Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:
85/18.3YRGMR
Relator: MARGARIDA ALMEIDA FERNANDES
Descritores: VENDA JUDICIAL
DIREITO DE PREFERÊNCIA
FALTA DE NOTIFICAÇÃO
Nº do Documento: RG
Data do Acordão: 05/10/2018
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Indicações Eventuais: 2.ª SECÇÃO CÍVEL
Sumário:
I - Uma vez que a lei nada dispõe a esse propósito a indicação das pessoas a notificar como preferentes pode ser efectuada pelo exequente, pelos credores reclamantes de créditos com garantia real sobre os bens a vender, pelo executado, pelo agente de execução e ainda pelo próprio titular de preferência caso tenha conhecimento extrajudicialmente da iminente venda do bem penhorado sobre o qual goza de preferência.

II - A reacção do preferente não notificado para a abertura de proposta na venda mediante propostas por carta fechada resume-se à possibilidade de instaurar acção de preferência nos termos gerais, não acarretando tal omissão a nulidade do acto da venda.

III – Por maioria de razão a omissão da referência à existência de arrendamento no anúncio e edital que publicitou a venda não consubstancia nulidade da venda”.
Decisão Texto Integral:
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I – Relatório

Banco X, S.A. instaurou acção executiva para pagamento de quantia certa, sob a forma sumária, contra Filipe, Maria, Afonso e M. C..

Em 26/08/16 foi penhorada a fracção autónoma designada pela letra “AA” correspondente ao … do prédio urbano sito no Largo … Vila Real, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. …, da união das freguesias de Vila Real (…) e descrito na C.R.P. com a descrição nº …, freguesia Vila Real (…).

Não foi deduzida oposição à penhora ou à execução.

Foram notificados exequente, executados e credores reclamantes para, querendo, se pronunciarem acerca da modalidade da venda.
A Sra. Agente de Execução propôs como modalidade da venda a proposta por carta fechada e como valor base o valor constante no auto de penhora (€ 105.000,00).

Por despacho de 12/09/17 o Tribunal designou o dia 12/10/17 para abertura das propostas por carta fechada e indicou como valor a anunciar para venda € 89.250,00.

Foram efectuadas as notificações à exequente, executados e credores reclamantes e foi publicitada a venda mediante anúncio e edital, este afixado no imóvel em 19/09/17.

Em 02/10/17 a Sra. A.E. notificou o executado Filipe para proceder à entrega voluntária das chaves da fracção.

Por email de 09/10/17 este executado comunicou à Sra. A.E. que não tem a chave da fracção por esta estar arrendada a M. T., situação que é do conhecimento da exequente e da imobiliária há cerca de 15 dias. Mais referiu que o inquilino se mostra interessado em comprar a fracção.

Nesse mesmo dia a Sra. A.E. comunica o teor deste email à exequente.

Por requerimento de 11/10/98 a exequente requer a adjudicação da fracção pelo preço de € 89.250,00 a considerar caso não haja interessados na compra e o imóvel se mostre livre e desocupado de pessoas e bens, sem qualquer contrato de arrendamento.

Em 12/10/17 procedeu-se à abertura de propostas mediante carta fechada tendo sido apresentada, além da referida proposta da exequente, por C. Casa – Unipessoal, Lda. uma proposta no valor de € 93.101,00 (tendo esta apresentado, desde logo, um cheque de € 5.250,00). Esta proposta e o pedido de adjudicação foram aceites tendo a proponente sido notificada para, no prazo de 15 dias, proceder ao depósito do remanescente do preço.
*
Em 17/10/17 M. T. apresentou “incidente para nulidade do processado” tendo alegado que celebrou com os executados Filipe e Maria contrato de arrendamento referente à fracção penhorada; nessa data tomou conhecimento, através de anúncio de uma imobiliária, que a fracção havia sido colocada à venda pelo comprador; do edital e anúncio que publicitou a venda judicial não consta a menção ao arrendamento sendo que a exequente e a agente de execução sabiam do mesmo; não foi cumprido o disposto no art. 819º nº 1 do C.P.C. pelo que não pode exercer o seu direito legal de preferência nos termos do art. 823º do C.C.; estas duas omissões conduzem à nulidade do acto de abertura de propostas e à subsequente anulação dos termos subsequentes.

A Sra. Agente de Execução pronunciou-se dizendo que os executados não informaram acerca da existência de um contrato de arrendamento. Tendo sido afixado edital no imóvel o requerente, pelo menos nessa data, soube da venda. Refere que o requerente está em tempo para exercer o seu direito.

A exequente pronunciou-se dizendo que, como o preferente tomou conhecimento da venda na data da afixação do edital, devia ter exercido o seu direito no momento da abertura das propostas. O mesmo ainda está em tempo para exercer o seu alegado direito. Por fim, a omissão da notificação ao preferente não invalida que o mesmo possa instaurar acção de preferência. Termina pedindo a improcedência do requerido.
*
Em 30/11/17 foi proferida decisão que julgou improcedente a arguida nulidade e que consequentemente manteve a venda.
*
Não se conformando com esta decisão recorrida veio M. T. dela interpor recurso de apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:

*1.º- O Oponente, ora Recorrente, não se conforma com o douto despacho proferido pelo Tribunal a quo, porquanto o mesmo fez uma errada interpretação e aplicação das normas ao presente caso.
2.º- O Recorrente é o legítimo detentor do bem imóvel, penhorado nos autos do processo em epígrafe, uma vez que celebrou com o Executado, legítimo proprietário do imóvel, e esposa, contrato de arrendamento urbano do referido imóvel.
3.º- O Recorrente, teve conhecimento, em meados de outubro de 2017, através de anúncio publicado no sítio da internet da Imobiliária “Y”, de que o imóvel de que é arrendatário, sito no ..., União de Freguesias de Vila Real, se encontrava para venda.
4.º- Ocorre que, do edital e do anúncio que publicitam a abertura de propostas, conducente à venda do imóvel mediante propostas em carta fechada, não consta menção ao arrendamento do imóvel, para efeitos do disposto no nº 3 do artigo 817º do Código do Processo Civil e artigo 19º, máxime nº 3, da Portaria n.º282/2013, de 29 de Agosto.
5.º - Prescreve o nº 1 do artigo 819º do Código de Processo Civil que uma vez determinada a venda e designado o dia e hora para a abertura das propostas, deverão os titulares do direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, na alienação dos bens imóveis, ser notificados do dia, da hora e do local aprazados para a abertura de propostas, a fim de exercerem, se assim o entenderem, o seu direito no próprio ato, caso alguma proposta seja aceite sob pena de se observar o disposto nos n.ºs 2 e 4 do referido artigo.
6.º- No caso dos autos, a abertura de propostas foi realizada sem que o arrendatário, aqui Recorrente, titular do direito legal de preferência na compra do bem, nos termos do artigo 1091º, n.º1, al. a) do Código Civil, tivesse sido, previamente e devidamente, notificado, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 819º do Código de Processo Civil.
7.º - Frustrando-se a possibilidade de exercício de direito legal de preferência na aquisição do imóvel penhorado, nos termos do artigo 823º do Código de Processo Civil.
8.º - À notificação do titular do direito de preferência aplicam-se as regras relativas à citação - artigo 819º n.º3 do Código de Processo Civil.
9.º - A falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular - artigo 819º n.º2 do Código de Processo Civil..
10.º - A falta de notificação do titular do direito legal de preferência, do dia, hora e local para a realização da abertura de propostas em carta fechada, bem como a inexistência de menção expressa, no anúncio e edital de publicitação da abertura de propostas, dos ónus ou encargos que incidem sobre o bem imóvel em juízo, constituem a omissão de atos que a lei prescreve, nos termos dos artigos 819º, n.º1 do Código de Processo Civil e 19º, n.º3 da Portaria n.º282/2013, de 29 de Agosto, respetivamente.
11.º - Por omissão da notificação do Requerente, para o exercício, naquele ato, do seu direito legal de preferência de compra do bem penhorado de que é arrendatário.
12.º- Ao ser omitida a notificação frustrou-se o direito de preferência do arrendatário, colocando-o numa situação de desvantagem face aos demais proponentes que estiveram presentes naquela diligência. 13.º- O que, pelo supra exposto, determina a nulidade da diligência da abertura de propostas para venda do bem penhorado, anulando-se, de resto, os termos subsequentes que dela dependam, que se argui ao abrigo das disposições conjugadas dos artigos 195º e 839º, n.º1, alínea c) do Código de Processo Civil.
14.º - A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal - artigo 286º do Código Civil.
15.º - Por requerimento datado de 17.10.2017, o Recorrente, invocando o direito de preferência na alienação do referido prédio, arguiu a nulidade da venda.
16.º - O Tribunal a quo, por despacho de 30.11.2017, veio indeferir a arguida nulidade.
17.º - O Tribunal recorrido não podia deixar de julgar procedente a nulidade arguida pelo Recorrente.
18.º - O que está em causa no presente recurso é saber-se se a falta de notificação do recorrente para preferir implica ou não a nulidade da venda.
19.º - Dispõe o n.º3 do artigo 819º do Código de Processo Civil que à notificação do titular do direito de preferência se aplicam as regras relativas à citação e dispõe o n.º2 do mesmo artigo que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular.
20.º - Dizer-se no n.º 2 do artigo 819º do Código de Processo Civil qua a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular, não exclui a aplicabilidade do disposto nos artigos 195º e 839º, n.º1, alínea c) do Código de Processo Civil.
21.º - A falta de notificação do titular do direito legal de preferência, do dia, hora e local para a realização da abertura de propostas em carta fechada, bem como a inexistência de menção expressa, no anúncio e edital de publicitação da abertura de propostas, dos ónus ou encargos que incidem sobre o bem imóvel em juízo, constituem a omissão de atos que a lei prescreve, nos termos dos artigos 819º, n.º1 do Código de Processo Civil e 19º, n.º3 da Portaria n.º282/2013, de 29 de Agosto, respetivamente.
22.º - “… a omissão de um ato ou de uma formalidade que alei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.” - artigo 195º, n.º 1 do Código de Processo Civil
23.º - Ora, este é o caso dos autos, pois em consequência da falta de notificação, a Recorrente ficou impedida de comparecer no ato de abertura e aceitação das propostas e de aí exercer o seu direito de preferência.
24.º - A falta de notificação do arrendatário implica, assim, a nulidade da venda, desde que, atempadamente, arguida pelo preferente.
25.º - O qual não deixa, considerando os interesses em causa, de poder propor ação de preferência nos termos gerais.
26.º - O douto despacho recorrido violou o disposto nos artigos nos artigos 1091º, n.º 1, al. a) do Código Civil, 819º, n.ºs 1, 2 e 3, 823º e 839º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil e 19º, n.º3 da Portaria n.º282/2013, de 29 de Agosto.
27.º- Pelo que, deve a decisão judicial de 30.11.2017 ser substituída por outra que julgue procedente a nulidade arguida e, em consequência, anule a diligência da abertura de propostas para venda do bem penhorado, anulando-se, de resto, os termos subsequentes que dela dependam.“
Pugna pela revogação da decisão recorrida.
*
Contra-alegou a exequente pugnando pela confirmação da decisão recorrida.
*
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
Nesta relação foi decidido que o recurso subia em separado pelo que foi ordenado que fossem autuadas por apenso as peças processuais pertinentes.
*
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
*
Tendo em atenção que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, a questão a decidir é saber se a falta de notificação do titular de preferência legal e a inexistência de menção ao arrendamento no anúncio e edital de publicitação da abertura de propostas por carta fechada consubstanciam a omissão de actos que a lei prescreve e determina a nulidade do acto da venda.
*
II – Fundamentação

Foram considerados provados os seguintes factos:

1. Foi penhorado nos presentes autos a fracção AA correspondente ao …, destinado a habitação, do prédio urbano sito no Largo … Vila Real, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. … da união das freguesias de Vila Real (…) e descrito na C.R.P. com o nº … da freguesia de Vila Real (…).
2. Por acordo escrito denominado “contrato de arrendamento para habitação” pelos executados Filipe e Maria foi declarado dar de arrendamento para habitação o prédio referido em 1 ao requerente M. T. cfr. doc. junto.
3. Por edital datado de 14/09/17 e afixado no prédio referido em 1 em 19/09/17 a Sra. AE anunciou a venda do imóvel referido em 1 constando do edital a data e local de abertura de propostas, assim como o valor base do bem a vender.
4. No dia 09/10/17 o executado remeteu à Sra. AE um email onde refere “sou a informar que não detenho a chave do imóvel. O facto prende-se com o mesmo estar arrendado. Deixo o contacto do inquilino a fim de poder diligenciar o assunto (…). De referir que (…) o advogado do exequente (…) foram por mim prontamente, há mais de 15 dias, informados do contacto do inquilino.

Fui também informado pelo próprio que o Sr. M. T. tem interesse em adquirir o imóvel, pelo que lhe facultei o vosso contacto e morada (…)” cfr. doc. junto.
5. Em data anterior a 09/10/17 o requerente teve conhecimento de que o imóvel referido em 1 estava penhorado e iria ser vendido nos termos previstos no edital referido em 3.
6. O requerente não compareceu à abertura de propostas que teve lugar no dia 12/10/17 e onde o prédio referido em 1 foi vendido.
*
E factos não provados:

A) O requerente teve conhecimento na data de 17/10/17, através de anúncio publicado no sítio da internet de uma imobiliária de Amarante, de que o imóvel referido em 1 foi colocado para venda pelo alegado comprador.
B) A Sra. AE e o exequente ocultaram do Tribunal a existência do contrato de arrendamento referido em 2.
*
Dispõe o art. 819º nº 1 do C.P.C.: Os titulares do direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, na alienação dos bens são notificados do dia, da hora e do local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio ato, se alguma proposta for aceite.
Assim, não são reconhecidas na acção executiva as preferências meramente obrigacionais.
O referido, atento o disposto no nº 2 do art. 811º do C.P.C., aplica-se a todas as vendas, excepto a directa.
À notificação dos preferentes, que não pode ser edital, aplicam-se as regras relativas à citação, i.e., o notificado deve ser advertido das consequências da sua não comparência (art. 819º nº 3 e 227º nº 2 do C.P.C.)

Uma vez que a lei nada dispõe a esse propósito a indicação das pessoas a notificar como preferentes pode ser efectuada pelo exequente, que tem o principal ónus de impulso processual; pelos credores reclamantes de créditos com garantia real sobre os bens a vender; pelo executado; pelo agente de execução e ainda pelo próprio titular de preferência caso tenha conhecimento extrajudicialmente da iminente venda do bem penhorado sobre o qual goza de preferência.

No que concerne às consequências da omissão de notificação do titular do direito de preferência na venda dos bens penhorados dispõem os nº 2 e 4 do art. 819º do C.P.C..

Nos termos do nº 2 do citado artigo A falta de notificação tem a mesma consequência que falta de notificação ou aviso prévio na venda particular. Esta venda particular não significa venda por negociação particular, mas a venda nos termos gerais do direito civil (neste sentido, entre outros, vide Ac. da R.G. de 19/05/2004, in www.dgsi.pt).
E nos termos do nº 4 do mesmo preceito A frustração da notificação do preferente não preclude a possibilidade de propor ação de preferência, nos termos gerais.

Assim, a reacção do preferente não notificado para a abertura de proposta na venda mediante propostas por carta fechada resume-se à possibilidade de instaurar acção de preferência nos termos gerais (art. 1410º do C.C.).

Com efeito, contrariamente ao defendido pelo apelante a omissão da referida notificação não acarreta a nulidade do acto da venda.

Isto mesmo foi defendido pelo Prof. Alberto dos Reis, in Processo de Execução, Vol. II, p. 344, onde se lê “(…) dizendo-se no nº 2 do art. 892º que a falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação na venda particular, qual seja a de possibilitar ao preferente não chamado a propositura de acção de preferência, não implica aquela falta de notificação, diversamente do que acontecia perante o 5 do art. 848º do CPC de 1876, nulidade processual, traduzida na anulação de tudo o que se processasse a partir do momento em que a notificação deveria ter ocorrido”.
O aqui referido mantém-se actual atenta a mesma redacção do art. 819º nº 2 do C.P.C..

Cremos ser pacífica a doutrina no sentido supra referido.
A título de exemplo veja-se Eurico Lopes-Cardoso, in Manual da Acção Executiva, 3ª ed. (reimpressão), Almedina, 1992, pág. 545; Rodrigues Bastos, in Notas ao Código de Processo Civil, vol. IV, pág. 126 a 127; Conselheiro Amâncio Ferreira, in Curso de Processo de Execução, 4ª edição revista e actualizada com as alterações introduzidas pelo Dec.-Lei nº 38/2003 de 8 de Março, pág. 310 a 312; Lebre de Freitas, in A Acção Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, 6ª ed, Coimbra Editora, pág. 386 e 387. Igualmente Rui Pinto, in Notas ao Código de Processo Civil, Vol. II, 2ª ed., Coimbra Editora, pág. 390, que refere “A falta de notificação importa direito a acção de preferência, conforme o nº 2 do art. 1410º do Código Civil. Trata-se, pois, de uma oponibilidade plena por acção autónoma e não por meio de embargos de terceiro, o que se compreende por a incompatibilidade funcional entre a execução e o direito real de aquisição passar pela necessidade de exercício da preferência”.

Este entendimento é quase consensual na jurisprudência.

No Ac. do S.T.J. de 09/05/2002, in www.dgsi.pt lê-se “A falta de notificação do preferente não gera nulidade processual, tendo apenas como consequência a possibilidade de o preferente exercer o seu direito em acção de preferência, a propor nos termos gerais (art. 892º, nº 2 e 4, CPC)”.

No mesmo sentido vide Ac. do S.T.J. de 01/09/2016, Ac. da R.G. de 19/05/2004, Ac. da R.P. de 23/11/2006, Ac. da R.L. de 31/10/2007, in www.dgsi.pt.

A tese contrária, minoritária, foi defendida no Ac. do S.T.J. de 28/05/1996, in www.dgsi.pt, contudo, a mesma tem contra si um forte argumento, a saber, no caso de controvérsia entre as partes na execução acerca da existência do direito de preferência, a procedência da arguição da nulidade supõe a prova pelo arguente da nulidade da subsistência do alegado direito de preferência, o que não se compadece com a natureza e tramitação do processo de execução. Igualmente, perante a impossibilidade de produção de prova na própria execução, não é de acolher a tese segundo a qual se podia ordenar a suspensão da instância e remeter as partes para os meios comuns uma vez que se entende que a execução não pode ser suspensa com fundamento em causa prejudicial nos termos do art. 271º nº 1 1ª parte do C.P.C. (tanto mais que, no caso em apreço, inexiste causa já proposta havendo, sim, acção a instaurar).
Em conclusão, o disposto no art. 819º nº 2 e 4 do C.P.C. afasta o disposto nos art. 188º nº 1 a), 191º nº 1, 195º do C.P.C..

No que concerne à consequência da omissão da referência à existência de arrendamento no anúncio e edital que publicitou a venda entendemos que a mesma, por maioria de razão, não consubstancia nulidade. Acresce que tal omissão não influi no exame ou na decisão da causa.

Uma vez que os direitos do preferente ficam sempre salvaguardados através da possibilidade de instauração da acção de preferência apenas no caso de procedência desta ocorre a anulação da venda.

Revertendo ao caso em apreço, face ao contrato de arrendamento apresentado, é incontestável que o apelante parece ser titular de preferência legal na venda judicial em causa (art. 1091º nº 1 a) do C.C.).

Como o arrendamento não foi comunicado atempadamente à Sra. Agente de Execução a mesma não procedeu à notificação do preferente, nem fez menção do mesmo no anúncio e edital, o que não lhe é censurável. Contudo, como deixamos dito, tais omissões não consubstanciam qualquer nulidade processual que conduza a que o acto da venda fique sem efeito. De qualquer modo, sempre se dirá que o arrendatário, pelo menos no dia 19/09/17, dia da afixação do edital no imóvel, tomou conhecimento da venda judicial pelo que poderia ter exercido o seu direito de preferência no dia designado para abertura de propostas mediante carta fechada, o que não fez.
Por todo o exposto, bem andou o Tribunal a quo pelo que é de confirmar a decisão recorrida.
*

III – Decisão

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se integralmente a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Guimarães, 10/05/2018

(Margarida Almeida Fernandes)
(Margarida Sousa)
(Afonso Cabral de Andrade)