Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1523/22.6T8GMR.G1 |  |
CLÁUSULAS CONTRATUAIS GERAIS
BOA-FÉ
DIREITO À REMUNERAÇÃO
NEXO CAUSAL
I- O contrato de mediação (Imobiliária) é um sub espécie de contrato de prestação de serviços, formal, em que uma das partes (a empresa de mediação) se obriga perante a outra (o cliente), mediante retribuição, a procurar interessados para negócio que o cliente pretende celebrar, ou seja, a promover o encontro de contraentes, com vista à celebração do negócio que se pretende realizar.
II- Estando as partes vinculadas entre si pela celebração de um contrato, elas devem proceder de boa-fé no cumprimento da obrigação a que se vincularam (art.º 762.º n.º 2 CC), pelo que, mesmo nos casos em que o negócio visado pelo contrato de Mediação Imobiliária tenha sido celebrado após a vigência do período contratual, o cliente é obrigado a pagar o preço da atividade de mediação, se ela for determinante para a conclusão daquele negócio.
III - O direito da mediadora à retribuição acordada pressupõe que ela tenha desenvolvido uma concreta atividade de mediação, de modo que se possa afirmar com segurança, que a conclusão do contrato foi o resultado da atividade por si desenvolvida.
IV- Mesmo que tenha existido um (grande) lapso temporal entre a visita aos imóveis por parte dos compradores, promovida pela mediadora, e a celebração das escrituras públicas, não é de afastar o nexo causal entre a atividade da mediadora e a celebração dos negócios finais, de modo a afastar a remuneração devida àquela.
V- O mesmo se passa com a (grande) diferença entre o preço negociado durante a atividade de mediação e o preço constante das referidas escrituras públicas, que não deve levar a excluir sem mais a contribuição da mediadora para a concretização daqueles negócios.
I- RELATÓRIO
“... – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LDA.”, com sede na Avenida ..., ..., AA, instaurou contra AA e esposa, BB, residentes na Rua ..., ..., Guimarães, a presente ação declarativa sob a forma de processo comum, peticionando, a título principal, a condenação dos RR. no pagamento a seu favor da quantia global de € 38.130,00 acrescida de juros moratórios contados desde a data da celebração da escritura de compra e venda até efetivo e integral pagamento; alternativamente, reclama o pagamento dos “valores que se vierem a apurar, atentas as comissões fixadas nos contratos de mediação imobiliária, e os valores efetivos das compras e vendas realizados, acrescidos de juros desde a data da celebração da escritura pública de compra e venda até efetivo e integral pagamento.”
Alega para o efeito e em síntese que, sendo uma sociedade comercial que tem por objeto social a atividade de mediação imobiliária, foi contactada em Maio de 2020 pelos RR. para, em nome destes e no seu interesse, proceder à angariação de interessados na compra de dois imóveis, que identifica, o que culminou na celebração de dois contratos de mediação imobiliária, nos termos dos quais, entre o mais, ser-lhe-ia devida uma comissão de 5%, acrescida de IVA à taxa legal sobre o preço de venda dos referidos imóveis, caso arranjasse compradores para os mesmos.
Mais alega que publicitou e promoveu a venda dos prédios, logrando angariar clientes para a venda de ambos, tendo os RR e os potenciais compradores reunido por diversas vezes com ela, demandante, nas suas instalações.
Porém, e não obstante todo o seu empenho, deixou de ter contacto com os RR e com os ditos clientes, tendo mais tarde vindo a saber que os demandados procederam à venda dos prédios em causa aos compradores por si angariados.
*
Regularmente citados, contestaram ambos os RR, alegando, além do mais, que não lhes foi explicado que nos termos do clausulado pré-elaborado, o contrato estava sujeito a renovações automáticas se não fosse denunciado atempadamente, pelo que o demandado criou a convicção de que findo o período de 6 meses de duração, os contratos caducariam. Reclamam, por isso, a exclusão dos contratos da referida cláusula de renovação automática dos mesmos, por violação dos deveres de comunicação e informação.Impugnaram ainda a alegada realização de diligências por parte da A, para promoção e publicitação dos imóveis, acrescentando que também eles fizeram essa promoção, junto de particulares, amigos e familiares.
No que tange aos compradores dos imóveis objeto dos contratos de mediação, aduzem que num dos casos foram eles, demandados, quem angariou os respetivos compradores, negando que a A tenha tido qualquer intervenção nessa angariação, ou que tenha promovido qualquer contacto entre eles e as pessoas em causa, ou com qualquer outro interessado na compra daquele imóvel, ou sequer efetuado uma visita que fosse ao mesmo; quanto ao outro imóvel, reconhecem que a A promoveu uma visita ao dito imóvel, mas acrescentam que a mesma, numa reunião por si promovida entre o R. marido e os visitantes interessados na aquisição, limitou-se a pressionar o demandado a baixar o preço de venda anunciado, pressão a que o demandado não cedeu, o que levou a demandante a contactar telefonicamente o R. marido no dia seguinte, comunicando-lhe que iria retirar toda a publicidade a tal imóvel do seu site, e que deveria dar por resolvido o contrato celebrado. Dizem que foi 10 meses após essa reunião que o imóvel foi vendido, após negociações diretas havidas entre eles, demandados, e os compradores.
*
Foi exercido o contraditório relativamente à excecionada violação dos deveres de comunicação e informação das cláusulas dos contratos relativas à sua renovação automática, tendo a A. alegado que todas as cláusulas dos contratos foram negociadas entre as partes e profusamente explicadas aos demandados.*
Tramitados regularmente os autos foi proferida a final a seguinte decisão:“Pelo exposto, o Tribunal julga a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada, e consequentemente condena os RR. no pagamento à A. da quantia de €27.982,50 (…), acrescida de juros moratórios contados à taxa legal sobre €13.530, entre 10.08.2021 e 11.10.2021, e sobre a totalidade do valor (€27.982,50) desde 12.10.2021 até efectivo e integral pagamento, absolvendo-os do mais peticionado.
Custas por A. e RR. na proporção dos respectivos decaimentos (art. 527.º/1 e 2 CPC). Registe e notifique”.
*
Não se conformando com a decisão proferida, dela vieram os RR interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:“1 – Os Réus não podendo aceitar a decisão tomada nos presentes autos por parte do tribunal “a quo”, vêm dela interpor recurso, na medida em que o mesmo decidiu, por sentença datada de 21.12.2022: julgar a presente acção parcialmente procedente e condenar os Réus, aqui Recorrentes, no pagamento da quantia de € 27.982,50, acrescida dos juros moratórios;
2 - O que está em causa no presente recurso, e as questões a decidir nos presentes autos, em benefício dos Réus, são: a) Verificação das consequências do incumprimento pela Autora – Imobiliária - dos deveres de comunicação e informação do teor das cláusulas que integram os contratos de mediação outorgados, consignados nos artigos 5º, 6º e 8º do Dl. 446/85, de 25 de Outubro;
...) Falta de verificação dos pressupostos do reconhecimento à Autora – empresa de mediação imobiliária – do direito à retribuição, ajustada nos contratos de mediação imobiliária que celebrou com os Réus, tendo por base o disposto no artigo 19º, nº 1 da lei 15/2013 de 08-02.
3 - Consideram os recorrentes que uma correta interpretação e aplicação dos artigos 5º, 6º e 8º do DL 446/85 de 25 de Outubro e do artigo 19º nº 1 da Lei 15/2013 de 08- 02, que não foi feita pelo Tribunal “a quo”, levariam a uma decisão diferente daquela de que se recorre;
4 - Analisados todos os factos concluiu o Tribunal a quo que em causa nestes autos estão dois contratos de mediação imobiliária (segundo o regime de não exclusividade), cujo clausulado apresentado aos RR. já se encontrava previamente redigido, designadamente, as clausulas atinentes a prazo, forma de renovação e remuneração.
5 - Conforme refere a sentença em crise: A cláusula contratual que prevê a renovação automática do contrato não pode ser influenciada pelos RR, pelo que encontra-se abrangida pelo regime previsto no DL 446/85 (…).
6 - Trata-se da cláusula 9ª onde se lê: “O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”;
7 – Os Réus alegaram que a cláusula 9ª inserida nos mencionados contratos de mediação imobiliária, designadamente, a parte que diz “renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo” não lhes foi comunicada nem explicitada;
8 - Na ausência de qualquer alerta, explicação ou informação, os Réus assinaram os contratos em causa com a convicção de que ultrapassados os 6 meses de duração dos contratos, terminaria qualquer vinculação, sem necessidade de qualquer denúncia, conforme declarou o Réu marido na Audiência de julgamento.
9 - Os Réus cumpriram o seu ónus de alegação dessa incomunicabilidade da cláusula 9ª, como facto extintivo do dever de cumprimento contratual, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do código civil;
10 - Competia à Autora alegar e provar que a cláusula 9ª foi comunicada e explicitada aos Réus;
11 - A Autora não logrou fazer prova do cumprimento desse dever de comunicar e informar os Réus da cláusula da renovação automática dos contratos, inserta nos contratos de mediação imobiliária em causa.
12 - Resultou não provado: Que aquando da assinatura dos documentos que corporizam o acordo mencionado em 1.1.b) tenham sido preenchidas e detalhadamente explicado aos RR. o conteúdo das respectivas cláusulas; (cfr. Alíena ...) dos factos não provados).
13 - Por conseguinte, deveria o Tribunal “a quo” considerar verificada a exceção invocada pelos Réus, devendo deferir-se a pretensão destes de verem excluída, dos contratos de mediação imobiliária outorgados, a cláusula 9ª na parte que contem a renovação automática;
14 - Não obstante a Meritíssima juiz a quo considerar que a Autora não logrou demostrar que explicou aos Réus o conteúdo das cláusulas dos contratos, mormente, a cláusula 9º, que prevê a renovação automática do contrato, e que se encontra abrangida pelo regime previsto no DL 446/85, ainda assim, considerou não ser de aplicar ao caso dos autos a disciplina prevista no artigo 8º/al. a) e b) do DL 446/85;
15 - Mal andou o Tribunal “a quo” ao indeferir a pretensão dos Réus de verem excluída a cláusula respeitante à renovação automática;
16 - Nos termos do nº1 do Artigo 5º e 6º do DL n.º 446/85 de 25 de outubro, aplicável ao caso em apreço, resulta que incumbia à Autora a comunicação na íntegra da cláusula 9º aos Réus;
17 - Nos termos dos art. 5º e 6º, a integração da cláusula 9º nos contratos de mediação aqui em causa está dependente da comunicação e informação aos Réus (aderentes).
18 - Como é consensual, essa comunicação terá que ser integral e adequada, para poder conduzir a um conhecimento completo e efectivo de tal cláusula.
19 - Cabendo à Autora aqui recorrida o ónus da prova dessa comunicação.
20 - Da factualidade provada não resulta que a Autora tenha comunicado e informado os Réus da cláusula da renovação!
22 - Conforme vem referido na sentença, a Autora não logrou demonstrar que explicou aos RR (designadamente de forma detalhada) o conteúdo da clausula 9ª ( cfr. 1.2....))
22 - Não obstante, considerou o Tribunal a quo que, pelo simples facto de o R. marido ter levado o clausulado para casa, a fim de recolher a assinatura da esposa, conforme refere a sentença, Dispuseram, assim, os RR. de tempo para ler uma cláusula simples, tendo por isso tido condições, máxime de tempo, que tornaram possível o seu conhecimento completo e efectivo!
23 - Mas, nada disto é certo! Nada disto resultou provado!
24 - Os Réus, são pessoas de parcas habilitações literárias (com apenas o 4º ano de escolaridade, conforme resultou das declarações do Réu prestadas na Audiência de Julgamento);
25 - A Ré mulher, doméstica, nunca foi contactada nem informada pela Autora, conforme resultou da audiência de julgamento.
26 - Atento o nível de instrução e conhecimento dos Réus não é compreensível nem aceitável considerar-se, como considerou o tribunal a quo, que a redação dada à norma do artigo 9º não seja complexa ou intricada!
27 - Não é aceitável considerar-se esta cláusula “simples” e facilmente compreensível, sem qualquer explicação, para pessoas com o 4º ano de escolaridade como é o caso dos Réus!
28 - Mas ainda que se considere que a norma não é complexa – o que não concedemos - impendia à Autora o dever de comunicação na íntegra das clausulas aos Réus - a este propósito traz-se à colação o Acórdão da Relação de Lisboa de 07-10-2021, (Processo nº23832/17....), e Acórdão de 13.09.2016 (Processo: 1262/14...(VCT.B.G1.S1 do Supremo Tribunal de Justiça.
29 - Era à Autora que cabia propiciar aos Réus o antecipado e efetivo conhecimento daquela cláusula!
30 - O que não se provou!
31- Ora, quanto às consequências dessa não prova (da aludida comunicação das cláusulas contratuais gerais), a lei também não deixa dúvidas ao consignar no art.8º, al. a) do DL n.º 446/85 que tais cláusulas (não comunicadas) se consideram excluídas dos contratos onde sejam inseridas;
32 - Assim, não podia o Tribunal “a quo” indeferir, como indeferiu, a pretensão dos Réus de verem excluída a cláusula da renovação automática dos contratos.
33 - Mostrando-se omitido aquele ónus em relação a uma cláusula, fulcral para os negócios aqui em causa, terá a mesma que considerar-se excluída dos contratos.
34 - Face à factualidade provada e não provada, impunha-se, por aplicação do artº 8º do D.L. nº 446/85, considerar-se excluída a cláusula da renovação automática dos contratos aqui em causa e consequentemente, a absolvição dos Réus do pedido de pagamento da remuneração à autora, por à data da celebração das escrituras de compra e venda outorgadas em 10 de Agosto de 2021 e 12 de Outubro de 2021, os contratos de mediação já se mostrarem cessados.
35 - Ora a interpretação dada pelo Tribunal a quo dos artigos 5º e 6º e 8º do Dl decreto-lei 446/85 de 25 de Outubro, com o devido respeito, não é adequada e por conseguinte não é aceitável.
36 -A douta sentença interpretou incorretamente as normas dos artigos 5º e 6º, 8º da decreto-lei 446/85 de 25 de Outubro;
37 - Com a presente ação pretendia a Autora receber a remuneração que entende ser-lhe devida pela Ré na sequência dos contratos com esta celebrados, cujo regime legal é regulado pela Lei nº 15/2013 de 08 de Fevereiro;
38 – Mal andou o Tribunal a quo ao concluir ser devida pelos Réus a comissão por conta da venda das frações ... e ... em causa nos presentes autos.
39 – A propósito da remuneração dispõe o nº1 do artigo 19.º da Lei 15/2013 de 8-02: 1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
40 - Deste normativo resulta claramente que (e para o que no caso em apreço importa, porque se tratam de dois contratos celebrado no regime da não exclusividade), a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a actividade do mediador seja a causa adequada para tal resultado;
41 - Refere-se no acórdão da Relação de Guimarães de 23-03-2017 (processo 261/14....: “Densificando os critérios atinentes ao nexo causal adequado à conformação do direito à remuneração no contrato de mediação em geral, em moldes que julgamos de sufragar inteiramente, refere-se no Ac. TRC de 17-12-2014 (31): «a prestação da mediadora terá que incluir uma efectiva aproximação entre as partes e, portanto, terá que estabelecer o contacto entre elas, o que supõe, naturalmente, a identificação de cada uma delas à outra e a forma ou o local onde poderão encontrar-se para prosseguirem as negociações e pressupondo, no mínimo, que a mediadora entregue ao seu cliente os elementos necessários (identificação e contacto) referentes a potenciais interessados que a tenham contactado a propósito daquele negócio. Importa notar que o cerne da mediação consiste precisamente em promover a aproximação entre os sujeitos de um potencial negócio cuja celebração se tem em vista; a prestação essencial da mediadora consiste, assim, em pôr o seu cliente em contacto com o terceiro que angariou através das acções e diligências que efectuou, promovendo, dessa forma, uma efectiva possibilidade de negociação que possa vir a culminar na celebração do almejado negócio.
42 - Ora, no caso em apreço não se verifica um nexo adequado (causa adequada) entre a atuação da Autora, (aqui recorrida) no âmbito dos contratos que firmou com os Réus e a formação do interesse dos compradores, na compra dos imóveis em causa (frações ... e ...), e a concretização dos negócios finais, celebrados em 28.08.2020 e 10.08.2021.
43 - Relativamente à fração ...: ponderando o que decorre da factualidade provada e não provada, não poderá afirmar-se, com a necessária segurança, que foi por força da actividade da A. que os compradores conheceram (não no sentido de saber da sua existência mas de tomarem consciência da sua configuração e elementos constitutivos) a fracção que acabaram por adquirir e que foi por força dessa actuação que vieram a acordar os termos do negócio com os demandados,(…) conforme vem referido na sentença em aqui em crise.
44 - No que à fração ... respeita, face à factualidade provada o Tribunal a quo deveria ter considerado que a atividade da Autora foi irrelevante para a realização do negócio ocorrido em 28.08.2020;
45 - Ora, resulta manifesto que os factos apurados não permitem consubstanciar com a necessária segurança que a intervenção da Autora enquanto mediadora foi decisiva para a realização do negócio de compra da fração ... aos Réus, ou que a sua atividade contribuiu de forma determinante, para a conclusão do mesmo.
46 - Da factualidade provada apenas resulta que a Autora Em 11.07.2020 publicitou a venda da fração ... na sua página institucional no Facebook), com descrição das características do imóvel e preço de venda;
47 - Da prova não resultou que foi na sequência desta publicidade da Autora que os compradores tiveram conhecimento da existência da venda deste imóvel e que ficaram interessados em comprá-lo!
48 - Da factualidade provada apenas resultou que o Sr. CC e a DD recorrerem aos serviços da Imobiliária R..., tendo esta promovido a visita à Fracção ...,.
49 - Mais resulta da motivação da sentença, que estes compradores já tinham visto a casa anteriormente tendo inclusivamente ligado para o telefone que se encontrava anunciado ( tel do Reu marido)
50 - Não se provou, conforme consta da sentença: Que entre a R... e a A. existisse uma parceria nos termos da qual ambas, em conjunto, apresentariam o imóvel para venda ao potencial comprador (…);
51 - Logo, não podia o Tribunal a quo entender, como entendeu, que ainda que não tenha sido a Autora, directamente, a angariar esses potenciais clientes, foi por seu intermédio que essa angariação foi feita!
52 - Mas ainda que assim não fosse –o que apenas concebemos por mero dever de patrocínio - face à factualidade provada, teria sempre que se concluir que a atuação da Autora foi absolutamente irrelevante na concretização do negócio final com os Réus.
53 - Porquanto, a recorrente nada fez no sentido de estabelecer qualquer contacto entre os RR e os compradores;
54 - Não tendo nunca promovido qualquer diligência tendente à apresentação dos compradores aos réus e vice-versa.
55 - Na verdade não resultou provado que os Réus conheciam a identidade dos compradores quer nas relações com a Autora, quer na relação com a R....
56 - Não sendo, por isso, de censurar a conduta dos Réus por, aceitarem uma proposta que lhes foi espontaneamente apresentada por desconhecidos, que chegaram ao seu contacto por intermédio de familiares!
57 - Estando aqui em causa um contrato de mediação em regime de não exclusividade, os réus não estavam inibidos de a aceitarem!
58 - Pelo exposto, não se verifica existir o nexo causal, entre a actividade levada a cabo pelo Autora e a perfeição do negócio celebrado, sendo esta condição necessária para que se constitua na esfera jurídica da Autora o direito à comissão nos termos do artigo 19, nº 1 da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro.
59 - Neste termos, resta concluir que a autora não logrou provar como lhe competia, os pressupostos fácticos-jurídicos de que depende o direito à retribuição/remuneração acordada.
60 - Quanto a este negócio os Réus deviam ter sido absolvidos.
61 - Assim, a sentença aqui em crise, ao decidir como decidiu, não fez uma correcta interpretação e aplicação da lei, infringindo o artigo 19 nº1 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.
62 - RELATIVAMENTE À FRAÇAO ...: Contrariamente ao que concluiu o Tribunal a quo, também relativamente a esta fração resulta manifesto que os factos apurados não permitem consubstanciar com a necessária segurança que a intervenção da Autora foi relevante para a conclusão do negócio.
63 - Efetivamente resultou provado que a actividade da Autora levou a que angariasse os futuros compradores; promovesse uma visita da compradora mulher e uma reunião dos Réus com o comprador marido – porém tal não relevaria uma vez que a proposta de aquisição apresentada pelo futuro comprador se frustrou pois o Réu não acedeu a baixar o preço da venda mencionado no contrato para a fração ..., conforme pretendia a Autora – cfr. 1.1.m);
64 - Não resultou provado que, após esta reunião e perante a frustração da proposta de compra apresentada, a Autora desenvolveu diligências tendentes a levar a bom porto a concretização desta compra;
65 - Pelo que não poderá concluir-se que a actividade da Autora contribuiu causalmente para a formação do consenso de vontades das partes, para a realização do contrato definitivo.
66 - Assim, por inexistência do nexo causal entre a atividade da autora e a perfeição do negócio, entre a actividade levada a cabo pelo Autora e a perfeição do negócio celebrado deverá considerar-se que não é devido o direito a qualquer remuneração à Autora.
67 - Assim, a sentença aqui em crise, ao decidir como decidiu, não fez uma correcta interpretação e aplicação da lei, infringindo, o artigo 19 nº 1 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.
68 - A douta decisão do tribunal a quo violou assim, por erro de interpretação e aplicação, as normas jurídicas referidas nos artigos antecedentes.
69 - No presente caso, impõe-se, pois decisão diversa da proferida pelo tribunal “a quo”, devendo tal decisão ser no sentido de os recorrentes serem absolvidos dos pedidos formulados pela recorrida…”.
*
Dos autos não consta que tenha sido apresentada Resposta ao recurso apresentado.*
II- OBJETO DO RECURSOTendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes (acima transcritas), sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, as questões a decidir no presente recurso são:
- A de saber se era de excluir dos contratos celebrados a cláusula contratual neles inserta (cláusula 9ª) que previa a renovação automática dos mesmos; e
- Se assistia à A o direito de receber dos RR a remuneração acordada, relativa aos negócios dos imóveis por aqueles celebrados com os respetivos compradores.
*
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOForam dados como provados na primeira instância os seguintes factos:
“a) A A é uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto social a actividade de mediação imobiliária;
b) Em Maio de 2020 A. e RR. acordaram em que a demandante trataria da promoção e consequente angariação de clientes interessados na compra dos seguintes imóveis, à data propriedade dos demandados:
− Prédio urbano, moradia do tipo T3, destinado a habitação, sito na Rua ... e Rua ..., freguesia ... (...), concelho ..., descrito na Conservatória dos Registos Predial, Comercial e Automóveis ... sob. n.º ... – Fracção ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...96 da freguesia ... (...);
− Prédio urbano, moradia do tipo T3, destinado a habitação, sito na Rua ... e Rua ..., freguesia ... (...), concelho ..., descrito na Conservatória dos Registos Predial, Comercial e Automóveis ... sob. n.º ... – Fracção ..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...96 da freguesia ... (...);
c) Lê-se na cláusula 6.ª dos documentos que corporizam o acordo referido em b), epigrafada “Remuneração” que:
1. Pela Prestação dos Serviços descritos na cláusula segunda, o Segundo Contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida do respectivo IVA à taxa legal.
2. O pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições: o total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
3. A remuneração será devida mesmo que o negócio visado pelo presente contrato de mediação com o cliente angariado pela mediadora se venha a concretizar após a cessação ou denúncia do mesmo.”
d) Lê-se na cláusula 9.ª dos documentos que corporizam o acordo referido em b), epigrafada “Prazo de Duração do Contrato” que “O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”;
e) Os documentos que corporizam o acordo referido em b) encontram-se datados de 20.05.2020;
f) Em 11.07.2020 a A. divulgou na sua página institucional no Facebook a Fracção ... identificada supra em 1.1.b), com descrição das características do imóvel e preço de venda;
g) A Fracção ... identificada supra em 1.1.b) foi visitada por CC e DD em Agosto de 2020, em dia não posterior a 28.08.2020;
h) A visita referida em g) foi promovida pela R..., a cujos serviços o CC e a DD haviam recorrido para encontrarem uma habitação, para compra, que fosse do seu agrado, que contactou a A. para o efeito;
i) O CC apresentou à R... uma proposta de aquisição para a Fracção ... identificada supra em 1.1.b) no valor de €300.000;
j) A Fracção ... identificada supra em 1.1.b) foi visitada por EE em 26.10.2020;
k) Em 01.11.2020 FF solicitou à A. que apresentasse uma proposta de compra da Fracção ... identificada supra em 1.1.b) pelo valor de €285.000;
l) O FF reuniu com o R. marido e a A. uma vez, nas instalações da A.;
m) Na reunião mencionada em l) a A pretendeu que o R. marido baixasse o preço de venda anunciado para a Fracção ..., ao que o R. marido não acedeu;
n) A A. deixou de ter contactos por parte dos FF e EE bem como dos RR. a partir de final do ano de 2020;
o) Em 12.10.2021 os RR. venderam a CC e a DD a Fracção ... supra identificada em 1.1.b);
p) Lê-se na cláusula 2.ª do documento escrito que corporiza a venda mencionada em o), epigrafada “Preço”, que: “O imóvel é vendido pelo preço de €235.000 (…) de que os Primeiros Contratantes declaram que já receberam e de que dão aqui quitação, tendo o valor sido pago da seguinte forma: A quantia de €6.000 (seis mil euros) através de transferência bancária efectuada em 13.09.2020 da conta com o IBAN (....) para a conta com o IBAN (...). A quantia de €3.000 (três mil euros) através de transferência bancária efectuada em 13.09.2020 da conta com o IBAN (....) para a conta com o IBAN (...). A quantia de €6.000 (seis mil euros) através de transferência bancária efectuada em 13.09.2020 da conta com o IBAN (....) para a conta com o IBAN (...). A quantia de €15.000 (quinze mil euros) através de transferência bancária efectuada em 13.09.2020 da conta com o IBAN (....) para a conta com o IBAN (...). A quantia de €5.000 (cinco mil euros) através de transferência bancária efectuada em 09.11.2020 da conta com o IBAN (....) para a conta com o IBAN (...). A quantia de €200.000 (duzentos mil euros) através de cheque bancário do banco “Banco 1... SA” com o n.º (...) emitido e entregue na presente data.”
q) Em 10.08.2021 os RR. venderam a FF e a EE a Fracção ... supra identificada em 1.1.b);
r) Lê-se na cláusula 2.ª do documento escrito que corporiza a venda mencionada em q), epigrafada “Preço”, que: 1. O IMÓVEL é vendido pelo preço de Euros: 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros), que a PARTE VENDEDORA já recebeu e de que dá aqui quitação. 2. O preço mencionado no antecedente n.º 1 foi pago integralmente na presente data mediante a entrega pela parte compradora à parte vendedora de cheque bancário com o n.º ...91, sacado sobre o Banco 2... SA.”
E foram dados como não provados os seguintes:
“a) Que os RR. tenham contactado a A. em Maio de 2020 para que, em seus nomes e nos seus interesses, procedesse à angariação de interessados na compra dos imóveis identificados em 1.1.b);
b) Que as cláusulas dos documentos que corporizam o acordo mencionado em 1.1.b), designadamente as atinentes a prazo, forma de renovação e remuneração, tenham sido negociadas entre A. e RR.;
c) Que aquando da assinatura dos documentos que corporizam o acordo mencionado em 1.1.b) tenham sido preenchidas e detalhadamente explicado aos RR. o conteúdo das respectivas cláusulas;
d) Que imediatamente após 20.05.2020 a A. tenha começado a promover os imóveis identificados em 1.1.b) através de vários meios de divulgação, nomeadamente através da internet;
e) Que a A. tenha divulgado na sua página institucional no Facebook a Fracção ... identificada em 1.1.b), com descrição das características do imóvel e preço de venda;
f) Que a A. tenha incluído na plataforma ... as fracções ... e ... identificadas em 1.1.b), com descrição das características dos imóveis e preço de venda;
g) Que a partir da plataforma ... os anúncios de publicidade tenham sido exportados para outros sítios de divulgação de compra e venda de imóveis, designadamente para o sítio “...”;
h) Que as publicidades mencionadas em 1.1.f) e 1.2.e) e f) tenham sido renovadas periodicamente, tendo a última renovação ocorrido em 16.08.2021;
i) Que por força da actividade da A. referida em 1.1.f) tenham surgido vários clientes interessados na aquisição das fracções identificadas em 1.1.b), que visitaram os imóveis e apresentaram propostas para essa aquisição, que foram objecto de discussão;
j) Que entre a R... e a A. existisse uma parceria nos termos da qual ambas, em conjunto, apresentariam o imóvel para venda ao potencial comprador e, a final, concretizando-se o negócio, a A. cobraria a comissão contratualizada como vendedora e, a posteriori, entregaria parte dessa comissão à R...;
k) Que os RR. tivessem conhecimento da parceria mencionada em 1.2.j);
l) Que FF e EE e CC e a DD tenham reunido por diversas vezes com os RR. e a A. nas instalações desta;
m) Que a A. tenha ultimado preparativos para a assinatura de contratos-promessa de compra e venda relativamente às fracções identificadas em 1.1.b), designadamente com FF e EE;
n) Que após a visita mencionada em 1.1.j) a A. tenha continuado a promover a venda dos imóveis identificados em 1.1.b);
o) Que no dia seguinte ao da reunião mencionada em 1.1.l) a A. tenha contactado telefonicamente o R. marido para o informar que iria retirar todas as publicidades do imóvel do site da A. e que deveria dar por resolvido o acordo celebrado entre ambos”.
*
IV- FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:Da exclusão da cláusula 9ª dos contratos celebrados:
Começam os recorrentes por invocar (nas primeiras 36ª conclusões de recurso) a nulidade da cláusula 9ª dos contratos celebrados, por falta de cumprimento pela Autora dos deveres de comunicação e informação (aos RR) do teor daquela cláusula, que integrava os contratos de mediação imobiliária celebrados, deveres esses consignados nos artigos 5º, 6º e 8º do DL. 446/85, de 25 de Outubro.
Dizem que dos dois contratos celebrados que lhes foram apresentados pela A (em regime de não exclusividade), constava já um clausulado previamente redigido, designadamente as cláusulas atinentes ao prazo do contrato, à forma da sua renovação e à remuneração devida à A, pelo que se trata, indubitavelmente, de cláusulas contratuais gerais inseridas nos contratos de mediação imobiliária celebrados, as quais os RR não puderam negociar, pelo que estão as mesmas sujeitas ao regime jurídico do DL 446/85, de 25.10, designadamente aos artºs 6º, 7º e 8º daquele diploma legal.
E foi efetivamente com essa denominação – de cláusulas contratuais gerais –, que foram consideradas tais cláusulas na sentença recorrida, da qual consta que A e RR celebraram dois contratos de mediação imobiliária (algo que os RR. não contestam) reduzidos a escrito (como imposto pela lei – art.º 16.º nº 1 da Lei 15/2013), prevendo-se na cláusula 9.º dos referidos contratos que “O (…) contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”, concluindo-se na mesma sentença que “Pode, assim, afirmar-se que a cláusula contratual que prevê a renovação automática do contrato não pôde ser influenciada pelos RR., pelo que se encontra abrangida pelo regime previsto no DL 446/85 e acima explicitado…”.
Ora, alegam os recorrentes (como já haviam feito na contestação) que o teor da referida cláusula 9ª não lhes foi explicado, pelo que estavam eles convencidos que findo o prazo inicialmente acordado de 6 meses o contrato caducaria. Como tal, por violação do dever de informação e comunicação daquela cláusula a cargo da A, a mesma deverá ter-se por excluída dos contratos, face ao que dispõe o art.º 8º do DL. nº 446/85, de 25.10.
E defendem essa posição na convicção, a qual expõem de forma clara na conclusão 34ª do recurso, de que, excluída aquela cláusula dos contratos - da sua renovação automática -, à data da celebração das escrituras de compra e venda dos imóveis, outorgadas em 10 de Agosto de 2021 e 12 de Outubro de 2021, respetivamente, os contratos de mediação imobiliária, celebrados com a A em Maio de 2020, e com a duração prevista de 6 meses, já se mostravam cessados, o que levaria, na sua ótica, à sua absolvição dos pedidos formulados pela A.
Mas sem razão, como é bom de ver.
Mesmo que lhes assista razão quanto à consequência que retiram do facto não provado de tal cláusula lhes ter sido explicada – prova que caberia à A fazer -, a exclusão daquela cláusula, ou a exclusão da parte da mesma que dispõe sobre a renovação automática do contrato por períodos iguais e sucessivos de 6 meses, não tem a virtualidade de retirar razão à A quanto ao direito a pedir a remuneração acordada. Ou seja, mesmo que se considerasse excluída a cláusula 9ª do contrato (ou parte dela, como pretendem os recorrentes), e se considerasse que o contrato havia caducado em Novembro de 2020, o direito á remuneração da A manter-se-ia, mesmo após aquela caducidade.
Aliás, isso mesmo ficou convencionado pelas partes na cláusula 6.ª dos contratos assinados, epigrafada “Remuneração”, da qual consta, no ponto 2, que o total da remuneração seria efetuada aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado, e no ponto 3 que “A remuneração será devida mesmo que o negócio visado pelo presente contrato de mediação com o cliente angariado pela mediadora se venha a concretizar após a cessação ou denúncia do mesmo.”
Ou seja, logo numa primeira abordagem, tendo as partes convencionado expressamente que o direito da A à remuneração acordada poderia ser exercido mesmo após a cessação ou denúncia dos contratos, essa convenção vincularia os AA ao cumprimento do acordado (art.º 405º do CC).
Mas sempre será de referir ainda que estando as partes vinculadas entre si pela celebração de um contrato, elas devem proceder de boa-fé no cumprimento da obrigação a que se vincularam (art.º 762.º n.º 2 CC), pelo que, mesmo nos casos em que o negócio visado pelo contrato de Mediação Imobiliária venha a ser celebrado após a vigência do período contratual, mas ainda em consequência da atividade desenvolvida pela mediadora durante o período do contrato, o cliente é obrigado a pagar o preço da atividade de mediação, em homenagem ao princípio do cumprimento pontual dos contratos (art.º 406º do CC).
Essa é também a posição de Higina Orvalho Castelo (“Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, Revista de direito comercial, Julho de 2020, pág. 19), que considera que “…a celebração do contrato visado não faz parte da prestação contratual da mediadora (…), correspondendo apenas à circunstância (eventual) que faz nascer o direito à remuneração (…). Assim, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração ocorra fora do período do contrato, o cliente tem de pagar a remuneração. Ou seja, o cliente é livre de desistir de celebrar o contrato visado, pode não o celebrar, sem que daí resulte qualquer efeito nefasto; mas se o celebrar (ainda que decorrido o período de vigência do contrato de mediação), graças à atividade da mediadora desenvolvida no decurso daquele período, tem de remunerar….”
Ora, estando assente que toda a atividade da A, enquanto mediadora, foi desenvolvida durante a vigência inicial dos contratos – entre Maio e Novembro de 2020 -, se essa atividade foi determinante para a celebração dos negócios visados (questão ainda por determinar nesta fase), mostra-se irrelevante, à luz das considerações expostas, a data da celebração daqueles negócios, mesmo que ela tenha ocorrido fora daquele período.
Perante o exposto, afigura-se-nos de todo irrelevante a apreciação da questão da validade da cláusula 9ª dos contratos de Mediação Imobiliária celebrados, relacionada com a renovação automática do prazo dos mesmos contratos.
*
Da remuneração devida à A:Discordam também os recorrentes do segmento da decisão recorrida que os condenou a pagar à A a remuneração acordada nos contratos, reiterando a sua posição, já manifestada na contestação, de que ela não lhe é devida.
Mas também aqui consideramos que não lhes assiste razão.
Começamos por dizer que os recorrentes não põem em causa a celebração com a A de dois contratos de Mediação Imobiliária, em Maio de 2020, tendo por objeto dois imóveis a si pertencentes e que eles pretendiam vender.
Ora, não obstante essa constatação, afigura-se-nos necessário fazer uma breve exposição sobre o tipo de contrato em causa, para melhor dilucidar a questão em análise.
O contrato de mediação é consabidamente um contrato desprovido de um regime geral próprio, apenas estando reguladas determinadas atividades de mediação, consideradas especialmente mais relevantes pelo legislador: é o caso, desde logo, da mediação imobiliária, regulada, à data da celebração do contrato em causa nos autos – Maio de 2020 -, pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro. Ele constitui um contrato atípico com natureza similar a uma subespécie do contrato de prestação de serviços, previsto no art.º 1154º do CC.
O art.º 2.º daquela Lei 15/2013, de 8.2, define no seu n.º 1 a atividade de mediação imobiliária, como sendo aquela que “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos, ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”, acrescentando o n.º 2 do mesmo preceito, que essa atividade consubstancia-se igualmente no desenvolvimento das ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes e de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Segundo Brito Correia (Direito Comercial, 1.º volume, 1987/88, págs. 202 e segs), “Chama-se mediador à pessoa que põe em contacto possíveis contraentes, identificando-os um ao outro, esclarecendo-os, promovendo negociações, sem, todavia, intervir como parte no contrato, que é feito diretamente entre os interessados”.
Ensina por sua vez Menezes Cordeiro (Manual de Direito Comercial, 4.ª Edição, Almedina, pág. 689), que em sentido amplo, diz-se mediação o ato ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que entre elas se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo; em sentido técnico ou estrito, a mediação exige que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar, e ainda que não esteja ligada a nenhuma delas por vínculos de subordinação.
Segundo o mesmo autor (op. cit., pág. 717), na mediação contratada – como foi o caso dos autos -, o mediador celebra, previamente, um contrato com algum dos envolvidos, apelidado comummente de cliente, comprometendo-se a localizar e a interessar um co-contratante, promovendo, com este, a conclusão contratual definitiva.
Assim, em termos simples, para que exista um contrato de mediação é necessário um acordo entre duas ou mais pessoas, nos termos do qual uma das partes – o mediador – se obriga, por conta da outra ou outras – seus clientes -, a promover junto de terceiros a celebração de um ou vários contratos, sem, contudo, intervir como parte nestes últimos.
Sendo um contrato oneroso, uma das partes (o mediador) obriga-se, em troca de uma remuneração, a promover ou facilitar a celebração de um determinado contrato entre a outra parte (seu cliente) e um terceiro, que terá de procurar para o efeito, visando assim a mediação colocar duas partes numa relação entre si para efeitos de celebração futura de um contrato, qualquer que este seja - compra e venda, mútuo, seguro, etc. - Ac. RC de 9-09-2014 e Ac. STJ de 15-05-2012, ambos disponíveis em www.dgsi.pt.
Quanto ao direito à sua remuneração, dispõe o nº1 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, de 8.2, que “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel…”
Ora, como se vê, a norma estabelece no seu n.º 1 uma regra - de que a remuneração do mediador só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado; quando muito, se o contrato de mediação o estipular, pode haver lugar ao pagamento de remuneração quando tiver sido celebrado contrato-promessa do negócio visado. O n.º 2 do preceito estabelece uma exceção a essa regra; ou seja, prevê uma situação em que a remuneração é devida apesar de o negócio visado não se ter concretizado: se as partes tiverem acordado a exclusividade e o negócio visado no contrato de mediação não se concretizar por causa imputável ao cliente, sendo ele o proprietário ou o arrendatário trespassante.
Por conseguinte, em princípio, se o negócio visado não chegar a ser concluído de forma eficaz (perfeita), a remuneração não é devida, independentemente das razões desse desfecho, quer o cliente tenha decidido desistir do negócio, ou seja o responsável pela frustração das negociações com o interessado angariado pelo mediador (Ac. RC de 18/02/2020; da RL de 15/04/2021; e desta RG, de 14/01/2021, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Resulta assim do exposto que mesmo que a empresa de mediação se tenha empenhado ativamente na busca de interessados na conclusão do negócio, se o mesmo não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, suportando então o mediador o risco da sua atividade comercial, que comporta, como se vê, na sua essência, uma grande margem de álea.
Como se decidiu no Ac. RE de 19.12.2019 (disponível em www.dgsi.pt), “No que se refere aos contratos de mediação, não bastará angariar um qualquer candidato a negociar com o cliente dono do imóvel; isto porque, estes tipos de contrato são, essencialmente, contratos para a obtenção de um negócio. A empresa de mediação cumpre a sua obrigação contratual quando encontra um terceiro com quem o contrato visado com a mediação venha a ser efetivamente celebrado, pelo que o mediador só pode reclamar a remuneração no momento em que, entre o comitente e a entidade angariada, for concluído o negócio visado pelo exercício da mediação. Isto é assim a ponto de, não obstante todo o empenho na atividade de angariação de interessado e o êxito dessa diligência, o negócio não vier a concluir-se, não há lugar a remuneração, sendo esta uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma atividade comercial numa economia de mercado têm de viver, e é nesse pressuposto que a desempenham. As percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco normal, a álea que é inerente a essa atividade…” (no mesmo sentido se decidiu no Ac. RL, de 11/11/200; no Ac. RP, de 13/04/2010; no Ac. RC, de 17/12/2014; no Ac. RE, de 10/10/2019; e no Ac. STJ de 27/05/2010, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Isso mesmo é também afirmado por Higina Castelo (“Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, Revista de direito comercial, Julho de 2020, pág. 1415), de que “a conclusão do contrato visado não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para a mediadora o direito à remuneração (..). Não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa quando a remuneração nesse momento esteja prevista no contrato de mediação), a mediadora não tem direito a ser remunerada. Isto torna-se claro com a leitura do n.º 2 do art.º 19, que introduz uma excepção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes pressupostos: ter sido convencionada a exclusividade da mediadora; tratar-se de contrato de mediação celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel; e não se concretizar o negócio visado por causa imputável ao cliente (..). Fora deste circunstancialismo, o direito à remuneração apenas nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado (ou do liminar, quando assim acordado)”.
Daqui decorre de forma clara que para haver lugar à remuneração, não basta à mediadora procurar destinatários interessados e com vontade para a realização do negócio, sendo ainda necessário que o negócio se realize e, para além da conclusão do negócio, que o mesmo seja válido e eficaz (perfeito) o que afasta mesmo a remuneração nos casos de nulidade do negócio.
Vai também nesse sentido o Sr. Conselheiro Fernando Baptista de Oliveira (“Direito dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial”) ao afirmar que é “… entendimento pacífico, na doutrina e jurisprudência, que no contrato de mediação imobiliária a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua atividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração (e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito”.
E faz sentido que assim seja, pois de outro modo, caso o negócio não se concretizasse, o cliente teria de remunerar a mediadora por cada interessado com vontade de celebrar o negócio que aquela lhe indicasse, quando as negociações podem frustrar-se, por vezes até por simples aspetos fiscais ou de rejeição de financiamento bancário.
Decorrente dessa posição, não tem sido pacífico, nem na doutrina nem na jurisprudência, o entendimento de que a obrigação da mediadora seja apenas uma obrigação de meios, ou se ela é também uma obrigação de resultado, face à redação do nº1 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, acima transcrito, que exige a concretização do negócio para que a remuneração seja devida ao mediador.
Efetivamente, já à luz dos diplomas anteriores àquela Lei 15/2013, de 8-02 - os quais regulavam o contrato de mediação imobiliária, e continham uma norma em tudo idêntica à reproduzida acima (DL 77/99, de 16-03 e DL 211/2004, de 20-08) -, havia quem entendesse que a prestação característica do contrato de mediação imobiliária era apenas uma obrigação de atividade ou de meios, mas a doutrina e a jurisprudência mantinham-se divididas nessa matéria, como disso dá nota Higina Orvalho Castelo (“Contrato de Mediação - Estudo Das Prestações Principais”, Dissertação de Doutoramento em Direito Privado, Setembro de 2013, pp. 356-357), onde elenca decisões jurisprudenciais que identificavam a obrigação do mediador como uma obrigação de meios, e outras que a qualificavam como uma obrigação de resultado, fazendo corresponder tal resultado à obtenção ou concretização de um negócio atinente a um determinado imóvel.
Aquela autora refere contudo, basicamente, que não se deve identificar o conteúdo da obrigação do mediador com um evento futuro e incerto do qual as partes fazem depender a remuneração. Por outro lado defende que é equívoco o entendimento de que o resultado contido na noção de contrato de prestação de serviço, constante do art.º 1154º do CC, implica que o prestador do serviço assuma uma obrigação de resultado, pois que os contratos de prestação de serviço, implicando sempre obrigações de facere, comportam quer obrigações de resultado, quer obrigações de meios.
Como refere também Fernando Baptista de Oliveira (ob. cit. pág. 45) face à amplitude dos negócios hoje visados pelo contrato de mediação imobiliária (previstos no art.º 2º da Lei n.º 15/2013) a prestação do mediador passou a ser encarada de outro modo, ou seja, o mediador “obriga-se a diligenciar no sentido de procurar interessado no negócio visado no contrato. Mas não se obriga a encontrar mesmo esse interessado que leve a cabo o negócio. É que não depende do mediador a realização do negócio visado, pois isso depende das vontades do cliente e do interessado encontrado. Daí que não faça parte da obrigação do mediador garantir o negócio, mas, sim, a procura de destinatário para o mesmo (se fará ou não o negócio logo se verá; mas isso já nada tem a ver com o contrato de mediação imobiliária)”.
Servem estas considerações introdutórias para acentuar a importância – que é determinante nos contratos de mediação imobiliária –, da realização do negócio final, para que nasça para a mediadora o seu direito à remuneração, que é no fundo a contraprestação do contrato celebrado.
*
Ora, feitas estas considerações sobre o contrato de Mediação Imobiliária e os respetivos contornos legais (e doutrinais), não restam dúvidas de que os contratos de Mediação Imobiliária celebrados nos autos pelas partes (em Maio de 2020) foram cumpridos pela A enquanto mediadora: ela desenvolveu a atividade a que se comprometeu perante os RR, com a divulgação e promoção dos imóveis a eles pertencentes, com vista à sua futura aquisição por potenciais compradores, tendo ainda angariado interessados para ambos os imóveis, os quais pôs em contacto com os RR, na qualidade de vendedores dos mesmos imóveis.Efetivamente, ficou provado nos autos – matéria que os recorrentes não põem em causa -, que em 11.07.2020 a A. divulgou na sua página institucional no Facebook a fração ..., com descrição das características do imóvel e preço de venda; que a referida fração foi visitada por CC e DD, em Agosto de 2020, visita essa promovida pela R..., a cujos serviços o CC e a DD haviam recorrido para encontrarem uma habitação para compra, a qual contactou, por sua vez, a A para o efeito.
Ficou ainda provado que o referido CC apresentou à R... uma proposta de aquisição para aquela fração, no valor de €300.000.00.
Mais ficou provado que em 12.10.2021 os RR. venderam a CC e a DD a referida fração.
Quanto à fração ..., resulta da matéria de facto provada que a mesma foi visitada por EE em 26.10.2020, e em 1.11.2020 FF solicitou à A. que apresentasse uma proposta de compra daquela fração aos RR pelo valor de €285.000,00, tendo o referido FF reunido com o R. marido e a A. uma vez, nas instalações daquela, tendo a A. nessa reunião pretendido que o R. marido baixasse o preço de venda anunciado para a referida fração, ao que o R. marido não acedeu. Mais resultou provado que a A deixou de ter contactos por parte dos terceiros por si angariados, GG e EE, bem como dos RR, a partir de final do ano de 2020.
Acontece que em 10.08.2021 os RR. venderam ao referido FF e EE a referida fração ..., pelo preço de € 220.000,00, pago integralmente na data da escritura, através de cheque bancário.
Resulta assim da matéria de facto provada que a A, enquanto mediadora e interveniente nos contratos de Mediação Imobiliária celebrados com os RR, desenvolveu a atividade a que se comprometeu nos aludidos contratos, promovendo a venda dos imóveis, levando os potenciais compradores por si angariados a visitá-los (quer por si, quer por intermédio de outra agência imobiliária), e efetuando mesmo reuniões nas suas instalações com ambas as partes interessadas nos negócios.
Como se refere no Ac. RC de 17-12-2014 (disponível em www.dgsi.pt., e citado pelos próprios recorrentes), “a prestação da mediadora terá que incluir uma efetiva aproximação entre as partes e, portanto, terá que estabelecer o contacto entre elas, o que supõe, naturalmente, a identificação de cada uma delas à outra e a forma ou o local onde poderão encontrar-se para prosseguirem as negociações (…). Importa notar que o cerne da mediação consiste precisamente em promover a aproximação entre os sujeitos de um potencial negócio cuja celebração se tem em vista; a prestação essencial da mediadora consiste, assim, em pôr o seu cliente em contacto com o terceiro que angariou através das ações e diligências que efetuou, promovendo, dessa forma, uma efetiva possibilidade de negociação que possa vir a culminar na celebração do almejado negócio…”.
Ora, foi precisamente isso que a A fez: divulgou os imóveis na sua página institucional da internet (pelo menos a fração ...); angariou os potenciais compradores; e colocou-os em contacto com os vendedores (com quem viriam depois a celebrar os respetivos negócios).
É certo que a fração ... foi visitada pelos interessados CC e DD, por intermédio da agência imobiliária R..., primeiramente contactada por aqueles para encontrarem uma habitação para compra, a qual os direcionou para a A e para o imóvel dos RR. Mas não podemos concordar com os recorrentes, de que a intervenção da R... neste processo - de aproximação das partes contratantes -, afaste a intervenção da A.
É por demais sabido que são as próprias agências imobiliárias que pesquisam nas páginas institucionais das agências concorrentes, imóveis para interessados que as procuram, quando não têm oferta para o tipo de imóvel procurado, podendo estabelecer ou não parcerias entre elas nesse sentido. Mais importante é que o interessado seja direcionado para a agência que tem o imóvel angariado, fruto de um contrato previamente assinado com um determinado cliente.
Ora, não temos dúvidas em afirmar, face à matéria de facto provada, de que relativamente à fração ... foi por força da atividade da A. que os compradores conheceram a fração que acabaram por adquirir, tendo sido a própria A que lhes fez a visita do imóvel, na sequência da qual eles apresentaram uma oferta de compra quanto ao mesmo imóvel.
E o mesmo se passou relativamente à fração ..., aceitando expressamente os recorrentes que foi a atividade da Autora que a levou a angariar os futuros compradores daquela fração, promovendo uma visita à mesma pela compradora mulher, e promovendo também uma reunião dos Réus com o comprador marido, na qual se entabularam negociações para a aquisição da referida fração, mas que se frustraram naquela altura, uma vez que a proposta de aquisição apresentada pelo futuro comprador não foi aceite pelo Réu marido.
Ou seja, resulta da matéria de facto provada que a atividade da A enquanto mediadora foi desenvolvida, o que nos leva a concluir que ela cumpriu a sua prestação contratual, que era a de promover a aproximação entre os sujeitos dos potenciais negócios, cuja celebração se tinham em vista. A prestação essencial da A enquanto mediadora foi, assim, cumprida, ao pôr os seus clientes em contacto com os terceiros que angariou – os potenciais compradores dos imóveis que constituíam as frações ... e ... -, através das ações e diligências que efetuou, promovendo uma efetiva possibilidade de negociação entre eles, a qual poderia vir a culminar na celebração do almejado negócio, que era a compra e venda das referidas frações.
*
A questão que se coloca então é a de saber se, fruto dessa atividade, a A tem direito à remuneração acordada, na sequência do que acima se disse, de que só com a realização/concretização dos negócios por si encaminhados, assistia à A o direito de recebimento da percentagem acordada sobre o preço da venda dos imóveis. Reitera-se aqui o acima afirmado, de que pode haver uma grande atividade da mediadora, com grande envolvência da sua parte no negócio, mas se ele não chegar a realizar-se, não se materializa na sua esfera jurídica o direito à remuneração acordada, por se tratar de um contrato de natureza incerta, com uma grande margem de álea na sua essência.
Com efeito, e como se explanou anteriormente, não basta a angariação de interessado para o negócio, nem a promoção da aproximação desse interessado com o seu cliente para se lograr o direito à remuneração; é ainda necessário que o negócio se concretize e, o que é mais importante, que a atividade da mediadora tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração do negócio.
Esta é a pedra de toque da solução da questão colocada.
Efetivamente, estando nós perante dois contratos - o contrato de mediação, e o contrato efetivo, ou o almejado com a mediação -, em que o primeiro é acessório ou preparatório do segundo, importa saber que ligação é necessário existir entre ambos para que exista o direito do mediador à remuneração, que, como vimos, depende, em regra, da efetiva celebração do contrato objeto da mediação.
Já na vigência do DL n.º 285/92, de 25.9 (diploma que instituiu o regime jurídico da atividade de mediação imobiliária) se suscitavam algumas dúvidas no sentido de saber que tipo de ligação era necessário existir entre a atividade da mediadora e o seu direito à remuneração, sustentando a jurisprudência (já na altura) ser necessária a verificação de uma relação de causa/efeito entre a atividade do mediador e o negócio realizado, exigindo-se que o negócio se concluísse como consequência adequada da atividade do mediador.
E continua hoje a ser válida essa orientação jurisprudencial - de que é necessária a verificação de um nexo causal entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio.
Dito de outro modo, a obrigação de remunerar o mediador depende de o negócio visado ser concretizado em virtude da atividade da mediação, ou seja, a obrigação de meios que recai sobre o mediador há-de conduzir ao resultado pretendido: a celebração do negócio para que ele foi mandatado, sob pena de se considerar que não surtiu efeito útil a sua atividade de mediação (Fernando Baptista de Oliveira “Contratos Privados…”, pág. 75, Ac. do STJ de 27-05-2010 e da RL de 14-04-2011, ambos disponíveis em www.dgsi.pt).
O nascimento do direito à remuneração depende, pois, para além da conclusão e perfeição do contrato visado, da verificação de um nexo causal entre a atividade da mediadora e o contrato a final celebrado.
Apelando mais uma vez aos ensinamentos de Higina Castelo (ob citada, pág. 410), “para que o mediador tenha direito à remuneração não basta que o cliente celebre o contrato visado. É também necessário que a actividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua actividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência deste nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência. Tem por função afastar a retribuição quando o nexo não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, atos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra….”
Esse nexo significa que a atividade do mediador deve constituir uma das causas próximas da conclusão do contrato, ou ser causa adequada à sua verificação, ainda que não seja a única. E o estabelecimento desse nexo causal é relevante, desde logo, como disso dá conta a A citada ( op. cit., pág. 270-271), para resolver “vários problemas: desfasamento temporal entre a vigência do contrato de mediação e a conclusão do contrato visado; contribuição de vários mediadores; celebração do contrato com interessado diferente do angariado pelo mediador”, sendo que em caso de concorrência de vários mediadores o nexo de causalidade vai determinar o direito à remuneração relativamente àquele a cuja atividade se possa imputar o resultado.
Efetivamente, a relação entre o pagamento da comissão acordada e a celebração do negócio pretendido assume especial expressão nos casos em que a mediadora não tem a exclusividade da mediação – como era o caso dos autos -, pois nessa situação os vendedores podem realizar o negócio projetado, quer por eles próprios, quer através de outra empresa mediadora, pelo que mais se justifica aí a exigência daquele nexo causal como pressuposto do direito à remuneração por parte da mediadora.
Por outro lado, como alerta também a mesma autora (ob. cit., pág. 273), para que se verifique o direito à remuneração, o contrato que venha a ser celebrado não tem de ser exatamente o mesmo que foi inicialmente projetado, embora deva existir uma correspondência económica entre ambos, dando como exemplo mais frequente desta correspondência, mas não identidade, o do preço do contrato, referindo que “aquando da celebração do contrato de mediação, o cliente indica um preço para o pretendido contrato, especialmente quando se trata de um ato de disposição. Muitas vezes, durante a vida do contrato de mediação, e até perante a frustração da obtenção de um terceiro interessado pelo preço ambicionado, é frequente o cliente ir adaptando o preço, diminuindo-o se se tratar de disposição, ou aumentando-o no caso de aquisição. Conseguido um interessado, se o cliente vem a celebrar com ele contrato por valor diferente do perspetivado no contrato de mediação, em princípio, não poderá usar essa diferença para se escusar ao pagamento da remuneração do mediador….”
No ac. RC de 9-09-2014 (disponível em www.dgsi.pt) elencam-se, em jeito de síntese, os requisitos do nexo causal exigível neste tipo de contrato do seguinte modo: “a) a atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio; b) é preciso que a atividade do intermediário tenha carácter consciente e voluntário, seja prestada animus adimplendi contractus, por modo que o efeito causal não se produza só fortuitamente; c) não é necessário que a atividade do mediador seja contínua e ininterrupta, que o mediador tenha participado em todas as tentativas e até à fase conclusiva do negócio: o efeito causal da obra do mediador pode, de facto subsistir sem aquela continuidade e sem esta participação…”
Também Menezes Cordeiro (“Manual de Direito Comercial”, 4.ª Edição, Almedina, pág. 729) assinala que “A actividade do mediador deve ser causa adequada ao fecho do contrato definitivo; ou então: este deve alcançar-se como efeito de intervenção do mediador; Havendo um concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, a retribuição será devida desde que a actuação do mediador também tenha contribuído para o êxito final…”.
Como refere Manuel Salvador (“Contrato de Mediação”, 1964, 93/97, apud. Ac. STJ de 6.12.2012, disponível em www.dgsi.pt) a causalidade deve estabelecer-se entre a atividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do negócio, não necessariamente numa relação perfeita, mas de tal modo que se possa dizer que a entidade mediadora conseguiu a adesão do terceiro à celebração do negócio, participando assim no nexo causal.
Relevante é, pois, para que nasça o direito à remuneração, que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela atuação do mediador, levando-o à celebração do contrato.
Maria de Fátima Ribeiro (“O contrato de mediação e o direito do mediador à Remuneração”, pp. 246) chama também a atenção para esse facto, ao referir o seguinte: “Dada a essencialidade da verificação deste nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio para a constituição do direito à remuneração do mediador, este não terá direito à remuneração se o negócio pretendido pelo comitente vier a ser concluído, mas com um terceiro que não foi “angariado” pelo mediador, não tendo a respectiva actividade de mediação sido causal na conclusão deste negócio (de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem. E é, naturalmente, ao mediador que cabe fazer a prova deste facto, por se tratar de um facto constitutivo do seu direito…”
No âmbito do contrato de mediação simples, como é o caso dos autos, a doutrina e a jurisprudência têm entendido, como já se referiu, que a contribuição da mediadora não tem de ter sido única, podendo ser suficiente, para que surja o direito à remuneração, para além da celebração do negócio visado, que aquela se tenha limitado a dar o nome ou a ter posto em contacto as duas partes, desde que isso tenha influído de algum modo no negócio (Higina Orvalho Castelo, Ob. Citada, pág. 10).
Também o ac. RL de 25-02-2021 (disponível em www.dgsi.pt) ao abordar o tema da causalidade, refere que “…a doutrina da causalidade adequada oferece o enquadramento para a apreciação do nexo causal que seja a um tempo suficientemente robusto para não se reconduzir à condição sine qua non, conseguindo do mesmo passo não desprezar a atividade que, isolada ou em conjunto com outras, possibilitou o negócio…”
A esse respeito refere também Manuel Salvador (ob. e local citados) que “A actividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio. Daí que não tenha valor a actuação respeitante a um ciclo anterior e distinto daquele a que pertence a conclusão levada a efeito (…o abandono das negociações e seu recomeço pode não significar a existência de ciclos distintos). (...) Não é indispensável que o mediador tenha colaborado até ao final das negociações; basta que tenha conduzido as partes ao ponto em que a conclusão do contrato surge como possível…”.
A valorização da relação causal deve ser feita, segundo o mesmo A “…de um ponto de vista substancial e não formal, pois que o nexo entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio pode, às vezes, parecer interrompido em virtude das circunstâncias mais díspares de tempo, de lugar, de pessoas e até do objecto do negócio tratado, sem que na verdade a eficácia causal deixe de verificar-se”.
Por isso refere muito assertivamente Maria de Fátima Ribeiro (ob e local citados) que “…O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente - e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v. g., a intervenção de um novo mediador. Cabe salientar que não está em causa o contributo do mediador para a formação da vontade do comitente. Ou seja, o facto de o mediador ter aconselhado o comitente, determinando a celebração do contrato, não é suficiente para fazer nascer o direito à remuneração; para tal, será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador…”.
Resta concluir que, como direito constitutivo do seu direito à remuneração, incumbe à mediadora o ónus de provar que a celebração do contrato visado resultou da sua atividade (art.º 342º, n.º 1 do CC e acórdãos da RP de 15-05-2018 e da RL de 30-06-2020, ambos disponíveis em www.dgsi.pt). Ou seja, para o apuramento do nexo de causalidade importa apurar, em termos de matéria de facto, qual foi em concreto a atuação do mediador, para depois, em sede da subsunção dos factos ao direito, se concluir (ou não) pela sua verificação.
Em síntese, o direito à remuneração do mediador depende da verificação dos seguintes pressupostos cumulativos: o cumprimento da sua obrigação de mediador - diligenciar por encontrar interessado e encontra-lo; a celebração pelo cliente do contrato desejado; e a existência de um nexo causal entre a atividade do mediador e o contrato celebrado (Ac. RL, 22.2.2022, disponível em www.dgsi.pt, que seguimos de perto).
*
Ora, servem as considerações expostas para se concluir, como se concluiu na sentença recorrida, que logrou a A demonstrar nos autos, como lhe competia, a verificação de todos os pressupostos acima elencados para que lhe assista o direito à remuneração acordada e por si peticionada nos autos. Ficou efetivamente demonstrado nos autos, como já se deixou dito acima, que a A cumpriu com a sua prestação no contrato de Mediação Imobiliária celebrado com os RR, publicitando os imóveis, angariando potenciais compradores para eles, e pondo as partes em contacto, com vista à celebração dos negócios visados.
E ficou também demonstrado nos autos que os imóveis objeto da mediação foram efetivamente vendidos pelos RR aos interessados angariados pela A.
Como ficou igualmente demonstrado, cremos que de forma concludente, que foi a atividade de mediação da A que levou à celebração daqueles negócios, ou seja, ficou suficientemente demonstrado nos autos o necessário nexo causal entre a atividade de mediação levada a cabo pela A e a conclusão dos negócios.
Começamos por verificar que há desde logo identidade de sujeitos na celebração dos negócios, pois os contratos de compra e venda foram celebrados entre os RR e os terceiros angariados pela A e por si contactados.
E embora não exista identidade entre os valores iniciais pedidos e os valores finais acordados, não cremos que essa divergência possa retirar força à aludida causalidade de que acima demos conta, e que é afirmada por toda a doutrina e jurisprudência citadas como não sendo determinante para afastar a necessária causalidade entre a atividade da mediadora e a concretização do negócio.
E o mesmo se passa com a diferença temporal existente entre a atividade da mediadora e a data em que foram realizadas as escrituras públicas de compra e venda das frações.
Pegando novamente nos factos provados, e no que respeita à fração ..., foi a A que publicitou a venda da fração na sua página institucional na rede social Facebook (em Julho de 2020), tendo a mesma sido visitada por CC e DD (em Agosto desse ano), tendo sido esses visitantes quem, em 12.10.2021, viriam a comprar a referida fração aos RR.
É certo que a venda se concretizou apenas a mais de um ano após a visita que os compradores haviam feito ao imóvel, e por um preço distinto daquele que havia sido inicialmente anunciado para venda.
Mas resulta da matéria de facto provada que os compradores chegaram a acordo com os RR, para compra da referida fração, cerca de 1 mês após aquela visita. Consta efetivamente da cláusula 2.ª da escritura pública realizada, que no dia 13.09.2020 (cerca de 15 dias após a apresentação do imóvel) os compradores entregaram aos RR., por conta do preço do imóvel que compraram, a quantia de € 30.000 (12,77% do preço total declarado), tendo ainda entregue àqueles, em 09.11.2020, a quantia de €5.000.
Deste facto conclui-se com segurança que foi por força da atividade da A. que os compradores conheceram a fração que acabaram por adquirir, e que foi por força dessa atuação que vieram a acordar os termos do negócio com os demandados, acordo esse efetuado ainda dentro do prazo de vigência do contrato celebrado, e pouco tempo depois de terem sido desenvolvidas as diligências feitas pela A no sentido de aproximação das partes contratantes.
É certo que resultou da prova produzida que o preço declarado de venda (€235.000) foi significativamente inferior ao preço inicialmente anunciado (€320.000), o que poderia inculcar a ideia de que a atividade da A. não fora determinante para a negociação havida entre as partes, tendo sido antes o esforço (único e conjunto) destas que levara a bom porto essas negociações – tese defendida pelos recorrentes na sua Apelação.
Mas não podemos ver este aspeto desligado do anterior, de que houve, pouco tempo depois da visita do imóvel, acordo entre os compradores e os RR quanto à compra do imóvel, com a entrega de parte do preço àqueles (de € 30.000), sendo por isso razoável concluir o que é comum acontecer: que pelos mais variados motivos – nomeadamente fiscais -, o preço de venda declarado na escritura não é o preço real da venda, afigurando-se-nos provável ter sido esse o caso dos autos, e não uma tão acentuada descida de preço num lapso de tempo tão curto.
E igual raciocínio temos de fazer quanto à fração C, tendo ficado provado nos autos que a mesma foi visitada por EE em 26.10.2020 e que na sequência dessa visita FF solicitou logo à A que apresentasse aos seus clientes uma proposta de compra da fração pelo valor de €285.000, proposta que não foi aceite pelo R marido, em reunião promovida pela A nas suas instalações.
Ora, é legítimo concluir, como se concluiu na sentença recorrida, que não só a A angariou os potenciais clientes para a fração ..., como logrou conseguir que os mesmos se interessassem pela mesma, oferecendo-se logo para a comprar, ainda que por preço inferior ao pedido pelos RR. Mas o certo é que houve interesse efetivo da sua parte na aquisição do imóvel, logo após a reunião promovida pela A entre compradores e vendedores, sendo legítimo concluir que foi a A a responsável por esse interesse manifestado pelos compradores.
E a prova disso é que, não obstante o aparente desinteresse por parte dos potenciais compradores, a compra e venda da fração acabou por se realizar por escritura pública celebrada em 10.08.2021, donde ser legítimo concluir também, à semelhança do que foi decidido pelo tribunal da primeira instância, que a atividade desenvolvida pela A. foi determinante para a conclusão deste negócio, desde logo por ter sido ela a angariar os compradores e ter efetuado diligências junto deles e dos vendedores no sentido de os aproximar em termos de negócio.
Claro que também nesta compra, existiu uma divergência significativa entre o preço anunciado de venda (€300.000) e o preço declarado de venda (€220.000), mas tal facto apenas legitima a conclusão de que houve mais uma vez uma divergência (acordada pelas partes) entre o preço declarado na escritura e o preço real do negócio; não que se tenha tratado, como pretendem os apelantes, de negociações completamente distintas, e à margem das diligências levadas a cabo pela A.
Ante este circunstancialismo, forçoso é concluir, como se fez e bem na sentença recorrida, que a atividade desenvolvida pela A. foi determinante para a conclusão de ambos os negócios, sendo devida à A a remuneração acordada relativa aos mesmos.
*
Claro que, como se deixou dito acima, a atividade da A não tem de ser a única a contribuir para a concretização do negócio final, bem podendo acontecer ter havido entre as partes contratantes (os RR e os compradores) muitas outras démarches e negociações, no sentido da aproximação das propostas e contra-propostas apresentadas.Não raras vezes haverá que fazer intervir no negócio terceiros, nomeadamente entidades bancárias, necessários para que o negócio se concretize, intervenção essa que poderá estar na base dos grandes hiatos temporais verificados entre o fim da atividade da mediadora e a celebração das escrituras de compra e venda dos imóveis.
Mas também não podemos olvidar que a realização do negócio, a sua concretização final, não é já da responsabilidade da mediadora. Ela pode, de facto, contribuir para a sua ultimação, dado o seu particular interesse no seu desfecho; mas não lhe é exigido que o faça, quedando-se a sua prestação, como se disse, pela aproximação das partes, pondo-as em contacto uma com a outra, e promovendo o objeto do negócio, de forma a que o mesmo desperte o interesse do comprador na sua aquisição, como lhe foi de resto incumbido pelo vendedor, seu cliente (a quem vai exigir a remuneração acordada).
O mediador não está, efetivamente, obrigado a diligenciar pela concretização do negócio; não lhe cabe realizar as negociações e assegurar que elas chegam a bom termo. Ele está apenas vinculado a diligenciar pela procura, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização dos negócios visados por estes, designadamente, tratando-se de uma compra e venda de um imóvel, através da divulgação, publicitação e promoção do imóvel para fazer com que terceiros se interessem pela sua aquisição.
Como bem refere Pedro Pais de Vasconcelos (“Direito Comercial”, Volume I, 2011, Parte Geral, Contratos Mercantis, Almedina, pág. 197) a mediação é a “intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro tipo de negócio, em que o intermediário – o mediador – aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio. O mediador é um facilitador … não actua por conta de nenhuma das partes, embora contratado por uma delas … mas nunca representa qualquer delas no negócio que vem a ser celebrado”.
E como bem refere também Pinto Monteiro (Contratos de Distribuição Comercial, 2.ª Reimpressão da Edição de Dezembro/2001, pág. 102) “A obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes, ou apenas àquele que recorreu ao seu serviço”.
Como se disse, a atividade da mediadora não carece de ser única ou exclusiva, bastando que seja uma causa adequada e determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente (Acs. desta RG, de 14/09/2017 e de 12/06/2014; da RP de 20/09/2001; da RL de 07/10/2003; da RC de 17/12/2014; e do STJ de 19/05/2009, todos disponíveis em www.dgsi.pt.).
Cremos assim, e em conclusão, que no caos dos autos, foi a divulgação dos imóveis pela A perante potenciais interessados e as visitas efetuadas aos mesmos, assim como a apresentação das partes umas às outras, que foi determinante para as aquisições que vieram a ter lugar, o que nos leva a concluir que existiu a adesão dos terceiros, naqueles momentos, para a celebração dos negócios.
Colhe aqui uma presunção (natural ou de primeira aparência) de que a atividade da A contribuiu decisivamente para a celebração dos negócios realizados – até pela inexistência de qualquer outro facto que afaste aquela presunção.
Logrou deste modo a autora demonstrar todos os pressupostos do seu direito à remuneração, pelo que bem andou o tribunal recorrido em conferir-lhe o direito peticionado à remuneração acordada.
Improcedem assim todas as conclusões do recurso, mantendo-se inalterada a sentença recorrida.
*
IV. DECISÃO Pelo exposto, Julga-se improcedente a Apelação e confirma-se, na íntegra, a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes (artºs 527º, nºs 1 e 2 do CPC).
Notifique.
*
Guimarães, 27.4.2023
Guimarães, 27.4.2023