Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
738/09.7TBBNV.L1-6
Relator: FÁTIMA GALANTE
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
EXECUÇÃO
VENDA JUDICIAL
CADUCIDADE
REGISTO DA HIPOTECA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/24/2012
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: 1. Qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo da hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.
2. A caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição e registo da hipoteca e da penhora, por efeito da venda executiva, acarreta também a caducidade de todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser.
3. A venda judicial de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, nos termos preceituados no art. 824º, n.º 2, do CC.
4. Não é de aplicar ao imóvel hipotecado e arrendado a previsão do art. 1057º do CCivil, sendo aplicável o disposto no art. 824º, n.º 2, do CCivil.
( Da responsabilidade da Relatora )
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I – RELATÓRIO
A ( Caixa …., SA) veio instaurar acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário (após rectificação), contra B e C .
Alegou a Autora, em síntese, que:
- é proprietária da fracção autónoma identificada pela letra ‘E’, correspondente ao 2º Esq. do prédio urbano sito na Urbanização do ..., nº 00-0, ..., inscrita na respectiva matriz sob o artigo 0000-E, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o número 0000-E, tendo a mesma sido adquirida, em 27 de Março de 2007, pelo valor de € 31.500,00, no âmbito do processo de falência instaurada contra D e E que correu, sob o nº .../03, no 1º Juízo deste Tribunal;
- a Autora já era beneficiária de hipoteca constituída sobre esta fracção, a qual havia sido registada em 18 de Janeiro de 1984;
- à data desta sua aquisição pela Autora, o imóvel aqui em causa foi avaliado em € 45.000,00;
- os Réus ocupam esta fracção, invocando um arrendamento para habitação outorgado em Setembro de 1987, tendo sido informados, em 23 de Abril de 2007, da sua aquisição pela Autora;
- mais tarde, em 6 de Março de 2008, a Autora comunicou aos Réus que este arrendamento lhe era inoponível, solicitando, neste sentido, a entrega da fracção livre e devoluta;
- mas, até ao presente, os Réus não entregaram a fracção, mantendo-se a ocupá-la, com consequentes prejuízos para a Autora, a qual, desta forma, não consegue rentabilizar, quer o capital investido nesta aquisição, quer o imóvel em si.
Pede a Autora, nestes termos, a condenação dos Réus no reconhecimento da primeira como legítima proprietária desta fracção, na entrega do imóvel à Autora livre de pessoas e bens e no pagamento à mesma de uma indemnização pela ocupação abusiva e danos causados (indemnização esta a ser calculada tendo em consideração o montante da respectiva renda mensal que a Autora receberia caso o valor da fracção à data da aquisição – € 45.000,00 – tivesse sido emprestado para aquisição de habitação própria, ou, caso assim não se entenda, tendo em conta a aplicação das taxas efectivas – para operações activas – usadas pela Autora no crédito à habitação, ou, caso assim também não se entenda, tendo presente a aplicação das taxas legais de juros moratórios, ou, em limite, a título de enriquecimento sem causa, sempre, em qualquer dos casos, com a actualização das quantias em dívida à data da entrega da fracção livre de pessoas e bens).
Citados os Réus, B apresentou contestação, alegando, em síntese, que:
- o presente arrendamento, que sempre foi do conhecimento da Autora, constitui justo título de ocupação desta fracção, fundamentando a recusa legítima de entrega do imóvel, sem lugar ao pagamento de qualquer indemnização;
- não tendo conhecimento sobre o valor desta fracção (quer à data da sua aquisição pela Autora, quer na actualidade), sempre os Réus manifestaram vontade em adquiri-la, exercendo o respectivo direito de preferência, o que só não se concretizou por dificuldades bancários dos mesmos;
- sempre pagaram atempadamente as rendas, sem prejuízo da recusa da Autora em recebê-las;
- impugnando-se todos os critérios, cálculos e valores apresentados pela Autora para apurar a indemnização peticionada.
Nestes termos, e para além da fixação de um valor da causa distinto daquele que é indicado pela Autora, pede B a improcedência da acção, com a consequente absolvição dos Réus do pedido, e a condenação da Autora como litigante de má fé, com o pagamento de uma indemnização num valor não inferior a € 1.500,00.
Respondeu a Autora às matérias de excepção suscitadas pelo Réu, pugnando pela sua improcedência.
Tendo o Réu impugnado o valor da causa indicado pela Autora, este valor, no despacho saneador, foi fixado em € 7.290,00.
Foi proferida decisão que julgou a acção parcialmente procedente, decidindo-se, neste sentido:
a) reconhecer a Autora, A , como dona e legítima proprietária da fracção autónoma identificada pela letra ‘E’, correspondente ao 2º Esq. do prédio urbano sito na Urbanização do ..., nº 00-0, ..., inscrita na respectiva matriz sob o artigo 0000-0, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o número 0000-E;
b) condenar os Réus, B e C , a entregar à Autora o imóvel identificado em a), livre de pessoas e bens;
c) condenar os Réus, de forma solidária, a pagar à Autora uma indemnização calculada nos seguintes termos (em valor final a apurar em sede de posterior incidente de liquidação):
- entre 27 de Março de 2007 a 6 de Março de 2008, quantia calculada tendo como referência o montante mensal da renda em vigor no contrato de arrendamento de que os Réus eram titulares na ocupação deste imóvel (fixada, no momento inicial do contrato, em Esc. 16.000$00, à moeda de então, mas actualizável todos os anos de acordo com os coeficientes legais), sem nunca ultrapassar o montante do pedido;
- entre 7 de Março de 2008 até efectiva entrega do imóvel, livre de pessoas e bens, quantia calculada tendo como referência um valor mensal de € 300,00, mas com aplicação dos coeficientes legais de actualização das rendas;
- respectivos juros de mora, calculados à taxa legal, devidos desde a data do incumprimento até efectiva entrega do imóvel, livre de pessoas e bens;
- sempre a tomar em conta, na liquidação deste montante indemnizatório ora fixado, o pagamento / depósito pelos Réus de determinados montantes por conta da renda no decurso deste lapso de tempo aqui em causa.
No mais, julgou-se improcedente o pedido de condenação da Autora como litigante de má fé.
Recorrem os RR. da sentença, para formular no essencial, as seguintes conclusões:
1. A A. adquiriu a propriedade do locado em sede de processo de falência em 27 de Março de 2007, tendo intentado a presente acção em 15 de Maio de 2008.
2. Mantiveram os RR. o gozo do imóvel por mais de um ano após a sua aquisição pela A..
3. Nos termos dos artigos 1056º e 1054º do Código Civil, ao não intentar a acção no prazo de um ano após a aquisição, a A. veria renovado o contrato de arrendamento – de cuja existência tinha perfeito conhecimento, e como tal a si oponível, e nunca denunciado;
4. Foram violadas as normas constantes no artigo 824º, nº 2 do C.C, e bem assim o disposto nos artigos 1051º, 1057º, e 10º, todos do Código Civil.
5. O arrendamento é um direito de natureza obrigacional.
6. Não se pode aplicar o nº 2 do artigo 824º do Código Civil, através de integração de lacuna por interpretação analógica com os direitos reais referidos neste artigo e o arrendamento dos autos.
7. Por outro lado, o legislador não previu no artigo 824º nº 2 do Código Civil a caducidade do arrendamento pois o artigo 1057º do CC estabeleceu a regra da sua transmissão.
8. Não ocorreu a caducidade do direito de arrendamento do R.R por força da venda executiva do locado.
9. O bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário.
10. A sentença recorrida violou assim o disposto nos artigos 1051º, 1057º, e 10º, todos do Código Civil.
Termos em que deve ser dado provimento ao recurso ora interposto, revogando-se a sentença recorrida.
Contra-alegou a A. que, no essencial, concluiu:
1. Constituindo por definição os recursos meios de impugnação de decisões judiciais por um Tribunal hierarquicamente superior imperioso se torna concluir que para poder haver recurso tem primeiramente que existir decisão emanada de um Tribunal hierarquicamente inferior: Sem esta não pode haver lugar a recurso;
2. A questão da caducidade do direito de accionar nunca foi objecto de qualquer alegação em sede de primeira instância por parte dos RR. tratando-se, portanto, de questão nova atendendo a que nunca o Tribunal a quo teve oportunidade de sobre a mesma se pronunciar;
3. Por outro lado a previsão da norma do art. 1056 do C.C. estipula que o locatário se mantenha no gozo da coisa pelo lapso de um ano sem oposição do locador para poder beneficiar da renovação do contrato de arrendamento que caducou, não exigindo a lei que tal oposição tenha forçosamente que ser manifestada através de accionamento judicial;
4. Vem provado na douta fundamentação de facto que a autora não aceitou o pagamento de qualquer renda por parte dos RR. e, ainda, que a autora remeteu a 6 de Março de 2008 aos réus carta na qual comunica que o contrato de arrendamento lhe é inoponível, solicitando a entrega da fracção livre e devoluta (cfr. nº 13 da fundamentação de facto);
5. Quanto à questão da aplicação do regime jurídico previsto no art. 824 do C.C. ao contrato de arrendamento a apelada revê-se na argumentação e citação quer doutrinária quer jurisprudencial constante da douta sentença recorrida, para onde remete.
Assim inexistem razões para ser revogada a douta sentença recorrida, que consequentemente deverá ser integralmente confirmada.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
Em causa está decidir se existe fundamento para, no âmbito de processo falimentar, e atendendo à hipoteca de que a A. nessa altura já era beneficiária, tem, ou não, direito à sua entrega pelos Réus, livre de pessoas e bens, com a caducidade do contrato de arrendamento titulado pelos Réus, ou, de forma diferente, se estes últimos, gozam de título legítimo de ocupação e do direito de manutenção desta locação.
Por outro lado, caso a Autora tenha direito à entrega da fracção livre de pessoas e bens, cumpre ainda apreciar e decidir se a mesma tem direito de indemnização, pela ocupação do imóvel pelos Réus.

II – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. Encontra-se registada a favor da Autora a fracção autónoma identificada pela letra ‘E’, correspondente ao 2º andar esquerdo do prédio urbano sito na Urbanização do ..., Lote 00-0, em ..., descrita na Conservatória do Registo Predial sob a ficha genérica número 0000-E, destinada a habitação, e inscrita na respectiva matriz predial sob o artigo 0000-E (inscrição G-1, Ap. 14 de 28/05/2007).
2. Esta fracção adveio à propriedade da Autora em 27 de Março de 2007, por via de aquisição em sede de venda por negociação particular efectuada no processo especial de falência que correu seus termos no 1º Juízo do Tribunal Judicial de ..., Processo nº .../03.2TBBNV, instaurado contra D e E .
3. A referida fracção foi adquirida pelo preço € 31.500,00, aí se referindo que estava livre de ónus e encargos.
4. A Autora era a beneficiária de uma hipoteca voluntária registada em seu favor, a qual fora constituída pelos anteriores proprietários D e E, e registada na competente Conservatória do Registo Predial a 18 de Janeiro de 1984.
5. Os Réus ocupam a referida fracção, ao abrigo de contrato de arrendamento celebrado a 1 de Setembro de 1987, entre os aqui Réus e D e E, anteriores proprietários da mesma, pela renda mensal no valor de 16.000$00 (dezasseis mil escudos), actualizável anualmente de acordo com os coeficientes legais.
6. Com fundamento neste contrato de arrendamento os Réus invocaram o direito de preferência na aquisição da fracção aquando da sua venda em sede do supra mencionado processo falimentar, mas desistiram.
7. Após a aquisição da propriedade da fracção pela Autora, o liquidatário judicial do processo falimentar endereçou a 23 de Abril de 2007 aos ora Réus carta informando que a propriedade da fracção pertencia à aqui Autora e remetendo-lhes cópia da escritura da compra e venda, informando ainda que a renda respeitante ao mês de Maio de 2007 deveria ser paga à aqui Autora.
8. A Autora não tinha em sua posse o referido contrato de arrendamento respeitante à fracção e, consequentemente, não aceitou daqueles o pagamento de qualquer renda.
9. A Autora continua a não aceitar o pagamento de qualquer renda.
10. A 20 de Junho de 2007 a Autora endereçou aos Réus carta na qual pedia que lhe fosse remetida cópia do alegado contrato de arrendamento, bem como dos últimos recibos comprovativos do pagamento das alegadas rendas, e cópia dos contratos de fornecimento de água e luz.
11. Os Réus remeteram à Autora, a 6 de Julho de 2007, carta na qual invocam ser arrendatários da fracção e declaram pretender adquiri-la de imediato à Autora.
12. Os Réus em carta datada de 17 de Setembro de 2007 remetida à Autora pelo seu mandatário, enviaram a documentação pretendida.
13. As negociações para a venda da fracção não resultaram frutíferas e a Autora remeteu a 6 de Março de 2008 aos Réus carta na qual comunica que o contrato de arrendamento lhe é inoponível solicitando a entrega da fracção livre e devoluta.
14. A fracção, à data da sua aquisição (pela Autora), valia no mercado € 45000,00.
15. O valor actual da fracção ascende, pelo menos, a € 29065,00, enquanto que, na situação de ‘devoluta’, a fracção tem um valor que ascende, pelo menos, a € 42300,00.
16. O montante da respectiva renda mensal que a Autora receberia caso os € 45000,00 tivessem sido emprestados para aquisição de habitação própria de mutuários, reportado à data da arrematação, era de € 300,00.
17. Ao qual acresce o montante das sucessivas actualizações.
18. As taxas de juro efectivas (para operações activas) usadas pela Autora no crédito à habitação são de € 7,978%.
19.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da caducidade da acção
Segundo os Recorrentes, caducou o direito da A/Recorrida intentar a acção, já que decorreu mais de um ano entre a data da aquisição do imóvel pela A. e a data da interposição desta acção tendo-se aqueles mantido com o gozo do imóvel por mais de um ano após a sobredita aquisição.
Contudo, e como faz notar a Recorrida, esta questão nunca foi suscitada em 1ª Instância por parte dos RR./Recorrentes. Trata-se, portanto, de questão nova.
Constituindo por definição os recursos meios de impugnação de decisões judiciais por um Tribunal hierarquicamente superior. Os recursos não visam, pois, a apreciação de questões novas mas sim a impugnação de decisões judiciais.
A Relação, no âmbito do seu conhecimento no recurso está limitada pelas questões suscitadas pelo apelante perante o tribunal da 1ª instância, sendo-lhe vedado conhecer de matéria nova, antes não proposta para discussão. No que concerne às questões novas, dir-se-á, por um lado, que questões relevantes para efeitos processuais são os pontos essenciais de facto e de direito em que as partes baseiam as suas pretensões, incluindo evidentemente as excepções. E, por outro, que os recursos são instrumentais ao reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores e não servem para proferir decisões sobre matéria nova, isto é, que não tenha sido submetida à apreciação do tribunal de que se recorre (artigos 676º, n.º 1, e 690º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Evidentemente, o modelo admite discussão, pelo tribunal de recurso, de algumas questões que podem ser qualificadas de questões novas.
Será o caso de questões novas que sejam do conhecimento oficioso[1].
1.1. Está em causa a caducidade do direito de intentar a presente acção.
O artigo 298º nº 2 do Código Civil refere que “quando, por força de lei ou por vontade das partes, um direito deve ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição”.
Considerando que ao assinalado prazo de aplicam as regras próprias da caducidade, o artigo 333º nº 1 do Código Civil (apreciação oficiosa da caducidade) estabelece que a caducidade só pode ser apreciada oficiosamente pelo tribunal se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes.
Neste passo, podemos afirmar que o prazo em causa não está, de modo algum, excluído da disponibilidade das partes. Na verdade, tal prazo não se pode considerar inspirado em razões de interesse e ordem pública.
Por isso, a caducidade em causa não é do conhecimento oficioso e não opera ope legis.
Conclui-se, pois, que a invocação da caducidade da acção é questão que se encontrava na disponibilidade das partes, nomeadamente dos RR. que deveriam ter arguido a questão da caducidade da acção, na justa medida em que se trata de defesa por excepção. Se não o fizeram na altura própria, mormente nos articulados, não é agora, em sede de recurso, que o podem fazer, uma vez que não estamos perante matéria susceptível de conhecimento oficioso.
1.2. No entanto, mesmo que assim não fosse, também a caducidade não se verificaria.
Com efeito, a norma do art. 1056 do C.Civil não exige que a oposição tenha que ser manifestada através de accionamento judicial. Por isso, estando provado que a A. não aceitou o pagamento de qualquer renda por parte dos RR. (cfr. nºs 8 e 9 da fundamentação de facto), e, ainda, que a autora remeteu a 6 de Março de 2008 aos RR. carta na qual comunica que o contrato de arrendamento lhe é inoponível, solicitando a entrega da fracção livre e devoluta (cfr. nº 13 da fundamentação de facto)[2].
Razão porque sempre improcederia a arguida excepção.
2. Da aplicação do art. 824º do CCivil ao contrato de arrendamento
Defendem os Recorrentes que, uma vez que o contrato de arrendamento tem natureza obrigacional, não se aplica o regime jurídico previsto no art. 824º do C.Civil.
Na verdade, a sentença recorrida considerou que a jurisprudência tem vindo a ser cada vez mais consensual no sentido de considerar a aplicação do regime jurídico previsto no art. 824º do C.Civil ao contrato de arrendamento e concluiu que este contrato de arrendamento caducou com a venda judicial do imóvel a beneficiária de hipoteca constituída em data anterior.
Importa, no fundo, dar resposta à questão de saber se face à aquisição desta fracção pela Autora, no âmbito de processo judicial (falimentar), e atendendo à hipoteca de que a mesma nessa altura já era beneficiária sobre o mesmo imóvel, tem a Caixa Geral de Depósitos, ou não, direito à sua entrega pelos Réus, livre de pessoas e bens, por se dar a caducidade do contrato de arrendamento titulado por estes últimos.
Ou se, detendo os Réus a fracção no âmbito do referido arrendamento (outorgado em momento anterior a esta aquisição), gozam de título legítimo de ocupação e do direito de manutenção desta locação, sem prejuízo da hipoteca constituída em data anterior a tudo isto (quer à venda, quer mesmo ao arrendamento).
Quanto a esta questão vale aqui a argumentação e citação quer doutrinária quer jurisprudencial constante da sentença recorrida, que no geral se acolhe e aqui se reproduz:
“Em resposta, e tal como vem sendo feito de forma cada vez mais consensual pela jurisprudência, entende-se que, por aplicação analógica do regime disposto no art. 824º, nº 2, do Código Civil, este contrato de arrendamento que é (indiscutivelmente) titulado pelos Réus caducou com a venda judicial do imóvel a beneficiária de hipoteca constituída em data anterior. O que, como consequência, faz exigir a entrega do imóvel à sua adquirente, a Autora.
Com efeito, dispõe o art. 824º, nº 1 e 2, do Código Civil:
“1 – A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2 – Os bens são transmitidos livre dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
Citando Pires de Lima e Antunes Varela (cfr. “Código Civil Anotado”, 3ª ed., vol. II, pp. 98 e 99), realizada a venda dos bens penhorados em processo de execução, os direitos do executado sobre a coisa vendida, “quer se trate de um direito de propriedade, de crédito, de usufruto, ou qualquer outro”, transferem-se para o adquirente e este, por ser um adquirente de direitos alheios, não pode arrogar-se senão aqueles que competiam ao transmitente, ou seja, ao executado. E, sobre o art. 824º, nº 2, defendem os mesmos autores que “há que distinguir duas espécies de direitos que incidam sobre os bens vendidos: os direitos de garantia caducam todos; os direitos de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia (hipoteca), ou seja, anterior à mais antiga destas garantias”. No mesmo sentido, Oliveira Ascenção (cfr. ROA, 1985-2, 345-384) defende a inclusão do arrendamento entre os direitos de gozo sujeitos a caducidade com a venda executiva, independentemente de se atribuir, ou não, natureza real a este direito (de locação), da mesma forma que Lopes Cardoso, abordando o então art. 907° do Código de Processo Civil (cfr. “Manual de Acção Executiva”, 3ª ed., pp. 623 a 625), refere que os direitos de gozo “não estando sujeitos a registo (caducam) quando tiverem sido constituídos em data posterior ao registo de qualquer arresto, penhora ou hipoteca”.
Este é, de resto, e como já se referiu, o entendimento maioritário na jurisprudência.
Assim, segundo o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05.02.2009[3], qualquer situação locatícia – registada ou não – constituída após o registo da hipoteca, arresto, ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.
         Ainda no mesmo sentido entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Novembro de 2007 e 27 de Maio de 2010, os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 28 de Setembro de 2006, 6 de Março de 2007 e 30 de Abril de 2009, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20 de Dezembro de 2004 e os Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 14 de Março de 2006, 21 de Outubro de 2008 e 1 de Junho de 2010, todos disponíveis em www.dgsi.pt e onde se conclui que o arrendamento de imóvel hipotecado, celebrado depois da hipoteca, caduca nos termos do art. 824°, nº 2, do Código Civil.
3. Quanto ao art. 1057º do CCivil
O Réu/Recorrente, uma vez mais, invoca o art. 1057º do Código Civil, o qual, a propósito do contrato de locação, estabelece que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador”.
Efectivamente, não pode ignorar-se que o art. 1057º do CCivil, integrado no capítulo da locação, e sob a epígrafe de “transmissão da posição do locador”, estabelece que“o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador”. Porém, também não pode deixar de se ter em consideração que, na parte final, se ressalvam expressamente as situações derivadas do registo, conforme decorre da inclusão em tal norma da seguinte expressão: “sem prejuízo das regras do registo”.
E segundo Henrique Mesquita[4] “o art. 1057º é também inaplicável à venda de coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída no n.º 2 do art. 824º, sendo portanto inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer arresto, penhora ou garantia (e ainda as constituídas em data anterior na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este não tenha sido feito)”.
Esta orientação, para além do mais, é a que melhor se adequa ao cumprimento das legítimas expectativas de um credor hipotecário/adquirente do bem, em processo judicial.
Na verdade, como o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 28 de Setembro de 2006[5], refere, “ainda que seja válida a oneração traduzida em arrendamento, é manifesto que uma oneração desta natureza desvaloriza o prédio e, em sede executiva, atenta a sua finalidade, acaba também por frustrar a posição do credor hipotecário, desvirtuando-se, assim, a essência da garantia hipotecária, porquanto um bem imóvel onerado com um arrendamento que seja colocado à venda sempre acabará por dificultar a concretização da venda em processo executivo, diminuindo o valor-preço da aquisição do bem. Daí que o legislador tivesse tido a preocupação de estabelecer o princípio de que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o novo adquirente livres e desembaraçados desse ónus locatício, nos termos do art. 824º, nº 2, do Código Civil”.
E embora o art. 1057º do CC, seja específico do arrendamento, a situação em análise não pode ser enquadrada legalmente numa norma de conteúdo geral, como será o caso do citado preceito que regula a transmissão da posição do locador.
Tudo isto sem esquecer que sendo a falência/insolvência um processo de execução universal, tendo como propósito – primeiro e último – a satisfação dos credores (de um devedor insolvente), todas as considerações agora feitas não deixam de valer, nos seus exactos termos, na circunstância de se tratar, como é o presente caso, de um venda judicial realizada em processo falimentar.
Em suma, e como conclui a sentença recorrida, “a venda judicial, em processo executivo (onde se poderá incluir a execução universal em que se traduz uma falência / insolvência), de um imóvel hipotecado, faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à constituição da hipoteca, nos termos do art. 824º, nº 2, do Código Civil”.
Caducou, por isso, com a venda judicial do imóvel à Caixa Geral de Depósitos, beneficiária de hipoteca constituída em data anterior, o contrato de arrendamento a favor dos RR/Recorrentes.
Concluindo:
1. Qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo da hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.
2. A caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição e registo da hipoteca e da penhora, por efeito da venda executiva, acarreta também a caducidade de todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser.
3. A venda judicial de fracção hipotecada faz caducar o seu arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, nos termos preceituados no art. 824º, n.º 2, do CC.
4. Não é de aplicar ao imóvel hipotecado e arrendado a previsão do art. 1057º do CCivil, sendo aplicável o disposto no art. 824º, n.º 2, do CCivil.

IV – DECISÃO
Termos em que se acorda em julgar improcedente o recurso, assim se confirmando a sentença recorrida, nos seus precisos termos.
Custas pelos Recorrentes.

Lisboa, 24 de Maio de 2012.

Fátima Galante
Manuel Aguiar Pereira
Gilberto Santos Jorge
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[1] V., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 6ª edição, pag. 151.
[2] Segundo o Ac. do TRL de 19.07.1983 (BMJ 336/457), o prazo de um ano consignado no art. 1056 do C.C. não é um prazo de caducidade para o exercício do direito de acção mas um prazo para comunicar ao potencial locatário a sua posição.
[3] Ac. STJ de 5 de Fevereiro de 2009 (Oliveira Rocha - Relator), in www.dgsi.pt/jstj
[4] Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais”, 1990, pp. 149 e seguintes.
[5] Ac. RL de 28 de Setembro de 2006 (Ana Luísa Geraldes – Relatora), www.dgsi.pt/jtrl.