóvel.

O. A verdade é que ainda que se entenda que o contrato de arrendamento não constitui um direito real, mas apenas obrigacional, deve sempre ser considerado um ónus para os efeitos deste artigo, cuja ratio é a de os bens vendidos judicialmente serem transmitidos livres de quaisquer ónus ou encargos.

P. A clareza deste preceito é ainda mais evidente se tivermos em conta o objectivo do registo da hipoteca, que mais não é que o de prestar a devida publicidade de tal facto a terceiros, tornando-a oponível a estes.

Q. No caso específico do arrendamento, celebrado após o registo da hipoteca, cabe ao arrendatário (que, note-se, é do mesmo “dono” da insolvente), aquando da celebração do contrato, compreender as implicações de tal garantia real, inclusive que o incumprimento no âmbito da relação contratual na qual se insere a hipoteca (contrato de mútuo) pode, em abono da verdade, revelar-se motivo de extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento, por força da venda judicial subsequente ao incumprimento.

R. Ou seja, ainda que se considere que o contrato de arrendamento tem natureza obrigacional, este entendimento não exclui a aplicação do artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil e, consequentemente, a caducidade do arrendamento após a venda judicial dos bens ao credor hipotecário.

S. E relativamente ao disposto no artigo 1057.º do Código Civil, referido na decisão de que se recorre, a verdade é que o disposto neste artigo não é estanque, sofrendo restrições, como é o caso da venda judicial.

T. Neste sentido pronunciou-se já o Tribunal da Relação de Évora nos acórdãos proferidos no âmbito dos processos n.ºs 1940/17.3T8EVR-H.E1, proferido em 03.12.2020, e 43/16.2T8FAL-F.E1 em 13.09.2018, o Tribunal da Relação de Lisboa no âmbito do processo n.º 8625/18.1T8LSB.L1-7, em 10.11.2020, e ainda o Supremo Tribunal de Justiça através do acórdão proferido no âmbito do processo n.º 12/14.7TBEPS-A.G1.S2, de 10.10.2018, conforme já explanado no presente recurso.

U. A decisão do tribunal a quo refere ainda que “No caso em apreço, os imóveis foram publicitados para venda como estando arrendados, pelo que a adquirente sabia da existência do arrendamento”.

V. Ora, antes de mais, cabe referir que ainda que um credor hipotecário tenha conhecimento do arrendamento no âmbito do processo de insolvência, tal conhecimento não afasta a aplicação do regime previsto no artigo 824.º, n.º 2, do CC, pois à data da constituição da hipoteca tal arrendamento não existia, pois apenas limitaria o direito e a actuação do proprietário do imóvel, conforme o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa no âmbito do processo n.º 1200/17.0T8SNT.L1-2, de 26.09.2019 já referido.

W. Cabendo referir que a cessão de créditos não constitui uma nova constituição de hipoteca, mas apenas uma transmissão da mesma, ou seja, a cessionária, aqui recorrente, assume o lugar anteriormente detido pela cedente, em todos os seus direitos e garantias.

X. Sem prejuízo, e contrariamente ao que refere o tribunal a quo, o contrato de arrendamento alegadamente celebrado entre a insolvente e a (…) nunca foi publicitado aquando a venda dos imóveis, pelo que não pode ser o mesmo oponível a terceiros que desconheciam a sua existência!

Y. Veja-se que o administrador da insolvência, efectivamente, refere alguns contratos de arrendamento nos seus anúncios, mas que nada têm a ver com o contrato de arrendamento com a (…), inclusivamente seriam anteriores a este último contrato, mas sempre posteriores à hipoteca.

Z. Ou seja, trata-se de contratos de arrendamento dos imóveis celebrados com entidades diferentes, com valores diferentes e em momentos diferentes, sendo certo que deverá todo e qualquer contrato de arrendamento posterior à hipoteca caducar com a venda judicial.

AA. Assim, é possível concluir que, também quanto a esta questão, andou mal o tribunal a quo, entendendo a recorrente que se impunha uma decisão diversa.

BB. Face ao exposto, a ora recorrente entende que, dados os elementos factuais carreados para os autos, bem como os argumentos jurídicos, é assim possível concluir pela caducidade do contrato de arrendamento alegadamente celebrado em 01.01.2017 entre a insolvente e a (…), nos termos e para os efeitos do artigo 824.º, n.º 2, do Código Civil.

O Ministério Público apresentou contra-alegações, com as seguintes conclusões:

1. O CIRE prevê que a alienação do local arrendado no âmbito do processo de insolvência não retira ao locatário os direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil, remetendo, de forma genérica, para esta.

2. Na lei civil, o artigo 1057.º do CC consagra o princípio emptio non tollit locatum, ou seja, a locação não caduca com a venda, corolário da natureza real do instituto do arrendamento, uma vez que lhe confere uma característica de que só os direitos reais beneficiam – o direito de sequela.

3. Todavia, tal regra geral sofre restrições, nomeadamente o disposto no artigo 824.º, n.º 2, do CC, relativo à venda executiva, que dispõe que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzem efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.

4. Com bem expõe a decisão recorrida, “Como a norma se refere à extinção dos direitos reais de garantia e aos demais direitos reais, a solução da questão passa por saber se a relação locatícia, na perspetiva da posição jurídica do arrendatário, tem natureza real ou obrigacional.”

5. É certo que nos parece mais conforme ao regime do arrendamento no código civil vigente a chamada “tese obrigacionista”, bem descrita e analisada pelo douto despacho sob recurso, que entende que o direito ora em causa é um direito de crédito ou obrigacional.

6. Embora tenha alguns contornos que se assemelham aos direitos reais, esses contornos não alteram a natureza obrigacional do direito emergente do contrato de arrendamento para o arrendatário.

7. Com a celebração do arrendamento nada se transmite, nada se transfere, nada se aliena. O locador apenas se vincula à prestação de proporcionar esse gozo ao arrendatário, adquirindo este o direito a uma prestação de natureza obrigacional.

8. Concluindo-se pela natureza meramente creditícia ou obrigacional do direito do locatário, não se pode aplicar directamente a norma do artigo 824º, n.º 2, ao arrendamento.

9. Relativamente à aplicação analógica dessa norma ao contrato de arrendamento, entende-se que as disposições que concedem ao locatário tratamento jurídico análogo aos direitos reais têm elas próprias natureza excepcional, não podendo ser submetidas a integração analógica, conforme decorre do artigo 11.º do Código Civil.

10. A douta decisão, fundamentada nos termos do disposto da lei e atentos os elementos dos autos, mostra-se correcta, adequada e juridicamente fundamentada, com a inexistência de quaisquer nulidades ou insuficiências que permita a sua revogação, devendo ser mantida nos seus precisos termos.

O recurso foi admitido, com subida em separado e efeito meramente devolutivo.


*


A única questão a resolver consiste em saber se a venda, no âmbito de um processo de insolvência, de vários imóveis hipotecados, determina a caducidade de um contrato de arrendamento dos mesmos imóveis celebrado em data posterior à do registo da hipoteca.

*


No despacho recorrido, foi julgada provada a seguinte matéria de facto, que a recorrente não põe em causa:

1. A 19.10.2017 foi declarada a insolvência de (…) – Sociedade Imobiliária S.A..

2. A 31.10.2017 foram apreendidos, entre outros, os seguintes bens imóveis:

Verba n.º 1 - Lote J Sul, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 2 - Lote J Norte, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 3 – Fracção B do Lote N, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 5 - Fracção D do Lote N, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 10 - Fracção A do Lote O, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 11 – Fracção B do Lote O, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 12 – Fracção C do Lote O, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 13 - Fracção A, do Lote L, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…);

Verba n.º 14 - Fracção B, do Lote L, prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…).

3. Sobre os referidos imóveis encontrava-se registada, desde o ano de 2008, hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos S.A..

4. A 01.01.2017, a (…) – Sociedade Imobiliária S.A. deu de arrendamento a (…), Investimentos Imobiliários, S.A., os prédios referidos em 2 supra.

5. Por contrato celebrado a 09.04.2019, a (…), Unipessoal, Lda. adquiriu os créditos garantidos por hipoteca que haviam pertencido à Caixa Geral de Depósitos S.A., referidos em 3, supra.

6. A 07.05.2019 foram registadas a favor da (…), Unipessoal, Lda. as hipotecas sobre os imóveis.

7. A 12.02.2021, no âmbito do processo de insolvência, os referidos imóveis foram vendidos a (…), Unipessoal, Lda..


*


Como anteriormente referimos, está em causa saber se a venda, no âmbito de um processo de insolvência, de vários imóveis hipotecados, determina a caducidade de um contrato de arrendamento dos mesmos imóveis celebrado em data posterior à do registo da hipoteca.

A solução a dar a esta questão depende da posição que se adopte sobre a aplicabilidade, à situação descrita, do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil (CC). O n.º 1 deste artigo estabelece que a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida. O n.º 2 dispõe que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.

No despacho recorrido, considerou-se, em síntese, que o n.º 2 do artigo 824.º CC não é aplicável ao direito do arrendatário, nem directamente, nem por analogia. Não é aplicável directamente porque se refere à extinção dos direitos reais de garantia e dos demais direitos reais, quando o direito do arrendatário não tem natureza real, mas meramente obrigacional. Não é aplicável por analogia devido à natureza excepcional das normas que concedem ao locatário tratamento jurídico análogo ao dos direitos reais e ao disposto no artigo 11.º CC. Argumentou-se ainda, no despacho recorrido, que o n.º 3 do artigo 109.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE) estabelece que a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância e, na primeira linha destes, encontra-se o direito à manutenção da sua posição contratual, por força do disposto no artigo 1057.º CC.

A recorrente contrapôs, também em síntese, que a aplicação do n.º 2 do artigo 824.º CC é independente da discussão acerca da natureza real ou obrigacional do direito do locatário, pois, seja qual for o entendimento que sobre esta questão se perfilhe, tal direito constituirá um ónus para o efeito estabelecido naquela norma. Sustentou ainda que o disposto no artigo 1057.º CC não se aplica na hipótese de venda judicial do bem locado.

Estamos perante uma questão que tem sido objecto de acesa discussão, quer na doutrina, quer na jurisprudência. O Supremo Tribunal de Justiça vinha decidindo, cremos que maioritariamente, que, nas circunstâncias enunciadas, o contrato de arrendamento caducava nos termos do n.º 2 do artigo 824.º CC – cfr., nomeadamente, os acórdãos de 31.10.2006 (Urbano Dias), 05.02.2009 (João Bernardo), 09.07.2015 (João Camilo) e 22.10.2015 (Pires da Rosa). Na doutrina, autores como Manuel Henrique Mesquita [1] e Rui Pinto [2] sustentaram a mesma solução.

Porém, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021, publicado no Diário da República, 1.ª Série, de 05.08.2021, uniformizou jurisprudência no sentido de que «A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CCivil».

Isto é, ainda que seja celebrado após o registo de hipoteca sobre o imóvel, o contrato de arrendamento não caduca por efeito da venda deste último no processo de insolvência.

Foi nesse sentido que o tribunal a quo decidiu, pelo que o recurso terá de improceder.


*


Dispositivo:

Delibera-se, pelo exposto, julgar o recurso improcedente, confirmando-se o despacho recorrido.

Custas a cargo da massa insolvente.

Notifique.


*


Sumário:

(…)


*

Évora, 09.09.2021

Vítor Sequinho dos Santos (relator)

José Manuel Barata

Emília Ramos Costa



__________________________________________________

[1] Obrigações reais e ónus reais, Livraria Almedina, Coimbra, 1990, p. 140.

[2] A Acção Executiva, AAFDL Editora, Lisboa, 2018, p. 906-907.