Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 198/17.9T8AMR.G1 |  |
REMUNERAÇÃO
JUROS
- Os recorrentes invocam a nulidade do contrato de mediação imobiliária, por o contrato de mediação imobiliária não conter a menção exigida na alínea e), do n.º 2, do artigo 16 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, mas provou-se que esse facto nunca foi relevante para eles, que celebraram o contrato com a duração de seis meses renovável automaticamente, assinaram, receberam contactos da autora, foram visitados pelo interessado, mostraram o imóvel, recusaram proposta de compra, entregaram documentos para “rescindir” o contrato.
- A invocação pelos recorrentes da nulidade do contrato pela falta apontada depois do comportamento que assumiram e que supra se relatou, do nosso ponto de vista, excede claramente os limites impostos pela boa fé, abusando do seu direito de invocar tal nulidade sobretudo porque a referida omissão em nada tendo importado de desprotecção ou prejuízo do comitente face á empresa mediadora, antes com tal invocação se visando livrar-se do pedido feito neste processo.
- A norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente.
- A obrigação de pagamento de juros comerciais respeita a todos os actos comerciais e é independente da natureza da pessoa do obrigado ao pagamento de tais juros (veja-se o corpo do artigo 102º, do Código Comercial). Por isso não obstante os recorrentes alegadamente serem consumidores, seria aplicável a taxa de juro aplicável aos créditos comerciais (artigo 102º, § 3º, do Código Comercial).
- Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães –
I. RELATÓRIO
A presente acção com processo comum foi intentada por X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., NIPC (...), com sede social na Avenida … Vila Verde, contra A. C. e MARIA, NIF ... e ..., respectivamente, residentes na Avenida … Amares, peticionando a condenação dos réus a pagarem à autora o valor de € 7.730,92 relativos ao valor dos serviços e despesas de mediação imobiliária, com a venda do seu prédio identificado na pi, prestados mas não pagos, acrescidos de juros vencidos e calculados e peticionados e vincendos.
Regularmente citados, os Réus deduziram contestação, invocando a excepção de nulidade do contrato por falta de identificação do angariador imobiliário que tenha colaboração na preparação do contrato.
Mais impugnaram os factos alegados e peticionaram seja julgada improcedente a presente acção, designadamente porque entenderam ter denunciado o contrato celebrado entre as partes.
Saneada a causa, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com observância de todas as formalidades legais e, seguidamente, foi proferida sentença, nos termos da qual se decidiu:
Pelo exposto, atentos os fundamentos de direito explanados, julgo a acção totalmente procedente, por provada e, em consequência, decido:
- Condenar os Réus A. C. e MARIA, a pagarem à Autora X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, o valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, bem como dos juros vencidos desde 24/09/2016, e vincendos até efectivo e integral pagamento, à taxa legal em vigor.
Custas a cargo dos Réus, nos termos do artigo 527.º, n.º 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Descontentes com o assim decidido os réus apresentaram o vertente recurso de apelação, cujas alegações encerram com as seguintes conclusões:
1.º A Autora intentou a presente ação contra os Réus, pedindo a condenação dos mesmos ao pagamento da quantia de € 7730,92, acrescido de juros de mora à taxa legal fixada para os créditos em que sejam titulares empresas comerciais, com fundamento no direito à remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, por entenderem verificarem-se os pressupostos legais previstos no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
2.º. Sendo que os Réus apresentaram a sua contestação, invocando a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de identificação do angariador imobiliário, como previsto na alínea e), n.º 2 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, tendo ainda impugnado os factos alegados pela Autora, nomeadamente o direito da mesma à remuneração contratada, uma vez que os Réus procederam à revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária no dia 13 de Agosto de 2018, comunicado à Autora no mesmo dia, e, sem prescindir do supra alegado, da não verificação concreta e segura sobre a existência de um negócio que, apenas por culpa dos Réus, não foi celebrado.
3.º O Tribunal a quo a seguinte decisão: “Pelo exposto, atentos os fundamentos de direito explanados, julgo a ação totalmente procedente, por provada e, em consequência, decido condenar os Réus A. C. e MARIA, a pagarem à Autora X – Mediação Imobiliária, Lda., o valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, bem como dos juros vencidos desde 24/09/2016, e vincendos até efetivo e integral pagamento, à taxa legal em vigor.”
4.º Os Recorrentes não se conformam com a presente decisão aqui em crise, por entenderem que a sentença padece de nulidade, ao abrigo do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d) do C.P.C. uma vez que o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a revogabilidade unilateral do contrato de mediação imobiliária, tal como alegado pelos Réus.
5.º Entendem ainda os Recorrentes que os pontos n.º 9) na parte “negociações para a realização do negócio”, n.º 15), n.º 16), n.º 25) na parte “manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado” foram erradamente considerados provados, atento à prova testemunhal e documental junto aos autos.
6.º Entendem os Réus que os pontos b), c), d), e) e i) foram erradamente considerados não provados, atento às declarações de parte da Ré, do depoimento das testemunhas V. O. e S. C. e de toda a prova documental junto aos autos.
7.º. Que foram provados os factos vertidos nos artigos 36.º, 39.º, 40.º, 41.º, 42.º, da Contestação, dado o documento n.º 1 junto à Contestação e o contrato de mediação imobiliário junto à Petição inicial.
8.º. Pelo que entendem que, salvo o devido respeito, que a presente decisão viola as normas vertidas no artigo 16.º, n.º 2, alínea e) e n.º 5, assim como o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro, o artigo 406.º e 432.º do Código Civil, o princípio da liberdade contratual e, por último, o artigo 102.º § 3 do Código Comercial, o artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de Maio e a Lei n.º 24/96, de 31 de julho.
8.º. Em 13 de Agosto de 2016, os Réus entregaram à Autora, e estes receberam na mesma data, o documento n.º 1 junto à Contestação e a fls. 31 dos presentes autos, o qual refere que: “(…) serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16, referente à venda do meu imóvel (…)”.
9.º Alegam e defendem os Réus que a rescisão apresentada por eles junto da Autora tinha como objetivo terminar o respetivo contrato de mediação imobiliária celebrado entre eles, e não impedir a respetiva renovação automática que se veio a verificar – como bem referiu a Ré Maria no seu depoimento, em 04:09 a 04:18.
10.º. Ficou ainda claro mediante as declarações da Ré Maria que tinham ficado convencidos que o contrato tinha terminado no dia 13 de Agosto de 2016, pois era essa a vontade dos mesmos, terminar o contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora – cf. depoimento em 06:32 a 06:36, em 17:54 a 18:08 e em 21:12 a 21:41.
11.º Face ao exposto, é percetível e ficou provado que os Réus sempre tiveram a intenção de terminar o contrato de mediação imobiliária n.º .../16 e que o fizeram, independentemente da data da celebração e renovação do contrato, através do documento a fls. 31 dos autos onde os mesmos referem que rescindem ao contrato, e não que não pretendem a renovação do mesmo.
12.º E é nestes termos que se aplica a figura da revogação unilateral do contrato, a qual vem sendo maioritariamente defendida e aceitada pela doutrina e jurisprudência e que foi devidamente alegado pelos Réus nos artigos 37.º, 38.º, 39.º, 40.º, 41.º e 42.º da Contestação.
13.º Para além de os Réus considerarem que tais factos foram provados e deveriam ter sido dado como assentes, o que a posteriori se explicará, a verdade é que ficou assente como facto provado, no ponto 25), ainda que não se concorde com a parte “manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado”, que no dia 13 de Agosto de 2016 o Réu marido deslocou-se ao estabelecimento da Autora, tendo entregado na imobiliária um documento onde se pode ler o seguinte: “serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16 (…)”.
14.º E tal documento não refere nem revogação, nem denúncia, nem resolução, recorrendo ao termo “rescisão” o qual significa terminar um contrato e é comummente utilizado pelo declaratário normal que, como é de conhecimento geral, não tem conhecimentos técnico-jurídicos para distinguir estas figuras jurídicas no que diz respeito à cessação de um contrato.
15.º Os Réus declararam claramente que pretendem rescindir, terminar o contrato de mediação!
16.º E neste sentido, salvo melhor entendimento, deveria o Tribunal a quo apreciar, julgar e decidir no caso concreto a respetiva declaração e fundamentar a sua qualificação ou não como revogação unilateral do contrato, bem como pronunciar-se sobre a admissibilidade da revogação no contrato de mediação imobiliária.
17.º Na sentença ora recorrida, o Tribunal a quo pronuncia-se somente sobre a denúncia do contrato, uma das formas de cessação do contrato, cf. Parte final do subtítulo I denominado “Do contrato de mediação imobiliária”, do ponto III – Fundamentação de Direito.
18.º. Pelo que entendem os Recorrentes verificar-se uma omissão de pronúncia, ao abrigo do disposto na al. d), n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, arguindo assim para os devidos efeitos a nulidade da sentença aqui recorrida.
19.º Os Recorrentes não se conformam com o julgamento dos factos dos pontos 9), 15), 16) e 25) os quais deveriam ter sido considerados não provados e, não se conforma com o julgamento dos pontos b), c), d), e) e i) os quais deveriam ter sido considerados provados.
20.º No que diz respeito ao ponto 9), os Recorrentes não se conformam que a parte “negociações para a realização do negócio” tenha sido considerada provada.
21.º. Isto porque, a Autora em momento algum alegou ou provou que tenha iniciado negociações sobre o negócio de compra e venda do imóvel propriedade dos Réus, nomeadamente que detinha poderes de representação para representar os Réus nessa negociação para o contrato de compra e venda.
22.º Nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro: “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (…)”, sendo que o significado da mediação é precisamente o ato ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estA. C.eçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo.
23.º Entendem os Recorrentes ser errado considerar que no presente caso concreto foram realizadas negociações com vista à celebração do contrato visado no contrato de mediação imobiliária, porquanto em nenhum momento os Réus e o interessado entraram sequer em fase preliminar de negociações, aliás como bem admite a testemunha V. O. (Faixa 4 em 12.56 a 13:44), nem os Réus conferiram qualquer mandato com poderes de representação para que estes negociassem com o interessado, o que facilmente seria provado por documento autêntico.
24.º A representação traduz-se na prática de um ato jurídico, em nome de outrem, para na esfera desse outrem se produzirem os respetivos efeitos.
25.º. No presente caso, não existiu qualquer representação que permita concluir que tenha existido negociações realizadas entre Autora e interessado sobre a venda do imóvel propriedade dos Réus.
26.º. Relativamente ao ponto 15) dos factos provados, os Réus não se conformam, isto porque a Autora não logrou provar que comunicou aos Réus que o interessado C. P. tinha aceitado oferecer os 117.000,00€ pelo imóvel e que tinha assinado uma reserva definitiva.
27.º A própria Ré Maria disse nunca ter sido informada destes factos, e não houve prova documental ou testemunhal que comprovasse este facto!
28.º Os Recorrentes são proprietários do imóvel aqui em causa em regime de compropriedade – doc. 1 junto à Petição Inicial.
29.º E diz o artigo 1405.º do Código Civil que: “Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular”.
30.º E refere o artigo 1408.º do mesmo Código que cada comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão.
31.º. No presente contrato de mediação imobiliária, celebrado e assinado por ambos os Recorrentes, comproprietários, o negócio visado seria a compra e venda do imóvel aqui em causa, na sua totalidade, e não a quota-parte de cada um deles.
31.º. Assim como a proposta do interessado C. P. foi no sentido de adquirir a propriedade plena do imóvel pertencente aos Réus.
32.º. Cabe assim concluir que a Autora deveria ter comunicado tal facto a ambos os comproprietários, pois só o Réu A. C. não poderia vender a propriedade plena do imóvel, sob pena de vender coisa alheia.
33.º. Em nenhum momento a Autora fez prova de que a Ré Maria foi informada pela Autora da proposta do interessado C. P. (vejamos, na Faixa 1, em 04:46 a 05:14, 05:47 a 06:40, em 23:44 a 24:20 e em 31:37.
34.º. Ficou claro e provado que a Ré Maria nunca foi informada da aceitação do valor acordado com a Autora para a concretização do negócio visado, pelo que a mesma não pode ser culpabilizada pela não realização do negócio.
35.º. Ademais, a própria versão da Autora sobre esta suposta comunicação não ficou clara e é contraditória entre si, sendo que não foi provado direta e concretamente este facto, não podendo ser valorado o depoimento da testemunha V. O. que foi indireto e sem conhecimento pessoal.
36.º. Assim como não se pode considerar provado, salvo melhor entendimento, que o Réu tenha sido comunicado e ficado consciente de que o interessado tinha aceitado o preço da venda quando esta foi comunicada a 10, 20 metros de distância da casa do Réu, enquanto este exaltado os mandava sair dali.
37.º. Pelo que o ponto 15) dos factos provados deve ser necessariamente considerado não provado, com o devido respeito que é muito.
38.º. No que diz respeito ao facto 16) dos factos provados, os Recorrentes entendem igualmente que este facto não ficou provado.
39.º. Aliás, salvo o devido respeito que é muito, os Recorrentes não entendem sequer como ficou provado e qual a prova produzida que fundamenta e permite concluir que os Réus comunicaram à Autora a recusa da venda e esta, por sua vez, comunicou ao interessado C. P..
40.º Isto porque a própria Autora afirma que todos “em excursão” dirigiram-se à casa do Réu, como ficou demonstrado supra.
41.º. Também não se aceita que a suposta recusa foi imprevisível para a Autora, quando o Réu já tinha revogado o contrato de mediação imobiliária celebrado com a mesma em 13 de Agosto de 2016, sendo que até pelo menos o dia 23 de agosto de 2016 (cf. doc. n.º 1 junto do Requerimento com a Ref.ª 27324465), 10 dias depois e já após a visita, os Réus estavam na convicção de que o contrato tinha terminado.
42.º. Pelo que, salvo melhor entendimento, entendem ainda os Recorrentes que tal facto deveria ser considerado não provado, pois o mesmo carece de prova.
43.º No que diz respeito ao facto 25) dos factos provados, os Réus entendem que não se provou a parte em que refere “manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado”.
44.º. Ora, na realidade, o Recorrente manifestou a vontade de rescindir o contrato, o que para um declaratário normal significa terminar o contrato, termo este não jurídico, mas comummente utilizado para representar tal intenção.
45.º. Apenas por uma questão de economia processual, dá-se aqui por integralmente reproduzido o alegado no ponto I da Nulidade da Sentença, uma vez que os Réus entendem ter provado e convencido o Tribunal a quo que a intenção era de terminar o contrato, independentemente do prazo, pois mesmo após terem tido conhecimento de que a Autora interpretou a respetiva carta como não renovação do contrato de mediação imobiliária, mantiveram a convicção de que aquele documento tinha terminado o contrato.
46.º. Pelo que a Autora não logrou provar que a intenção dos Recorrentes era de não renovar o contrato celebrado, sendo que o documento n.º 1 junto à contestação prova somente que os Réus queriam terminar o contrato, sem qualquer motivo e independentemente de qualquer prazo.
47.º. Relativamente aos factos dados como não provados, nomeadamente o ponto b), c), d), e) e i), consideram os Réus que produziu-se prova suficiente que permita considera-los como provados.
48.º Ora, atento ao doc. n.º 2 junto da Petição Inicial, precisamente o contrato de mediação imobiliária, ao Requerimento com a Ref.ª 6854915, de 22-03-2018, apresentado pela Direção-Geral do Consumidor, como foi requerido pelos Réus, e ainda ao depoimento da testemunha S. C., é claro e não restam dúvidas que estamos perante um contrato de consumo cujo modelo apresenta cláusulas contratuais gerais que só podem ser utilizadas após validação dos respetivos projetos pela Direção- Geral do Consumidor, o que veio efetivamente a acontecer.
49.º. As cláusulas contratuais gerais são um conjunto de proposições pré–elaboradas que proponentes ou destinatários indeterminados se limitam a propor ou aceitar.
50.º E do Requerimento apresentado pela Direção-Geral do Consumidor ficou claro que o contrato de mediação imobiliária aqui em causa trata-se de um modelo projeto que foi previamente elaborado e validado por esta entidade, de acordo com o n.º 4 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro.
51.º Aliás, pela própria leitura do contrato de mediação imobiliária é percetível e não restam dúvidas que apenas os dados sobre os clientes, a identificação do imóvel, a identificação do negócio e os ónus e encargos existentes sobre o respetivo imóvel é que são dados variáveis e portanto preenchidos no momento da celebração do contrato, o que só por si não significa que existiu uma prévia negociação entre os contraentes pois, à exceção do preço do negócio, são factos puramente identificativos e impossíveis de negociação, como é a identificação dos clientes, do imóvel, da hipoteca.
52.º De acordo com o artigo 1.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro: “as cláusulas contratuais gerais elaboradas sem prévia negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respetivamente, a subscrever ou aceitar”
53.º E consta do n.º 3 do mesmo artigo que “o ónus de prova de que uma cláusula contratual resultou de negociação prévia entre as partes recai sobre quem pretenda prevalecer-se do seu conteúdo”.
54.º Assim como prescreve o n.º 3 do artigo 5.º do mesmo diploma legal que “O ónus de prova da comunicação adequada e efetiva cabe ao contratante que submeta a outrem as cláusulas contratuais gerais”.
55.º Os Réus alegaram em sede de Contestação, nos seus artigos 20.º, 21.º, 22.º e 23.º, que a Autora limitou-se a apresentar o contrato de mediação previamente elaborado, cujas cláusulas os Réus limitaram-se a aceitar.
56.º Os Recorrentes admitem que foram informados que tratar-se-ia de um contrato com regime de exclusividade e que teria uma duração de seis meses, contudo, não foram informados de forma clara e precisa que a denúncia para impedir a renovação do contrato teria de ser feita com uma antecedência de 10 dias por carta registada com aviso de receção.
57.º. Ora, face ao alegado e as normas jurídicas supra citadas, cabia a Autora o ónus de prova de que a respetiva cláusula foi devidamente comunicada aos Réus.
58.ºE os Recorrentes entendem que a Autora não logrou provar tal facto.
59.º A única prova produzida sobre a celebração do presente contrato de mediação imobiliária foi a testemunha S. C., a qual limitou-se a preencher os campos em branco, de acordo com a informação transmitida pela agente F. P., a angariadora imobiliária, entregou o contrato à gerência e não assistiu a mais nada, não foi a própria a comunicar nem viu a comunicação a ser feita de forma clara e esclarecida, pelo que não pode valorar como prova.
60.º Face ao exposto, e necessariamente, também o ponto c) deve ser considerado não provado.
61.º O que nos leva a outro ponto, respetivamente o ponto d), que entendem os Recorrentes também ter ficado provado nos respetivos autos, nomeadamente que estavam convictos que o contrato tinha terminado com a rescisão do contrato, entenda-se revogação – cf. Faixa 1, em 03:00 a 03:39 e em 16:07 a 17:15.
62.º Os Recorrentes não entendem, aliás tem séria dificuldade em entender, salvo o devido respeito e melhor entendimento, como é que o ponto e) que diz “a pessoa singular que procedeu à preparação do contrato e que sempre geriu este presente contrato foi a Senhora F. P.” foi considerado como facto não provado.
63.º. Isto porque nem a Autora, nem os Réus, nem uma testemunha ouvida em sede de audiência de discussão e julgamento negou tal facto!
64.º Para além de toda a documentação junta aos autos, que demonstra claramente que a Senhora F. P. era a responsável pela divulgação e promoção deste imóvel e, portanto, pela execução deste contrato (por exemplo, era o seu nome, o seu contacto, a sua imagem que estavam associados ao imóvel), como a testemunha V. O. (Faixa 4, em 08:41 a 10:45 e confrontada com os documentos 3 e 4 da P.I.) e S. C. (em 01:34 a 02:44 e 08:31 a 09:18, da Faixa 5) admitiram que a Senhora F. P. foi quem preparou o contrato ou, de acordo com a versão da Autora, foi quem conversou com os clientes e definiu os termos em que o contrato deveria ser preenchido, o que significa exatamente a mesma coisa, e admitiram que era a agente F. P. a responsável por este imóvel, pela representação dos Réus.
65.º. Ora, atento aos presentes depoimentos, é claro que a pessoa singular que preparou o contrato (e que apenas transmitiu e deixou os dados para a testemunha preencher) foi a agente F. P., assim como era esta angariadora a responsável por este contrato, quem deveria divulgar o imóvel, representar os vendedores, gerir a boa execução deste contrato.
66.º. Pelo que, entendem os Recorrentes que o ponto e) dos factos não provados deve ser alterado e considerado provado, salvo melhor entendimento.
67.º. Relativamente ao ponto i) dos factos não provados, e que já foi referido supra, os Recorrentes entendem terem provado que estavam na convicção de que o contrato de mediação imobiliária tinha terminado em 13 de agosto de 2016 – declarações da Ré (Faixa 1, em 06:05 a 06:40, 17:54 a 18:12, 21:12 a 21:27)
68.º Aliás, a Autora apenas passado 10 dias, no dia 22 de agosto de 2016, às 14:13:46 horas, como se pode verificar no documento n.º 1 junto ao Requerimento apresentado pela Autora, com a Refª 27324465, enviou carta registada para os Réus a informar que o contrato tinha renovado, o que não se admite nem se percebe como é que no caso concreto demoraram tanto tempo pois a testemunha S. C., confirmaram que enviam logo e que no caso concreto enviaram logo a respetiva carta, o que claramente é mentira, mas disse-o em 09:42 a 09:59, Faixa 5, o que contradiz claramente a prova documental apresentada pela Autora, pelo que esta testemunha não pode sequer ser credibilizada.
69.º. Pelo que é do entendimento dos Réus que ficou provado que estes ficaram com a convicção de que o contrato tinha terminado, devendo considerar-se provado o ponto i) dos factos não provados.
70.º. Relativamente aos artigos 36.º, 39.º, 40.º, 41.º e 42.º da Contestação, para além da omissão de pronúncia cuja nulidade já se arguiu supra, os Recorrentes entendem que tais factos foram provados e devem ser pronunciados como tal.
71.º Os Réus entregaram no dia 13 de agosto de 2016 o documento a fls. 31, que traduz uma revogação unilateral do contrato, isto é, os Réus tiveram a intenção expressa de terminar ali e definitivamente o contrato, independentemente de justa causa ou renovação do mesmo, pois aliás desde início sempre tiveram a intenção de manter o contrato apenas por seis meses.
72.º Ora, necessariamente se percebe que em 22 e 26 de agosto de 2016, aquando as visitas do casal interessado na compra e venda do imóvel e aceitação do preço estipulado para a venda do imóvel, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Réu já não vigorava nem produzia quaisquer efeitos, sendo que nem a Autora tinha a obrigação de promover o imóvel, nem os réus tinham a obrigação de efetivar qualquer negócio – neste sentido, vide o Acórdão da Relação do Porto, de 08-07-2010 e de 17-03-2014.
73.º. Ficou provado pelo documento n.º 2 junto à Petição Inicial, designado Contrato de Mediação Imobiliária, que no contrato de mediação imobiliária não foi estipulado qualquer cláusula de irrevogabilidade, pelo que necessariamente o respetivo contrato é irrevogável, provando-se assim o artigo 40.º da Contestação.
74.º. É entendimento da jurisprudência e doutrina maioritária que o contrato de mediação imobiliária é um contrato revogável – neste sentido, VAZ SERRA in Anotação ao Acórdão do STJ, de 07.03.1967, R.L.J., ano 100, pág. 340/348, cuja posição notável e atual vai no sentido de aceitar-se a livre revogabilidade da mediação: “Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato
(…)”. No mesmo sentido, ainda MARIA DE FÁTIMA RIBEIRO, in O Contrato de Mediação e o direito do mediador à remuneração, Scientia Jurídica, 2013, pág. 102.
75.º A revogação, segundo A. MENEZES CORDEIRO, in Direito das Obrigações, 2º Volume, 1990, pág. 163, é uma forma livre, discricionária e não retroativa de supressão dos contratos: livre, porquanto não depende, para se concretizar, senão de manifestações de vontade para tanto dirigidas; discricionária na medida em que, para a sua atuação, não é necessário alegar qualquer fundamento específico; não retroativa, uma vez que só produz efeitos para o futuro.
76.º Sendo certo que também é defendido pela mesma jurisprudência que a revogação não justificada pode dar lugar à obrigação de indemnizar, nos termos gerais, e não ao pagamento da remuneração acordada, contudo não resultam dos autos nem que a Autora tenha pedido a dita indemnização, pelo que necessariamente nos Recorrentes terão de ser absolvidos do pedido.
77.ºNo que diz respeito aos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, o comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação.
78.º Aliás, não tendo sido convencionada a chamada “cláusula de irrevogabilidade”, que obriga o comitente a aceitar o interessado que o mediador encontre, o comitente não fica impedido de desistir do negócio inicialmente desejado, em face do princípio da liberdade – neste sentido, vide o Acórdão da Relação de Coimbra, de 03-11-2015, com o processo n.º 115257/14.5YIPRT.C1 e o Acórdão da Relação de Lisboa, de 02-06-2016, com o processo n.º 266/14.9TJLSB.L1-2.
79.ºPelo que entendem os Recorrentes que, sendo a revogação unilateral admissível, também no presente caso deve ser reconhecido que o contrato foi revogado unilateralmente, o que desobrigou as partes ao cumprimento do contrato celebrado, não existindo assim qualquer incumprimento e, naturalmente, não tem a Autora o direito à remuneração acordada, porquanto o contrato já não vigorava.
80.ºAssim, tais artigos da Contestação devem ser dados como provados, e consequentemente, absolver-se os Réus do pedido.
81.º Face a todo o exposto, entendem os Recorrentes que a sentença deve ser alterada e os Réus absolvidos do pedido, face à factualidade que foi provada em sede de audiência de discussão e julgamento.
82.º Os Recorrentes entendem que o contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora é nulo, por força do n.º 5 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro.
83.º No n.º 2 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro, estão previstos os vários elementos que obrigatoriamente devem constar num contrato de mediação imobiliária, sendo que um desses elementos, previsto na alínea e), é a “identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato”.
84.º Ora, ficou provado nos presentes autos, aliás tal facto foi admitido pela Autora, que a angariadora imobiliária deste imóvel aqui em causa foi a Senhora F. P., nome profissional – vide facto 22) dos factos assentes.
85.ºAssim como ficou provado que a placa informativa de Venda tinha presente a fotografia da Senhora F. P., assim como o seu contacto pessoal/profissional – facto 23) dos factos provados.
86.º Também o documento junto aos autos, a fls., designado Contrato de Angariador Imobiliário Associado n.º 11/10, referente ao contrato de prestação de serviços celebrado entre a Autora e a Senhora F. P., prova sem dúvidas que a função da Senhora F. P. era angariar e executar contratos de mediação imobiliária, sendo que a Autora comprometeu-se a disponibilizar todos os equipamentos necessários para o efeito (materiais, equipamentos de comunicação, placas informativas – cf. doc. n.º 4 da P.I., contratos pré-formulados).
87.º. Entendem ainda os Recorrentes que ficou provado que foi a Senhora F. P. que preparou e executou o presente contrato de mediação imobiliária, mediante o depoimento das testemunhas V. O. e S. C., como acima se identificou.
88.º. Mas mesmo que assim não se entenda, sempre se dirá que ficou provado que a Senhora F. P., angariadora imobiliária, colaborou na preparação do contrato, como bem refere a alínea e) do n.º 2 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
89.º Entendem os Recorrentes que o Tribunal a quo interpretou erradamente o artigo supra citado, pois o mesmo refere que o angariador imobiliário é aquele que colaborou na preparação do contrato.
90-. º. Sendo que colaborar significa trabalhar em comum com outrem, cooperar, coadjuvar, ajudar e participar.
91.º Não há dúvidas que no caso concreto provou-se que a agente F. P., para além de ter angariado o imóvel, de ter divulgado e publicitado o respetivo imóvel, a mesma participou e cooperou na preparação do contrato, isto é, colaborou na preparação do mesmo, ainda que não tenha preenchido as linhas em branco, como quer fazer crer a testemunha S. C..
92.º Aliás, a testemunha S. C. refere várias vezes que quem preparou o contrato de mediação imobiliária, nomeadamente quem lhe transmitiu os dados para preencher o contrato, quem lhe deu a documentação, quem lhe disse o preço do negócio visado, a comissão, foi a agente F. P. (em 02:20 a 02:44 e 08:31 a 09:18, da Faixa 5).
93.º A Testemunha S. C. limitou-se a preencher as linhas em branco de acordo com o que foi transmitido pela Angariadora Imobiliária, e não pela Autora, pelo que não há dúvidas que este contrato de mediação imobiliária apenas se realizou devido à angariação feita pela Senhora F. P., sendo esta por si, de forma independente e autónoma, que definiu os termos do contrato de mediação imobiliária, que negociou o presente contrato com os Recorrentes e, finalmente, transmitiu à Administração da Autora para, somente, preencher.
94.º A interpretação que a norma jurídica refere que o angariador imobiliário só deve constar no contrato de mediação imobiliária se for o próprio a estar presente na celebração do mesmo e preencher as linhas em branco de um contrato pré-formulado e utilizado em qualquer imóvel que ali seja angariado, não faz, salvo melhor entendimento e com o devido respeito, qualquer sentido lógico, jurídico e prático.
95.º A interpretação de que o angariador apenas deve ser identificado se preencher os contratos é desfasada da realidade e viola gravemente o sentido da norma jurídica ali prescrita, assim como a segurança e confiança no ordenamento jurídico que, aparentemente e de acordo com a sentença ora recorrida, o termo jurídico “angariador imobiliário” tem dois sentidos distintos, dependendo do ponto de vista.
96.º Os Réus entendem que ficou provado que a Senhora F. P. foi a angariadora imobiliária do presente imóvel, que colaborou e participou na preparação do mesmo (qualquer contrato inicia-se com uma fase preliminar de negociações que, ficou provado, ter sido levada a cabo pela Senhora F. P.) e, portanto, só se pode concluir que o contrato de mediação imobiliária, com o n.º .../16, celebrado entre Autora e Réus padece de nulidade, ao abrigo do disposto no n.º 5 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, devendo a exceção perentória invocada pelos Réus ser julgada procedente, por provada, e absolver-se os Réus do pedido.
97.º Sem prescindir, e caso não se entenda que os Recorrentes tenham revogado o contrato de mediação imobiliária, o que não se concebe, apenas por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá que, não ficou provado que o negócio visado, nomeadamente o contrato de compra e venda do imóvel, não se tenha realizado por culpa imputável aos Réus.
98.º. Em primeiro lugar, a Ré Maria, como vimos anteriormente, nem sequer foi informada que o casal interessado tinha aceitado o valor de 117.000,00€, nem a Autora logrou provar que comunicou à Ré esta proposta.
99.º. Nem sequer a Reserva Definitiva do Imóvel vem assinada pelos Réus, e a Autora quer fazer crer que comunicaram ao Réu marido a 10, 20 metros da casa enquanto este se mostrava exaltado a pedir-lhes para saírem dali.
100.º. Mas independentemente da comunicação ou não, entendem os Réus que não se pode concluir e afirmar com certeza e segurança, princípios basilares do Direito, que o negócio de compra e venda apenas não se realizou por causa imputável aos Réus.
101.º. Isto porque, como em todos os negócios e contratos, os mesmos passam por uma fase preliminar de negociações.
102.º E no caso do contrato de compra e venda, é necessário negociar e definir, para além do preço, a realização ou não de contrato promessa, o valor do sinal, se haverá ou não traditio da coisa antes da escritura, quem marcará a escritura pública, onde será feita, quando, se o imóvel ficará mobilado, se a placa, o forno, o exaustor, o esquentador fica na casa ou não, e em caso negativo, pode até propor um valor superior para manter estes bens, etc.
103.º. As testemunhas confirmam que não houve negociações.
104.º E também entendem os Recorrentes que, como aliás se alegou supra, o facto de o interessado ter apresentado à Autora a proposta mencionada, é errado considerar que entre ambas se realizaram negociações sobre o contrato de compra e venda, pois nem é da competência da agência de mediação imobiliária praticar tais atos, nem a mesma tinha poderes de representação para vincularem os Réus.
105.º. Como bem refere o Acórdão da Relação de Lisboa, de 04-10-2012, com o processo n.º 6916/10.9TBOER.L1-2: “Para se aplicar a alínea a) do n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, a empresa mediadora já tem de ter objetivamente uma situação concreta para a conclusão do negócio (…)”.
106.º E no presente caso, não se pode falar numa situação concreta, pois é do conhecimento geral que os contratos de compra e venda podem não se realizar por variados motivos apresentados pelos potenciais compradores: ou porque não teve financiamento para a aquisição, ou porque tem de destinar o dinheiro para outra causa, ou porque simplesmente encontrou outro imóvel, ou porque afinal percebeu que a casa precisa de obras cujo dinheiro não tem disponível.
107.º. Vários motivos, que também neste caso poderiam ter acontecido pois o casal interessado apenas visitou a casa uma vez, não discutiu nada sobre a compra e venda, apenas viu, examinou e apreçou.
108.º. Aliás, na falta de celebração de contrato promessa de compra e venda, não se pode garantir com certeza e segurança que o contrato iria-se realizar, caso os Recorrentes tivessem aceitado.
109.º Como bem refere a Testemunha V. O., que é comercial imobiliária e, portanto, lida com várias situações distintas, admitiu que “à partida” o negócio realizasse (Faixa 4, em 05:41 a 05:48). A própria testemunha V. O. admitiu aqui a incerteza na conclusão do contrato de compra e venda, o que aliás é um facto de conhecimento geral.
110.º. Assim como a Reserva Definitiva do Imóvel assinada pelos interessados não pode significar uma certeza na conclusão de negócio visado – neste sentido, a testemunha V. O., em 12:12 a 12:31 da Faixa 4, e a testemunha S. C., Faixa 5, em 12:37 a 12:39.
111.º Antes de mais porque somente estes, os interessados, assumiram a reserva, e assumiram sem sequer terem pago qualquer caução como é habitual e também é de conhecimento geral.
112.º E ainda porque esta Reserva Definitiva de Imóvel é uma mera manifestação de interesse, interesse em adquirir aquele imóvel no caso de ser vendido, ter preferência sobre quaisquer outros interessados, o que no caso concreto e dada a falta de pagamento de caução, em nada obrigou os interessados e nem deveria produzir os seus efeitos.
113.º. Entendem, portanto, os Recorrentes que esta Reserva Definitiva do Imóvel não pode significar que o contrato de compra e venda seria inevitavelmente concluído se não fosse a recusa dos Recorrentes.
114.º Não pode uma manifestação de interesse significar uma perspetiva de negócio, nem tal manifestação pode sequer justificar uma condenação com base numa culpa incerta e eventual, sob pena de violarmos gravemente todo o Mundo do Direito, pois uma condenação deve significar uma certeza da existência do direito, o que não acontece no presente caso, salvo melhor entendimento.
115.º. Aliás, como bem refere neste sentido, o Acórdão da Relação de Guimarães, de 04-06-2013, com o processo n.º 1264/12.2TBBCL.G1 que: “Ora, como se sabe, ver, examinar e apreçar não é, sequer, significação de perspetiva de negócio e muito menos o é aquela singela manifestação de interesse (…).
Só há um negócio quando, ultrapassada a fase preliminar das negociações, ficam estabelecidas as bases negociais, sendo que, como se alcança do acima referido, neste caso nem sequer se chegou a entrar na fase preliminar das negociações”, que foi o que precisamente aconteceu no presente caso!
116.º Ademais, o próprio Tribunal a quo admite que a concretização do negócio de compra e venda é incerto, pois nem sequer condenou na remuneração acordada de 5% sobre o valor da venda, mas antes no mínimo estabelecido no contrato, fundamentando que “já que não podemos considerar o valor de 5% calculado sobre o preço do negócio, pois o mesmo não foi efetivamente concretizado”.
117.º O que, salvo o devido respeito, não deixa de ser contraditório pois, se o principal facto que permite concluir que o negócio final iria ser realizado foi o facto de o interessado aceitar os 117.000,00€ só e apenas, porque não concluir que o valor iria ser efetivamente este e porque não condenar na remuneração acordada?
118.º. Pelo que, face ao exposto e atento a toda a prova produzida, deve a sentença aqui em crise ser revogada e, consequentemente, os Recorrentes serem absolvidos do pedido.
119.º. Ademais, e caso se conclua pela manutenção da sentença ora recorrida, sempre terá que ser alterada a condenação em juros de mora à taxa legal que vigorarem para as transações comerciais.
120.º. É notório e de entendimento dos Recorrentes que estamos perante um erro de julgamento, pois o presente contrato, para além de ser de natureza civil, é um contrato de consumo, celebrado entre um profissional e um consumidor, como foi referido supra e refere ainda o Acórdão da Relação de Coimbra, de 18-12-2013, com o processo n.º 1141/10.1TBMGR-A.C1.
121.º. Aliás, no ora Acórdão acima mencionado, para além de decidir sobre a natureza do contrato, também reconhece o direito à retratação de um contrato de mediação imobiliária, nos primeiros 14 dias a contar da assinatura do mesmo, como é típico de um contrato de consumo.
122.º. Assim, não se compreende como no caso concreto se decide na condenação de pagamento de juros de mora comerciais quando, também estes, tem natureza civil.
123.º O consumidor é “todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços, ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios” – Lei n.º 24/96, de 31 de julho.
124.º E é a finalidade do ato de consumo que determina, essencialmente, a qualificação do consumidor como sujeito do regime de benefício que aqueles diplomas legais regulamentam, partindo da presunção de que se trata da parte mais fraca, menos preparada tecnicamente, em confronto com um contratante profissional, necessariamente conhecedor dos meandros do negócio que exercita.
125.º. Por sua vez, a atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.
126.º O contrato de mediação imobiliária é assim o contrato nos termos do qual uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos indicados negócios relativamente a um imóvel.
127.º. Nas palavras do Acórdão do STJ de 3.4.2008, “...a mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado.”
128.º. Ora, a relação contratual em causa nestes autos, configura uma relação consumidor/empresa que exerce com carácter profissional uma atividade económica que pretende o lucro.
129.º O contrato de mediação imobiliária é, indubitavelmente um contrato de prestação de serviços sendo que, in casu, os mesmos seriam prestados com carácter profissional e visando obter benefícios económicos por parte da Autora perante os Réus enquanto clientes particulares (não profissionais da área), pelo que não se vêm razões para excluir o negócio em causa como uma relação de consumo.
130.º. Pelo que, ao manter-se a condenação dos Réus, o que não se aceita, sempre se dirá que aos juros de mora aplicáveis devem ser à taxa legal civil e não à taxa legal comerciais, devendo assim a sentença ser revogada e alterada.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso, com as legais consequências, como V. Exª, Venerandos Desembargadores,
A autora contra-alega apresentando as seguintes conclusões:
I – A entrada em juízo do recurso interposto pelos Réus verificou-se após o prazo geral previsto no artº 638º, nº 1 e n.º 7 do Cod. Proc. Civil– 30 (trinta) dias, aos quais acrescem 10 dias por o recurso ter por objecto a reapreciação da prova gravada.
II – No dia 28 de Maio de 2018 a Meritíssima Juiz a quo proferiu sentença, com a referência citius número 158526179, notificado às partes eletronicamente no dia 28 de Maio de 2018, pelo que, as partes consideram-se notificadas na pessoa do seu mandatário em 1 de Junho de 2018.
III – Com efeito, os termos do nº 1 do artigo 638.º do C.P.C “O prazo para a interposição do recurso é de 30 dias e conta-se a partir da notificação da decisão (...)”. A isto acresce que nos termos do n.º 7 do supra citado artigo 638.º do C.P.C, "Se o recurso tiver por objecto a reapreciação da prova gravada, ao prazo de interposição e de resposta acrescem 10 dias.".
Sendo o motivo pelo qual, o prazo de interposição de recurso termina no dia 11 de Julho de 2018.
IV – Ora, os Réus apenas deram entrada das suas alegações no dia 12 de Julho de 2018, ou seja, um dia depois de decorrido o prazo legal de 40 dias, a contar da notificação da sentença, conforme resulta dos autos. Assim sendo, é evidente que o recurso não foi apresentado dentro do prazo que a lei facultava aos ora requerentes, sendo intempestivo, devendo o recurso interposto pelos Réus ser rejeitado.
ACRESCE AINDA QUE,
V - Os Recorrentes não se conformando com a sentença proferida apresentaram recurso sobre a matéria de facto, mas também sobre a matéria de direito, bem sabendo os mesmos que não lhe assiste qualquer razão e que a douta sentença não merece qualquer censura.
VI – Os Recorrentes com o recurso não cumpriram o ónus constante do artigo 640.º, n.º 1 e 2 do CPC.
VII - Os Recorrentes nem na motivação, nem nas conclusões do recurso indicaram especificadamente os concretos pontos de facto que considerava padecerem de erro de julgamento por referência aos artigos dos articulados, onde se encontra a matéria de facto objeto de erro de julgamento, uma vez que é nessas peças processuais que estão os factos que, tendo sido alegados, foram submetidos a julgamento, nem indicou, consequentemente, o sentido da decisão desses concretos pontos de factos controvertidos (cf., nesse sentido, Ac. do TRC, de 20/03/2012, processo n.º 21/09.8TBSRE.C1, in www.dgsi.pt).
VIII - Pelo que, os concretos pontos de facto submetidos a julgamento, uma vez que não houve enunciação dos temas de prova, foram os constantes dos articulados apresentados pelas partes, sendo com referência a esses artigos que a impugnação deve efetivamente realizar.
IX - O não cumprimento desse ónus determina que o recurso deva ser totalmente rejeitado (vide, nesse sentido, artigo 640.º n.º 1, 2 do CPC, Ac. do TRC, de 19/12/2012, processo n.º 2312/11.dgsi.net, Abílio Neto, Novo Código de Processo Civil Anotado, Janeiro 2014, Ediforum, pág. 798 e Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2014, 2.ª Edição, Almedina, pág. 135).
SEM PRESCINDIR:
X - A delimitação do recurso afere-se pelas suas respectivas conclusões e, como tal, limitar-nos-emos a pronunciar acerca das mesmas, pois a fundamentação de facto e de direito constante na douta sentença recorrida encontra-se devida e correctamente elaborada e insusceptível de qualquer tipo de censura.
XI - A delimitação do recurso afere-se pelas suas respectivas conclusões e, como tal, limitar-nos-emos a pronunciar acerca das mesmas, pois a fundamentação de facto e de direito constante na douta sentença recorrida encontra-se devida e correctamente elaborada e insusceptível de qualquer tipo de censura.
XII – O tribunal recorrido julgou a ação procedente, e, em consequência decidiu condenar os Réus “a pagarem à autora a quantia global de 5.000,00 euros (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, bom como dos juros de mora vencidos desde 24/09/2016, e vincendos até efectivo e integral pagamento, à taxa legal em vigor”
XIII – Entretanto, os Réus/Recorrentes inconformados com a douta decisão recorreram da mesma para este Tribunal Superior, por considerar que:
- A sentença recorrida padece de nulidade, ao abrigo do disposto no artigo 615.º, n.º 1. Alínea d) do CPC, uma vez que o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a revogabilidade unilateral do contrato de mediação imobiliária, tal como alegado pelos Réus,
- Entendem ainda os Réus que os pontos n.º 9) na parte “negociações para a realização do negócio”, n.º 15), n.º 16), n.º 25) na parte “manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado” foram erradamente considerados provados, atento à prova testemunhal e documental junto aos autos;
- Entendem os Réus que os pontos b), c), d), e) e i) foram erradamente considerados não provados, atento às declarações de parte da Ré, do depoimento das testemunhas V. O. e S. C. e de toda a prova documental junto aos autos;
- Entendem ainda os Réus que foram provados os factos vertidos nos artigos 36.º, 39.º, 40.º, 41.º, 42.º, da Contestação, dado o documento n.º 1 junto à Contestação e o contrato de mediação imobiliário junto à Petição inicial;
- Entendem ainda, que a presente decisão viola as normas vertidas no artigo 16.º, n.º 2, alínea e) e n.º 5, assim como o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, o Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro, o artigo 406.º e 432.º do Código Civil, o princípio da liberdade contratual e, por último, o artigo 102.º § 3 do Código Comercial, o artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de Maio e a Lei n.º 24/96, de 31 de julho.
XIV – O que efectivamente não se pode aceitar, uma vez que não lhe assiste, com o devido respeito qualquer razão com a interposição do presente recurso, uma vez que a sentença recorrida decidiu correctamente quanto à apreciação dos factos que considerou como provados e os que considerou como não provados.
XV – Na verdade, os Recorrentes invocam a nulidade da sentença, no entanto, não lhes assiste qualquer razão, pois nunca esteve aqui em causa a revogabilidade unilateral do contrato de mediação, pois o contrato era válido por seis meses, renovando-se, automaticamente, por igual período, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes.
XVI - Sendo este um dos factos provados da decisão do Tribunal a quo, “4) O contrato foi celebrado pelo prazo de 6 (seis) meses, renovando-se por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, conforme estipulado na cláusula 8.ª do contrato de mediação imobiliária.”.
XVII - Ora, a Meritíssima juíza a quo formou a sua convicção “no conjunto da prova produzida na audiência de julgamento, apreciada à luz das regras de experiência comum e de normalidade, nomeadamente, na conjugação do teor do contrato de mediação mobiliária junto, dos documentos juntos aos autos, ajuizou o Tribunal que todos os elementos exigidos pelo artigo 16.º, n.º 2 da Lei 15 /2013, de 8 de fevereiro estavam preenchidos.
XVIII – Os Recorrentes alegam, sem razão, que houve errónea apreciação pela Meritíssima Juiz a quo dos factos dados como provados na sentença sob os n.ºs 9), 15), 16) e 25).
XIX - Ora, os factos dados como provados, nomeadamente ao que aqui importam, foram devidamente apreciados pela Meritíssima Juiz a quo, atenta a prova produzida, designadamente nos documentos juntos aos autos, conjugados com o depoimento das testemunhas ouvidas, bem como na análise no conjunto da prova e com jugada com as regras da experiência comum.
XX - Quanto ao ponto 9), desde já, e ao contrário do alegado pelos Recorrentes, este considerasse provado através do testemunho do Sr. C. P. e da Sr.ª V. O., que foram prestados de modo credível e isentos, tendo resultado sem margem para duvidas que a Autora e o Sr. C. P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio.
XXI - Relativamente ao ponto 15) dos factos provados, estes foram confirmados pelas testemunhas C. P. e V. O., nomeadamente as passagens transcritas para o ponto 9) dos factos provados, bem como nos documentos que se foram dados por reproduzidos, de fls 12v a 14v.
XXII - O tribunal levou em consideração as declarações prestadas pelo Réu, que revelou precisamente que nada tinha contra aquele comprador e demostrando intenção em vender-lhe o imóvel, desde que à margem da intervenção da Autora.
XXIII - Perante os depoimentos de parte dos Réus, ficou expresso que houve conversações/negociações entre a Autora e o potencial comprador.
XXIV – Quanto ao ponto 16) dado como provado, o Tribunal forma a sua convicção nas declarações das testemunhas, bem como do documento assinado pelo próprio Réu (o de folhas 13), dando conta da sua intenção em declinar a proposta pelo valor inferior, para além da postura do Réu em julgamento, reiterando que nada tinha contra aquele comprador e demonstrando intenção de vender o imóvel ao mesmo, desde que à margem da intervenção da Autora.
XXV - No que concerne ao ponto 25) dado como provado, o Tribunal deu o facto provado com base na análise documental. Na verdade, o Réu entregou na sede da Autora um documento onde diz que rescinde o contrato, querendo com o mesmo dizer que se opõe à renovação.
XXVI - Quanto aos factos dados como não provados, nomeadamente os pontos b), c), d) e) e i), não ficou o tribunal convencido perante estes factos, pelo que os deu como não provados. Na verdade, pelo depoimento da testemunha S. C. e da ausência de qualquer outra prova, faleceu a prova dos factos referidos em b) a e).
XXVII - Em relação ao ponto i) não foi produzida qualquer prova, pelo que este facto ficou como não assente.
XXVIII - Ora a pretensão dos Recorrentes não tem qualquer razão, sentido ou fundamento, pois, de acordo com a prova documental junta aos autos e a prova testemunhal produzida na audiência de julgamento, a decisão não podia ter sido outra que aquela que efectivamente foi proferida pela Meritíssima Juiz a quo, pelo que, decidiu corretamente, apreciando devidamente toda a prova junta, examinada e produzida na sua globalidade nos presentes autos.
XXIX - Como se sabe, o julgamento da prova em processo civil é regido pelo princípio da livre apreciação. Nos termos do disposto no artigo 655.º do C.P.Civ, “O Tribunal … aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”.
XXX - O princípio da imediação concretiza a relação de proximidade comunicante entre o Tribunal e os participantes no processo, de modo tal que aquele possa obter uma percepção própria do material que haverá de ter como base da sua decisão. Só com os princípios da oralidade e imediação se permite o indispensável contacto vivo e imediato com as partes e testemunhas, a recolha da impressão deixada pelas suas personalidades e, por outro lado, avaliar o mais correctamente possível da credibilidade das declarações prestadas por todos os participantes processuais.
XXXI- Isto para dizer que, tudo aquilo que a imediação em primeira instância dá, e o julgamento da Relação não permite, como por exemplo no que, em matéria de valorização de testemunhos pessoais, deriva de reacções do próprio ou de outros, de hesitações, de pausas, gestos, expressões faciais, enfim, das particularidades de todo um evento que é impossível reproduzir em sede de alegações de recurso, contra-alegações, apreciação e decisão do mesmo.
XXXII - Contudo, cumpre referir que o sistema de gravação sonora dos meios probatórios oralmente produzidos é insuficiente para fixar todos os elementos susceptíveis de condicionar ou de influenciar a convicção do juiz perante quem são prestados.
XXXIII - Sendo certo que, no caso sub judice, houve gravação dos depoimentos prestados em audiência, houve prova documental, onde o Tribunal Recorrido pôde constatar quais os factos provados e não provados e, como tal, proferir a decisão recorrida, a qual não merece qualquer censura.
XXXIV - Assim, não se poderia esperar outra decisão daquela que foi proferida, tendo em conta os mencionados princípios.
XXXV - Pelo que, as alegações apresentadas pelos Recorrentes não passam de uma mera tentativa de realização de um novo julgamento para a obtenção e alteração da prova produzida que não lhes foi favorável, o que não é legalmente possível, pois, o Tribunal da Relação é, neste caso, um Tribunal de Recurso e não de Julgamento.
XXXVI - Por outro lado, os Réus/Recorrentes alegam que o Tribunal não tendo valorizado no sentido devido, a rescisão do contrato efectuada pelos mesmos, tendo esta rescisão significado uma revogação unilateral do contrato, defendem os Réus/Recorrentes que o contrato em causa é um contrato revogável.
XXXVII - Ficou provado, no Tribunal a quo, que o contrato dos autos foi celebrado pelo prazo de 6 meses, renovando-se automaticamente, por iguais e sucessivos períodos de tempo, enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes, através de carta registada com aviso de receção, com a antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo.
XXXVIII – Pelo que a existência de um prazo contratual significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária, sem invocação de fundamento justificativo, por uma das partes, o que os aqui Recorrentes pretendem fazer valer, assim os Réus não lograram demonstrar ter posto termo ao contrato por denúncia para o termo do prazo ou da sua renovação, nem ter feito cessar o contrato por declaração unilateral, condicionada à verificação de causa justificativa, nos termos gerais.
XXXIX - A isto acresce que, conforme devidamente fundamentado na douta sentença recorrida, duvidas não subsistem de que é devida a remuneração da Autora.
XL – Para além disso, não cabe provimento a alegação feita pelos Recorrentes no sentido da nulidade do contrato de mediação imobiliária, por o contrato de mediação imobiliária não conter a menção exigida na alínea e), do n.º 2, do artigo 16 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.
XLI - Tal como proferido pelo Tribunal a quo, “Quanto a esta, a lei exige que do contrato conste a identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato. Tal como foi referido pela testemunha S. C., que elaborou o contrato, não obstante a agente F. P. ter sido a angariadora do imóvel em causa nos autos, a mesma não esteve presente aquando da elaboração do contrato, razão pela qual não consta do mesmo.
Pela análise do contrato junto aos autos, podemos concluir que, todos os elementos exigidos pelo art.16.º, n. º2, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro estão preenchidos. Assim, e face ao exposto, temos de concluir que não se verifica a nulidade do presente contrato, sendo o mesmo válido”.
XLII - Quanto ao direito à remuneração contratualmente estabelecida, esteve bem o Tribunal a quo quando refere que analisando os factos provados e avaliando que o contrato foi celebrado em regime de exclusividade, se a venda não se concretizou por causa imputável ao cliente proprietário, nos termos do n.º 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013 de 8 de fevereiro, a Autora tem direito à remuneração contratualmente estabelecida.
XLIII - Por último, não ocorreu em erro de julgamento o meritíssimo tribunal a quo ao considerar que os juros de mora, aos quais foram condenados os Réus, são juros de mora comerciais.
XLIV - Neste sentido, não está aqui em causa qualquer erro de julgamento, pois na verdade são devidos juros comerciais por estarmos perante uma empresa comercial, especificando assim no cumprimento do artigo 102.º, n.º 3 do Código Comercial.
XLV - Assim, em face do exposto, inexistem dúvidas quanto ao incumprimento do contrato por parte da ré, e, portanto, que a ré tem de assumir as suas responsabilidades contratuais e, consequentemente, de proceder ao pagamento do montante de 5.000,00€ (cinco mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, bem como os juros vencidos desde 24/09/2016, e vincendos até efectivo e integral pagamento, à taxa legal em vigor.
XLVI - Os factos julgados como provados foram devidamente apreciados, nem foi feita incorrecta aplicação do Direito, pelo que carece de qualquer censura a douta sentença proferida.
XLVII - Pelo exposto, a douta decisão proferida terá de se manter, por inexistir qualquer erro de julgamento de facto ou de direito.
NESTES TERMOS, DEVE O PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO SER JULGADO TOTALMENTE IMPROCEDENTE E MANTER-SE INALTERADA A DOUTA SENTENÇA PROFERIDA.
ASSIM FARÃO V.EX.AS INTEIRA JUSTIÇA
O recurso foi admitido como de Apelação, com subida imediata, nos próprios autos (artigos 644.º, n. º1, alínea a) e 645.º, n. º1, alínea a) do Código de Processo Civil) e com efeito meramente devolutivo (artigo 647.º, n. º1 Código de Processo Civil).
Efectuado exame preliminar e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
As questões a resolver, partindo das conclusões formuladas pela apelante, como impõem os artºs. 635º, nº 4, e 639º, nºs 1 e 2, do C.P.Civ, serão as seguintes:
- Verificar se o recurso foi apresentado em tempo.
- Verificar se a sentença proferida enferma da nulidade apontada.
- Erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto e como questão prévia: observância por parte da recorrente do ónus de alegação e especificação a que alude o artigo 640º do CPC e em caso negativo, consequente rejeição de tal reapreciação.
- Erro na aplicação do direito.
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III. FUNDAMENTAÇÃO
● De Facto
Na 1ª instância foi proferida a seguinte decisão de facto:
Com interesse para a decisão da causa, resultam dos autos apurados os seguintes factos:
1) A Autora é uma sociedade que se dedica à actividade de mediação imobiliária com carácter habitual e intuito lucrativo.
2) Autora e Réus celebraram, por escrito, um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, em 04 de Fevereiro de 2016, acordo registado com o n.º .../16, para aquela promover e vender o seu prédio urbano, destinado à habitação, composta por rés-do-chão com uma divisão, cozinha e garagem e 1.º andar com 4 divisões e logradouro, sito na Avenida …, freguesia de ..., concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ... e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ..., desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido, conforme documento de fls. 10 verso a 11 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3). Conforme o estipulado na cláusula 2.ª do contrato de mediação imobiliária, os Réus contrataram a Autora para diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra do imóvel objecto de contrato de mediação, pelo preço de € 117.000,00 (cento e dezassete mil euros).
4) O contrato foi celebrado pelo prazo de 6 (seis) meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, conforme o estipulado na cláusula 8.ª do contrato de mediação imobiliária.
5). Na sequência da celebração e consequente renovação do supra referido contrato de mediação imobiliária, a Autora promoveu a venda do imóvel objecto de contrato de mediação.
6). Para o efeito efectuou investimento em publicidade e marketing, nomeadamente, com publicações, panfletos, divulgação na Internet e na sua montra de exposição.
7) A Autora, em virtude da promoção por si desenvolvida, conseguiu pelo menos um interessado na sua compra, nomeadamente o Senhor C. P. e a sua esposa P. M..
8) Conforme Ficha de Visita de Imóvel do dia 22 de agosto de 2016, o Senhor C. P. juntamente com a sua esposa, identificado na ficha de visita como "C. P.", procederam à visita do imóvel, acompanhados pela comercial V. O., conforme documento de fls. 12 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
9) A Autora e o senhor C. P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio, ou seja, venda do imóvel objecto do presente acordo.
10). Para o efeito, o interessado C. P. apresentou uma proposta de compra do imóvel objecto de contrato de mediação no dia 22 de Agosto de 2016 pelo valor de 110.000,00€ (cento e dez mil euros), conforme documento de fls. 13 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
11) A Autora comunicou este facto aos Réus, em 23 de agosto de 2016, sendo que estes não aceitaram vender pelo preço 110.000,00 €, conforme documento de fls. 13 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
12). Tendo, ainda, sido referido pelos Réus que somente venderiam o imóvel objecto de contrato de mediação pelo valor de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros).
13). Neste sentido, a Autora contactou o interessado C. P., tendo-lhe comunicado que os vendedores, ora Réus, somente venderiam o imóvel pelo montante de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros), o que o interessado C. P. aceitou.
14) O interessado angariado pela Autora, senhor C. P., preencheu a Reserva Definitiva com o ID 123001029-19 no dia 26 de Agosto de 2016, conforme documento de fls. 14 e 14 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
15). Na sequência, a Autora transmitiu aos Réus que o interessado C. P. aceitou as condições dos mesmos, aceitando adquirir o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária pelo montante de 117.000,00€, bem como lhes foi transmitido que fez reserva definitiva do imóvel.
16) Mesmo com a aceitação pelo interessado das condições do negócio pretendidas pelos Réus, estes, sem que nada o fizesse prever, recusaram-se a vender o imóvel objecto do contrato de mediação, não pretendendo celebrar negócio, tendo comunicado tais factos à Autora, que por sua vez, comunicou ao interessado C. P..
17) A angariação do comprador para o imóvel deveu-se exclusivamente à publicidade e ao trabalho desenvolvido pela Autora, que despendeu todos os recursos materiais, publicitários e humanos para que a venda do imóvel fosse possível e que angariou o comprador do imóvel.
18) A autora enviou aos réus a carta registada com aviso de recepção, que veio a ser assinado em 15/09/2016, datada de 09 de Setembro de 2016, com o teor de fls. 15 dos autos, conforme documentos de fls. 15 a 16 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
19) A Autora contactou o seu advogado, o qual procedeu ao envio de comunicações aos Réus, datadas de 20 de Setembro de 2016 e de 04 de Janeiro de 2017, mas sem qualquer sucesso, conforme documento de fls. 16 verso a 20 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
20) A forma de vincular a sociedade autora exige a assinatura de dois gerentes, conforme certidão de fls. 61 a 63, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
21) A. R. ratificou o contrato em causa nos autos mediante declaração constante de fls. 69 verso, cujo teor se dá por integramente reproduzido.
22) A pessoa singular que contactou com os Réus, que angariou o imóvel, foi a Senhora F. P..
23) A placa informativa da Venda tinha presente a fotografia da Senhora F. P., assim como o seu contacto pessoal/profissional.
24) O modelo do contrato apresentado pela angariadora, em representação da Autora, foi validado pela Direção-Geral do Consumidor mediante o Registo 1728/DSDC-M.I./2011, conforme documento de fls. 140 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
25). No dia 13 de Agosto de 2016 o Réu marido deslocou-se ao estabelecimento da Autora, manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado, tendo entregado na imobiliária um documento onde se pode ler o seguinte: “serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16 (…)”, conforme documento de fls. 31, dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
26). Os réus remeteram à autora a carta com o teor de fls. 39 dos autos, que se dá por integralmente reproduzido.
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b) Factos Não Provados Não se provou que:
a) A Autora encetou através dos seus promotores várias deslocações ao imóvel para o promover.
b) A Autora apresentou aos Réus o contrato identificado, sendo que em nenhum momento estes negociaram as cláusulas apresentadas, que os réus se limitaram a aceitar.
c) Os Réus não foram informados de forma clara e precisa que a denúncia do contrato deveria ser feita por carta registada com aviso de recepção, nem que a mesma deveria ser enviada com uma antecedência de 10 dias.
d) Os Réus estavam na convicção de que bastaria avisar a Autora por qualquer via da sua intenção de não renovação do contrato.
e) A pessoa singular que que procedeu à preparação do contrato e que sempre geriu este presente contrato foi a Senhora F. P..
f) O Réu marido ligou várias vezes à agente responsável, F. P., para a informar que não pretendia renovar o contrato.
g) O documento de fls. 31 dos autos foi redigido pela Agente F. P..
h). Em 13/08/2016 foi dito ao autor, pela Agente F. P., que podia estar descansado que o contrato estava terminado.
i) Os Réus ficaram assim com a convicção de que o contrato tinha terminado, aliás desde que transmitiu a sua intenção por via telefone.
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● De Direito:
Identificadas as questões decidendas, importa analisá-las de per se.
●. Tempestividade do recurso
Nos termos do nº 1 do artigo 638.º do C.P.C “O prazo para a interposição do recurso é de 30 dias e conta-se a partir da notificação da decisão (...)”. A isto acresce que nos termos do n.º 7 do supracitado artigo 638.º do C.P.C, "Se o recurso tiver por objecto a reapreciação da prova gravada, ao prazo de interposição e de resposta acrescem 10 dias.".
No caso em apreço verificam-se as seguintes ocorrências processuais:
- No dia 28 de Maio de 2018 a Meritíssima Juiz a quo proferiu sentença, com a referência citius número 158526179, notificado às partes eletronicamente no dia 28 de Maio de 2018, pelo que, as partes consideram-se notificadas na pessoa do seu mandatário em 1 de Junho de 2018 terminado o prazo de recurso – 40 dias- no dia 11 de Julho de 2018.
Os Réus deram entrada das suas alegações no dia 12 de Julho de 2018.
Com data de 11.10.2018 deram os recorrentes entrada de requerimento a pedir a admissão da junção aos autos de DUC comprovativo do pagamento da multa de 10% da taxa de justiça prevista na alínea a) nº 5 do artigo 139 do CPC acrescido de 25% do valor da multa por não ter sido paga imediatamente aquando da apresentação do ato (nº 6 do mesmo artigo).
O DUC tem como data de emissão 11.10.2018.
O recurso foi admitido por despacho datado de 23.10.2018
Da factualidade descrita resulta que o recurso apresentado deu entrada no primeiro dia útil após o termo do prazo determinando para a respectiva admissão o pagamento imediato da multa de 10% da taxa de justiça prevista na alínea a) nº 5 do artigo 139 do CPC.
Este pagamento não ocorreu.
Porém o acto praticado poderá ser considerado tempestivo caso a recorrente proceda ao pagamento da multa e penalização adequadas após ser previamente notificado pela secretaria paro efeito em conformidade com o que dispõe o n.º 6 do artº 139º do CPC.
Não encontramos comprovativo de que a secretaria tenha efectuado esta notificação como devia, porém, existe comprovativo do pagamento pelos recorrentes da multa devida acrescido de 25% do valor da multa por não ter sido paga imediatamente aquando da apresentação do acto (nº 6 do mesmo artigo) ainda que apenas no mê de Outubro.
No que se refere à falha dos serviços do Tribunal a quo, há a dizer o seguinte:
Os erros e omissões em actos praticados pelos funcionários das secretarias judiciais, não podem, em qualquer caso, prejudicar as partes, por força do estabelecido pelo art.º 157º, nº6 do CPC como é sabido, devendo, esse desempenho, pautar-se pelas regras referidas no nº1, do mesmo preceito, tendo em vista a normal tramitação e desfecho dos processos, de acordo com o referido nos nºs 2 e 3, sendo sempre admissível, dessa actuação, reclamação para o juiz respectivo, em conformidade com o regulado sob o n.º 5 e sem prejuízo do regime geral das nulidades previsto pelo artº 195 a 202º, se for caso disso (e que, para aqui, não é chamado).
Daí que este Tribunal conclua que o recurso devia ter sido como foi admitido.
● . Nulidades da sentença
As nulidades da sentença, taxativamente previstas no art.615 nº1 CPC, reconduzem-se a erros de actividade ou de construção e não se confundem com o erro de julgamento (de facto e/ou de direito).
Os Apelantes fustigaram a sentença com a nulidade, cominada no artº.615 nº1 d) CPC, dizendo que o tribunal não conheceu da revogação unilateral do contrato de mediação por eles invocada.
Apreciando
Entende-se que a sentença padecerá do vício previsto na supra apontada alínea d) quando deixe de todo de se pronunciar sobre a questão suscitada pelas partes – ou seja sobre o pedido ou causa de pedir que conformam o objecto processual, ou ainda sobre excepção deduzida ou de conhecimento oficioso.
Já assim não ocorrendo quando o conhecimento de determinadas questões resultar prejudicado pela solução dada a outras questões já apreciadas, nesta linha de entendimento não estando o juiz vinculado a considerar todas as linhas de fundamentação jurídica apresentadas pelas partes [vide Lebre de Freitas in CPC Anot. Vol. 2ª, Coimbra Editora, edição de 2001 p. 670].
Pretendendo-se através desta exigência - como já antes o afirmara de forma elucidativa o Professor Artur Anselmo Castro [in Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, edição Almedina 1982] - “que o contraditório propiciado às partes sob os aspetos jurídicos da causa não deixe de encontrar a devida expressão e resposta na decisão”, seria contudo um erro inferir-se “que a sentença haja de examinar toda a matéria controvertida, se o exame de uma só parte impuser necessariamente a decisão da causa, favorável ou desfavorável”.
Como refere o S.T.J. no Ac. de 20/03/2014, “O conceito de questões, mencionado no art. 660.º, n.º 2, do CPC – actual art. 608.º, n.º 2, do NCPC (2013) –, relaciona-se inexoravelmente com a definição do âmbito do caso julgado, dele se excluindo as questões prévias ou prejudiciais ao conhecimento do mérito, bem como os raciocínios, argumentos, razões, considerações, pressupostos ou fundamentos produzidos pelas partes, para a defesa dos seus pontos de vista, que não integram, isoladamente, matéria de decisão jurisdicional.” (ut Proc.º 396/2000.L1. S1, Cons.º Martins de Sousa, in www.dgsi.pt).
Já no Ac. do mesmo Alto Tribunal de 06/07/2004, pronunciando-se sobre as questões a conhecer, foi referido: “O que são as questões suscitadas para este efeito, tem sido objecto de estudo, encontrando-se doutrinal e jurisprudencialmente fixado o respectivo conteúdo, no sentido de que as questões a resolver são apenas as que contendem directamente com a substanciação da causa de pedir ou do pedido, não se confundindo quer com a questão jurídica, quer com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor, às quais o tribunal não tem de dar resposta especificada.” E prossegue, “Assim, as questões suscitadas pelas partes devem ser devidamente individualizadas, cumprindo, para tanto, apreciar não apenas o respectivo objecto e fundamento, como também quem a colocou, devendo o juiz conhecer de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cabe conhecer.” (ut Proc.º 04A2070, Cons.º Ponce de Leão, in www.dgsi.pt).
Não têm razão os recorrentes na nulidade invocada.
De efeito, na decisão recorrida consta o entendimento e enquadramento que o tribunal fez acerca da factualidade apurada constante do ponto 25 dos F.P nos seguintes termos:
No caso dos autos, os réus defendem que rescindiram ou denunciaram o contrato em causa.
Provado está que no dia 13 de Agosto de 2016 o Réu marido deslocou-se ao estabelecimento da Autora, manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado, tendo entregado na imobiliária um documento onde se pode ler o seguinte: “serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16 (…)”, conforme documento de fls. 31, dos autos, cujo teor se deu por integralmente reproduzido.
Bem analisados os autos, verificamos que à data de 13 de Agosto de 2016, o contrato já se tinha renovado, sendo que se renovou a 04 de agosto de 2016 até ao dia 03 de Fevereiro de 2017.
A denúncia é uma forma de cessação do vínculo contratual que – em regra - se protela por período indefinido. Normalmente efectua-se mediante comunicação à contraparte com pré-aviso, mas também pode ser exercida discricionariamente. Em regra, não carece de justificação. O direito à denúncia não pode ser exercido de modo abusivo, contrariando os parâmetros do artigo 334º do Código Civil, devendo o seu titular agir de boa-fé como obriga o artigo 762.º, n.º 2 do Código Civil.
Com a denúncia, o vínculo dissolve-se sem eficácia retractiva, e tratando-se de oposição à renovação, a denúncia, indirectamente, conduz à extinção do contrato por caducidade. A denúncia, ainda que exercida de modo ilícito, leva à imediata extinção do vínculo, mas atendendo ao contexto ou ao modo como se faz valer, pode conduzir à subsistência do vínculo.
A denúncia assenta num direito potestativo que assiste a qualquer dos contraentes, e o seu exercício, desde que lícito, mesmo que cause prejuízos à outra parte, não é fonte de responsabilidade civil.
Se o seu exercício for ilícito há lugar a responsabilidade civil por intervenções ilícitas- cf. Pedro Romano Martinez, in Da Cessação do Contrato, 2ª ed., Almedina, pág. 50 e sgs, 124.
O réu não discriminou os reais motivos da emissão da declaração de fls. 31, nem elementos que permitam perceber e concluir ter a mesma actuado com respeito pelos parâmetros do artigo 334º do CC, e de boa-fé.
Portanto o contrato de mediação imobiliária documentado não cessou os seus efeitos por via do constante de fls. 31.
O vínculo negocial entre as partes foi celebrado por tempo determinado, com renovações automáticas por igual período. Pode qualquer das partes opor-se a uma futura renovação. Nesse caso o vínculo extingue-se no termo do período ajustado, não se prorrogando. No caso, não houve oposição à renovação prevista no final dos 180 após a data da celebração.
Assim, tal documento apenas teria a virtualidade de obstar à próxima renovação. Acresce que pela agência foram, após essa data, praticados actos como se apurou. Lendo a decisão recorrida resulta claro a decisão do tribunal sobre a questão.
O teor desta decisão não corresponderá ao entendimento que os recorrentes têm sobre a questão, todavia a ser assim estaremos perante erro de julgamento e não a invocada nulidade.
●. Reponderação da prova
Os Apelantes dissentem da decisão da matéria de facto com os seguintes fundamentos:
- Entendem ainda os Recorrentes que os pontos n.º 9) na parte “negociações para a realização do negócio”, n.º 15), n.º 16), n.º 25) na parte “manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado” foram erradamente considerados provados, atento à prova testemunhal e documental junto aos autos.
- Entendem os Réus que os pontos b), c), d), e) e i) foram erradamente considerados não provados, atento às declarações de parte da Ré, do depoimento das testemunhas V. O. e S. C. e de toda a prova documental junto aos autos.
- Que foram provados os factos vertidos nos artigos 36.º, 39.º, 40.º, 41.º, 42.º, da Contestação, dado o documento n.º 1 junto à Contestação e o contrato de mediação imobiliário junto à Petição inicial.
Apreciando
O art.º 640.º do C.P.C. enumera os ónus que ficam a cargo do recorrente que pretenda impugnar a decisão da matéria de facto, sendo que a cominação para a inobservância do que aí se impõe é a rejeição do recurso quanto à parte afectada.
Assim é que deverá o recorrente enunciar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a) do n.º 1), requisito essencial já que delimita o poder de cognição do tribunal ad quem, se a decisão incluir factos de que se não possa conhecer ex. officio e se estiverem em causa direitos livremente disponíveis. Deve ainda o recorrente indicar os meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (alínea b) do n.º 1), assim como apresentar o seu projecto de decisão, ou seja, expor, claramente, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (alínea c) do n.º 1).
Sabemos também que o preceituado no citado artº em conjugação com o que se dispõe no artº 662º do mesmo diploma legal permite a este Tribunal de instância julgar a matéria de facto.
Os requisitos acima enunciados impedem “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo” - Abrantes Geraldes, ob. cit., in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3ª ed., pág. 139 a 141.
Os Apelantes, no corpo das alegações e nas conclusões cumpriram com todos os ónus que aquele dispositivo legal impõe, quer os enunciados nas três alíneas do n.º 1, quer o da alínea a) do n.º 2, pelo que vamos apreciar esta questão.
O teor dos factos impugnados é o seguinte:
Dos factos provados
9). A Autora e o senhor C. P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio, ou seja, venda do imóvel objecto do presente acordo.
15). Na sequência, a Autora transmitiu aos Réus que o interessado C. P. aceitou as condições dos mesmos, aceitando adquirir o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária pelo montante de 117.000,00€, bem como lhes foi transmitido que fez reserva definitiva do imóvel.
16). Mesmo com a aceitação pelo interessado das condições do negócio pretendidas pelos Réus, estes, sem que nada o fizesse prever, recusaram-se a vender o imóvel objecto do contrato de mediação, não pretendendo celebrar negócio, tendo comunicado tais factos à Autora, que por sua vez, comunicou ao interessado C. P..
25). No dia 13 de Agosto de 2016 o Réu marido deslocou-se ao estabelecimento da Autora, manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado, tendo entregado na imobiliária um documento onde se pode ler o seguinte: “serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16 (…)”, conforme documento de fls. 31, dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Dos factos não provados
b) A Autora apresentou aos Réus o contrato identificado, sendo que em nenhum momento estes negociaram as cláusulas apresentadas, que os réus se limitaram a aceitar.
c) Os Réus não foram informados de forma clara e precisa que a denúncia do contrato deveria ser feita por carta registada com aviso de recepção, nem que a mesma deveria ser enviada com uma antecedência de 10 dias.
d) Os Réus estavam na convicção de que bastaria avisar a Autora por qualquer via da sua intenção de não renovação do contrato.
e) A pessoa singular que que procedeu à preparação do contrato e que sempre geriu este presente contrato foi a Senhora F. P..
i) Os Réus ficaram assim com a convicção de que o contrato tinha terminado, aliás desde que transmitiu a sua intenção por via telefone.
Da contestação
36º
Pelo que os Réus nada devem à Autora, porquanto no dia 26 de agosto de 2016, data em que os interessados concordaram com as condições dos Réus, o contrato não vigorava.
Contudo, sem prescindir, à cautela e por mero dever de patrocínio, sempre
se dirá que,
39.º
Os Réus revogaram o contrato de mediação imobiliária no dia 13 de agosto de
2016 – Cf. doc. n.º 1 aqui junto.
40.º
E não tendo sido estipulada nenhuma cláusula de irrevogabilidade, a mesma é
admitida.
41.º
Assim, no dia 22 de agosto e seguintes, o presente contrato já não vigorava e
portanto não vinculava qualquer uma das partes.
42.º
Neste contexto, a Autora não tinha qualquer obrigação em promover a venda do imóvel, nem os Réus tinham a obrigação de efetivar qualquer negócio, nomeadamente o de compra e venda por intermédio da Autora.
Dentre as considerações e razões tecidas nas alegações e respectivas conclusões, é possível descortinar, se bem as interpretamos, que os recorrentes questionam os factos indicados com fundamento nas suas declarações/depoimentos de parte e nos depoimentos de todas as testemunhas ouvidas e, bem assim, em prova documental.
Porém, afigura-se-nos que nenhuma razão assiste aos recorrentes.
A apreciação das provas feita pelo tribunal é livre e mostra-se proficientemente fundamentada.
E nem as declarações/depoimentos das partes nem os depoimentos das testemunhas nem os documentos invocados permitem, muito menos impõem, qualquer alteração. Embora as declarações de parte à semelhança do depoimento de parte visem obter a confissão, relativamente ao reconhecimento de factos desfavoráveis que não possa valer como confissão, vale como elemento probatório a apreciar livremente pelo tribunal (cf. artºs 361.º do Código Civil e 466.º, n.º 3, do CPC), no confronto com a demais prova produzida.
Não tendo os réus ora apelantes, prestado declarações que lhe sejam desfavoráveis, está afastada a confissão.
E, sendo favoráveis, as suas declarações só poderão ser atendidas no confronto com a demais prova produzida e depois de tomadas todas as cautelas, por serem, naturalmente, interessadas, parciais e privadas da necessária isenção.
Por isso, as declarações de parte invocadas – as da ré Maria- não podem impor qualquer alteração da matéria de facto, por si só nem no confronto com a demais prova produzida, nomeadamente com o depoimento do réu A. C. seu companheiro ambos interessados no desfecho da acção. Por isso mesmo, também não se vê razão para lhes dar mais crédito e descredibilizar a testemunha V. O. ainda que esta seja colaboradora da autora, a qual depôs com total clareza e isenção – depondo na parte referente ao que interveio dizendo não saber em matéria que extrapolava as suas funções- como revela a gravação do seu depoimento que ouvimos depois de ter lido a transcrição feita nas alegações.
Relativamente ao valor a atribuir às declarações de parte prestadas em audiência de discussão e julgamento, fora do âmbito confessório é nosso entendimento que, na valoração e aferição da força probatória das declarações de parte, não podemos deixar de ponderar a circunstância de se tratar de um depoimento prestado a pedido e por um sujeito estruturalmente interessado diretamente do desfecho do processo.
Obviamente que este interesse subjetivo não determina nem deve fazer sequer presumir que as declarações prestadas não são verdadeiras. No entanto, tal como realça Elizabeth Fernández- Um Novo Código de Processo Civil? - Em busca das diferenças, Vida Económica, 2014 - “mesmo que as partes não sejam desonestas, estudos psicológicos demonstram que as pessoas têm uma maior tendência a recordar factos favoráveis do que factos desfavoráveis, pelo que o depoimento delas como testemunhas nos processos em que são partes não é, sob o ponto de vista psicológico, e por via de regra, fidedigno.
Face a estas contingências naturais, o julgador deve encarar este meio de prova como tendencialmente subsidiário, devendo conjugar a prova obtida desta forma com outras, que lhe possibilitem proferir uma decisão de facto consistente e logicamente justificada. Por inerência, na ausência de qualquer outro meio de prova atendível, o julgador deverá, em princípio, decidir contra a parte que tinha o ónus de provar o(s) facto(s) em apreço, por aplicação do disposto no art.º 414.º do C.P.Civ.
Excepcionalmente, poderá verificar-se que num caso particular, face à forma concreta de prestação das declarações e postura do depoente, à matéria factual concreta em causa, a uma justificação cabal para a impossibilidade de produção de um qualquer outro meio de prova e às regras de experiência comum, o tribunal decida um facto ou um conjunto de factos exclusivamente com base nas declarações favoráveis prestadas pela parte. No entanto, a assim se verificar, o julgador deverá justificar este seu especial grau de convencimento em tal meio probatório e a desnecessidade de meios de prova complementares”.
Não é este, manifestamente, o caso presente, com o alcance, pretendido pelos recorrentes.
Mas vejamos cada um dos factos impugnados.
Ponto 9) A Autora e o senhor C. P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio, ou seja, venda do imóvel objecto do presente acordo.
Reporta-se o ponto 9 ao trabalho da mediadora que legalmente consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. - Art. 2.º, n. º1 e 2, Lei 15/2013, de 08 de Fevereiro.
Como é sabido, a obrigação principal do mediador é a de aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas (obrigação de fazer), numa relação de causa/efeito (obrigação de resultado). Por sua vez, a obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.
Sendo assim, o contrato de mediação, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente (que contratou previamente com o mediador) e terceiro interessado (identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
Nessa preparação verifica-se a colaboração material e técnica prestada pela mediadora com vista a facilitar a resolução sobre a conclusão do acto ou negócio jurídico.
Assim ocorreu no caso em apreço como se retrata nos pontos 10º a 14 dos F. P (1) os quais traduzem as negociações/conversações referidas no ponto 9 que se retiram do depoimento da testemunha C. P. e documentos 13 e 14 juntos aos autos.
Pontos:
15). Na sequência, a Autora transmitiu aos Réus que o interessado C. P. aceitou as condições dos mesmos, aceitando adquirir o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária pelo montante de 117.000,00€, bem como lhes foi transmitido que fez reserva definitiva do imóvel.
16) Mesmo com a aceitação pelo interessado das condições do negócio pretendidas pelos Réus, estes, sem que nada o fizesse prever, recusaram-se a vender o imóvel objecto do contrato de mediação, não pretendendo celebrar negócio, tendo comunicado tais factos à Autora, que por sua vez, comunicou ao interessado C. P..
A prova desta factualidade resultou do depoimento da testemunha C. P. que contou que aquando da segunda visita com vista à compra da casa mal nos aproximamos o réu disse: Não vendo não vendo, a si até lhe vendia, mas não através da Imobiliária A.
Referiu também que o réu se recusava a ouvir o que quer que fosse.
Igual factualidade foi relatada pela testemunha V. O. que acrescentou “eu expliquei-lhe tudo, o valor. Mas ele não ouvia estava alterado e disse que não vendia por qualquer valor”.
Que não vendia o prédio com a intervenção da autora disse também o réu em audiência de julgamento, nos termos e condições correctamente relatados pela Sra. Juiz na decisão recorrida. (2)
Ora se logo que se aproximaram o réu se pronunciou dizendo Não vendo não vendo, a si até lhe vendia, mas não através da Imobiliária A é porque sabia que as pessoas iam lá para comprar e em que condições, nomeadamente valor a pagar.
No que se refere à ré Maria a testemunha C. P. não disse que não se encontrava em casa no dia 26 de agosto quando foram fazer o negócio. O que disse foi que aquando da visita (primeira vez que lá foi) ela estava, e que na segunda vez que lá foi não a viu o que é diferente de não estar nos termos afirmados pelos recorrentes.
Mas se a ré diz nada ter sabido também afirma que as propostas foram com o meu marido. Refere ainda que a casa está em nome dos dois. Mas é do meu marido. Por isso tudo o que diz respeito á casa fica para o meu marido resolver. Porém confrontada pelo Exº Mandatário da autora com a carta junta com a p.i como doc. 9 cuja leitura fez a pedido do Srº Mandatário respondeu como toda a prontidão: Quando foi esta proposta nós já tínhamos terminado o contrato com a Imobiliária A”.
Ou seja, soube da proposta transmitida pela autora senão a ela pessoalmente pelo menos ao marido que era a pessoa que recebia as propostas nos termos afirmados pela ré.
A salientar que tal como o réu a ré no seu depoimento lembrava-se bem do que lhes era favorável. O que lhes era desfavorável não sabia ou não ligava: por ex. a respeito de uma carta que lhe era endereçada e cujo aviso de recepção assinou referiu recebi a carta, mas não abri; ou então não liguei á carta.
E que se recusaram a celebrar aquele negócio não é controvertido pois toda a prova foi nesse sentido, quer testemunhal quer documental.
Que ainda mantêm o interesse em vender pelo valor de 117,000 € disse-o de forma clara a ré em audiência de julgamento. Por sua vez o réu também disse estar disposto a vender o imóvel.
Ponto 25). No dia 13 de Agosto de 2016 o Réu marido deslocou-se ao estabelecimento da Autora, manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado, tendo entregado na imobiliária um documento onde se pode ler o seguinte: “serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16 (…)”, conforme documento de fls. 31, dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Não se percebe a impugnação deste artigo quando são os próprios réus que afirmam esta factualidade nos pontos 25 e 27 da contestação.
E na audiência de julgamento ambos os réus foram unânimes em afirmar que o documento em causa foi entregue porque apenas assinaram o contrato por seis meses.
Pontos b), c), d), e) e i. dos Factos Não provados:
Relativamente aos factos não provados e impugnados, além de resultar provado o contrário, não foi feita prova bastante para poderem ser alterados.
A testemunha S. C. que interveio na celebração do contrato de mediação, foi peremptória ao afirmar que a angariadora neste caso foi a funcionária da autora F. P. que no dia em que o contrato foi celebrado não estava a trabalhar e por essa razão foi a testemunha que preparou e preencheu o contrato. Relatou que o contrato foi lido á frente dos clientes e que por eles foi percebido.
Aliás consta do contrato o seguinte: Depois de lido e ratificado as partes comprometeram-se a cumprir este contrato segundo os ditames da boa fé e vão assinar.
Ademais o réu, em audiência, aquando do seu depoimento, disse que não li os parágrafos do contrato, as letras pequeninas a gente não lê, não liguei a isso, embora, convenientemente na contestação e em sede de recurso tivesse dito que o mesmo não lhe foi explicado.
Também a ré confrontada com o teor da clausula 8º do contrato referiu se calhar li essa clausula, mas não dei importância, embora convenientemente tivesse acrescentado que não se lembra de ter sido lido o contrato.
A situação em apreço remete-nos para a problemática dos chamados contratos de adesão e das cláusulas contratuais gerais. Tais cláusulas revestem as características da pré elaboração (estão disponíveis antes de surgir a declaração que as perfilha), da rigidez (são apresentadas sem possibilidade de alterações, independentemente de obterem ou não a adesão das partes), da indeterminação (podem ser utilizadas por pessoas indeterminadas, quer como proponentes, quer como destinatárias).
Neste caso como decorre do contrato pelo menos as clausulas nº 1, 2, 3, 8 e 9 foram objecto de negociações porque reportadas à situação concreta dos proprietários do imóvel a vender, nomeadamente identificação do imóvel, preço e prazo do contrato.
No que se reporta à comunicação das cláusulas gerais, acompanhemos a fundamentação do Ac. da RP de 23/09/2010 proferido no proc nº 1582/07.1 TBAMT-B.P1 P1 www.dgsi.pt (Relator Amaral Ferreira) : “Dado que a liberdade contratual de um dos outorgantes se limita, na prática, à liberdade de aceitar ou não as cláusulas impostas e a celebração do contrato, impõe-se que esse outorgante tenha, pelo menos, o conhecimento real e efectivo do teor dessas cláusulas, de forma a que possa decidir se quer ou não contratar nessas condições, destinando-se o dever de comunicação dessas cláusulas a combater o risco de desconhecimento de aspectos significativos do contrato.
Como decorre do disposto no nº 2 do artº 5º, essa comunicação deve ser efectuada de modo adequado e com a antecedência necessária para que, tendo em conta a importância do contrato e a extensão e complexidade das cláusulas, se torne possível o seu conhecimento completo e efectivo por quem use de comum diligência.
Ou seja, apesar de a lei impor ao contraente que impõe as cláusulas o ónus de as comunicar ao outro contraente, exige-se também que este adopte um comportamento diligente tendo em vista o conhecimento real e efectivo dessas cláusulas - cf. o Ac. deste Tribunal e Secção de 16/12/2009, proc. nº 872/08.0TBCHV.P1 www.dgsi.pt. (Relatora Des. Maria Catarina)
Como se sublinha nesse aresto, não se justifica que a protecção concedida à parte mais fraca fosse ao ponto de abarcar as situações em que a falta de conhecimento das cláusulas apenas decorreu de um comportamento negligente ou pouco diligente dessa parte que, apesar de ter sido colocado em posição de conhecer essas cláusulas, não teve qualquer preocupação em assegurar-se do seu teor.
Assim, e face ao disposto no artº 5º, nº 2, deveremos considerar que aquele dever de comunicação é cumprido quando se proporcione ao outro contraente a possibilidade razoável de, usando de comum diligência, tomar real e efectivo conhecimento do teor das clausulas.
Importa ainda acentuar que nada impõe que essa comunicação tenha que ser oral, até porque o ónus de assim proceder esbarraria, muitas vezes, com a oposição do contraente que vai aceitar (ou não) as cláusulas e que nem sempre estaria disposto a tolerar uma leitura fastidiosa e, por vezes, demorada do teor das cláusulas.
Se o aderente apõe a sua assinatura numa minuta da qual apenas constavam as clausulas contratuais gerais, impõe-se concluir que o teor das referidas clausulas lhe foi entregue antes da respectiva assinatura e, nessa situação o eventual desconhecimento das cláusulas apenas poderá radicar na falta de diligência do contratante que assinou a minuta sem se certificar do respectivo teor”.
No caso em apreço não se descortina, portanto, qualquer violação daqueles deveres de comunicação e de informação, ademais, tendo em atenção a clareza e simplicidade do próprio texto do contrato e da cláusula impugnada (8ª). Atente-se ainda que como referiram os réus não era a primeira vez que trabalhavam com mediadoras imobiliárias.
Pontos 36º 39.º40.º41.º42.º da contestação.
Trata-se de meras conclusões a retirar de factos concretos que deveriam ser alegados e provados.
Concordando-se, que a matéria de facto deve estar expurgada de matéria de direito ou matéria conclusiva, porque o objecto da prova são os factos e não as conclusões que seja possível extrair deles indefere-se também esta pretensão dos recorrentes.
Concluímos assim que da reapreciação efectuada por este Tribunal, procedendo a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da nossa própria convicção, considerada a prova em causa no seu conjunto, não há razões para nos afastarmos do entendimento tido na 1.ª instância, relativamente aos factos impugnados, pois que não se vislumbra qualquer desconformidade notória entre a dita prova e a respectiva decisão, em violação dos princípios que devem presidir à apreciação da prova, ou seja, critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas no seu meio social, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, já que tudo isto contribui, afinal, para a formação de raciocínios e juízos que conduzem a determinadas convicções reflectidas na decisão de cada facto.
Temos, pois, como assente e imodificável a matéria de facto apurada na 1ª instância.
●. Nulidade do contrato
Defendem os Recorrentes a nulidade do contrato de mediação imobiliária, por o contrato de mediação imobiliária não conter a menção exigida na alínea e), do n.º 2, do artigo 16 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.
A decisão recorrida afastou a invocada nulidade nos seguintes termos:
“Quanto a esta, a lei exige que do contrato conste a identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato. Tal como foi referido pela testemunha S. C., que elaborou o contrato, não obstante a agente F. P. ter sido a angariadora do imóvel em causa nos autos, a mesma não esteve presente aquando da elaboração do contrato, razão pela qual não consta do mesmo.
Pela análise do contrato junto aos autos, podemos concluir que, todos os elementos exigidos pelo art.16.º, n. º2, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro estão preenchidos. Assim, e face ao exposto, temos de concluir que não se verifica a nulidade do presente contrato, sendo o mesmo válido”.
É certo que no contrato a menção exigida na alínea e), do n.º 2, do artigo 16 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro não consta.
Esta falta, contudo, não pode ser vista com a simplicidade pretendia pelos recorrentes e terá que se equacionar aqui a existência de um verdadeiro abuso de direito.
Com efeito, os réus/recorrentes invocam a nulidade do contrato pela falta em causa, mas provou-se que esse facto nunca foi relevante para eles, que celebraram o contrato com a duração de seis meses renovável automaticamente, assinaram, receberam contactos da autora, foram visitados pelo interessado, mostraram o imóvel, recusaram proposta de compra, entregaram documentos para “rescindir” o contrato.
A invocação pelos réus da nulidade do contrato pela falta apontada depois do comportamento que assumiram e que supra se relatou, do nosso ponto de vista, excede claramente os limites impostos pela boa fé, abusando do seu direito (3) de invocar tal nulidade sobretudo porque a referida omissão em nada tendo importado de desprotecção ou prejuízo do comitente face á empresa mediadora, antes com tal invocação se visando livrar-se do pedido feito neste processo.
Porque o Código Civil vigente consagrou a concepção objectivista do abuso de direito, não se exige, por parte do titular do direito, a consciência de que, ao exercer o direito, está a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, bastando que, objectivamente, esses limites tenham sido excedidos de forma manifesta e grave – cf. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 12/10/2010, in www.dgsi.pt/jtrg.
Segundo Menezes Cordeiro, citado no referido Acórdão, o abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente e a sua proibição radica no princípio da confiança, pois “(…) um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas". E, segundo ele, os pressupostos da protecção da confiança através do venire contra factum proprium passam por: " 1° - uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium); 2° - uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis; 3° - um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma conduta na base ao factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4° - Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível."
No caso em apreço o comportamento dos réus durante o tempo do contrato terá inevitavelmente criado na autora a convicção de que tudo estaria correcto não vindo a ser invocada qualquer nulidade por falta de forma de um contrato que serviu perfeitamente os seus objectivos, tanto para uma parte como para a outra, até ao momento em que os réus decidem não vender o imóvel por intermédio da autora.
Sendo assim, e porque as consequências do abuso do direito reflectem-se na paralisação do direito, terá a pretensão dos réus traduzida na assinalada nulidade do contrato de improceder.
E nem se diga, que o tribunal não podia conhecer do abuso de direito, porque não foi feito o pedido correspondente, pois o que se verifica é que o abuso de direito é de conhecimento oficioso, não precisando de ser invocado pela parte a quem aproveita, desde que estejam alegados factos dos quais se possa extrair a existência do mesmo – veja-se, neste sentido, Vaz Serra, in RLJ, 112.º, pág. 131.
●. Da revogação Unilateral do contrato de mediação imobiliária.
Sustentam os apelantes que se deslocaram ao estabelecimento da autora reiterando a sua vontade de não renovar o contrato (ponto 27ª da contestação) ou denunciaram o contrato (ponto 35º) ou ainda revogaram o contrato (ponto 39 da contestação) de mediação imobiliária, fazendo-o no dia 13 de Agosto 2016.
A este propósito, o que se encontra provado é o seguinte:
No dia 13 de Agosto de 2016 o Réu marido deslocou-se ao estabelecimento da Autora, manifestando a sua vontade de não renovar o contrato celebrado, tendo entregado na imobiliária um documento onde se pode ler o seguinte: “serve a presente para vos informar que rescindo com a vossa agência o Contrato de Mediação Imobiliária n.º .../16 (…)”, conforme documento de fls. 31, dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. - Ponto 25 dos F.P.
Autora e Réus celebraram, por escrito, um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, em 04 de Fevereiro de 2016, acordo registado com o n.º .../16, para aquela promover e vender o seu prédio urbano, destinado à habitação, composta por rés-do-chão com uma divisão, cozinha e garagem e 1.º andar com 4 divisões e logradouro, sito na Avenida …, freguesia de ..., concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ... e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ..., desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido, conforme documento de fls. 10 verso a 11 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
O contrato foi celebrado pelo prazo de 6 (seis) meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, conforme o estipulado na cláusula 8.ª do contrato de mediação imobiliária.
Desta factualidade resulta claro que o contrato não foi validamente denunciado/não renovado pois que no 13 de Agosto já tinha decorrido o prazo inicial de seis meses- o que ocorreu no dia 03 de Agosto- pelo que o contrato se tinha validamente renovado.
Ademais com a apresentação no dia 13 da manifestada intenção de não renovar o contrato não sido cumprido o prazo de aviso prévio clausulado como condição de eficácia- ver clausula 8ª.
No que se reporta à revogação unilateral anunciada tomamos de empréstimo os bons ensinamentos decorrentes do recente acórdão da Relação de Lisboa datado de 05.06.2018 proferido no Proc. nº 85/17.0T8VFX.L1-7 (Relator Luís Filipe de Sousa) por retratar situação parecida com a ocorrida neste caso:
A resolução do contrato é um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral e encontra-se condicionada por um motivo previsto na lei ou depende de convenção das partes – Artigo 432º, nº1 do Código Civil. A resolução legal tem por motivo o incumprimento de prestações contratuais ou a perda do equilíbrio contratual – cf. Artigos 801º e 437º do Código Civil. A resolução contratual assenta na liberdade contratual, podendo as partes erigir fundamentos de resolução com pressupostos e efeitos diversos. A declaração resolutória (cf. Artigo 436º, nº1 do Código Civil), como declaração negocial que é, unilateral e recetícia, não se basta com a mera manifestação de vontade correspondente; para ser eficaz terá de se reportar ao motivo da resolução já que, assentando num poder vinculado, impõe à parte que pretende exercer tal direito que alegue e prove o fundamento que justifica a extinção do contrato. De outro modo, ficaria o declaratário à mercê dos desígnios insondáveis do declarante.
Da matéria de facto provada não resulta que a Autora tenha incorrido em incumprimento do contrato, dando azo à sua resolução pelos Réus. Na verdade, à data de 2.11.2016, não se encontrava esgotado o prazo que assistia à autora para angariar interessado na aquisição da fração dos réus.
(…)
Inexiste, pois, fundamento legal ou convencional provado e operativo que facultasse a resolução do contrato pelos apelantes.
Também não ocorreu denúncia válida do contrato por parte dos Réus porquanto foi estabelecido um prazo de seis meses, renovável por iguais e sucessivos períodos, «se não for denunciado por escrito por qualquer das partes, até 15 dias antes do seu termo inicial ou de qualquer das suas renovações» (cláusula 1ª). Ou seja, o contrato tinha uma vigência necessária inicial de seis meses, findando em 28.1.2017, podendo ser denunciado com efeitos a partir de 29.1.2017 por comunicação escrita dos Réus remetida à Autora até 14.1.2017, não sendo esse o caso.
(…)
Tendo sido estipulada cláusula de exclusividade (cf. cláusula 2ª a fls. 13), a questão que se coloca é a de saber se os Réus podiam desistir do mesmo, sendo esse o sentido da argumentação dos Réus (…).
Esta questão tem vindo a ser analisada sob a nomenclatura de possibilidade da rescisão unilateral antecipada do contrato de mediação imobiliária, existindo duas correntes, uma no sentido da sua admissibilidade e outra que a rejeita.
Dentro da primeira orientação, argumenta-se que, ainda que não resulte diretamente da lei ou não prevista no contrato, “é de admitir a revogação do contrato de mediação imobiliária por ato unilateral como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido” (Acórdão da Relação do Porto de 8.7.2010, Filipe Caroço, 156880/09).
Invoca-se, ainda, o ensinamento de Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, p. 340, quando afirmava a este propósito que «salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes (…)». Em sentido confluente, Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, in Scientia Jurídica, 2013, p.102.
(…)
Desde já se adianta que a invocação do ensinamento de Vaz Serra é improfícua porquanto o mesmo escreveu numa altura em que não havia lei específica sobre o contrato de mediação imobiliária, tratando-se então de um contrato sem prazo, realidade totalmente distinta da atual.
Em sentido oposto, afirma-se desde logo que: «(…) a norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente. Tanto significa que esta norma acopla às estipulações de exclusividade o efeito próprio de uma cláusula de irrevogabilidade. As cláusulas, embora conceitualmente divergentes, perante o regime jurídico português do contrato de mediação imobiliária convergem necessariamente» (Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, p. 389).
Conforme afirma Higina Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, pp. 132-133:
«Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto, e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio).
A estipulação de exclusividade significa, como já dito, que, durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado diretamente. O contrato de mediação com uma tal cláusula tem de ser respeitado durante todo o seu prazo, sendo inadmissível a sua cessação por decisão unilateral do cliente, sob pena de total ineficácia da cláusula. Sempre que quisesse celebrar o contrato com interessado angariado por outro mediador (ou por si, no caso de exclusividade absoluta), bastaria ao cliente revogar o encargo do mediador exclusivo. Ao contrato de mediação exclusivo não pode, portanto, ser posto termo unilateralmente e sem causa justificativa.
Questão diferente é a de saber se, durante a vigência do contrato, o cliente está vinculado à celebração do contrato fixado com o interessado que o mediador exclusivo lhe encontre, ou se pode desistir do contrato inicialmente desejado. Sem prejuízo da eventual responsabilidade pré-contratual em que incorra, o cliente pode desistir de celebrar o contrato desejado, mas não pode deixar de remunerar o mediador, caso se verifiquem as circunstâncias descritas na previsão do art. 19º, nº2» (bold nosso).
Confluindo neste sentido, afirmou-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.5.2016, Rosário Morgado, 2119/13, que o cliente pode livremente desistir da celebração do contrato visado, o que não pode, sem pagar a remuneração do mediador, é pôr fim ao contrato de mediação antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada.
De resto, não é despiciendo salientar que, o documento com o qual pretendem denunciar o contrato apenas se mostra assinado pelo réu, sendo que o contrato em apreço foi assinado por ambos os réus.
Ora com bem salientam os recorrentes os réus não são casados e o imóvel pertence-lhes em regime de compropriedade. E diz o artº 1405º do Código Civil que “Os comproprietários exercem em conjunto todos os direitos que pertencem ao proprietário singular”.
Mas, aceitando, embora, a possibilidade de revogação da mediação por acto unilateral, por ser duvidosa aos olhos de alguns, vamos admitir a hipótese jurídica contrária, igualmente plausível: em 13 de Agosto os réus manifestaram a sua vontade de não renovarem o contrato.
Não obstante apurou-se a seguinte factualidade:
A Autora, em virtude da promoção por si desenvolvida, conseguiu pelo menos um interessado na sua compra, nomeadamente o Senhor C. P. e a sua esposa P. M..
Conforme Ficha de Visita de Imóvel do dia 22 de agosto de 2016, o Senhor C. P. juntamente com a sua esposa, identificado na ficha de visita como "C. P.", procederam à visita do imóvel, acompanhados pela comercial V. O., conforme documento de fls. 12 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A Autora e o senhor C. P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio, ou seja, venda do imóvel objecto do presente acordo.
Para o efeito, o interessado C. P. apresentou uma proposta de compra do imóvel objecto de contrato de mediação no dia 22 de Agosto de 2016 pelo valor de 110.000,00€ (cento e dez mil euros), conforme documento de fls. 13 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A Autora comunicou este facto aos Réus, em 23 de agosto de 2016, sendo que estes não aceitaram vender pelo preço 110.000,00 €, conforme documento de fls. 13 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Tendo, ainda, sido referido pelos Réus que somente venderiam o imóvel objecto de contrato de mediação pelo valor de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros).
Neste sentido, a Autora contactou o interessado C. P., tendo-lhe comunicado que os vendedores, ora Réus, somente venderiam o imóvel pelo montante de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros), o que o interessado C. P. aceitou.
O interessado angariado pela Autora, senhor C. P., preencheu a Reserva Definitiva com o ID 123001029-19 no dia 26 de Agosto de 2016, conforme documento de fls. 14 e 14 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
Na sequência, a Autora transmitiu aos Réus que o interessado C. P. aceitou as condições dos mesmos, aceitando adquirir o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária pelo montante de 117.000,00€, bem como lhes foi transmitido que fez reserva definitiva do imóvel.
Mesmo com a aceitação pelo interessado das condições do negócio pretendidas pelos Réus, estes, sem que nada o fizesse prever, recusaram-se a vender o imóvel objecto do contrato de mediação, não pretendendo celebrar negócio, tendo comunicado tais factos à Autora, que por sua vez, comunicou ao interessado C. P..
A angariação do comprador para o imóvel deveu-se exclusivamente à publicidade e ao trabalho desenvolvido pela Autora, que despendeu todos os recursos materiais, publicitários e humanos para que a venda do imóvel fosse possível e que angariou o comprador do imóvel.
Desta factualidade resulta que para a mediadora o contrato continuava a vigorar e que os proprietários aceitaram continuarem ligados à autora e a aceitar os seus serviços e, acaso, viessem a vender o imóvel, a autora cobraria a remuneração contratada.
Verifica-se também uma contrariedade directa entre o primeiro e o segundo comportamentos. Como transparece, a recusa dos réus em venderem o imóvel pelo montante que tinham imposto - valor de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros) é manifestamente contraditório com a conduta anterior dos mesmos acordada com a mediadora.
O que impõe uma “necessidade ético-jurídica” de impedir a conduta contraditória, designadamente, por não se poder evitar ou remover de outra forma o prejuízo dos confiantes, e por a situação conflituar com as exigências de conduta de uma contraparte leal, correcta e honesta --- com os ditames da boa fé em sentido objectivo.
Cumpre ainda salientar que, na execução dos contratos, as partes estão também obrigadas a deveres acessórios de conduta (protecção, informação e lealdade) que surgem no âmbito das relações específicas, pelos quais tanto o devedor como o credor devem obedecer a princípios de correção e colaboração recíprocas, por forma a permitir a plena satisfação do interesse do credor sem sacrifícios excessivos para qualquer das partes --- princípio da boa fé (art.º 762º do Código Civil).
Ora os réus não justificaram o seu incumprimento do contrato.
De efeito apenas se provou que não aceitaram vender por intermédio da mediadora. Todavia se admitem que venderiam pelo mesmo preço ao comprador angariado pela mediadora a não aceitação do negócio não foi devida às condições do negócio propostas pela ali mediadora.
Antes a rejeição do negócio angariado pela autora/recorrida foi completamente infundada não passando de falsa desculpa para se esquivar ao pagamento da comissão á autora, cuja angariação do interessado e possível conclusão do negócio se deveu ao seu esforço designadamente no decurso da negociação prévia, encaminhando os trâmites para conclusão do negócio com perfeição.
Essa acção revela cumprimento por parte da autora/recorrida que apenas foi interrompida pelos próprios réus/recorrentes que tornaram inviável, por parte da autora o cumprimento da mediação.
Neste conspecto, têm-se por verificados os requisitos da obrigação de remuneração previstos no nº 1 do art.º 18º, a que a autora tem direito. Cf. neste sentido Higina Orvalho Castelo in o contrato de mediação, Teses, Almeida pp 302 e acórdão desta Relação datado de 29.09.2014 proferido no processo nº 1651/11.3 TBBCL.G1-relatora Ex Desembargadora Eva Almeida in www.dgsi.pt).
●. Do Direito á remuneração contratualmente estabelecida
Conforme refere Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, pp. 387-388, «De enfatizar que a aplicação da norma contida no art. 19, n.º 2, do RJAMI implica, mais que a prova do cumprimento da obrigação do mediador – diligências no sentido da obtenção de um interessado –, a prova do sucesso desse cumprimento que satisfaz o interesse do credor – efetiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação»
E, mais adiante, p. 389, «Ora, a norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente.» Esta ideia é reiterada em Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, p. 131, quando aí se afirma que a prova do sucesso do cumprimento por parte da mediadora exige a «efetiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação.»
No caso em apreço o trabalho da mediadora não se limitou a examinar e apreçar, nos termos afirmados pelos recorrentes.
Para além desse trabalho- ver F.P nº 8- provou a efectiva obtenção de um interessado, genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação – ver F.P nº 10 a 15 dos F.P- interessado que contou ao tribunal que se dirigiu a casa dos réus no dia 26 de Agosto acompanhado pela mãe para ultimar a compra e venda estando toda a família dele convencida que o imóvel seria por ele comprado.
Compra e venda que não ocorreu porque os réus se recusaram a vender o imóvel com a intervenção da autora.
Não obstante os réus mantêm o interesse de vender o imóvel e até pelo valor de 117,000 €, como claramente afirmou a ré em sede de audiência de julgamento.
●. Natureza do contrato: civil ou comercial
Tenha-se presente que o nosso sistema de recursos se caracteriza por uma lógica de reponderação e de reexame de decisões proferidas por uma instância precedente, pressupondo, portanto, a existência de decisões sobre a matéria cuja apreciação é pretendida no recurso.
Assim, descontada a apreciação de questões que se prefigurem como de conhecimento oficioso (pois vale aqui, na fase de recurso, também, o disposto no trecho final do nº 2 do artigo 608º do CPC), não constituem objecto legítimo de um recurso questões que, tendo sido introduzidas por quem recorre apenas na respectiva motivação recursória, poderiam ter sido abordadas na instância precedente por suscitação das partes, só não o tendo sido, pela circunstância da parte interessada nessa questão, ter omitido, na conformação dada à lide e na condução desta, essa suscitação, isto não obstante ter (essa parte) disposto de oportunidade para esse efeito e de se tratar de uma questão “latente” – chamemos-lhe assim – em função do objecto temático da acção.
Nestes casos (em que a motivação recursória pretende introduzir questões novas, na acepção aqui indicada) o recurso reduz-se no seu objecto temático às questões efectivamente suscitadas perante o Tribunal a quo e por este resolvidas e, paralelamente, a não apreciação dessas questões (novas) na decisão impugnada, não consubstancia o desvalor previsto no artigo 615º, nº 1, alínea d) do CPC, não traduzindo – como aqui não traduz, desde já se adianta – qualquer nulidade correspondente a algo aparentado a uma omissão de pronúncia.
Referimo-nos aos argumentos apresentados na motivação (expressam-se na conclusão 120 e sgs), quanto à natureza do contrato celebrado alegando-se que para além para além de ser de natureza civil, é um contrato de consumo, celebrado entre um profissional e um consumidor (…).
A questão devia ter sido suscitada no processo a tempo de ser apreciada pelo Tribunal a quo.
Sendo certo que os Apelantes não desencadearam esta questão - nem sequer questionaram em sede de contestação o pedido de pagamento de juros à taxa comercial e que o Tribunal a quo, por isso mesmo, não a resolveu, não se verifica perante esta segunda instância o condicionalismo que tornaria esta questão objecto legitimo deste recurso, sem prejuízo da pronúncia em sede de apreciação da questão sobre os juros.
●. Juros de Mora
Os recorrentes pugnam pela aplicação da taxa legal civil e não da taxa comercial citando acórdão da Relação de Coimbra que defende a aplicação do art 9.º, n.º 7 da Lei de Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96 de 31.07 ao contrato de mediação celebrado entre uma empresa e um particular).
Apreciemos.
Segundo os ensinamentos da doutrina “Em nenhum diploma de defesa do consumidor se disciplina a questão dos juros moratórios: por definição, eles traduzem uma sanção (ou compensação ao credor) pela falta de cumprimento tempestivo. A defesa do consumidor tem cabal entendimento quando se refere a matérias como os deveres pré-contratuais, a formação do contrato, o conteúdo do contrato e os seus efeitos ou vicissitudes, como a responsabilidade do produtor ou o direito ao arrependimento.
Porém, a mora é “um atraso ilicitamente provocado pelo devedor”, é “uma violação voluntária de certa norma jurídica”, onde, salvo o devido respeito, mal se entenderá um regime de protecção- neste sentido António Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, I Volume, 2.ª edição, Almedina, 2009, págs. 482 a 484.
Vários autores, no entanto, abordam a questão dos juros comerciais, do relacionamento do Código Comercial com a legislação relativa ao consumidor e também a LAP (Decreto-Lei n.º 32/2003) sem qualquer referência a uma eventual alteração subjectiva do campo de aplicação do artigo 102.º. Certamente entre outros mais, referimos Filipe Cassiano dos Santos, Direito Comercial Português, Vol.I, Coimbra Editora, págs. 140 a 147 e 177 a 179; Miguel Pupo Correia, Direito Comercial – Direito da Empresa, 9.º edição, Ediforum, 2005, págs. 419 a 429 e 11.ª edição, 2009 págs. 435 e 440 e ss. e António Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, I Volume, 2.ª edição, Almedina, 2009, págs. 482 a 484.
“A razão de ser da existência de juros moratórios comerciais nada tem a ver com o devedor, mas tem tudo a ver com o credor: seja o devedor consumidor ou não o seja, a razão continua a ser a mesma, ou seja, num caso ou noutro (mas já não quando, por exemplo, se trate de actos não comerciais praticados por comerciantes), radica na necessidade de “compensar especialmente as empresas pela imobilização de capitais, pois que, para elas o dinheiro tem um custo mais elevado do que em geral, na medida em que deixam de o poder aplicar na sua actividade, da qual extraem lucros, ou têm mesmo de recorrer ao crédito bancário”- Filipe Cassiano dos Santos, Direito…, cit., págs.179.
Segundo a lei aplicável:
Nos termos do disposto no artigo 806º, nº 1, do Código Civil, na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Os juros devidos são os legais, salvo se antes da mora for devido um juro mais elevado ou as partes houverem estipulado um juro moratório diferente do legal” - artigo 806º, nº 2, do Código Civil.
Nos termos do artº 99º do C. Com que, regula o “regime dos actos de comércio unilaterais”: “embora o acto seja mercantil só com relação a uma das partes será regulado pelas disposições da lei comercial quanto a todos os contraentes”, não se configurando a situação excepcional da segunda parte do preceito (“salvas as que só forem aplicáveis àquele ou àqueles por cujo respeito o acto é mercantil”) - Sobre a interpretação desta norma vide. Luís Brito Correia, Direito Comercial, 1.º volume, p. 42 e sgs; Filipe Cassiano dos Santos, Direito Comercial Português, volume I, p. 131 e ss.
Por força do art.102, § 3 do C. Comercial, os créditos de que sejam titulares sujeitos detentores de empresas comerciais (sejam eles comerciantes em nome individual, sejam sociedades comerciais ou outras entidades) para os quais resulte da lei o vencimento de juros de mora ou que, por convenção, estejam sujeitos a um juro sem determinação da taxa ou quantitativo, beneficiam de uma taxa de juro especial, fixada em Portaria conjunta dos Ministérios das Finanças e da Justiça
O decreto-lei nº 32/2003, de 17 de Fevereiro veio transpor para a ordem jurídica interna a Directiva nº 2000/35/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 29 de Junho, que estabelece medidas de lutas contra os atrasos de pagamento nas transacções comerciais (veja-se o artigo 1º do decreto-lei nº 32/2003).
Nos termos do 13º considerando da Directiva nº 2000/35/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 29 de Junho, “a presente directiva limita-se aos pagamentos efectuados para remunerar transacções comerciais e não regulamenta as transacções com os consumidores, os juros relativos a outros pagamentos, como por exemplo os pagamentos efectuados nos termos da legislação em matéria de cheques ou de letras de câmbio, ou os pagamentos efectuados a título de indemnização por perdas de danos, incluindo os efectuados por companhias de seguro.”.
Em transposição da mencionada directiva, o decreto-lei nº 32/2003, excluiu do seu âmbito de aplicação os contratos celebrados com consumidores (artigo 2º, nº 2, alínea a), do diploma que se acaba de citar) e criou um conceito autónomo de transacção comercial (veja-se o artigo 3º, alínea a), do citado decreto-lei), conceito que requer uma comercialidade bilateral, rectius uma “empresarialidade” bilateral.
Em execução do propósito do combate aos atrasos nos pagamentos das transacções comerciais, nos termos por si definidos, o decreto-lei nº 32/2003, previu que a taxa de juro moratória aplicável seria a prevista no Código Comercial, previu regras supletivas para o vencimento das obrigações pecuniárias relativas a essas transacções, limitou a liberdade de estipulação relativamente a prazos de pagamento e à exclusão e limitação da responsabilidade pela mora, alterou o artigo do Código Comercial relativo à taxa de juro comercial e permitiu a aplicação do regime de injunção às transacções comerciais tal como foram por si definidas, independentemente do valor da dívida.
Porém, salvo o devido respeito, não se detecta no regime jurídico do decreto-lei nº 32/2003, de 17 de Fevereiro, qualquer propósito de alterar o regime dos actos comerciais unilaterais ou de proscrever a aplicação da taxa de juro comercial a estes actos de comércio unilaterais. Tanto é assim que o decreto-lei nº 32/2003, de 17 de Fevereiro procedeu à alteração do artigo 102º do Código Comercial e nenhuma alteração introduziu no artigo 99º do Código Comercial.
É patente que quer o decreto-lei nº 32/2003, de 17 de Fevereiro, quer a Directiva nº 2000/35/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 29 de Junho, não tiveram o propósito de regulamentar as transacções com os consumidores, excluindo estas transacções do seu âmbito de aplicação.
Esta exclusão significa que as transacções com os consumidores ficam sujeitas às regras gerais, nomeadamente as que regem os actos comerciais unilaterais (artigo 99º do Código Comercial), se outras regras não prevalecerem, como sucede, nomeadamente, no domínio do comércio bancário, no que tange a taxa de juro das operações activas.
A obrigação de pagamento de juros comerciais respeita a todos os actos comerciais e é independente da natureza da pessoa do obrigado ao pagamento de tais juros (veja-se o corpo do artigo 102º, do Código Comercial). Por isso, no caso dos autos não obstante os réus alegadamente serem consumidores, seria aplicável a taxa de juro aplicável aos créditos comerciais (artigo 102º, § 3º, do Código Comercial).
Por tudo quanto precede, conclui-se que o recurso de apelação interposto pelos réus é improcedente.
●. Das custas
É critério para atribuição do encargo das custas o da sucumbência e na respectiva proporção (artigo 527º, nºs 1 e 2, do código de processo).
Na hipótese, o recurso de apelação é integralmente improcedente; o encargo das custas é, no total, vínculo dos apelantes que ficaram vencidos na sua pretensão de procedência do recurso.
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Sumariando:- Os recorrentes invocam a nulidade do contrato de mediação imobiliária, por o contrato de mediação imobiliária não conter a menção exigida na alínea e), do n.º 2, do artigo 16 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, mas provou-se que esse facto nunca foi relevante para eles, que celebraram o contrato com a duração de seis meses renovável automaticamente, assinaram, receberam contactos da autora, foram visitados pelo interessado, mostraram o imóvel, recusaram proposta de compra, entregaram documentos para “rescindir” o contrato.
- A invocação pelos recorrentes da nulidade do contrato pela falta apontada depois do comportamento que assumiram e que supra se relatou, do nosso ponto de vista, excede claramente os limites impostos pela boa fé, abusando do seu direito (4) de invocar tal nulidade sobretudo porque a referida omissão em nada tendo importado de desprotecção ou prejuízo do comitente face á empresa mediadora, antes com tal invocação se visando livrar-se do pedido feito neste processo.
- A norma do art. 19, n.º 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente.
- A obrigação de pagamento de juros comerciais respeita a todos os actos comerciais e é independente da natureza da pessoa do obrigado ao pagamento de tais juros (veja-se o corpo do artigo 102º, do Código Comercial). Por isso não obstante os recorrentes alegadamente serem consumidores, seria aplicável a taxa de juro aplicável aos créditos comerciais (artigo 102º, § 3º, do Código Comercial).
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IV. DECISÃOEm conformidade com o exposto, acordam os Juízes que integram esta 2ª Secção Cível em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas a cargo dos apelantes.
Notifique.
Guimarães, 06 de Dezembro de 2018
(processado em computador e revisto, antes de assinado, pela relatora)
(processado em computador e revisto, antes de assinado, pela relatora)
(Maria Purificação Carvalho)
(Maria dos Anjos Melo Nogueira)
(José Cravo)
1. 10). Para o efeito, o interessado C. P. apresentou uma proposta de compra do imóvel objecto de contrato de mediação no dia 22 de Agosto de 2016 pelo valor de 110.000,00€ (cento e dez mil euros), conforme documento de fls. 13 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. 11) A Autora comunicou este facto aos Réus, em 23 de agosto de 2016, sendo que estes não aceitaram vender pelo preço 110.000,00 €, conforme documento de fls. 13 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. 12). Tendo, ainda, sido referido pelos Réus que somente venderiam o imóvel objecto de contrato de mediação pelo valor de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros). 13). Neste sentido, a Autora contactou o interessado C. P., tendo-lhe comunicado que os vendedores, ora Réus, somente venderiam o imóvel pelo montante de 117.000,00€ (cento e dezassete mil euros), o que o interessado C. P. aceitou. 14) O interessado angariado pela Autora, senhor C. P., preencheu a Reserva Definitiva com o ID 123001029-19 no dia 26 de Agosto de 2016, conforme documento de fls. 14 e 14 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Cumpre referir a sua postura em julgamento, reiterando precisamente que nada tinha contra aquele comprador e demonstrando intenção em vender-lhe o imóvel, desde que à margem da intervenção da autora, declarações às quais este tribunal jamais poderia ficar alheio. As suas declarações evidenciaram a sus completa parcialidade, recusando esclarecimentos cabais (mesmo quando era evidente a sua assinatura nas cartas remetidas pela autora), preocupando-se em transmitir a sua versão, traída pelo que foi referido, a assunção de que tinha interesse em vender à margem da imobiliária autora. Assim, dúvidas não restaram em dar os factos por provados do modo referido supra, já que não obstante a sua recusa em prestar esclarecimentos, o réu sabia precisamente o que estava em causa, percebendo-se qual a sua intenção, a final.
3. Segundo o artigo 334º do C. Civil, «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
4. Segundo o artigo 334º do C. Civil, «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».