Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 4391/20.9T8GMR-A.G1 |  |
PAGAMENTO OU DEPÓSITO DAS RENDAS
SITUAÇÃO DE PANDEMIA
I - Na pendência da acção de despejo subsiste a obrigação do pagamento das rendas que se forem vencendo (art.º 14º nº 3 do RAU) ou do seu depósito.
II - Não sendo cumprida esta obrigação relativamente a rendas vencidas por um período igual ou superior a dois meses, o autor pode requerer a notificação do réu para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos (nº 4 do citado art.º 14º).
III - Se o réu não comprovar o pagamento, nem depositar as rendas, é decretado o despejo imediato (nº5 do art.º 14º).
IV - Reconhecemos que parte da nossa jurisprudência entende, que, sendo invocada qualquer excepção que legitime o não pagamento (excepção peremptória), o despejo imediato não deveria ser decretado sem mais.
V - Contudo, no caso em apreço, mesmo que seguíssemos tal entendimento, sempre a defesa do apelante estaria votada ao insucesso, por, além das insuficiências de que padece, ser incompatível com a confissão constante de transacção judicial.
VI - O disposto, no nº 7, al. c), do art.º 6.º-E da Lei1-A/2020, de 10.03, que actualmente corresponde ao nº 7, al. c), do art.º 6º da Lei n.º 13-B/2021 de 5-4-2021, não suspende o processo ou a prolação da decisão de despejo imediato, mas tão-somente a sua execução (verificados os factos que integrem a “situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa”).
VII – A invocação genérica da “situação de pandemia” e da “dificuldade na procura de novo imóvel para arrendamento”, além de padecer de falta de substanciação, impeditiva da sua apreciação, sempre, no contexto dos autos (falta de pagamento de rendas que se inicia meses antes da declaração de Pandemia), constituiria um manifesto abuso de direito, que a este Tribunal cumpriria obstar.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES
I – RELATÓRIO
H. S. instaurou contra J. C. e G. D., acção declarativa com processo comum, pedindo a declaração de resolução do contrato celebrado com os réus e a condenação destes na restituição imediata do locado e ainda no pagamento da quantia de €1.575, reportada a rendas vencidas e não pagas, acrescida das rendas vincendas até ao despejo efectivo do locado, bem como dos respectivos juros moratórios.
Alegou, para tanto e em síntese, ser proprietário de determinado imóvel, que identifica, cujo gozo foi cedido aos réus, pelo prazo de 5 anos e com início em 01.11.2019, contra o pagamento de uma renda anual de €2.100, a pagar em duodécimos de €175. Os réus não procederam ao pagamento integral da renda reportada ao mês de Dezembro de 2019, encontrando-se em falta a quantia de €70, e não pagaram quaisquer rendas vencidas posteriormente.
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Regularmente citados, apenas o réu contestou, limitando-se a alegar:– Ao contrário do que vem afirmado na douta PI., o R. não dispôs do gozo do prédio de imediato.
– O prédio aqui em causa, à data do contrato de arrendamento, necessitava de obras.
– O representante do A. e o R. acordaram que, o R. procederia à realização das obras necessárias a expensas suas.
– Tais valores seriam descontados nas rendas a liquidar.
– Motivo pelo qual, o R. não procedeu ao pagamento das rendas aqui em causa, sendo tal, do conhecimento do representante legal do A.
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Posteriormente à apresentação da contestação o autor veio requerer o despejo imediato, alegando que os demandados não procederam ao pagamento das rendas em falta e vencidas, nem das que na pendência da acção se haviam vencido.*
Notificados os réus para, em 10 dias, procederem ao pagamento ou depósito das rendas em falta, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 14.º, n.º 4 do NRAU, juntando aos autos o respectivo comprovativo, ou, caso não o fizessem, para se pronunciarem quanto ao suscitado incidente, veio o réu reiterar o por si afirmado em sede de contestação, acrescentando:– «O R. não procedeu ao pagamento das rendas aqui em causa, considerando a necessidade de aferir os valores devidos pelas rendas vencidas e não pagas, em contraposição com os valores despendidos a título de obras no imóvel.
– Entende o R. que, a procedência do presente incidente, deverá ser resguardado para fase posterior, ou seja, somente decretado depois de analisado todos os argumentos contrários e posterior decisão final.
– Até porque, de outro modo, o Art. 20.º da Constituição da República Portuguesa, ou seja, o princípio da tutela jurisdicional efetiva, com direito a processo equitativo, sairia dos tribunais seriamente afetado.
– Devendo ser, prima facie, analisada a defesa do R., e somente depois lhe ser exigível o pagamento das rendas ou o seu depósito, no âmbito do incidente de despejo imediato.
– E nesse sentido, deverá o R, manter a posse do imóvel até decisão proferida no processo principal.
– Contudo, e por mera salvaguarda de patrocínio, caso este não seja o entendimento de Vexas., desde já se requer que seja acordado, ou determinado prazo para a desocupação do locado, considerando a situação pandémica mundial e a dificuldade na procura de novo imóvel para arrendamento.»
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O incidente de despejo imediato foi autuado por apenso e nele se proferiu sentença em que se decidiu:«Pelo exposto, o Tribunal decide julgar procedente o incidente suscitado e decreta o despejo imediato do r/c do n.º …. do prédio urbano destinado a habitação sito no Lugar da … ou Rua do …, freguesia de …, Guimarães, inscrito na respectiva matriz sob o art. ….º.
Custas do incidente a cargo do R. .»
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Inconformado, o réu interpôs o presente recurso, que instruiu com as pertinentes alegações, em que formula as seguintes conclusões:« A) No humilde entendimento do R., ao decidir nos termos em que fez, o Tribunal a Quo violou o disposto no artigo 20º da CRP;
B) Impossibilitando o Recorrente de aceder ao princípio da tutela jurisdicional efetiva, através do qual aquele dispõe do direito a um processo equitativo.
C) É facto que, o imóvel em causa, à data do contrato de arrendamento, necessitava de obras, e por acordo das partes, tais obras deveriam e foram realizadas pelo Recorrente;
D) Posto que, os valores gastos pelo Recorrente seriam, posteriormente, descontados nas rendas a liquidar.
E) Motivo pelo qual o Recorrente R. não procedeu ao pagamento das rendas aqui em causa.
F) Porquanto, verifica-se claramente a necessidade de concluir os valores devidos pelas rendas vencidas e não pagas, em contraposição com os valores despendidos a título de obras no imóvel, para a boa e justa decisão da causa.
Contudo,
G) O Tribunal a Quo, no humilde entendimento do Recorrente, não analisou a prova arrolada pelo R., desconsiderando assim que aquele último, não procedeu ao pagamento da renda, visto que existem valores a acertar pelas partes.
H) Porquanto, a prova arrolada pelo R. deveria ter sido considerada e, posteriormente, decidir pela exigência ou não do pagamento das rendas, no âmbito do incidente de despejo imediato.
I) Sendo que, até esse momento, o Recorrente deveria manter a posse do imóvel.
Não suficientemente,
J) O Tribunal a Quo, não valorou devidamente as dificuldades alegadas pelo Recorrente, no que respeita à desocupação do locado, tendo em linha de conta, a situação pandémica mundial e a sua dificuldade na procura de novo imóvel para arrendamento.
K) Sendo que, ao desvalorizar as dificuldades do Recorrente na procura de uma nova habitação para si e para o seu agregado familiar, ordenando o despejo imediato do imóvel, colocou o Recorrente e o seu gregado familiar os numa situação de fragilidade por falta de habitação própria.
L) Pelo que, deveria o Tribunal a Quo ter decidido pelo não provimento do presente incidente de despejo, sendo que, ao decidir em sentido contrário, sempre deveria ter considerado a posição de fragilidade por falta de habitação própria alegada pelo Recorrente, prestado aquele prazo razoável para a entrega efectiva do imóvel.
Termos em que deve ser concedido provimento ao presente recurso, e nesses termos:
a) Não provimento do incidente de despejo;
Ou, caso assim não se entenda:
b) Considerar a posição de fragilidade por falta de habitação própria do Recorrente e do seu agregado familiar, devido á situação pandémica mundial e a sua dificuldade na procura de novo imóvel para arrendamento..»
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Foram apresentadas contra-alegações.*
O recurso foi admitido na 1ª instância, como apelação a subir de imediato, nos próprios autos do incidente, e com efeito suspensivo.Recebidos os autos neste Tribunal, o recurso foi admitido nos termos em que o havia sido na 1ª instância.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A DECIDIR.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do apelante, tal como decorre das disposições legais dos artºs 635º nº4 e 639º do CPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º nº2 do CPC).
As questões a resolver são as que constam das conclusões da apelação, acima reproduzidas e que assim se sintetizam:
A) Se, face à defesa apresentada, inexistia a obrigação do réu depositar as rendas vencidas na pendência da acção e, consequentemente, não há fundamento para decretar o despejo imediato.
B) Na improcedência da 1ª questão, se se deveria ter apreciado a questão da suspensão ou diferimento do despejo pelos motivos invocados.
III - FUNDAMENTOS DE FACTO
Factualidade provada na sentença:
1º Por documento escrito datado de 23.11.2019 o A. declarou dar de arrendamento ao R. o prédio urbano destinado a habitação situado na Rua …, n.º … e …ª da União de Freguesias de … e …, freguesia de …, Guimarães, inscrito na respectiva matriz sob o art. ...º (doc. n.º 1 junto com a p.i);
2º Lê-se na cláusula 4.ª do escrito referido no parágrafo anterior que “A renda anual é de €2.100 (dois mil e cem euros), a pagar em duodécimos de €175 (cento e setenta e cinco euros) (…)” (doc. n.º 1 junto com a p.i);
3º Os RR. não procederam ao pagamento da totalidade da renda reportada ao mês de Dezembro de 2019, encontrando-se em falta a quantia de €70, nem as rendas referentes aos meses posteriores (acordo);
4º A presente acção deu entrada em juízo em 18.09.2020.
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Mais resulta do processo principal encontrar-se plenamente provado:A) No dia 21.03.2020, o Autor deu entrada de uma acção de despejo contra os Réus, a qual foi distribuída e seguiu os seus termos sob o nº 1599/20.0T8GMR, no Juiz 2 do Juízo local Cível de Guimarães.
B) No âmbito de tal processo, Autor e Réus celebraram uma transacção, por via da qual os Réus reconheceram o incumprimento do contrato de arrendamento, reconheceram o não pagamento das rendas e reconheceram-se devedores da quantia de € 630,00, comprometendo-se a proceder ao seu pagamento.
C) O acordo foi junto aos autos, tendo sido proferida sentença homologatória do mesmo, em 19.05.2020.
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
A)
Em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode a senhorio operar a resolução do contrato propondo a pertinente acção de despejo nos termos do art.º 14º da NRAU (Lei n.º 6/2006 de 27/2), bem como, em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, pode efectuar tal resolução por meio de comunicação ao arrendatário, nos termos do n.º1 do art.º 1084º do Código Civil e art.º 9º, n.º7 da citada Lei n.º 6/2006, sendo opcional este meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas previsto no NRAU (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 6/5/2010).
Na pendência da acção de despejo subsiste a obrigação do pagamento das rendas que se forem vencendo (art.º 14º nº 3 do RAU) ou do seu depósito.
Não sendo cumprida esta obrigação relativamente a rendas vencidas por um período igual ou superior a dois meses, o autor pode requerer a notificação do réu para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos (nº 4 do citado art.º 14º).
Se o réu pagar ou depositar as rendas, será condenado apenas nas custas do incidente.
Se não comprovar o pagamento, nem depositar as rendas, é decretado o despejo imediato (nº5 do art.º 14º).
No anterior regime jurídico do arrendamento, tal como no actual, sempre existiu dissenso na jurisprudência sobre se existia esta obrigação de pagar ou depositar as rendas na pendência da acção, quando nela se discutia tal obrigação (excepção peremptória), em razão, v.g., de se alegar a falta de disponibilidade do arrendado, por carecer de obras que ao senhorio competia efectuar, isto é por se invocar a mora do senhorio na sua obrigação de proporcionar o gozo da coisa locada ou uma outra situação, que, a provar-se, tornaria inexigível a obrigação de pagar a renda, na qual se poderia integrar a aqui invocada (acordo entre as partes no sentido de o montante despendido pelo inquilino com obras realizadas no arrendado, que ao senhorio cabia fazer, ser integralmente imputado nas rendas).
Parte da jurisprudência, com base em norma semelhante à do actual nº 3 do art.º 14º do RAU, entendia que, na pendência da acção e enquanto a questão se discutia, as rendas teriam de ser pagas, podendo o réu, para obviar ao despejo imediato, efectuar o seu depósito condicional e o da correspondente indemnização pela mora, até 10 dias após a notificação para os termos do incidente.
Outra parte admitia, que, se fosse invocada qualquer excepção que legitimasse o não pagamento, o despejo imediato não deveria ser decretado.
Esta divisão ainda subsiste, como decorre da leitura dos acórdãos do TRG de 20-3-2014 (proc. nº 662/13.9TBGMR-A.G1), que segue o primeiro entendimento, e do acórdão do TRP, de 11-5-2021 (proc. 1344/20.0T8VRL-A.P1), que decidiu no sentido de que “neste incidente, o inquilino pode opor outros meios de defesa para além da prova do pagamento ou depósito das rendas pretensamente em falta” – ambos, entre outros de idêntico cariz, podem ser consultados em www.dgsi.pt.
Contudo, mesmo que seguíssemos o segundo entendimento acima exposto, sempre a defesa do apelante estaria votada ao insucesso.
Efectivamente o réu apelante nunca descreve as obras que realizou, nem o montante que despendeu, sendo certo que só com tal alegação se poderia discernir, em face das rendas em dívida, qual o montante do contra crédito que seria imputado nas rendas e se estavam ou não pagas as rendas já vencidas.
Trata-se de uma oposição meramente dilatória, como se veio a constatar com a junção pelo autor apelado, aos autos principais, de certidão judicial comprovativa dos factos acima enunciados nas alíneas A), B) e C), peticionando a condenação do réu como litigante de má-fé.
Com efeito, esta é já a segunda acção contra os réus, por falta de pagamento de rendas. Na primeira acção, cerca de 4 meses antes da instauração da presente acção, o réu, aqui recorrente, celebrou transacção em que confessou que as rendas se encontravam em dívida, assumiu o seu pagamento e não cumpriu.
A sua defesa, na presente acção e incidente, é incompatível com a confissão constante de tal transacção judicial e como tal inoperante.
Pelo exposto, visto que no prazo que lhe foi concedido o réu não comprovou nos autos o pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, nem procedeu ao seu depósito, bem andou o Tribunal “a quo” em julgar procedente o incidente e decretar o despejo imediato.
B)
O recorrente requereu, subsidiariamente, a fixação de prazo para desocupação do locado, considerando a situação de pandemia e a dificuldade na procura de novo imóvel para arrendamento.
Na sentença recorrida a este propósito refere-se:
– «(…) não é em sede da fase declarativa do incidente de despejo imediato que o mesmo deverá ser solucionado, o que se retira do disposto no art. 6.º-E/7/al. c) L1-A/2020, de 10.03. Prescreve este normativo que “Os actos de execução da entrega do local arrendado, no âmbito das acções de despejo, dos procedimentos especiais de despejo e dos processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.” Portanto, são apenas os actos de execução da entrega que poderão ser suspensos, pelo que deverá nessa sede ser tal questão apreciada. Acresce que a suspensão depende da verificação de uma de duas condições: que a execução da entrega coloque o arrendatário em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa. Recai, assim, sobre o arrendatário a alegação de factos susceptíveis de integrarem alguma das duas condições. No caso dos autos essa alegação não foi sequer efectuada, o que sempre impediria a apreciação de tal pretensão.»
Concordamos inteiramente com o decidido.
O citado normativo, que hoje corresponde ao nº 7, al. c), do art.º 6º da Lei n.º 13-B/2021 de 5-4-2021, não suspende o processo ou a prolação da decisão de despejo imediato, mas tão-somente a sua execução:
Artigo 6.º-E
Regime processual excecional e transitório
(…)
7 - Ficam suspensos no decurso do período de vigência do regime excecional e transitório previsto no presente artigo:
(…)
c) Os atos de execução da entrega do local arrendado, no âmbito das ações de despejo, dos procedimentos especiais de despejo e dos processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa;
Acresce que, o recorrente nada alegou de concreto (factos) sobre a sua situação económica e familiar, razões de saúde ou outra situação, subsumível aos conceitos enunciados na previsão normativa.
O Tribunal não omitiu a apreciação de qualquer questão, que nesta sede se impusesse decidir.
Mesmo que se impusesse decidir, em simultâneo, da suspensão ou diferimento do despejo, como peticionado, o réu omitiu a exposição dos factos que integrariam a causa petendi, impossibilitando a sua apreciação de mérito.
Acresce que o incumprimento da obrigação de pagar as rendas iniciou-se antes da pandemia (Dezembro de 2019) e que graças às sucessivas diligências processuais dilatórias – transacção na anterior acção e o presente recurso nesta acção – logrou manter-se no arrendado, sem pagar renda, por quase dois anos, em prejuízo do senhorio, sobre o qual não recai a obrigação de lhe proporcionar habitação sem contrapartida.
Assim, a invocação genérica da “situação de pandemia” e da “dificuldade na procura de novo imóvel para arrendamento”, além de padecer de falta de substanciação, impeditiva da sua apreciação, sempre, neste contexto, constituiria um manifesto abuso de direito, que a este Tribunal cumpriria obstar.
V – DELIBERAÇÃO
Nestes termos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Guimarães em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Guimarães, 30-09-2021
Eva Almeida
António Beça Pereira
Ana Cristina Duarte