Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:
1130/15.0T8VNF-F.G1
Relator: MARIA DOS ANJOS NOGUEIRA
Descritores: DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
Nº do Documento: RG
Data do Acordão: 12/07/2017
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Indicações Eventuais: 2.ª SECÇÃO CÍVEL
Sumário:
- O direito de preferência do arrendatário ou incide sobre a totalidade do prédio ou, estando este sujeito ao regime de propriedade horizontal, sobre a respectiva fracção ou fracções.
Decisão Texto Integral:
-ACORDAM EM CONFERÊNCIA NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES-

I. Relatório

Tendo N. C. vindo invocar o direito de preferência relativamente à venda do usufruto sobre o imóvel apreendido a favor da massa insolvente, enquanto arrendatário do R/C do referido imóvel, pelo insolvente J. C. foi deduzida oposição à concessão de tal direito de preferência.
Resulta do documento de fls. 50 que N. C. adquiriu por trespasse um estabelecimento comercial denominado Café A que se encontra instalado no R/C do imóvel cujo direito de usufruto foi apreendido a favor da massa insolvente.
O contrato de arrendamento nos termos do qual o referido café ocupa o R/C do prédio foi celebrado a 23/9/1987 - cfr. fls. 41 e ss.
Segundo informação do Administrador da Insolvência, as rendas estão a ser pagas pelo arrendatário.
Assim, com base nesses elementos, pelo tribunal a quo foi proferida a seguinte decisão:

“Dispõe o art. 1091, n.º 1 do Código Civil que o arrendatário tem direito de preferência:

a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
Atento o contrato de arrendamento vigente e a data de celebração do mesmo, tem N. C., nos termos da norma invocada, direito de preferência na venda do local arrendado.
Se tem direito de preferência sobre o mais (direito de propriedade), o arrendatário terá também direito de preferência sobre o menos (o direito de usufruto, que está contido no direito de propriedade).
Pelo exposto, procede a pretensão do arrendatário N. C., beneficiando este de direito de preferência pela venda do direito de usufruto apreendido.
Notifique, sendo o senhor Administrador da Insolvência a fim de respeitar e observar tal direito de preferência”.
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II-Objecto do recurso

Não se conformando com essa decisão, o insolvente/recorrente veio interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões:

• Salvo o devido respeito, a decisão recorrida, violou o disposto no art. 1091.º, n.º 1 e alíneas em especial a a), do CC.
• O arrendatário recorrido e pseudo preferente, é inquilino há menos de 3 anos
• Dos autos, nem da decisão, consta ou é invocado ou alegado que foi efectuada a comunicação a que alude o n.º 3 do art. 1112.° do CC, pelo que também este art. foi violado
• Com a consequente nulidade
• A preferência é aferida e concedida em função do local arrendado sendo que e face ao requerimento invocado pela decisão recorrida, o que resulta é que ao arrendatário foi concedido o direito á preferência da totalidade do usufruto, sendo que este engloba também o direito ao usufruto da parte habitacional, o que legalmente não lhe é conferido tal direito
• O Arrendatário, ao não apresentar proposta de aquisição do usufruto parcial e respeitante ao local arrendado, renunciou ao exercício do direito de preferência que lhe assistia ao local arrendado.
• Pelo que deverá ser revogada a decisão do direito de preferência ao arrendatário em causa e ora recorrido.
E ASSIM JUSTIÇA SE FARÁ
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N. C. e Empresa X - Imobiliária, Limitada vieram apresentar as suas contra-alegações pedindo que o recurso interposto seja totalmente indeferido, mantendo-se inalterada a douta Decisão proferida e em apreço, assim se fazendo JUSTIÇA.
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III. Fundamentação

Os factos e trâmites processuais relevantes são os constantes do relatório antecedente, que aqui se dão como reproduzidos.
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Foram colhidos os vistos legais.
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O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, em separado e efeito meramente devolutivo.
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IV-O Direito

Como resulta do disposto nos art..ºs 608.º, nº. 2, ex vi do artº. 663.º, n.º 2, 635.º, nº. 4, 639.º, n.os 1 a 3, 641.º, n.º 2, alínea b), todos do Código de Processo Civil (C.P.C.), sem prejuízo do conhecimento das questões de que deva conhecer-se ex officio, este Tribunal só poderá conhecer das que constem das conclusões que definem, assim, o âmbito e objecto do recurso.
Deste modo, e tendo em consideração as conclusões acima transcritas cumpre decidir se deve ser revogada a decisão que reconheceu o direito de preferência do arrendatário.
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Decorre da regra geral do artigo 1091.º, n.º 1, al. a), do Cód. Civil, que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos, sendo aplicável, com as necessárias adaptações, por força do seu n.º 4, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º.
Ora, decorre do art. 417.º, n.º1, do Código Civil que o obrigado à preferência tem direito a vender a coisa sobre que incide um direito de preferência conjuntamente com outras, e por um preço global; neste caso o titular preferente, não interessado na opção pela aquisição do conjunto em venda, pode exercer o seu direito pelo preço que proporcionalmente for atribuído; o obrigado à preferência só pode opor-se a esta pretensão de “divisão proporcional”, exigindo que a preferência incida sobre as coisas restantes “se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
Quando o preferente acede a exercer o seu direito sobre o conjunto de coisas a alienar – art. 417º do Código Civil – vê estendido o seu original direito de preferência.
Introduz-se, assim, um desvio importante à regra de que o direito do preferente se refere apenas ao bem (e ao contrato) objecto da preferência, pois verificada a decisão de venda juntamente com outras, o direito de preferência passa a abranger outros bens além do inicialmente sujeito à prelação.
Posto isto, importa, em primeira linha, ter em conta que se o local arrendado for dado de arrendamento pelo usufrutuário, o arrendatário só poderá preferir na venda ou dação em cumprimento do direito de usufruto, já que o titular da raiz ou nua propriedade é alheio ao arrendamento, nada tendo a ver com a relação locativa, que se extingue, de resto, logo que o usufruto termine (neste sentido o ac. do STJ de 21/9/04).
Na concreta situação dos autos, verifica-se que o contrato de arrendamento foi celebrado pelo usufrutuário/insolvente, pelo que restringindo-se a relação-base em que assenta a situação jurídica do locatário exclusivamente ao referido direito real menor, dependendo a subsistência do arrendamento da sobrevivência do usufruto, a esse direito se cinge o direito de preferência que importa apreciar.
Deste modo, estando na génese de determinada preferência legal uma concreta relação de arrendamento, só se podem considerar vinculados pela obrigação de dar preferência os titulares dessa relação jurídica – que simultaneamente sejam titulares do direito real com base no qual o arrendamento se constituiu e subsiste - e não quaisquer outros titulares de direitos reais sobre a coisa arrendada, estranhos à relação jurídica de arrendamento e por ela não minimamente vinculados ou afectados – cfr. Ac.STJ de 4.2.2010, proferido no proc. 3370/05.0TBB.
Assim sendo, importa, pois, agora apreciar e decidir sobre a questão suscitada de saber se tal direito, fundado na locação do r/c, pode estender-se e abranger o acto de alienação de um direito real sobre todo o prédio.
Quanto a esta questão, havia quem entendesse, tal como por exemplo José de Oliveira Ascensão, in "Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime do Arrendamento Urbano", cit., p. 68, que o direito de preferência se limitava ao 'local arrendado'. Se era alienada uma coisa global - um prédio - em que o local arrendado tenha autonomia jurídica, o direito de preferência não se podia exercer.
Em suma: perante o RAU, ou o direito de preferência se podia exercer apenas em relação ao local arrendado, o que supunha a possibilidade de autonomização jurídica deste, ou o seu exercício seria impossível.
Não obstante, mesmo na vigência do RAU, e posteriormente já no domínio do NRAU (que manteve a referência a local arrendado), não deixaram de subsistir interpretações no sentido de continuar a expandir a preferência fundada no arrendamento urbano a vendas cujo objecto extravasasse do local arrendado, como sucedia com a venda de todo um prédio não constituído em propriedade horizontal (neste sentido, Jorge Alberto Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª ed., Coimbra, 2003, p. 308).
O entendimento desta questão era caracterizado por António Menezes Cordeiro, in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, cit., p. 262, nos termos seguintes:"[...]Coloca-se o problema de o local arrendado ser apenas parte de um prédio, que não esteja em propriedade horizontal. A jurisprudência divide-se: nuns casos, entende-se que o locatário de parte do prédio tem o direito de preferir na compra do conjunto, havendo vários direitos de preferência concorrentes, na hipótese de surgirem diversos arrendatários dos distintos fogos do prédio (teoria expansionista); noutros, decidiu-se que a preferência só operava perante o concreto 'local arrendado', ficando afastadas caso tal local não pudesse ser autonomamente transaccionado (teoria do local)".
No entanto, a interpretação que correspondia à orientação dominante, tanto na jurisprudência (vd. entre outros, Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 31 de Maio de 2007 e de 4 de Julho de 2006, em www.dgsi.pt.) como na doutrina (vd. Pires de Lima e Antunes Varela em Código Civil Anotado, Volume II, 4ª ed., pág. 568; Pedro Romano Martinez, em Direito das Obrigações, pág. 266 e Jorge Aragão Seia, em Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 327) defendiam que não se quis modificar, quanto ao objecto material da preferência, o regime do direito anterior, devendo, por conseguinte, entender-se que o arrendatário de parte de um prédio urbano, tinha o direito de preferir na venda de todo o prédio, sempre que este se não encontrasse subordinado ao regime de propriedade horizontal.

Em conclusão, a preferência existiria para a fracção autónoma arrendada, no caso do prédio estar constituído em propriedade horizontal, ou para todo o imóvel se este não estivesse legalmente parcelado, uma vez que não havendo parcela autónoma, a preferência não poderia incidir, apenas, sobre a parte arrendada.
Com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano, em 2006, quer as designações “prédio urbano ou de sua fracção autónoma” do 47.º n.º 1 (agora transportado para o artigo 1091.º n.º 1, do Código Civil), quer a licitação entre arrendatários, do n.º 2 do artigo 47º, foram eliminados.
Acontece que nem no preâmbulo da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, nem da análise da sua exposição de motivos, nem mesmo agora com a redacção dada pela Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho, decorre a intenção do legislador afastar o direito de preferência do locatário na compra e venda de todo o imóvel sempre que este se não encontre subordinado ao regime de propriedade horizontal.
Nesta medida, se o legislador tivesse intenção de suprimir o direito de preferência dos arrendatários de parcelas não autónomas certamente teria dado uma redacção diversa ao artigo 1091.º do Código Civil, face à controvérsia a esse respeito que vigorava na doutrina e jurisprudência dominantes quando ao significado a dar à expressão “local arrendado”, o que não fez.
Na verdade, tal como se defendeu no Ac. da RC de 23-06-2015, no proc.1275/12.8TBCBR.C1, publicado na dgsi, a expressão “local arrendado” continua a ser sinónimo de imóvel onde o arrendamento se situa.
A supressão das expressões “prédio urbano ou de sua fracção autónoma” não alterou, nem para mais (no sentido de os titulares de fracção autónoma terem direito de preferência sobre a totalidade do prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal), nem para menos (no sentido de suprimir o direito de preferência aos arrendatários de prédios que, por facto que lhes é alheio, não estão sujeitos ao regime de propriedade horizontal), o significado da sobredita expressão.
Considera-se, assim, que continua assente que o direito de preferência do arrendatário ou incide sobre a totalidade do prédio ou, estando este sujeito ao regime de propriedade horizontal, sobre a respectiva fracção ou fracções, na esteira do defendido por Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urbano, Vol. II, 2011, 5ª Edição, pág.816 e ss.
Pois, se assim não fosse, não estando o prédio constituído em propriedade horizontal, e não podendo o «local arrendado» ser alienado, qua tale, ie. autonomamente, mas apenas incorporado no todo do prédio, se não se admitisse o exercício do direito de preferência nessas situações, pelo todo, estar-se-ia a tutelar de modo diverso situações substantivamente iguais, discriminando negativamente o arrendatário que, não obstante usufruir de parte de prédio não constituido em propriedade horizontal, tem relativamente a ela contrato de arrendamento válido.
Não seria lógico e feriria o sentido de justiça do cidadão comum, do homo prudens e sensato, que se aceitasse a celebração de um contrato de arrendamento relativamente a uma parte legalmente indivisa, mas materialmente autonomizada, e depois, não se reconhecesse os efeitos decorrentes de atribuição de preferência.
Acresce que a existência de um direito de preferência não agrava a situação do senhorio que sempre seria privado do seu usufruto, ainda que por via do exercício de aquisição por outrem, e uma vez que o direito de preferência não concede ao preferente qualquer privilégio de redução do preço ou outro.
Aliás, «A justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do locatário é a de facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito de gozo mais ou menos prolongado sobre esse bem, …ao mesmo tempo que se solidifica a paz social, ao eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário» - Ac. do STJ de 04.02.2014, p. 1359/06.1TBFAF.G1.S1.
Igualmente, tal como é referido por J.A. Aragão Seia, in RAU, Anotado e Comentado, 4ª edição, Almedina, 1998, pp. 261 e 262., e Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano”, Vol. II, 5.ª Edição, 2011, Almedina, pág. 817, «Convém lembrar que, com a preferência do arrendatário, se pretende eliminar um intermediário que, em princípio, faz aumentar os encargos com a habitação…por que razão o arrendatário de uma fracção terá direito de faze r sua, tanto por tanto, mas já não poderá preferir na venda do imóvel em que ele se integra e que é vendido a um terceiro que nenhuma relação poderá ter com esse mesmo imóvel?».
Quanto ao mais, há que ter em conta que o trespasse de estabelecimento comercial ou industrial é um contrato pelo qual se transfere, de forma definitiva e onerosa, a propriedade ou titularidade do referido estabelecimento, considerado no seu todo como unidade económica e dotada de autonomia e funcionamento. O que se transmite é o direito ou o conjunto de bens e direitos, tangíveis ou não, que constituem o património da empresa ou do comerciante, ou seja, as instalações, as mercadorias, o nome, o lugar do estabelecimento e a própria freguesia que compõe e constitui o próprio estabelecimento comercial, ou seja, estamos a falar da compra e venda da globalidade do estabelecimento.
O trespasse inclui, assim, a transferência do direito do arrendamento, dado que, em consonância com o artigo 1112º, nº 1 do Código Civil, se permite a transmissão, da posição de arrendatário, sem que para tal haja autorização do senhorio, o que não significa, que a cedência não lhe deva ser comunicada, conforme o disposto no nº4 do artigo 1112º do Código Civil, para que este exerça o direito de preferência.
Assim, antes da celebração do contrato de trespasse, para que o senhorio possa, se o desejar, exercer o direito de preferência o arrendatário/trespassante deve informar o senhorio da sua intenção de proceder ao trespasse, indicando pelo menos os elementos essenciais do negócio, ou seja, a identificação da pessoa a quem o estabelecimento será trespassado, o preço convencionado e respectivas condições de pagamento e bem assim como a data prevista para a celebração do trespasse e de acordo com o disposto no artigo 416.º n.º 2 e artigo 1112.º n.º 4 do Código Civil.
Esta comunicação ao senhorio deve ser feita com, pelo menos, 8 dias de antecedência em relação à data que for projectada para o trespasse.
Por sua vez, o senhorio que pretenda exercer o direito de preferência deve comunicar tal facto ao arrendatário no prazo de 8 dias, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o arrendatário lhe facultar prazo superior.
Se o senhorio nada disser dentro daquele prazo, caducará o seu direito de preferência.
Depois da celebração do contrato de trespasse, o arrendatário/trespassante deve, dentro do prazo de 15 dias a contar da celebração do trespasse, comunicar ao senhorio a cedência do estabelecimento, conforme artigo 1038º, alínea g) do Código Civil. Se a obrigação de comunicação não for tempestivamente cumprida dentro dos 15 dias seguintes à celebração do contrato, terá o senhorio direito de resolução do contrato de arrendamento, nos termos da regra prevista na mencionada alínea g) do artigo 1038º e artigo 1049.º do Código Civil, devendo a respectiva acção de despejo ser intentada contra o arrendatário/trespassante.
Ora, como decorre da factualidade apurada, o recorrido encontra-se a ocupar o r/c, por força do contrato de trespasse celebrado que lhe transmitiu o direito ao arrendamento daí decorrente, e bem assim a pagar as rendas sem que tivesse sido validamente exercido o direito de preferência pelo senhorio nos termos e moldes referenciados ou que o mesmo se tivesse oposto por qualquer forma ao seu exercício durante o longo lapso de tempo entretanto decorrido, por inobservância das mencionadas disposições legais.
Ao não ter actuado, em tempo e de acordo com o legalmente instituído, sempre se teria de entender, agora, ao vir invocar a falta de cumprimento da comunicação imposta pelo art. 1112.º, n.º 3, do Cód. Civil, actuar com abuso de direito, face à sua conduta omissiva durante este longo período de tempo.
Assim, face ao exposto, e tendo em conta que o contrato de arrendamento onde funciona o estabelecimento foi celebrado a 23.9.1987, portanto há mais de 3 anos, com pagamento das rendas pelo arrendatário, o que leva a concluir pelo conhecimento da situação existente e actual que subjaz ao exercício do direito de preferência que pelo presente recurso se pretende obstar, tem, pois, a apelação de improceder.
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V – DECISÃO

Pelo exposto, acorda-se nesta 2.ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, mantendo, em consequência, a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente.
Notifique.
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TRG, 7.12.2017
(O presente acórdão foi elaborado em processador de texto pela primeira signatária)


Maria dos Anjos S. Melo Nogueira
Desembargador José Carlos Dias Cravo
Desembargador António Manuel Antunes Figueiredo de Almeida