Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1389/15.2T8BRG.G1 |  |
DECLARAÇÃO NEGOCIAL TÁCITA
I
JP, MD, FF, AF, AP, MP e JA instauraram a presente acção declarativa, que corre termos no Juízo Local Cível de Braga, contra MC, formulando os pedidos de condenar o réu a: "- Declarar-se a inexistência de contrato de arrendamento ou qualquer outro título que justifique a detenção pela R. do prédio sito na no lugar de Grácia Pires ou Penouços, situado na freguesia de Nogueira, concelho de Braga.
- Condenar a Ré a entregar o imóvel acima referido, propriedade da herança ilíquida e indivisa de MF e MA, aos seus herdeiros e aqui Autores devoluto de pessoas e bens.
- Condenar a Ré no pagamento aos autores da quantia de € 3 895,00 (três mil oitocentos e noventa e cinco euros), em face da fruição ilegítima do imóvel e contra a vontade dos Autores, acrescida de todas as mensalidades vincendas após a presente data e até sua efectiva entrega aos autores".
Alegaram, em síntese, que a ré é filha de MG e MN, falecidos, respectivamente, a 28 de Março de 2010 e a 26 de Outubro de 2011. Os pais da ré eram arrendatários da fracção autónoma correspondente ao prédio sito no n.º 26 da Rua de Abril, da freguesia de Nogueira, concelho de Braga, onde esta vivia com aqueles. Após a morte da mãe da ré, esta continuou a fruir do imóvel para a sua habitação permanente, o que aconteceu por "mera conivência" dos autores. Mais alegam que esse imóvel integra as heranças abertas por morte de MA e MP, das quais são herdeiros.
A ré contestou afirmando, em suma, que, após o falecimento dos seus pais, os autores sempre a trataram como arrendatária, havendo "total concordância com tal facto" e existindo "consentimento para que a R. permanecesse no imóvel".
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença em que se decidiu:
"Pelo exposto, decido julgar a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolver a ré dos pedidos."
Inconformados com esta decisão, os autores dela interpuseram recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo, findando a respectiva motivação, com as seguintes conclusões:
I - A sentença recorrida padece de uma errada valoração da matéria factual, o que culmina em factos incorrectamente valorados, ignorando a prova documental e testemunhal produzida nos autos, bem como há uma errónea subsunção da matéria de facto à matéria de direito aplicável.
II - Ao dar como provado que a renda vigente após a morte da primitiva arrendatária era de € 5,00 (cinco euros) remetendo para o artigo 17.º da petição inicial dos Recorrentes, quebrou-se o sentido do facto dado como provado n.º 14 porquanto olvida o raciocínio que antecedia ao artigo 17.º da petição inicial, operando uma verdadeira e ilegítima descontextualização da afirmação constante do artigo.
III - Ao indicar que a renda vigente após a morte da primitiva arrendatária era de € 5,00 (cinco euros), queriam os Recorrentes indicar, conforme o expõe exaustivamente nos artigos 12.º a 18.º da sua petição inicial, que essa já era a renda paga pela única e primitiva arrendatária, progenitora da Ré, no ano de 2011.
IV - Facto esse que leva a que deveria ser alterada a redacção do facto n.º 14 dado como provado para: "Vigorando, já em vida dos arrendatários pais da Ré, a renda para fracção sub iudice de €5,00 (cinco euros) mensais (artigo l7.º da pi.)"
V - O Tribunal a quo deu como não provado, erroneamente, a mera conivência da detenção material do imóvel por parte da Ré e
Recorrida, olvidando a prova documental e testemunhal produzida nos autos, designadamente o testemunho da sobrinha da Recorrida a minutos 00:03:55 a 00:04:32 do seu depoimento, que indicou e reiterou a relação próxima que existia entre Recorrentes e Recorrida, que levaram, compreensivelmente, a um hiato temporal de luto que interrompeu toda a vontade de resolução efectiva do objecto do presente processo.
VI - O facto de que desde o falecimento dos progenitores da Recorrente, datado de 2011, data onde o contrato de arrendamento caducou, até ao ano de 2013 os Recorrentes terem aceite a recepção, através da consignação em depósito, de um montante simbólico de € 5,00 (cinco euros) em contrapartida da permanência da Recorrida no imóvel, não pode significar uma aceitação ou reconhecimento de qualquer arrendamento.
VII - Não impede à mera conivência a espera pela passagem de um período de luto e doença que os Recorrentes, proprietários de um prédio indiviso, recebam o valor da renda vigente à luz do extinto contrato de arrendamento enquanto a resolução efectiva da situação de gozo sem título de um imóvel não opere, sem que tal signifique a aceitação das mesmas condições contratuais equivalentes à de um (extinto) contrato que perdurou 50 anos.
VIII - A luz do homem médio é compreensível que tendo os proprietários do imóvel conhecimento directo de que a filha dos primitivos e únicos arrendatários tendo perdido os seus progenitores e estando doente não está em capacidade psicológica, nem física, de enfrentar o despejo por força da caducidade do arrendamento.
IX - Caso existisse a celebração de um novo contrato de arrendamento, após a caducidade do contrato primitivo, o mesmo deveria ser formalmente celebrado com todos os seus elementos essenciais.
X - Infirma necessariamente a ideia e convicção de celebração de um contrato de arrendamento o facto da continuação de pagamento de uma renda não negociada ou aceite pelos recorrentes e o facto de a recorrida proceder à consignação de montantes pecuniários em depósito, os quais são equivalentes aos pagos na constância do contrato de arrendamento celebrado há 50 anos atrás.
XI - Como tal, os Recorrentes nunca reconheceram a recorrida como arrendatária, ainda que estando na disponibilidade de celebrar um contrato de arrendamento consigo, ou com qualquer outra pessoa, erroneamente e meramente coloquialmente a tenha o cabeça-de-casal a apelidado com tal epíteto.
XII - A mera conivência deveria ter sido considerada facto dado como provado, dado que é a própria sobrinha da Recorrida que expressa a inexistência de qualquer acordo entre Recorrentes e Recorrida, desde logo a minutos 00:03:18 a 00:03:55 do seu depoimento, pelo que deveria ter sido dado como provado que "o uso do imóvel pela Ré decorreu, somente, da mera conivênciados herdeiros, ora Autores, muito em face da proximidade que estes tinham com a Ré".
XIII - O Tribunal a quo tem o dever de apreciar devidamente a prova documental e testemunhal produzida nos autos, sendo que os factos dados como provados por si são meramente expositivos e em nada demonstram a existência de qualquer acordo entre Recorrentes e Recorrida, aliando-se tal ao facto de considerar provada a caducidade do arrendamento primitivo e, ainda, à inexistência de qualquer contrato de arrendamento formal entre Recorrentes e Recorrida é suficiente para promover a procedência do pedido peticionado pelos Recorrentes.
XIV - O facto de a sobrinha da Ré e Recorrida dizer expressamente que não existiu acordo entre Recorrentes e Recorrida, aliando-se à versão dos recorrentes, da prova documenta existente e até a própria confissão da recorrida, é suficiente para comprovar a veracidade dos factos expostos pelos Autores e Recorrentes.
XV - Os meios probatórios constantes nos autos ditariam, em qualquer circunstância, a procedência do peticionado pelos Autores.
XVI - O Tribunal a quo tentou contornar a insuficiência da matéria factual dada como provada para a improcedência da petição dos Autores, com base na teoria geral do direito civil, designadamente com uma suposta aceitação tácita do contrato de arrendamento.
XVII - O contrato de arrendamento celebrado antes da vigência do Regime de Arrendamento Urbano caducou, sendo que por aplicação do artigo 54.º do NRAU, a Recorrida teria possibilidade de ver para si transmitida a posição de arrendatária, com base no preenchimento de pressupostos que aquela não preenche, conforme o Tribunal a quo deu como provado.
XVIII - o facto de o primitivo contrato de arrendamento ter caducado não consiste pressuposto nem título para que a filha dos primitivos, e únicos, arrendatários permaneça no imóvel.
XIX - Tendo os Recorrentes aceite que relegariam para momento ulterior a resolução da situação da Recorrida e do imóvel, em face do momento de luto e das dificuldades da Recorrida, não significa que seja suficiente para se derrogar o regime legal do arrendamento que, nos termos do artigo 1069.º do Código Civil impõe imperativamente a exigência de forma.
XX - O facto de que a recorrida pagou um valor de € 5,00 (cinco euros) no período posterior à morte dos arrendatários, que correspondia ao montante da renda em vigor à data da morte dos primitivos e únicos arrendatários à luz do contrato, não significa que exista um reconhecimento tácito da Recorrida enquanto arrendatária, nem mesmo uma aceitação tácita de qualquer nevação contratual.
XXI - O facto de o cabeça de casal redigir, individualmente, uma missiva no ano de 2013 onde intitula a Recorrida de arrendatária não basta para que haja uma vinculação de todos os co-herdeiros à celebração de um qualquer contrato de arrendamento, por força do artigo 1024.º n.º 2 do Código Civil.
XXII - Uma missiva na qual é indicado que há a disposição para um aumento da renda para € 100,00 (cem euros) mensais, com a celebração de um contrato de arrendamento pelo prazo de "dois anos" onde se sublinha que seriam "eventualmente" renováveis, não consubstancia uma proposta contratual firme, completa, precisa nem formalmente adequada.
XXIII - Poder-se-á considerar que a redacção de uma missiva onde se indica que há a disposição para um aumento da renda para € 100,00 (cem euros) mensais, com a celebração de um contrato de arrendamento pelo prazo de "dois anos" onde se sublinha que seriam "eventualmente" renováveis, seja consubstanciadora de um convite a contratar, no entanto, certo é que em resposta à dita missiva a Recorrida recusou sequer negociar o dito convite a contratar.
XXIV - Para existir convergência de vontades têm de existir duas vontades que se encontrem de modo pleno e efectivo, chegando a um acordo.
XXV - O facto de o cabeça de casal ter emitido uma declaração cujo destinatário é a Recorrida não lhe atribui qualquer vinculatividade, dado que a Recorrida, em qualquer um dos casos, recusou expressamente negociar, ou predispor-se a aceitar os termos do convite, inexistindo, portanto, convergência de vontades.
XXVI - Ao considerar o Tribunal a quo que a primeira missiva do cabeça de casal para a Recorrida é uma aceitação tácita do reconhecimento daquela enquanto arrendatária está a olvidar que a convergência de vontades implica um acordo global das cláusulas contratuais que vigorarão no eventual contrato a ser celebrado, sendo que é incompreensível e incompatível aceder que há uma aceitação tácita ao emitir um convite a contratar com uma renda de € 100,00 (cem euros) mensais, pelo prazo de (dois anos) "eventualmente" renováveis e, ainda assim, não condenar a Recorrida ao pagamento desse montante de renda devido.
XXVII - A única e legítima proposta contratual dirigida à Recorrida, abusiva detentora material do imóvel, é a missiva datada de Fevereiro de 2014, remetida em nome de todos os Recorrentes, nos termos do artigo 1024.º n.º 2 do Código Civil, onde estes manifestam, expressamente, a vontade e a abertura para a celebração de um contrato de arrendamento onde a renda mensal seria de € 100,00 (cem euros) e o período de vigência contratual de 2 (dois anos) renováveis.
XXVIII - O facto de a Recorrida em resposta à proposta dos Recorrentes ter recusado, em 2014, expressamente a mesma, leva a que inexista acordo e se frustrem, novamente, as negociações, tendo, aquela, de proceder à devolução do imóvel, livre de pessoas e bens, bem como a liquidar os montantes pelo gozo indevido desde 2011 até à data da restituição, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa, porquanto, hodiernamente, inexiste qualquer imóvel, por muito fracas condições que apresente, cuja ocupação ou fruição valha o equivalente a € 5,00 (cinco euros) mensais.
XXIX - O facto de existir uma breve negociação entre as partes não invalida a aplicação do artigo 1069.º do Código Civil, dado que o contrato de arrendamento é um negócio jurídico formal, aplicando-se, ainda, os artigos 217.º e 364.º do Código Civil.
XXX - O artigo 217.º do Código Civil foi interpretado no sentido de atribuir ao contrato de arrendamento a possibilidade de derrogação do formalismo legal, por base numa declaração tácita, o que é, claramente, uma errada interpretação deste normativo, dado que o artigo 1069.º do Código Civil assume cariz verdadeiramente imperativo e, em conjugação com os artigos 217.º n.º 2 e 364.º do Código Civil, leva à consideração de que o carácter formal das declarações negociais é inderrogável, quando referente ao contrato de arrendamento.
XXXI - Não pode o documento escrito previsto no artigo 1069.º do Código Civil ser substituído por qualquer outra declaração tácita, como quis tentar enquadrar o tribunal a quo o caso em apreço, sendo que inexistindo documento escrito não existe contrato de arrendamento, nem existe qualquer menção à vinculação da contraparte,
XXXII - Ainda que se considerasse a convergência de vontades das partes Recorrentes e Recorrida, o que não se concede e apenas concebe por mera cautela de patrocínio o eventual contrato de arrendamento seria sempre nulo por carecer de forma legal.
XXXIII - Existe um erro na determinação da norma jurídica aplicável ao caso sub iudice; entendendo os Recorrentes dever ser aplicado o artigo 1069.º do Código Civil.
XXXIV - A sentença recorrida e proferida pelo Tribunal a quo viola os artigos 57.º n.º l do NRAU, 1051.º, 1023,º, 217.º, 1069,º, 1024,º, 220.º e 364.º do Código Civil.
A ré contra-alegou sustentando a improcedência do recurso.
As conclusões das alegações de recurso, conforme o disposto nos artigos 635.º n.º 3 e 639.º n.os 1 e 3 do Código de Processo Civil(1), delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se:
a) deve «ser alterada a redacção do facto n.º 14 dado como provado para: "Vigorando, já em vida dos arrendatários pais da Ré, a renda para fracção sub iudice de € 5,00 (cinco euros) mensais (artigo l7.º da pi.)"»(2);
b) "o Tribunal a quo deu como não provado, erroneamente, a mera conivência da detenção material do imóvel por parte da Ré"(3);
c) se celebrou um contrato de arrendamento com base numa declaração tácita das partes. E em caso afirmativo se essa declaração tácita é conciliável com o disposto no artigo 1069.º do Código Civil(4).
d) deve ser "revogada a sentença recorrida e substituída por outra que condene a Ré nos termos peticionados"(5).
II
1.º
No facto 14 dos factos provados consta:1.º
"Vigorando nessa data a renda para fracção sub judice em € 5,00 (cinco euros) mensais (artigo 17.º da p.i.)."
Os autores, pelos motivos expostos nas conclusões II e III, entendem que lá deverá figurar:
"Vigorando, já em vida dos arrendatários pais da Ré, a renda para fracção sub iudice de € 5,00 (cinco euros) mensais (artigo l7.º da pi.)".
Muito francamente, não vê razão válida para esta crítica, pois nos artigos 16.º e 17.º da petição inicial alega-se:
"16. Posteriormente falecendo a arrendatária mulher a 26 de Outubro de 2011, conforme documento 6.
17. Vigorando nessa data a renda para fracção sub judice em €5,00 (cinco euros) mensais."
E nos factos 13 e 14 dos factos provados encontra-se:
"13. Falecendo a arrendatária mulher, a 26 de Outubro de 2011 (artigo 16º da p.i.).
14. Vigorando nessa data a renda para fracção sub judice em € 5,00 (cinco euros) mensais (artigo 17º da p.i.)."
Assim, os factos provados traduzem o que foi alegado.
Acresce que a modificação proposta não é susceptível de conduzir a um qualquer outro enquadramento jurídico dos factos.
Assim, não se procederá à pretendida alteração do conteúdo do facto 14.
2.º
Os autores defendem que a prova produzida conduz a conclusões diferentes das extraídas pelo tribunal a quo, no que se refere ao julgamento do facto considerado não provado, onde consta:"a) O uso referido em 16(6), decorreu com a mera conivência dos herdeiros ora autores."
Suportam este entendimento no "facto de a sobrinha da Ré e Recorrida dizer expressamente que não existiu acordo entre Recorrentes e Recorrida, aliando-se à versão dos recorrentes, da prova documenta existente e até a própria confissão da recorrida, é suficiente para comprovar a veracidade dos factos expostos pelos Autores e Recorrentes"(7).
"Conveniência" neste contexto significa que haveria da parte dos autores uma "vantagem" ou "interesse"(8) na situação descrita no facto 16.
Examinada a prova produzida nos autos, designadamente o depoimento da "sobrinha" da ré, AG(9), temos que por esta foi dito que houve uma negociação entre as partes, que não conduziu a qualquer acordo, dado que os autores queriam "aumentar a renda", mas não estavam dispostos a realizar as obras que a ré pretendia. A existência desse diálogo não é sinónimo de que a ré permaneceu no imóvel por "conivência" dos autores. Por outro lado, na carta enviada, "nos termos do artigo 30.º da Lei 31/2012", pelo cabeça-de-casal da herança aberta por morte de MF e MA à ré a 16-12-2013, nada há que corresponda a essa "conivência"(10).
Não se encontra, pois, nos autos prova que nos conduza a um patamar mínimo de certeza quanto a este facto, pelo que ele não deve ser considerado provada.
3.º
Estão provados os seguintes factos:1. Os autores são os únicos e legítimos herdeiros dos seus falecidos pais MF e MA (artigo 1.º da p.i.).
2. A herança ilíquida e indivisa de MF e MA é dona e proprietária do prédio sito no lugar de Grácia Pires ou Penouços, situado na freguesia de Nogueira, concelho de Braga (artigo 2.º da p.i.).
3. A R. é a sucessora dos arrendatários da fracção autónoma correspondente ao prédio sito no n.º 26 da Rua de Abril, da freguesia de Nogueira, concelho de Braga (artigo 4.º da p.i.).
4. Originalmente o prédio referido em 2., então inscrito na Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º 38410, que deu origem ao número 1983 da freguesia de Nogueira, era constituído por uma parcela de terreno com área de 290 m2, com edificação destinado a habitação composto de rés-do-chão e logradouro (artigo 5.º da p.i.).
5. Pese embora à data da aquisição desse existisse apenas uma inscrição no registo predial, o certo é que o imóvel edificado estava divido em três fracções autónomas entre si, com entradas próprias e independentes, alojando, cada uma dela, uma família (artigo 6.º da p.i.).
6. Os contratos de arrendamento verbais retroagiam já à propriedade da Sra. D. MM, proprietária do prédio até 1974 (artigo 8.º da p.i.).
7. Que por sua vez transmitiu a sua propriedade para o Sr. CA e mulher MS, em 30 de Outubro de 1974 (artigo 9.º da p.i.).
8. Recebendo, posteriormente, os autores da herança - antecessores dos ora autores - o prédio no dia 26 de Novembro de 1980 (artigo 10.º da p.i.).
9. Foi celebrado pela D. MM um contrato de arrendamento com o Sr. MG e D. MN, pais da ora R. (artigo 12.º da p.i.).
10. No âmbito desse contrato vigorou que, contra o arrendamento habitacional, os arrendatários pagariam a quantia de 100$00 (cem escudos) (artigo 13.º da p.i.).
11. Sendo que, gradualmente durante a execução do contrato, os arrendatários foram, de moto próprio, subindo a renda (artigo 14.º da p.i.).
12. No dia 28 de Março de 2010, o arrendatário marido faleceu (artigo 15.º da p.i.).
13. Falecendo a arrendatária mulher, a 26 de Outubro de 2011 (artigo 16.º da p.i.).
14. Vigorando nessa data a renda para fracção sub judice em € 5,00 (cinco euros) mensais (artigo 17.º da p.i.).
15. Sendo certo que a Ré residia com os seus pais na aludida fracção (artigo 18.º da p.i.).
16. Mesmo após a morte dos arrendatários a R., filha daqueles, continuou a fruir do imóvel (artigo 19.º da p.i.).
17. Usando o mesmo para a sua habitação permanente (artigo 20.º da p.i.).
18. A R. é filha dos anteriores arrendatários: MG e MN (artigo 9.º da contestação).
19. Tendo vivido no imóvel objecto do presente litígio desde que os pais eram arrendatários (artigo 10.º da contestação).
20. O cabeça-de-casal da herança aberta por morte de MF e MA, enviou à R., a 16/12/2013, carta, cuja cópia se encontra junta a fls. 37, com o seguinte teor:
"Assunto: Actualização da renda ao abrigo da Lei 31/2012
Exma. Sra.
Venho pela presente na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de MF e MA, enquanto proprietários do prédio urbano sito na Rua de Abril, …, Nogueira, inscrito na matriz predial urbana com o artigo 1915, pertencente à União de Freguesias de Nogueira, Fraião e Lamaçães, do qual V/Exa. é arrendatária, transmitir e comunicar o seguinte:
Nos termos do artigo 30.º da Lei 31/2012, comunica-se a intenção de transição para o Novo Regime de Arrendamento Urbano e consequente actualização de renda.
Nesse sentido, venho indicar que pretendo que o contrato vigore como de arrendamento habitacional e para habitação própria, com duração de 2 anos, eventualmente renováveis, com renda mensal actualizada no valor de € 100,00 (cem euros).
Tais valores foram calculados em estrito cumprimento da lei e em consideração ao valor do locado nos termos do artigo 38.º e seguintes do Código de Imposto Municipal sobre Imóveis, cujo valor foi calculado em € 21.129,86 (vinte e um mil cento e vinte e nove euros e oitenta e seis cêntimos), conforme caderneta predial que se junta para os devidos efeitos.
Assim, ficarei a aguardar a sua resposta no prazo de 30 dias nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 31.º da Lei 31/2012 de 14 de Agosto." (artigo 12.º da contestação).
21. A ré não sabe ler nem escrever (artigo 16.º da contestação).
22. A R. respondeu à missiva dos AA., no dia 30/12/2013, conforme documento junto a fls. 69, cujo teor se dá por reproduzido (artigo 18.º da contestação).
23. Os autores enviaram à R., no dia 26/02/2014, a carta junta a fls. 63 e 64, cujo teor se dá aqui reproduzido para todos os legais efeitos (artigo 22.º da contestação).
24. Tendo a R. respondido conforme documento junto a fls. 75, cujo teor se dá aqui por reproduzido (artigo 23.º da contestação).
25. Os AA. desde a morte da Sr.ª MN até ao mês de Outubro de 2014, receberam da ré, mensalmente, a quantia de € 5,00, correspondente ao valor da renda vigente no pretérito contrato de arrendamento (artigo 28.º da contestação).
26. A partir do mês de Novembro de 2013, a R. tem feito o depósito do valor de € 5,00 mensais, na Caixa Geral de Depósitos, correspondente ao valor da renda vigente em 26-10-2011 (artigo 29.º da contestação).
4.º
Na sentença recorrida considerou-se que "(…) não se tendo transmitido o contrato de arrendamento por morte do primitivo inquilino [a mãe da ré], e não havendo convenção escrita das partes em contrário, por força do disposto na alínea d) do art.º 1051.º do Código Civil, na redacção dada pela Lei n.º 6/2006 de 27/02, o litigado contrato de arrendamento para habitação caducou, em 26-10-2011, data do falecimento do inquilino, por a caducidade constituir causa legal de extinção imediata do contrato de arrendamento e operar ipso jure ou ope legis e, por conseguinte, extinguir o contrato de arrendamento sem necessidade de qualquer declaração das partes ou do tribunal nesse sentido".
Regista-se que este segmento da decisão não foi atacado, o que implica que está definitivamente decidido que a 26-10-2011, com a morte da mãe da ré, o "contrato de arrendamento para habitação caducou", não havendo "necessidade de qualquer declaração das partes ou do tribunal nesse sentido".
Porém, a Meritíssima Juiz também considerou que:
"(…) os factos dados como provados demonstram ter havido uma declaração tácita negocial por parte dos Autores, havendo uma convergência de vontades negociais visando a celebração do contrato de arrendamento. Concluindo, podemos dizer que, por parte dos autores foi produzida a declaração tácita a que alude o artigo 217.º do Código Civil, relativamente ao contrato de arrendamento relativo à ré, reconhecendo os autores a ré como arrendatária, o que leva à improcedência dos pedidos formulados nos autos."
Esta conclusão, extraiu a Ilustre Magistrada, fundamentalmente, do teor da carta mencionada em 20 dos factos provados, onde há "o reconhecimento da ré como arrendatária", e da circunstância dos autores "desde a morte da Sr.ª MN até ao mês de Outubro de 2014, receberam da ré, mensalmente, a quantia de € 5,00, correspondente ao valor da renda vigente no pretérito contrato de arrendamento", pois "não é imaginável que os autores, sabendo da morte da inquilina, continuem ao longo de mais de dois anos a consentir que a filha da falecida arrendatária (aqui ré) frua do imóvel, usando-o para a sua habitação permanente, recebendo rendas da mesma, no mesmo montante pago pela falecida arrendatária, sem que tal conduta traduza o reconhecimento da sua qualidade de arrendatária, seja por opção consciente, seja por negligência na indagação da razão legal subjacente a tal reconhecimento".
É o entendimento de que existe esta "declaração tácita negocial"(11) que os autores atacam no presente recurso. E atacam, por que consideram que ela não existe e por que, se porventura existisse, a mesma não seria conciliável com o estabelecido no artigo 1069.º, uma vez que aqui se exige que o "arrendamento urbano (…) [seja] celebrado por escrito".
Vejamos.
Salvo melhor juízo, a carta referida em 20 dos factos provados deve ser devidamente enquadrada e interpretada de modo diverso.
Nessa missiva é certo que o seu autor trata a ré como (já) sendo "arrendatária". Mas note-se que a interpela para os efeitos "do artigo 30.º da Lei 31/2012", com "a intenção de transição [do contrato de arrendamento] para o Novo Regime de Arrendamento Urbano e consequente actualização de renda." Por isso mesmo, propõe uma "renda mensal actualizada(12) no valor de € 100,00" e diz ficar "a aguardar a sua resposta no prazo de 30 dias nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 31.º da Lei 31/2012 de 14 de Agosto."
Na respectiva resposta a ré, aceitando o enquadramento jurídico feito naquela carta, respondeu(13):
"(…) No que diz respeito à vossa proposta de actualização do contrato de arrendamento relativo ao rês do chão do prédio sito na Rua de Abril, numero 26, em Braga, do qual sou arrendatária e V.Exª. senhorio, venho por este meio informar o seguinte:
O locado em causa é a minha residência permanente, sendo que, presentemente, o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do meu agregado familiar composto por mim, é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).
Em cumprimento do disposto no artigo 32º. Da Lei nº. 31/2012, de 14 agosto, junto anexo: comprovativo emitido pelo Serviço de Finanças competente, do qual consta o valor do RABC do meu agregado familiar."
Desta correspondência resulta claro que não se está a negociar a celebração de um (novo) contrato de arrendamento. Está-se, sim, com recuso ao mecanismo consagrado nos artigos 30.º e seguintes da Lei 31/2012 de 14 de Agosto, a negociar uma alteração a um contrato de arrendamento que se julga existir e estar em vigor. É inequívoco que se tem em mente um contrato de arrendamento não abrangido pelo NRAU e que se quer, pela via desse artigo 30.º, a sua "transição para o NRAU". Este diálogo tem, portanto, por implícito que a qualidade de arrendatária se transmitiu para a ré quando a sua mãe faleceu(14).
Assim, não se pode extrair do teor destas cartas qualquer declaração tácita que conduza à formação de um contrato de arrendamento, pois não é disso que os seus intervenientes estão a tratar. E muito menos a um contrato de arrendamento em que a respectiva renda seja de € 5,00 por mês.
Consequentemente, não se acompanha o tribunal a quo quando considera que existiu "uma declaração tácita negocial por parte dos Autores, havendo uma convergência de vontades negociais visando a celebração do contrato de arrendamento".
Não se reconhecendo que foi celebrado um contrato de arrendamento, fica prejudicada a questão suscitada nas conclusões XXXI e XXXII. Apesar disso, no que se refere a esta matéria, lembra-se que do disposto no artigo 217.º n.º 2 do Código Civil resulta que a declaração negocial «pode ser formalmente válida, não obstante ter sido emitida de modo indirecto, desde que(15) a forma imposta para a declaração expressa "tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração" (tácita) "se deduz". Querendo isto dizer que, nestas situações, chega, para a declaração satisfazer a exigência de forma, que esta tenha sido cumprida através de algum dos factos concludentes.»(16)
Aqui chegados conclui-se que inexiste um contrato de arrendamento, ou qualquer outro título, que legitime a detenção por parte da ré do imóvel em causa.
5.º
Finalmente, os autores pretendem que seja "revogada a sentença recorrida e substituída por outra que condene a Ré nos termos peticionados"(17).Essa revogação tem que ser feita, pois a decisão recorrida concluiu pela existência de um contrato de arrendamento e foi esse facto que levou o tribunal a quo a "julgar a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolver a ré dos pedidos."
Quanto à condenação da ré "nos termos peticionados" recorda-se que os pedidos formulados são os de:
"- Declarar-se a inexistência de contrato de arrendamento ou qualquer outro título que justifique a detenção pela R. do prédio sito na no lugar de Grácia Pires ou Penouços, situado na freguesia de Nogueira, concelho de Braga.
- Condenar a Ré a entregar o imóvel acima referido, propriedade da herança ilíquida e indivisa de MF e MP, aos seus herdeiros e aqui Autores devoluto de pessoas e bens.
- Condenar a Ré no pagamento aos autores da quantia de € 3 895,00 (três mil oitocentos e noventa e cinco euros), em face da fruição ilegítima do imóvel e contra a vontade dos Autores, acrescida de todas as mensalidades vincendas após a presente data e até sua efectiva entrega aos autores".
A procedência dos dois primeiros pedidos é uma evidência face ao que acima se disse.
No que toca ao terceiro dos pedidos verifica-se que o valor encontrado pelos autores decorre de estes entenderem que a renda mensal "aplicável ao imóvel sub judice é de € 100,00 " e de existir "um benefício evidente e ilegítimo da R. na fruição do imóvel nos termos em que sucede desde Novembro de 2011". E esse benefício, face ao depósito mensal de € 5,00 que tem vindo a ser realizado pela ré, "ascende a € 95,00" por mês, havendo aqui uma situação "de enriquecimento sem causa por parte da R., nos termos do disposto no artigo 473.º do Código Civil"(18).
Como é sabido, "o enriquecimento sem causa, como fonte de obrigação, supõe a verificação cumulativa dos três seguintes requisitos: que alguém obtenha um enriquecimento; que o obtenha à custa de outrem; e que o enriquecimento não tenha causa justificativa."(19)
Ora, examinados os factos provados, verificamos que da carta de 16-12-2013, mencionada no facto 20 dos factos provados, resulta, de forma inequívoca, que até esse momento os autores toleraram que a ré detivesse a casa aqui em causa. O conteúdo dessa comunicação, conjugada com da ausência de qualquer outra anterior, designadamente solicitando a entrega do bem, aponta claramente, no sentido de que, até aí, os autores consentiram que a ré, após a morte da sua mãe, detivesse o imóvel. Nessa carta é que aqueles expressam a vontade de alterar a situação de facto que, com a tolerância(20) deles, se vinha mantendo. Sendo assim, até 16-12-2013 há uma causa para a ré deter a coisa, o mesmo é dizer que as vantagens que ela alcançou até então não podem ser enquadradas no enriquecimento sem causa.
Todavia, o mesmo já não acontece a partir daquele dia, momento após o qual a utilização do imóvel por parte da ré não tem título algum que a justifique, sendo pacífico que os factos descritos em 16, 17 e 19 dos factos provados se traduzem num benefício económico para a ré, o qual corresponde à renda que ela teria que suportar para usufruir da casa. Esse ganho foi obtido à custa dos autores, dado que, durante esse tempo, estes ficaram impedidos de dispor desse seu bem.
Assim, a ré deve indemnizar os autores pelo enriquecimento sem causa que obteve.
O quantum da vantagem que ela alcançou é igual ao valor de mercado da renda do imóvel, tendo-se para esse efeito presente o seu estado.
Sucede que nada nos factos provados nos permite afirmar, com a necessária segurança, que o tal valor de mercado são os € 100,00 mensais de que falam os autores. A matéria de facto não nos fornece os elementos necessários para determinar esse valor, pelo que o mesmo terá que ser apurado em liquidação de sentença(21), onde se terá que respeitar o limite máximo dos € 100,00 mensais aqui pedidos(22).
No que se reporta ao intervalo de tempo em que a ré obteve este enriquecimento, sabemos que ele se iniciou a 17-12-2013 e que só terminará com a efectiva entrega da casa aos autores.
Finalmente é oportuno lembrar que ao valor que vier a ser encontrado terá depois que se descontar os € 5,00 mensais que, ao longo do período em houve este enriquecimento sem causa(23), a ré depositou ou entregou a título de "renda".
III
Com fundamento no atrás exposto, julga-se procedente o recurso, pelo que se se revoga a decisão recorrida e se:a) declara a inexistência de contrato de arrendamento ou qualquer outro título que justifique a detenção pela ré do prédio sito na no lugar de Grácia Pires ou Penouços, situado na freguesia de Nogueira, concelho de Braga;
b) condena a ré a entregar aos autores o imóvel acima referido, devoluto de pessoas e bens;
c) condena a ré a pagar aos autores a quantia que se apurar em liquidação de sentença, como sendo a correspondente ao valor de mercado da renda daquele imóvel, nos precisos termos acima definidos.
Custas pela ré.
22 de Junho de 2017
(António Beça Pereira)
(Maria Amália Santos)
(Ana Cristina Duarte)
1 - São deste código todas as disposições adiante mencionadas sem qualquer outra referência.
2 - Cfr. conclusão IV.
3 - Cfr. conclusão V.
4 -Cfr. designadamente conclusões XXVI, XXX, XXXI e XXXII.
5 - Cfr. parte final do recurso.
6 - No facto 16 diz-se que "mesmo após a morte dos arrendatários a R., filha daqueles, continuou a fruir do imóvel".
7 - Cfr. conclusão XIV.
8 - www.priberam.pt.
9 - Que foi a única testemunha que prestou depoimento na audiência de julgamento.
10 - Coisa diferente é "tolerância".
11 - Que a ré subscreve nas suas contra-alegações, cfr. ponto 17.
12 - Sublinhado nosso.
13 - Cfr. facto 22 dos factos provados.
14 - Porém os subscritores destas cartas estavam equivocados quanto a esse pressuposto, pois, conforme o que acima já se deixou dito, a 26-10-2011, com a morte da mãe da ré, o "contrato de arrendamento para habitação caducou", não se tendo transmitido para a ré a posição de arrendatária.
15 - Sublinhado nosso.
16 - José Alberto González, Código Civil Anotado, Vol. I, 2011, pág. 264. Sobre este assunto veja-se ainda Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 5.ª Edição, pág. 462, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2.ª Edição, pág. 394 e Ac. STJ de 7-5-2014 no Proc. 7185/09.9TBCSC.L1.S1, www.gde.mj.pt.
17 - Cfr. parte final do recurso.
18 - Cfr. artigos 54.º a 57.º da petição inicial.
19 - Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações 7ª Edição, Reimpressão, pág. 195. Neste sentido veja-se Almeida Costa, Direito das Obrigações, 11.ª Edição, pág. 491, Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª Edição, pág. 454, e José Alberto González, Código Civil Anotado, Vol. II, 2012, pág. 146.
20 - Não por "conveniência".
21 - Cfr. artigo 609.º n.º 2.
22 - Sob pena de se condenar em mais do que foi pedido.
23 - Não se terá para este efeito em consideração os € 5,00 entregues ou depositados pela ré pela sua permanência na casa até 16-12-2013. Esses montantes não têm relação alguma com a utilização do imóvel enquanto há o enriquecimento sem causa, pois reportam-se a um intervalo de tempo anterior.