| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
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A [ Pedro …… ] , instaurou acção declarativa, com processo comum, contra B [ S….. – Mediação Imobiliária, Lda ] , pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 10.000,00 euros, acrescida de juros de mora legais à taxa comercial até efectivo e integral pagamento.
Alegou, em resumo, que celebrou um contrato de mediação imobiliária sem obrigação de exclusividade com a Ré, no âmbito da qual lhe foi submetido uma declaração de reserva do seu imóvel, pelo valor de € 10.000,00 euros, assinada por um potencial comprador, tendo a Ré ficado fiel depositária da quantia entregue, e, não tendo, entretanto, o negócio sido realizado por desistência do potencial comprador, a Ré não procedeu à entrega do valor da reserva ao Autor, motivo pelo qual considerou que a mesma violou as suas obrigações de fiel depositário.
Mais alegou que caso assim não suceda, não tendo o potencial comprador depositado a quantia correspondente à reserva, terá a Ré violado os deveres decorrentes da actividade de mediação imobiliária, nomeadamente, o dever de não induzir os destinatários em erro sobre as condições do negócio a celebrar e a comunicar imediatamente aos visados, qualquer facto que possa por em causa a concretização do negócio visado, motivo pelo qual deverá se indemnizada em valor equivalente ao do sinal.
A Ré contestou alegando que nunca recebeu o valor da reserva e que nunca violou qualquer dever que sobre ela impendesse, deduzindo ainda pedido de intervenção principal provocado da seguradora Victoria, por qualquer indemnização por violação dos seus deveres estar prevista no âmbito do contrato de seguro celebrado com aquela seguradora.
Admitida a intervenção principal, Victória Seguros excepcionou, alegando que a presente situação está excluída do âmbito de cobertura da apólice, por não resultar descrito a violação de qualquer dever por parte da Ré.
Após audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que:
a) condenou a Ré Victoria Seguros, SA, a pagar ao Autor A a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros), por violação pela Ré B, do dever de informação previsto no art. 17.º, n.º 1, alínea c) do RJAMI, acrescido de juros de mora à taxa comercial, contados desde a data do trânsito em julgado desta sentença e até efectivo e integral pagamento, na medida em que apenas a partir desta data, o valor emergente da responsabilidade civil se considera constituído.
b) absolveu a Ré B, da instância, atento a transferência da responsabilidade civil para a Ré Victória Seguros, por via do contrato de seguro de responsabilidade civil.
Inconformadas, interpuseram B e Victoria Seguros competentes recursos cuja minuta concluíram da seguinte forma:
Recurso da B:
A) O facto 6 deve ser eliminado do elenco dos factos provados, pois nenhuma prova existe de que a R. tenha comunicado ao A. a “dispensa do contrato promessa” e que tenha ficado “acordado” a realização da escritura pública no início de Junho de 2017.
B) A eliminação desse facto decorre do teor dos factos 3, 4 e 5 do depoimento integral da testemunha Horácio Costa, onde em parte alguma corrobora ou se refere sequer à dispensa do contrato promessa e ao acordo para realizar a escritura no início de Junho, das declarações de parte do A. nos segmentos 00:04:10 a 00:07:01, 00:07:18 a 00:07:34 e 00:07:58 a 00:11:08 e ainda do facto 9.
C) Identicamente, os factos 7 e 8 devem ser eliminados do elenco dos factos provados por serem consequências / conclusões extraídas do facto 6 e, sendo ambos conclusivos,devem ser considerados juridicamente irrelevantes (Art.º 607.º, n.º 3 do CPC).
D) E ainda quanto ao facto 7, porque a retirada da casa do mercado foi consequência da aceitação / assinatura pelo A. da ficha de reserva (n.º 3 dessa ficha) o que o A. reconhece nas suas declarações (00:07:58 a 00:11:08).
E) E quanto ao facto 8, para além do referido na conclusão C), a sua eliminação é ainda imposta pela circunstância do A não ter alegado tal matéria, sendo a mesma essencial para o preenchimento da causa de pedir invocada, o Tribunal não a poderia considerar (Art.º 5.º do CPC), por não se enquadrar em qualquer uma das excepções do n.º 2 do citado Art.º 5.º.
F) A douta sentença ao considerar provados aqueles factos, violou o disposto nos Art.os 5.º, n.os 1 e 2, 607.º, n.os 3 e 4 do CPC.
G) Da contestação devem ser considerados provados os seguintes três novos factos:
H) NOVO FACTO 18: “Quando assinou a ficha de reserva em 04/05/17 o A. sabia que o valor de reserva (10.000 €) não tinha sido transferido para a R.”.
I) A fundamentação deste novo facto assenta no teor da ficha de reserva e no e-mail da testemunha Horácio Cruz de 04/05/17, referido no facto 3, no ponto em que refere que a transferência após a assinatura daquela ficha pelo A..
J) NOVO FACTO 19: “A R. só tem intervenção na ficha de reserva como fiel depositária da quantia entregue quando tal valor lhe é confiado e no caso concreto tal valor não lhe foi entregue e o respectivo representante nunca assinou a ficha de reserva”.
K) A fundamentação deste novo facto resulta do teor da própria ficha, do documento transcrito no facto 16 dos depoimentos das testemunhas.
Paula …..: 00:03:39 a 00:03:44 e 00:10:24 a 00:10:42
Luís …..: 00:03:56 a 00:04:42
Isabel …….: 00:01:45 a 00:02:26 e 00:04:56 a 00:06:13
L) NOVO FACTO 20: “Após receber a ficha de reserva pelo A., a Ré comunicou ao cidadão turco que a proposta fora aceite para que este efectuasse a transferência do valor de reserva e voltou a contactá-lo, até que o mesmo em 24/05/17, disse que desistia definitivamente da proposta de compra do imóvel, o que a Ré comunicou ao A.”.
M) A fundamentação deste novo facto resulta dos depoimentos das testemunhas: Paula ….: 00:05:49 a 00:07:16, 00:08:36 a 00:09:43 Horácio Cruz: 00:12:12 a 00:12:50
N) A R. não violou o dever de informação a que estava adstrita enquanto mediadora, pelo Art.º 17.º, n.º 1, al. d) da Lei 15/2013, já que após a assinatura da ficha de reserva pelo A., informou o cidadão turco e pediu-lhe e insistiu para que fizesse a transferência do valor de reserva, até que o mesmo, sem nunca concretizar a transferência, acabou por informar em 24/05/17 que desistia do negócio, facto que no dia seguinte a R. comunicou ao A..
O) Enquanto manteve contactos com o cidadão turco, insistindo pela realização da transferência, a R. nada tinha para informar o A., sendo certo que este sabia que pela ficha assinada, só no final do mês de Maio se celebraria o contrato promessa.
P) E que o A. estava “confortável” com a situação demonstra-o o facto de só em 24/05/2017, ter pedido ao Banco o cancelamento da hipoteca – facto 9.
Q) Nos 20 dias que decorreram entre a assinatura da ficha e a desistência do cidadão turco, o único facto que era expectável vir a ocorrer, seria a realização da transferência que nunca ocorreu e a que a R. é alheia, como o é também relativamente à decisão do interessado de desistir do negócio.
R) E a manutenção do imóvel do A. retirado do mercado, durante esses 20 dias, era uma consequência, conhecida do A., do facto de ter assinado a ficha de reserva não podendo o mesmo pretender que essa circunstância lhe possa ter causado danos, porque a quis e aceitou, sendo a “imobilização “do imóvel nesses 20 dias uma decorrência da própria reserva por ele aceite.
S) O suposto dano resultante da frustração da reserva, a existir, só poderá ser assacado ao cidadão turco e nunca à R., que em nada contribuiu, por acção ou omissão, para tal frustração decorrente apenas de duas decisões do interessado turco: não fazer a transferência e desistir do negócio.
T) Não há nexo causal entre a conduta da R. e os supostos danos do A., para além de que a douta sentença considerou, erradamente, que a verificação desse dano seria resultante do facto de não ter aceite uma proposta de 820.000,00 €, facto que o A. nunca alegou e que o Tribunal não pode oficiosamente considerar, porque, como já se referiu, tal lhe está vedado pelo Art.º 5.º do CPC.
U) Mas ainda que por mera hipótese assim não se entendesse, é fora de dúvida que o A. sabia que desde a assinatura da ficha de reserva, o imóvel estaria retirado do mercado e que o contrato promessa se iria celebrar ao final do mês de Maio, pelo que só poderia assacar alguma responsabilidade à R. se esta tivesse, de algum modo, contribuído para o que veio a acontecer – não realização da transferência e desistência do negócio.
V) O A. não ousou alegar isso e, por tal motivo, a asserção da douta sentença de que a R. induziu o A. em erro sobre o negócio da reserva é, em si mesma, um erro clamoroso que urge corrigir, porque a construção jurídica que dali decorre é que a R. (que na ficha de reserva, que não assinou, só figuraria como fiel depositária do valor da reserva se e quando o recebesse) é a final a responsável objectiva do facto de um terceiro não ter feito uma transferência que se propôs fazer e de ter desistido dum negócio que disse querer realizar !
W) A douta sentença recorrida violou ainda os Art.os 17.º, n.º 9, da Lei 15/2013, 483.º, 487.º e 562.º do C. Civil.
Termos em que deve ser julgado procedente o recurso de apelação e revogada a douta sentença, absolvendo-se a R. do pedido, com o que se fará Justiça!’’.
Recurso de Victoria Seguros SA:
A. No presente recurso será impugnada a solução jurídica firmada na douta sentença proferida pelo Tribunal a quo.
B. As questões colocadas à apreciação do tribunal ad quem são, assim, as seguintes:
- Omissão de pronúncia no que concerne à franquia contratualizada.
-- Caso seja entendimento inexistir tal nulidade, a sentença agora trazida à colação sempre comportaria uma violação da lei substantiva, na sua vertente de errada interpretação e aplicação das normas efectivamente aplicáveis à relação contratual entre a 1ª Ré e a Recorrente, nomeadamente o estipulado no contrato de seguro celebrado.
- Verifica-se que a sentença recorrida enferma de erro na interpretação e aplicação de normas jurídicas, maxime do artigo 227º do Código Civil (neste caso pela sua não aplicação), como adiante se demonstrará, bem como os pressupostos do artigo 483º do Código Civil, pelo que deverá, a final, a sentença sub juditio ser revogada e substituída por outra decisão judicial que julgue a acção improcedente in totum.
- Verifica-se que a sentença recorrida enferma de erro na aplicação de juros comerciais, violando o disposto no artigo 2º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de Maio, onde deveria ter sido aplicado o artigo 559º n.º 1 do Código Civil.
ENQUADRAMENTO FACTUAL
C. O Tribunal a quo entendeu condenar a Recorrente no pagamento da quantia de Euro 10.000,00 (dez mil euros), acrescida de juros de mora à taxa comercial, dado entender estarem preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil por factos ilícitos (artigos 483º e 562º do Código Civil).
D. Contudo, e salvo o devido respeito, os factos dados como provados e o teor da douta sentença que ora se coloca em crise não permite a simples aplicação dos artigos 483º e 562º do Código Civil à situação em apreço.
OMISSÃO DE PRONÚNCIA
E. A nulidade da decisão com fundamento na omissão de pronúncia verifica-se quando uma questão que devia ser conhecida numa peça processual não tenha tido aí qualquer tratamento, apreciação ou decisão, sem que a sua resolução tenha sido prejudicada pela solução, eventualmente, dada a outras.
F. A Recorrente alegou no artigo 7º da Contestação que:
“A apólice tem um capital de seguro de € 150.000,00 com uma franquia de 10% do valor da indemnização (doc. 1).”
G. Sobre tal facto não versou qualquer impugnação, tendo sido o mesmo provado pela documentação junta aos autos e não impugnada.
H. Neste prospecto, caberia ao Tribunal a quo apreciar, e uma vez que entendeu condenar a Recorrente, a existência da franquia associada à indemnização e proceder ao respectivo cômputo indemnizatório.
I. Com esta postura, o Tribunal a quo incorreu em omissão de conhecimento desta questão, o que provoca a nulidade da sentença ora recorrida por omissão de pronúncia (artigos 608º n.º 2, 615º n.º 1 alínea d), 666º n.º 1 e 679º CPC).
J. Não podendo o Tribunal da Relação de Lisboa suprir esta nulidade, conforme decorre do artigo 684º n.º 2 do CPC, deverá ordenar o regresso do processo ao tribunal para que o Digníssimo Juiz que proferiu a sentença recorrida supra esta nulidade.
DA ERRADA INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO DAS NORMAS EFECTIVAMENTE APLICÁVEIS À RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE A 1ª RÉ E A RECORRENTE
K. Na eventualidade de não ser assim entendido, o que não se concede nem concebe, sempre estaríamos perante uma errada interpretação e aplicação das normas efectivamente aplicáveis à relação contratual entre a 1ª Ré e a Recorrente.
L. Existindo um contrato de seguro, o Tribunal teria que se debruçar sobre as cláusulas contratadas entre as partes, nomeadamente as Condições Particulares e as Condições Gerais.
M. Deveria o Tribunal a quo aferido da responsabilidade da Apelante apenas na proporção dessa transferência, condenado a Ré B na franquia associada à indemnização por si arbitrada.
N. Ao não o ter feito, incorreu em errada interpretação e aplicação das normas efectivamente aplicáveis à relação contratual entre a Apelada e a Ré B.
IMPUGNAÇÃO DA SOLUÇÃO JURÍDICA
O. Em sede de alegações finais, o Recorrido fundamenta o pedido indemnizatório na responsabilidade civil pré-contratual, cujo apoio jurídico encontra previsão no artigo 227º n.º 1 do Código Civil.
P. É exactamente esta a convicção da Apelante e que o Tribunal a quo, erradamente descurou.
Q. Na base desta responsabilidade está a ideia de que o simples início de negociações cria entre as partes deveres de lealdade, de informação, de esclarecimento dignos da tutela do direito.
R. Os prejuízos decorrentes da responsabilidade civil pré-contratual só podem ser exigíveis ao interessado comprador, Senhor Deniz, que nesta acção não figura como parte.
S. A imposição de confiança tem como fundamento o contrato celebrado, neste caso, a ficha de reserva assinada entre o Recorrido e o Senhor Deniz que foi com base neste documento que se impôs comportamentos que devem ser conformes à boa fé (fides servare).
T. A confiança criada estabeleceu-se entre o Autor e o Senhor Deniz, já que a Apelante apenas ficaria como “fiel depositária”, na eventualidade de receber a quantia em discussão, que conforme consta dos factos provados nunca recebeu.
U. Atendendo à matéria dada como provada, apenas poderia o Tribunal a quo dar como preenchidos os requisitos da responsabilidade pré-contratual: o facto voluntário, consistente na criação, do Autor, da expectativa ou confiança na conclusão do contrato, e na recusa injustificada da conclusão do mesmo; o dano, consistente no valor de reserva; a ilicitude, traduzida na própria arbitrariedade do rompimento e violação do dever de lealdade em infracção do disposto no citado artigo 227º do Código Civil; a culpa, consistente no juízo de censura e de reprovação ético-jurídica que a conduta do Senhor Deniz merece e o nexo de causalidade entre essa conduta e o dano sofrido pelo Autor e como tal nunca condenar a sociedade de mediação imobiliária.
V. Ver Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra – processo n.º 1465/12.3TBCBR.C1, de 27/05/2015, Relator Moreira do Carmo.
W. A reserva de Euro 10.000,00 (dez mil euros) nunca ocorreu, e na mera eventualidade de ter ocorrido e o Senhor Deniz ter desistido, injustificadamente, de celebrar o contrato de compra e venda teria como consequência perder tal quantia.
X. A consequência tomba sobre o Senhor Deniz e não sobre a Ré B, que não assinou a ficha de reserva que serve de fundamento à presente acção.
Y. Atento o exposto, a sentença proferida padece do vício de errónea interpretação e aplicação de normas jurídicas, maxime as normas do artigo 227º do Código Civil (neste caso pela sua não aplicação).
Z. Na mera eventualidade de assim não ser entendido, o Tribunal a quo entendeu, no nosso entendimento erradamente, estarem preenchidos os requisitos da responsabilidade civil por factos ilícitos.
AA. Da factualidade considerada como provada, tem a Apelante sérias dificuldades em conceber a afirmação do Tribunal a quo, quando dispõe que a Ré B. violou o seu dever de informação previsto no artigo 17º n.º 1 alínea c) do RJAMI.
BB. Se não forem oportunamente alegados e se nem as partes nem o Tribunal, ao longo da instrução da causa, os introduzirem nos autos, garantindo o contraditório, a decisão final de mérito tem de ser desfavorável àquele a quem tais factos (omitidos) beneficiavam.
CC. Não foi decorrente da alegada violação do dever de informação que o Autor teve um dano de Euro 10.000,00, respeitante ao valor da reserva que conforme já se mencionou nunca recebeu.
DD. Jamais pode a Ré B, ainda que se prove alguma violação, ser condenada com base numa Ficha de Reserva não assinada por si e num valor que não recebeu. E por um dano que efectivamente não se verificou na esfera patrimonial do Autor.
EE. Sem prescindir, entende-se que o Tribunal a quo não tinha matéria suficiente para considerar ter existido violação do dever de informação por parte da Ré B..
FF. A Ficha de Reserva só se mostrava completa com a assinatura da Mediadora e o recebimento dessa quantia, o que nunca se verificou.
GG. Pelo exposto, verifica-se que a aludida sentença padece do vício de errónea interpretação e aplicação de normas jurídicas, maxime o artigo 227º do Código Civil
(neste caso pela sua não aplicação), bem como os pressupostos do artigo 483º do Código Civil, pelo que deverá a sentença sub juditio ser revogada e substituída por outra decisão judicial que julgue a acção improcedente in totum.
DA INCORRECTA APLICAÇÃO DE JUROS COMERCIAIS
HH. Estando em causa uma indemnização entre uma companhia de Seguros e uma pessoa singular os juros de mora aplicados são os civis.
II. O próprio Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de Maio, excluiu do seu âmbito de aplicação os contratos celebrados com consumidores, os juros relativos a outros pagamentos que não os efetuados para remunerar transações comerciais e os pagamentos de indemnizações por responsabilidade civil, incluindo os efetuados por companhias de seguros (artigo 2º n.º 2).
JJ. Assim sendo, e caso não seja proferido acórdão a julgar a acção improcedente deve sempre ser alterada a quantificação dos juros para os civis, por força do disposto no artigo 559º n.º 1 do Código Civil.
TERMOS EM QUE,
Deverão V. Exas. julgar o presente recurso de apelação procedente, ordenando a baixa do processo para que o Tribunal de 1ª instância supra a nulidade de omissão de pronúncia, e caso assim não ser entendido, revogando sempre a sentença a quo e absolvendo a recorrente do pedido’’.
O autor respondeu tempestivamente às alegações da ré Sinalazul , pugnando pela manutenção do julgado.
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Constituem questões decidendas saber se:
i) a sentença sofre do vício da omissão de pronúncia;
ii) deve ser alterada a decisão de facto;
iii) a ré B deve ser absolvida do pedido e não só da instância;
iv) se a seguradora responde pela indemnização de € 10.000 arbitrada pelo primeiro grau.
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São os seguintes os enunciados de dados de facto considerados assentes no primeiro grau: FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A.1) FACTOS PROVADOS
1.1 Da petição inicial:
1. A B, é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária, utilizando o nome comercial de “Sotheby’s ………”.
2. Em 16.11.2016, por intermédio de documento particular denominado “Contrato de Mediação Imobiliária”, o Autor A, na qualidade de segundo contraente, acordou com a Ré B, a prestação de serviços de mediação imobiliária em regime de não exclusividade com vista à promoção da venda do imóvel da sua propriedade sito na Rua Volta da Quinta, n.º , Quinta da Beloura II, na freguesia do Linhó, concelho de Sintra, pelo valor de € 890.000,00 euros, obrigando-se o Autor a pagar à Ré a título de comissão, a quantia de 6% calculada sobre o preço pelo qual o negócio seja efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
3. Em 04.05.2017, Horácio ..., colaborador da Ré, enviou a seguinte comunicação electrónica ao Autor, comunicando que:
“Como falado há pouco peço que assine a ficha de reserva e que ma devolva com a máxima urgência.
As condições constantes na ficha de reserva indicam o preço de venda de 850.000 € com uma reserva de 10.000 € a ser efectuada por transferência logo após o envio desta mesma ficha assinada por si.
As condições propostas passam por efectuar/assinar o CPCV (contrato promessa de compra e venda) em finais deste mês (não consigo neste momento precisar o dia) com um valor de entrada de 500.000 € sendo que a escritura teria de ser executada até ao dia 20 de junho pois como lhe referi têm urgência em entrar.(…)”
4. Em anexo à comunicação electrónica aludida em 3) seguiu o seguinte documento particular, denominado “Ficha de Reserva”, “Acordo de reserva de imóvel, entrega de pré-sinal e princípio de pagamento”, composto de formulário predisposto, com espaços para preenchimento manuscrito, o qual se encontra redigido de forma bilingue Português/Inglês, com a data manuscrita de 04.05.2017, assinado pelo Comprador e pelo Vendedor e onde consta um campo não assinado destinado ao mediador, constando ainda do documento, na parte relevante para o caso concreto:
“B, (…) vem para os devidos efeitos declarar que, como fiel depositário, recebeu de: Deniz Yurdakul com o NIF 18875743 o valor de € 850.000/10.000 mediante transferência bancária para a conta clientes (…) sob o Novo Banco, SA, como reserva de compra do prédio urbano/rústico sito Rua Volta da Quinta, 21 (…) de que é (são) proprietário(s) Pedro Cardoso (…)
O valor da compra é de 850.000 €.
O CPCV, de acordo com ambas as partes, será celebrado no prazo máximo de 30 dias a contar da data da reserva do imóvel, com entrega de um sinal no valor de € 500.000. (…)
1. No presente documento o Potencial Promitente Comprador manifesta a sua proposta de compra do imóvel supra mencionado ao potencial Promitente Vendedor.
2. De modo a sustentar esta proposta, anexa-se comprovativo de transferência, realizada pelo Potencial Promitente Comprador no valor de 858/10.000 €, à ordem do potencial Promitente Vendedor, ficando a mediadora como fiel depositária na sua conta clientes n.º (…), sob o Novo Banco, SA, não podendo assim ser movimentado.
3. Esta proposta transforma-se em reserva, após aceitação e assinatura do Potencial Promitente Vendedor, do valor e condições supra mencionados, sendo assim retirado de comercialização no mercado.
4. Se a Entidade Bancária fizer empréstimo insuficiente para a efectivação desta compra ou o potencial Promitente Comprador não conseguir o financiamento, esta transferência é devolvida ao potencial Promitente Comprador e anulado este processo, salvo se as partes estiverem de acordo em prosseguir de igual modo com o processo de compra e venda.
5. O Potencial Promitente Comprador, após aceitação e assinatura por parte do Potencial Promitente Vendedor, apenas pelo previsto na cláusula 4.ª ou por motivo justificativo e válido à luz das regras da boa fé, poderá desistir da celebração do negócio.
6. A desistência injustificada por decisão do Potencial Promitente Vendedor, implica a entrega de valor igual à transferência supra mencionada, ao Potencial Promitente Comprador.
7. A assinatura do CPCV será efectuado nas instalações da empresa mediadora e os potenciais Promitentes Vendedor e Comprador mandatam, pelo presente, a empresa mediadora para proceder à respectiva marcação.
8. O presente documento cessa os seus efeitos a partir do momento em que é celebrado o Contrato Promessa de Compra e Venda ou escritura.”.
5. Em 04.05.2017, por intermédio de comunicação electrónica, o Autor comunicou ao colaborador da Ré, Horácio ..., que:
“Recebi a Va FICHA DE RESERVA referente à venda da minha casa, que devolvo devidamente assinada em anexo.
Quero no entanto salvaguardar a seguinte questão:
Para efeitos desta reserva terei que retirar a casa do mercado, invalidando e/ou anulando outras propostas/negociações que como sabe existem, logo se e na eventualidade de uma desistência deste comprador, o que acontece ?! O valor da reserva é restituída, a casa volta ao mercado mas entretanto EU perdi outras oportunidades de negócio/venda…!
Não me parece justo e pelo que re-CONSIDEREM esta questão.”.
6. A Ré B solicitou ao Autor o cumprimento das obrigações emergentes da reserva, comunicando ainda a dispensa do contrato promessa, devido à pressa na aquisição do imóvel, ficando acordado a realização da escritura pública de compra e venda no início do mês de Junho.
7. Em consequência do que Autor retirou o imóvel do mercado;
8. E não aceitou qualquer outra proposta existente sobre o imóvel.
9. Em 24.05.2017, o Autor solicitou ao Banco o distrate da hipoteca existente sobre o imóvel.
10. Em 25.05.2017, Horácio ..., colaborador da Ré, enviou a seguinte comunicação electrónica ao Autor, comunicando que:
“No seguimento da nossa conversa desta manhã venho por este meio formalizar o que tanto eu como a minha colega Paula …. lhe referimos a respeito da reserva existente para o seu imóvel.
O cliente comprador informou-nos ontem ao final da tarde que iria suspender a aquisição do imóvel referido alegando motivos de força maior, motivos esses que a minha colega teve ocasião de transmitir.
Mais fomos informados que, para já, a decisão é irreversível pelo que o imóvel deixará de estar sob reserva. (…)”.
11. Em 25.05.2017, o Autor comunicou ao colaborador da Ré Horácio ..., que:
“Lamento profundamente o sucedido, mas não havendo forma de contornar a situação e como tal cito o ponto 6 do documento de reserva do imóvel em apreço, o qual todas as partes interessadas assinaram, não existe uma justificação plausível por parte do comprador para o cancelamento da compra do mesmo, por esse motivo, agradeço que procedam de imediato à transferência do valor da reserva de € 10.000,00 euros (dez mil euros) dos quais ficaram fiéis depositários, a favor da pessoa lesada, eu.
Para o efeito segue o respectivo NIB (…)”.
12. Em 07.06.2017, o Autor comunicou ao colaborador da Ré Horácio ..., que:
Continuo sem receber a Va transferência nem qualquer resposta, desde o passado 25 de Maio.
Não entendo como podem afirmar que a situação é irreversível e que a reserva fica sem efeito, por um alegado problema de saúde de um familiar…Não me parece ser motivo definitivo para desistir de uma compra quando no dia anterior me foi pedido para tratar dos distrates bancários e restante documentação e avançar imediatamente para a escritura…Não entendo como se pode passar de uma situação de compra imediata e com urgência para uma desistência.
Agradeço uma resposta urgente.”.
13. Em 07.06.2016, Eurico ….., colaborador da Ré, comunicou ao Autor que:
“Conforme falamos durante a tarde não poderemos efectuar a transferência do valor da reserva já que o comprador nunca enviou a transferência para a nossa conta de clientes. Daí o facto de não lhe termos enviado a ficha de reserva assinada por nós conforme entretanto solicitou já que nunca poderíamos dizer que estávamos fieis depositários de uma quantia que não recebemos.
Informamos também que o Horácio ... já não colabora com a empresa. (…)”.
14. Em 08.06.2016, o Autor comunicou a Eurico …… que:
“O senhor Horácio …. e a D. Paula …., indicaram-me que a desistência se devia a um problema familiar do comprador.
No seu telefonema de ontem à tarde, primeiro começou por me dizer que o comprador não tinha conseguido o empréstimo e quando eu lhe disse que isso não fazia sentido já que a informação que tinha sido dada por vós quanto a este comprador era que o conhecia bem, já tinham feito outros negócios com ele e sempre a pronto e que ele não necessitava de recurso a crédito e que também esta seria a pronto, aí informou-me que afinal nunca receberam a quantia da reserva! (…)”.
15. Em 09.06.2017, o Autor comunicou à Ré, que considerava o sucedido uma situação de responsabilidade contratual e profissional, por fornecimento de informação errada e enganosa e solicitava a comunicação no prazo de cinco dias sob pena de recurso às vias judiciais.
16. Em 27.06.2017, a Ré comunicou ao Autor que:
“Com referência à V. carta de 9 do corrente, onde reclama a entrega do valor da reserva, cumpre-nos esclarecer o seguinte:
i) O valor da reserva nunca foi transferido ou por qualquer outra forma entregue pelo interessado na compra (Deniz Yurdakul) à B, pelo que sem mais, a V. pretensão carece de fundamento.
ii) A ficha de reserva, assinada pelo comprador e pelo vendedor não foi assinada pela B, que só a assina, como depositária do valor da reserva, quanto esta é entregue.
iii) Nada de diferente do ponto de vista factual foi transmitido ao V. cliente, ao qual nos contactos havidos foi dito que o comprador não chegou a entregar o valor da reserva e que, entretanto, comunicou que desistia desta.
Na medida em que a V. carta omite este facto acima sublinhado, melhor seria que, previamente tivesse recolhido informação completa junto do seu cliente sobre este assunto (…)”.
1.2. Da contestação:
17. Em 01.4.2013, a B, celebrou com a Vitória Seguros, SA, um contrato de seguro de responsabilidade civil, pelo período de um ano, sucessivamente prorrogável por iguais períodos, o qual se encontra titulado pela apólice n.º 10911969, em vigor à data dos factos, a qual tem uma cobertura de capital no montante de € 150.000,00 euros e uma franquia de 10% do valor de indemnização.
A.2. FACTOS NÃO PROVADOS:
Não existem facto não provados com relevância para a causa.
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Da omissão de pronúncia
Entende a recorrente Victoria Seguros SA que a sentença impugnada padece de omissão de pronúncia porquanto:
i) A Recorrente alegou no artigo 7º da Contestação que:
“A apólice tem um capital de seguro de € 150.000,00 com uma franquia de 10% do valor da indemnização (doc. 1).”
ii) Sobre tal facto não versou qualquer impugnação, tendo sido o mesmo provado pela documentação junta aos autos e não impugnada.
iii) Neste prospecto, caberia ao Tribunal a quo apreciar, e uma vez que entendeu condenar a Recorrente, a existência da franquia associada à indemnização e proceder ao respectivo cômputo indemnizatório.
Não assiste razão à recorrente.
O artigo 615, 1, al. d), do CPC, preceitua que a sentença é nula quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar.
Ao decidir, o juiz não tem de se pronunciar sobre todas as questões singulares levantadas pelas partes. O juiz não tem de refutar singularmente a argumentação desenvolvida pelas partes sendo suficiente que ele, depois de a ter apreciado globalmente, indique os elementos sobre os quais entende fundar a sua decisão e o iter seguido na avaliação dos mesmos e para a sua conclusão, implicitamente desatendendo aqueles logicamente incompatíveis com a decisão adoptada.
No caso sujeito o tribunal afirmou: “A Ré B, constituiu-se assim na obrigação de indemnizar, sendo nessa medida a Ré Victoria Seguros, obrigada a indemnizar, em sua substituição, em função do contrato de seguro celebrado com aquela, por via do qual transferiu a sua responsabilidade civil, e no âmbito do qual não se verifica a exclusão contratual do âmbito do contrato de seguro invocada, na medida em que o auxiliar da Ré B, agiu com negligência e não com dolo, o que conduzirá à absolvição da Ré B da instância’’.
Implicitamente desatendeu a questão suscitada pela recorrente, com fundamento em razões que posteriormente explicitou no despacho de 7.1.2020.
Se decidiu bem ou mal é questão de mérito e não error in procedendo.
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Alteração decisão de facto
A recorrente B entende que devem ser eliminados os factos 6,7 e 8, e aditados três novos factos, a saber:
Facto 18: Quando assinou a ficha de reserva em 04/05/2017 o A. sabia que o valor de reserva (10.000 €) não tinha sido transferido para a R.
Facto 19: A R. só tem intervenção na ficha de reserva como fiel depositária da quantia entregue, quando tal valor lhe é confiado e no caso concreto tal valor não lhe foi entregue e o respectivo representante nunca assinou a ficha de reserva.
Facto 20: Após receber a ficha de reserva assinada pelo A. a R. comunicou ao cidadão turco que a proposta fora aceite para que este efectuasse a transferência do valor da reserva e voltou a contactá-lo, até que o mesmo em 24/05/2017 disse que desistia definitivamente da proposta de compra do imóvel, o que a R. comunicou ao A.
Ouvido o registo áudio da prova testemunhal e analisados os pertinentes documentos entendemos que:
O facto n.º 6 deve ter a seguinte redacção:
6. A Ré B solicitou ao Autor que havia urgência do cliente na celebração da venda, sem contrato promessa, devido à pressa na aquisição do imóvel por parte do interessado, ficando entre ambos acordado a realização da escritura pública de compra e venda no início do mês de Junho.
7. Em consequência do que Autor retirou o imóvel da agência Remax onde se encontrava para venda.
8. Não tendo aceitado uma proposta sobre o imóvel feita nessa agência.
A matéria do ponto 6 resulta do depoimento da companheira do autor e do de Horácio ... o qual angariou o imóvel e procedeu à gestão comercial da respectiva colocação no mercado para venda.
Esta última testemunha fez um depoimento muito firme demonstrando grande isenção. O facto de já não trabalhar para a ré confere-lhe especial credibilidade.
Os pontos número 7 e 8 derivam do depoimento da companheira do autor e de Filipe ….., o qual, como funcionário da Remax e responsável pela operação comercial de venda do imóvel, numa primeira fase antes da reserva feita na ré e depois, numa segunda fase, após o negócio ter ficado prejudicado com mediação da B, mostrou ter um claro conhecimento dos factos tende respondido com manifesta isenção. Na verdade foi a Remax, através desta testemunha, que acabou por obter comprador para o propriedade do autor e concretizado o negócio.
Por outro lado, não procede a pretensão da recorrente de ver considerados provados os novos factos que indica.
Não resulta provado que tenha sido ou não efectuada a transferência. Dito de outro modo: não resulta provado que NÃO HOUVE TRANSFERÊNCIA, assim como não resulta provado o contrário, isto é QUE HOUVE TRASFERÊNCIA.
No entanto entende-se que se deve aplicar no caso sujeito a inversão do ónus da prova prevista no artigo 344.º, 2, do Código Civil dada a especial dificuldade em o autor fazer a prova da transferência pelo interessado, atendendo à conduta omissiva e pouco lisa da ré mediadora.
Expliquemos porquê. O acordo de reserva não é uma figura a-contratual, mas um verdadeiro contrato que exige além das declarações negociais a entrega da quantia da reserva. Nestes casos classifica-se como real quoad constitutionem.
Invocando o autor como causa de pedir esse acordo de reserva incumbia-lhe ex artigo 342.º, 1, CC fazer a prova da conclusão do contrato com a efectuação da transferência.
Essa prova é no caso particularmente difícil porquanto a ré é a depositária e afirma que a não recebeu. Perante a sua atitude não nos parece de exigir que o autor “sangrasse em saúde’’ e viesse por exemplo pedir que a ré fosse notificada para apresentar os extractos do movimento da conta a que alude na ficha da reserva e esperasse a resposta da ré, para depois e só então se poder retirar alguma consequência material.
Por outro lado, também não era exigível que o autor contasse com o depoimento do interessado na compra, cidadão turco e não residente no nosso país.
Uma prova testemunhal de algo que aconteceu na esfera jurídica da ré e que só esta podia controlar apresenta-se ademais extremamente difícil para o autor. Confirma-o o depoimento das testemunhas Paula …., Silva ……, todos funcionários ou ex-funcionários da ré, os quais afirmaram que tal transferência nunca foi feita.
Não se compreende que a B, a qual enviou para o autor uma ficha de reserva em que se declara que, como fiel depositário, recebeu de Deniz Yurdakul a quantia de € 10.000 e que se anexava comprovativo da transferência, nunca tenha enviado tal ficha por si assinada , apesar de devolvida assinada pelo autor logo no mesmo dia em que aquele a recebeu.
Comportamento que pelos vistos, segundo a testemunha Isabel …., era usual na ré, mas que não reputamos correcto.
O artigo 38.º da Carta dos direitos fundamentais da União Europeia, directamente aplicável entre nós, preceitua que “as políticas da União devem assegurar um elevado nível de protecção do consumidor’’ e o artigo 60.º da nossa Constituição dispõe que “os consumidores têm direito à qualidade dos bens e serviços consumidos, à formação e à informação, à protecção da saúde e dos seus interesses económicos, bem como à reparação dos danos’’.
Acresce que a Lei n.º 24/96, de 31 de Julho (adiante abreviadamente designada LDC), a que aludiremos também mais abaixo, desenha um amplo quadro de protecção de defesa dos consumidores.
Uma interpretação conforme à Carta e à Constituição não pode deixar de ter repercussões no regime de distribuição do ónus da prova numa acção de um consumidor contra uma empresa de mediação imobiliária, como a presente.
Não estamos portanto de acordo quando o primeiro grau afirma que ”mais resultou provado que do teor dos factos 13) e 16), que o interessado angariado pela ré, nunca procedeu à transferência da quantia de € 10.000euros acordada como reserva para a ré, não tendo esta por qualquer forma recebido a quantia’’.
O tribunal incorre num erro muito comum consistente em se dar como provado um facto a partir de declarações sobre esse fato em situações não performativas em que dizer não é fazer.
Veremos, contudo, mais abaixo que tal erro não tem repercussões significativas no resultado do recurso.
Prosseguindo com a análise dos depoimentos diremos, em complemento, que a testemunha Paula ….. exerceu funções de empregada comercial para a mediadora e reportava directamente a Horácio .... Transparece no seu depoimento uma desenvoltura que nem sempre quadra com o rigor. Não teve dúvidas em afirmar que depois de assinada pelo director da ré, e só depois disso, uma cópia da ficha da reserva já assinada era enviada ao vendedor, afirmação contrariada por Isabel Silva que disse exactamente o contrário. Ora bem: Horácio ... esclareceu que a matéria das transferências não era a sua área e que portanto não sabe se a transferência foi ou não feita. Por outro lado, lembrou que durante o período que decorreu entre 4 e 25 de maio falou com o autor para tratar de um assunto relacionado com o mobiliário da casa, que o cliente turco desejava ver removido, não se recordando de ter falado sobre qualquer assunto relacionado com a transferência. Acrescentou ainda de forma algo sibilina que por detrás da ficha assinada, com os dizeres do documento dos autos, onde é feita referência à reserva e seu quantitativo existe “qualquer coisa’’ (a partir do momento em que há uma ficha de reserva supostamente existe algo por de trás).
Quer a companheira do autor quer este asseveraram que durante o período de 21 dias, entre 4 e 25 de maio, o silêncio da ré foi total e que ficaram surpreendidos quando souberam que o interessado na casa, de tão convencido que estava na celebração do negócio e que tanta pressa parecia ter na compra do imóvel, afinal acabou por desistir da compra, apresentando uma razão inconsistente.
Resta observar que as testemunhas Luís ….e Isabel …. são funcionárias da ré, ou seja estão numa relação de dependência com a mesma. Acresce que se houvesse um propósito firme de ultrapassar as dificuldades da prova da não transferência seria razoável que recorrerem a outro tipo de prova designadamente extractos da tal conta aberta para acolher os depósitos do valor das reservas ou as tais notificações que a testemunha Isabel afirmou receber sempre que as transferências tinham lugar.
Diga-se ainda que a prática de obter primeiro as assinaturas dos potenciais vendedores e compradores e deixar para o fim a assinatura do director da ré, entrega finalmente ao arbítrio desta a última palavra sobre a validade da ficha, o que convenhamos não parece ser o que protege adequadamente os interesses do consumidores. Mas sobre isto faremos referência mais adiante.
Finalmente importa ex artigo 5. 2, a) e b) considerar ainda dois novos factos a saber:
Facto 18. A ré B não enviou ao autor qualquer comprovativo da transferência a que se alude na ficha de reserva referida em 4.
Facto 19. Entre 4 e 25 de maio de 2016 o autor só foi contactado pelos funcionários da ré para efeitos de aquele esvaziar a casa de imóveis e de obter o distrate da hipoteca junto do banco.
Estes factos resultam do depoimento da companheira do autor, de Horácio ... e de Isabel … .
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Da absolvição da instância da Ré B
O tribunal absolveu a Ré B da instância, não do pedido.
Só isto justifica o interesse da ré no recurso.
Sabido é que as conclusões do recurso delimitam a esfera de actuação do segundo grau, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (artigos 635º, nº4 e 639º, nº1). Veda-se assim ao tribunal ad quem o ultra petita, sem prejuízo do princípio jura novit curia.
A recorrente afirma que o tribunal a quo violou os artigos 5.º, 1 e 2, 607.º, 3 e 4, do CPC, 17.º, n.º 9, da Lei 15/2013, e 483.º, 487.º e 562.º do CC.
A absolvição da instância fundou-se na transferência da responsabilidade civil para a Ré Victória Seguros, por via do contrato de seguro de responsabilidade civil.
Em lado algum do seu recurso a recorrente questiona esta transferência e seus efeitos. Dito de outro modo: não se pretende afastar a prioridade decorrente do recurso. Queda assim prejudicada a reapreciação da restante matéria das conclusões.
Esclarecendo ainda melhor. A absolvição decorre do seguinte raciocínio feito pelo tribunal: absolvo a ré porque esta transferiu a responsabilidade para a seguradora; absolvo da instância, porquanto com essa transferência a segurada não tem nesta acção nada a ver com o assunto.
Era suposto que a recorrente quisesse desmontar tal raciocínio e que dissesse: sim tenho a ver com o assunto, e como não sou responsável devo ser absolvida do pedido e não da instância. Raciocínio que não foi feito.
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Recurso de direito da Seguradora
Não restam dúvidas sobre a qualificação do contrato celebrado em 16 de novembro de 2016 entre o autor e a ré B e constante de fls. 19 v. e 20: trata-se de um contrato de mediação imobiliário ´sem exclusividade, sujeito às cláusulas constantes das referidas folhas e ao regime da Lei n.º 15/2013 de 08 de fevereiro.
Na ausência de uma definição legal podemos seguir a definição proposta por Higina Orvalho Castelo: “contrato de mediação imobiliário é o contrato pelo qual uma empresa de mediação imobiliária procura, para os seus clientes, destinatários para realização de negócios que visam a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens móveis , a permuta ou o arrendamento dos mesmos, ou o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objecto bens imóveis, mediante remuneração, devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação’’ (Contrato de mediação imobiliária , Portal verbo jurídico, 03/2016).
Perante o enunciado assaz indeterminado constante do artigo 2.º, 1, daquela lei tem-se entendido que só através da análise do contrato se pode concluir estarmos ou não perante uma obrigação do mediador.
No caso vertente, não há lugar para hesitações: a cláusula 1.ª do contrato diz textualmente que a mediadora se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra (…) do imóvel indicado.
Estamos pois perante uma inequívoca obrigação de meios a cargo da ré, obrigada que ficou a diligenciar no sentido de encontrar interessado no contrato designado pelo autor; não se obrigou portanto a ré a encontrar esse interessado, assim como também, no extremo oposto, não ficou apenas ligada a um mero ónus ou encargo. Como veremos adiante a obrigação da mediadora não se esgota, porém, na procura de interessados.
A remuneração da ré só seria devida se a ré encontrasse interessado em concretizar o negócio visado pelo cliente e aquando da celebração desse negócio, embora as partes tenham previsto uma antecipação da remuneração em caso de celebração de contrato-promessa de compra e venda (cláusula 5.º).
Também parece pacífico que, em 4 de maio de 2017, foi celebrado entre o potencial vendedor e o interessado na compra um acordo de reserva.
Como explica a Sra. Desembargadora Higina Castelo (num fundamental estudo que se fosse estudado por todos os intervenientes nestes autos certamente conduziria a uma abordagem diferente da acção e do recurso), “o acordo de reserva pertence à categoria de contratos preliminares ou preparatórios´´; “os acordos de reserva não são instrumentos a-contratuais, mas verdadeiros contratos, ainda que neles seja estipulado o direito do arrependimento mediante pagamento de uma indemnização’’; o contrato de reserva é um contrato-promessa bilateral e sinalagmático sujeito a um regime especial, sem possibilidade de recurso à execução específica; normalmente, no que respeita à formação do acordo de reserva, há intervenção da mediadora que prepara o texto e submete-o ao interessado na aquisição que por sua vez o subscreve; num momento ulterior a medidora submete o acordo ao seu cliente que o subscreve também; “só quando também este subscreve o texto aceitando assim as declarações aí inseridas, se forma o contrato de reserva; frequentes vezes, há entrega à mediadora de uma quantia de reserva - que no caso sujeito tem a natureza de pré-sinal e princípio de pagamento, como resulta do canto superior direito de fls. 21 v.; “as situações comportamentais a que a lei atribui o significado de um depósito, e às quais dirige a regulação que explicita nos n.ºs. 1 a 3 do RJAMI não constituem contratos de depósito’’; “trata-se de actos jurídicos não qualificáveis como contratos de depósito mas aos quais a lei atribui com as necessárias adaptações os efeitos de um contrato de depósito’’ (“reserva de imóvel com vista à futura celebração de contrato relativo a bem imóvel’’, Revista de Direito Civil, 2017, IV:791-818).
Não vamos avançar mais na análise deste regime designadamente quanto à questão da entrega da quantia da reserva ao autor porquanto o tribunal entendeu que o pedido com fundamento no incumprimento do contrato de reserva improcedia e esta questão não foi suscitada no recurso.
Focalizemos pois a nossa atenção na restante fundamentação do pedido.
Como diz o tribunal “o Autor alegou que a Ré no exercício da sua actividade não actuou com a diligência que era devida, não cumprindo com o seu dever de informação, com o que permitiu que fossem criadas expectativas ao Autor, no sentido de que o interessado, Sr. Deniz, teria depositado a quantia da reserva, deixando o Autor em erro sobre o negócio a realizar.
Alegou ainda que a Ré com a sua conduta omissiva, violou de forma ilícita, os deveres específicos da actividade de mediação imobiliária previstos no art. 17.º, n.º 2, alínea c) e d) do RJAMI, motivo pelo qual deverá ser considerada responsável pelo prejuízo causado ao Autor, por existência de responsabilidade civil extracontratual (art. 483.º do Cód.Civil), o qual deverá ser considerado de valor equivalente à reserva a prestar, que já tinha o carácter ressarcitório, de compensar o Autor, caso por qualquer motivo, o negócio não se viesse a realizar’’.
Depois de uma análise da prova, o tribunal concluiu : “verifica-se que a Ré, na pessoa de Horácio ..., segundo o critério de um bom pai de família (art. 487.º do Cód.Civil) podia e devia ter enviado ao Autor uma comunicação após a assinatura da reserva pelo Autor, dando conta que o valor da mesma ainda não tinha sido transferido, não se mostrando a mesma assinada pela Ré, pelo que até lá, a declaração de reserva não se mostraria perfeita e eficaz.
Porém, a conduta do auxiliar da Ré ao omitir tal comunicação e a incentivar o Autor a cumprir as obrigações emergentes da reserva devido à urgência manifestada pelo interessado comprador, criou no Autor, induziu o Autor em erro sobre o negócio de reserva a celebrar, com o que actuou com culpa, na modalidade de negligência inconsciente, pois não representou sequer a possibilidade do o interessado não vir depositar o valor da reserva, como aliás veio a suceder.
A conduta do auxiliar da Ré, segundo um juízo de prognose póstuma, foi decisiva para que o Autor tenha retirado o imóvel do mercado e não tenha aceite a outra proposta existente sobre o imóvel, como resultou provado em 7) e em 8), o que conduziu a que o mesmo, com a frustração da reserva tenha sofrido um dano, assim se verificando o nexo causal entre a conduta e os danos sofridos, mostrando-se preenchidos os pressupostos da responsabilidade civil por factos ilícitos (art. 483.º e art. 562.º do Cód.Civil), constituindo-se a Ré na obrigação de indemnizar por violação do dever de informação previsto no art. 17.º, n.º 1, alínea c) do RJAMI.
A Ré B, constituiu-se assim na obrigação de indemnizar, sendo nessa medida a Ré Victoria Seguros, obrigada a indemnizar, em sua substituição, em função do contrato de seguro celebrado com aquela, por via do qual transferiu a sua responsabilidade civil, e no âmbito do qual não se verifica a exclusão contratual do âmbito do contrato de seguro invocada, na medida em que o auxiliar da Ré B, agiu com negligência e não com dolo, o que conduzirá à absolvição da Ré B da instância’’.
Na sequência, passando a analisar a obrigação da indemnização a cargo da seguradora, o tribunal argumentou complementarmente: “o Autor alegou que o dano sofrido corresponderá ao valor da reserva, na medida em que tal valor já tinha sido convencionado com o fim de ressarcir o prejuízo decorrente de uma eventual desistência do negócio.
Procurando apreciar a questão suscitada, cumpre salientar que de acordo com a matéria de facto dada como provada em 4) a fixação da quantia da reserva apresenta-se em regra, subordinada às finalidades coincidentes com as alegadas pelo Autor, embora não seja de excluir a existência de outros prejuízos.
Porém, tais prejuízos apenas poderiam ser exigíveis ao interessado comprador, a título de eventual responsabilidade civil pré-contratual (art. 227.º do Cód.Civil), o que não foi aqui o caso, pois a parte demandada é aqui a empresa de mediação imobiliária.
Por conseguinte, afigura-se que o dano em causa, será o correspondente ao valor da reserva, pelo que o valor da indemnização deverá corresponder ao valor da reserva fixada e não depositada, isto é, ao valor de € 10.000,00 euros (art. 566.º, n.º 1 Cód.Civil)’’.
Este raciocínio algo confuso não é de acompanhar.
Estamos no âmbito do contrato de mediação. No decurso do mesmo foram criadas expectativas ao autor quanto à celebração do contrato promessa de compra e venda do imóvel e até mesmo quanto à celebração do próprio contrato definitivo, sem necessidade de celebrar contrato promessa.
Confiando nas informações da ré o autor retirou o imóvel da agência Remax e preparou as coisas para a venda, solicitando ao banco o distrate da hipoteca existente sobre o imóvel.
Durante 21 dias, contados desde a aceitação da reserva pelo autor, nunca este foi informado do desinteresse do destinatário do negócio, mas sim, em sentido contrário, que era preciso despejar o imóvel de bens e distratar a hipoteca com urgência.
A notícia da desistência do interessado na compra constituiu por certo uma desagradável surpresa para o autor.
O comportamento da segurada da recorrente não se subsume no artigo 227.º CC. Diz-nos Inocêncio Galvão Telles que a culpa in contahendo abrange fundamentalmente tres situações:
“-ou as negociações se interrompem e, portanto, o contrato não chega a concluir-se;
- ou o contrato se conclui, mas padece de invalidade ou ineficácia;
- ou o contrato se conclui válida e eficazmente, mas em termos tais que, mesmo assim, o modo como foi celebrado gera para uma das partes danos a indemnizar’’ ((Direito das Obrigações, 7.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997:71)
No caso sujeito, está em causa, como veremos já de seguida a responsabilidade contratual da mediadora, pelo não cumprimento do contrato de mediação.
Como dissemos a obrigação da ré não era apenas a de procurar interessado na venda do imóvel do autor. Além do dever principal podemos enunciar pelo menos um outro dever acessório, decorrente do princípio da boa fé.
O artigo 762.º, 2, CC é terminante ao afirmar que credor e devedor devem proceder de boa fé, ou seja, com lealdade e correcção, o primeiro no exercício do seu direito, o segundo no cumprimento do seu dever.
Preceitua o artigo 8.º da LDC, sob a epígrafe direitos do consumir, que o fornecedor de bens e o prestador de serviços deve, tanto na fase de negociações como na fase de celebração de um contrato, informar de forma clara, objectiva e adequada o consumidor, nomeadamente sobre características, composição e preço do bem e serviço, bem como sobre o período de vigência do contrato, garantias, preços de entrega e assistência após o negócio, acrescentando o artigo 9.º, 1, sob a epígrafe direito à protecção dos interesses económicos, que o consumidor tem direito à protecção dos seus interesses económicos, impondo-se nas relações jurídicas de consumo a igualdade material dos intervenientes, a lealdade e a boa fé, nas preliminares, na formação e ainda na vigência do dos contratos.
A ré não protegeu correctamente como podia e devia os interesses do autor, deixando que ele acreditasse que, realizada a reserva, só faltaria da sua parte despejar a casa e distratar a hipoteca para que o negócio se concretizasse.
Houve por conseguinte uma atitude ilícita e censurável da segurada da recorrente.
Acontece que o autor pediu uma indemnização igual ao valor da reserva ou seja ao dano de cumprimento de um contrato que não está agora em apreciação ou seja o contrato de reserva.
Não pode ser. Pelo incumprimento do dever de informação da ré o autor só poderia peticionar uma indemnização pelo interesse negativo, visando repor o lesado na situação em que estaria se não tivesse havido a confiança do autor no comportamento da ré.
De resto, tratando-se de uma obrigação de meios e não estando sequer a mediadora obrigada a arranjar interessado, nunca seria adequado uma indemnização pelo cumprimento de um contrato preliminar ao contrato projectado na mediação, mas não propriamente objecto desta.
Dito de outro modo: o autor só poderia pedir uma indemnização pelas despesas que teve com o distrate, com eventual despejo da casa e ainda por uma reserva que porventura tivesse perdido na Remax, isto é pelos danos eventualmente provocados pela criação de uma falta expectativa por banda da ré de o negócio iria avante. Nada nos autos permite concluir que o autor tenha perdido qualquer oportunidade juridicamente protegida por causa daquela falta de informação.
Em conclusão: a indemnização arbitrada não tem fundamento legal.
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Pelo exposto, acordamos em julgar improcedente o recurso da ré B, e procedente o recurso de Victoria –Seguros SA, e, consequentemente, em revogar o capítulo a) do dispositivo da sentença impugnada, que substituímos por um outro que absolve a seguradora do pedido, e em confirmar o capítulo b) do mesmo dispositivo.
Custas pela B
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17.09.2020
Luís Correia de Mendonça
Maria Amélia Ameixoeira
Rui Moura |
