Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1060/13.0 TBTVD.L-6
Relator: MARIA TERESA PARDAL
Descritores: ACÇÃO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIOS RÚSTICOS CONFINANTES
COMUNICAÇÃO
RENTABILIDADE ECONÓMICA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/12/2020
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: Numa acção de preferência em que a autora pretende exercer o seu direito de preferência numa venda cujo projecto e cláusulas não lhe foram comunicadas, relativamente a dois prédios confinantes com o seu, vendidos pela 1ª ré aos 2ºs réus não confinantes, conjuntamente com um terceiro prédio e por um preço global, tendo os réus alegado e provado que o terceiro prédio, não objecto da preferência, não tem rentabilidade económica e que a venda conjunta dos três prédios foi determinante para a decisão de vender da 1ª ré, improcede o pedido da autora, que não exerceu o direito relativamente a este terceiro prédio nos termos do artigo 417º do CC.

(Sumário elaborado pela Relatora)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:


RELATÓRIO.


M… intentou acção declarativa com processo ordinário contra C…, SA e contra C… e I…, alegando, em síntese, que é proprietária do prédio rústico inscrito na matriz rústica sob o artigo 55 secção Y de Torres Vedras, de cultura arvense, com área inferior à unidade de cultura, o qual é confinante com os prédios rústicos inscritos na matriz, respectivamente 56 secção Y e 31 secção Y, que foram vendidos por escritura pública de 26/10/2012 pela 1ª ré aos 2ºs réus, juntamente com um terceiro prédio, pelo valor global de 60 000,00 euros, atribuindo o preço de 6 000,00 euros ao prédio nº56 e o preço de 49 000,00 euros ao prédio nº31, pelo que, por força dos artigos 1380º do CC e 18º do DL 384/88 de 25/10 tem direito de preferência na referida venda, sendo objectivo destas normas o de reduzir o número de minifúndios, facilitando um meio aos proprietários de agruparem as suas terras.

Mais alegou que pretende exercer o direito de preferência na referida venda, não tendo ainda decorrido 6 meses sobre a data da mesma, já que a 1ª ré não a notificou para exercer tal direito, nos termos dos artigos 416º a 418º e 1410º do CC.

Concluiu pedindo o reconhecimento do seu direito de preferência na venda do prédio nº56 secção Y pelo preço de 6 000,00 euros e do prédio nº31 pelo preço de 49 000,00 euros, ambos do concelho de Torres Vedras e de haver para si os referidos prédios nas condições em que foram alienados.

Posteriormente veio rectificar o pedido, esclarecendo que o prédio que identificou como tendo a inscrição matricial 31 secção Y, está descrito no registo predial sob o nº2006 da freguesia do Ramalhal e abrange também o artigo 32 secção Y, conforme descrição predial que juntou.

Juntou também a autora o comprovativo do depósito do preço de 55 000,00 euros.

A 1ª ré e os 2ºs réus contestaram separadamente, mas fazendo-o nos mesmos termos, arguindo a ilegitimidade da autora, mediante a discriminação dos titulares dos prédios que, segundo o registo predial, confinam com os dois prédios objecto da venda e do pedido de preferência, entre os quais não consta a autora que, assim, não é titular de nenhum prédio confinante e, por impugnação, alegaram que os três prédios vendidos formam na prática um único prédio com a área global de 87 640 m2, com autonomia económica, o que não acontece com o único prédio relativamente ao qual a autora não pretende exercer o direito de preferência, o qual tem uma área de apenas 7 560 m2, sem qualquer valor e viabilidade económica se ficar isolado, pelo que as partes nunca teriam aceitado negociar a venda dos outros dois prédios sem o incluir e, desconhecendo-se se a autora é ou não titular de algum prédio que com eles confronte, facto que não consta no registo predial, não foi a mesma contactada para o exercício do direito de preferência, a que acresce o facto de os três prédios vendidos formarem uma exploração agrícola do tipo familiar, o que, por força do artigo 1381º b), afasta o direito de preferência.

Concluíram pedindo a procedência da excepção de ilegitimidade activa e, caso assim não se entenda, a improcedência da acção com a absolvição do pedido.

A autora replicou, opondo-se às excepções e oportunamente procedeu ao registo da acção, o que consta das duas certidões prediais dos prédios aí descritos respectivamente sob o nº958, com a matriz nº 56 secção Y e sob o nº2006, com a matriz 31 e 32 secção Y, ambos da freguesia do Ramalhal, concelho de Torres Vedras.

Procedeu-se a audiência prévia e, depois de dar oportunidade às partes para se pronunciarem, foi proferida decisão que, com o fundamento de que a autora não alegou o facto constitutivo do seu direito da não titularidade por parte dos réus adquirentes de prédio confinante com os prédios objecto do direito de preferência, julgou inepta a petição inicial com a nulidade do processado e a absolvição dos réus da instância.
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Inconformada, a autora interpôs recurso per saltum para o STJ que não foi admitido por não se verificar o requisito previsto na alínea d) do artigo 678º nº1 do CPC, tendo sido ordenada a remessa do processo para a Relação onde foi admitido e onde foi proferido acórdão que julgou procedente a apelação e revogou a sentença recorrida para ser substituída por um despacho convidando ao aperfeiçoamento da petição inicial no sentido de alegar que os réus não são confinantes com os prédios do direito de preferência invocado.

Baixados os autos à 1ª instância e convidada a autora para apresentar petição inicial, veio fazê-lo, acrescentando ao já alegado que os 2ºs réus, à data da compra dos imóveis em 26 de Outubro de 2012, não eram proprietários de nenhum outro prédio confinante com os prédios alienados e objecto de preferência.

A 1ª ré respondeu mantendo tudo o que alegou na contestação e salientando que só aceitou vender e os 2ºs réus só aceitaram comprar os três prédios rústicos identificados na escritura pública de compra e venda por terem sido vendidos em conjunto, como uma só unidade, sendo que, ao adquirir o prédio nº57, confinante com os restantes vendidos, não está preenchido o pressuposto previsto na última parte do artigo 1380º nº1 do CC, pois os réus devem ter-se como proprietários confinantes quando simultaneamente adquiriram os artigos 56 e 31, inexistindo razão para privilegiar a autora face aos 2ºs réus, pois a procedência do pedido da autora implicaria que o prédio nº57 deixasse de estar emparcelado com os dois prédios relativamente aos quais a autora pretende exercer a preferência.

Teve lugar a audiência prévia com o saneamento dos autos e procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
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Inconformada, a autora interpôs recurso e alegou, formulando conclusões com as seguintes questões:
- Deve ser julgado não provado o ponto 11 dos factos provados.
- Deve ser julgado não provada a 2ª parte do ponto 12 dos factos provados.
- Estão preenchidos todos os requisitos do artigo 1380º do CC e do direito de preferência da autora.
- Era lícito à 1ª ré recorrida, caso tivesse sido exercido o direito de preferência e após comunicação das condições de venda, exigir que a preferência abrangesse todos os restantes bens se estes não fossem separáveis sem prejuízo apreciável, mas a obrigada à preferência não comunicou as condições de venda à recorrente, não alegou que a venda em separado lhe causava qualquer prejuízo, pelo que a decisão teria de ser outra diferente da decisão recorrida, sendo nula a sentença recorrida por contradição entre a fundamentação e a decisão.
- Mesmo entendendo-se que era essencial à 1ª ré a venda em conjunto dos três prédios, o que não deve ser julgado provado, sempre estaria esta ré obrigada a comunicar à autora preferente as condições do negócio, não tendo o artigo 417º do CC o efeito de afastar o direito de preferência da apelante, nem tendo os recorridos alegado nem provado o prejuízo irreparável expresso no referido artigo 417º.
- Foram violados o direito de preferência da recorrente e o artigo 417º do CC.
- O artigo 416º do CC exige a comunicação do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato pelo obrigado à preferência ao titular deste direito e com tal exigência pretende-se levar ao conhecimento deste último os elementos essenciais decisivos para determinar a sua vontade de exercer ou não o seu direito, pelo que neste caso teria de ter sido feita a comunicação da venda, bem como da essencialidade da venda em conjunto, se essa essencialidade se verificasse.
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A 1ª ré e o 2º réu apresentaram contra-alegações, pugnando ambos pela improcedência do recurso e este foi admitido como apelação com efeito devolutivo.
As questões a decidir são:
I) Nulidade da sentença.
II) Impugnação da matéria de facto.
III) Direito de preferência invocado pela autora.
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FACTOS.
A sentença recorrida considerou os seguintes factos provados e não provados:

Provados.
1– A A. é proprietária do prédio rústico sito na freguesia do Ramalhal, concelho de Torres Vedras, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 55° secção Y, tendo pela ap. 8 de 25-01-2006 sido registado a seu favor ½ indiviso desse prédio por partilha subsequente a divórcio, e registado o outro ½ indiviso a seu favor pela ap. 1122 de 19-03-2013 tendo como causa sucessão hereditária.
2– A A. foi habilitada como única e universal herdeira da anterior titular desse ½, MCM…, por habilitação de herdeiros realizada em 28-01-2011.
3– O prédio inscrito na matriz sob o artigo 55° secção Y é composto por 4 parcelas de eucaliptal e pinhal, tendo a área de 1.044000 hectares (10.440m2).
4– O prédio inscrito na matriz sob o artigo 55° secção Y e o prédio inscrito na matriz sob o artigo 56° secção Y resultaram da divisão do prédio inscrito na matriz sob o artigo 30° secção Y e confrontam entre si.
5– O prédio inscrito na matriz sob o artigo 55° secção Y confronta com o prédio inscrito na matriz sob o artigo 31° secção Y.
6– Por escritura de compra e venda de 26-10-2012, a 1ª R. vendeu aos 2°s RR. o prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 56° secção Y descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o n° 958, o prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 57° secção Y descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o n° 1386, e o prédio rústico a que importam as inscrições matriciais artigos 31° e 32° secção Y e descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o n° 2006, venda que foi realizada pelo preço global de € 60.000,00, atribuindo ao prédio descrito na CRPredial sob o nº 958 e inscrito na matriz sob o artº 56Y o valor de € 6.000,00, ao prédio descrito na CRPredial sob o n° 1386 e inscrito na matriz sob o artº 57Y o valor de € 5.000,00, e ao prédio descrito na CRPredial nº sob o nº2006 e a que importam as matrizes artºs 31Y e 32Y o valor de € 49.000,00, correspondendo € 23.000,00 ao artº 31Y e € 26.000,00 ao artº 32Y.
7– O prédio 56 Y tem a área de 0,89600 hectares (8.960 m2) e é composto por parcelas de eucaliptal.
8– O prédio descrito sob o nº 2006, ao qual importam as matrizes 31Y e 32Y, tem a área total de 7.112000 hectares (71.120 m2), tendo o artº 31Y a área de 3.444000 hectares (34.440 m2) e o artº 32Y a área de 3.668000 hectares (36.680 m2), sendo composto de eucaliptal e pinhal.
9– A 1ª R. não notificou a A. para exercer o direito de preferência relativamente à venda que realizou aos 2°s R..
10– À data da escritura de compra e venda, em 26-10-2012, os 2°s RR. não eram proprietários confinantes dos prédios objecto daquela escritura.
11– Para a 1ª R. foi elemento determinante do negócio a venda em conjunto dos três prédios, por confrontarem entre si, formando uma unidade predial com autonomia económica, sendo o conjunto mais facilmente vendável e em melhores condições, e não teria aceitado negociar a venda de apenas dois deles, nomeadamente os artºs 56Y e 31Y.
12– O prédio inscrito na matriz sob o artº 57Y e descrito na CRPredial sob o nº 1386, tem a área de 7.560m2, não tem acessos próprios e isolado não tem rentabilidade económica.

Não provados.
A- Que os três prédios vendidos pela 1ª R. aos 2ºs RR. formassem à data da venda uma unidade de exploração agrícola familiar, nem que os 2ºs RR. a destinassem, nem que tenham destinado, a tal fim.
B- Que para os 2ºs RR. foi elemento determinante do negócio a venda em conjunto dos três prédios, por confrontarem entre si, formando uma unidade predial com autonomia económica, e não teriam aceitado negociar a venda de apenas dois deles, nomeadamente os artºs 56Y e 31Y.
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ENQUADRAMENTO JURÍDICO.

I)– Nulidade da sentença.
A apelante arguiu a nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão, que vem prevista no artigo 615º nº1 c) do CPC.
Inexiste, porém, qualquer contradição lógica nos fundamentos e decisão da sentença recorrida, não constituindo contradição a opção por uma solução jurídica da qual a apelante discorda, devendo esta questão ser apreciada em sede própria, de conhecimento do mérito da decisão.
Improcede assim a arguição de nulidade de sentença.
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II)– Impugnação da matéria de facto.
A recorrente pretende que sejam julgados não provados o ponto 11 e a 2ª parte do ponto 12 dos factos.
É a seguinte a redacção destes pontos de facto:
Ponto 11 – Para a 1ª R. foi elemento determinante do negócio a venda em conjunto dos três prédios, por confrontarem entre si, formando uma unidade predial com autonomia económica, sendo o conjunto mais facilmente vendável e em melhores condições, e não teria aceitado negociar a venda de apenas dois deles, nomeadamente os artºs 56Y e 31Y.
Ponto 12 – O prédio inscrito na matriz sob o artº 57Y e descrito na CRPredial sob o nº 1386, tem a área de 7.560m2, não tem acessos próprios e isolado não tem rentabilidade económica.

A matéria destes dois pontos de facto está relacionada, sendo relevante o levantamento topográfico de fls 400 (repetição do documento que já constava a fls 117) e o depoimento das testemunhas AL…, que trabalha para a 1ª ré há 19 anos e conhece bem os prédios em causa, JO…, que trabalha para o grupo de sociedades a que a 1ª ré pertence e foi seu procurador na outorga da escritura de venda dos prédios aos 2ºs réus, conhecendo bem os prédios, JA… e JG…, que também conheciam muito bem os prédios porque trabalharam para a Celbi, empresa que comprava eucaliptos destes prédios.

Declarou a testemunha AL… que a 1ª ré se dedica a produzir telhas cerâmicas e em tempos também produzia tijolo, tendo comprado os terrenos em causa em 1994 para extrair barro e usar nessa actividade, a uma fábrica que já exercia essa actividade nos terrenos, mas não o tendo chegado a fazer porque extraia o barro noutro local e acabou por vender os terrenos aos segundos réus em 2012 devido à crise e porque tinha outro local para extrair o barro.

Explicou que a actividade de extracção do barro pressupunha a exploração conjunta dos três prédios adquiridos, como acontecia com a fábrica que lhos vendeu, não sendo viável exercer tal actividade apenas no terreno com o nº57, por ser muito pequeno e nem sequer ter espaço para respeitar o espaço de segurança imposto por lei. Mais explicou que plantaram eucaliptos nos terrenos por imposição legal, não tendo chegado a explorá-lo para a extracção de barro e que, quando tiveram de os vender, não fazia sentido ficarem com o prédio nº57, porque este, sozinho, não tinha qualquer viabilidade económica, nem mesmo para venda de eucalipto, que não era o objecto da actividade da 1ª ré, razão pela qual a 1ª ré não aceitaria vender os prédios sem incluir o prédio nº57.

A testemunha JO… declarou que a 1ª ré comprou o conjunto dos três terrenos para ter reservas de matéria prima no âmbito da sua indústria, não tendo chegado a usar estas reservas, mas sendo possível utilizar o conjunto dos três terrenos para o efeito, como o fazia a fábrica à qual os mesmos foram adquiridos. Explicou que o conjunto dos três terrenos foi vendido por causa da crise, como aconteceu com outros terrenos noutros locais e que, do ponto de vista económico, não era rentável vender estes três terrenos separados, tendo sido sempre encarado o seu conjunto como uma unidade económica, não sendo rentável para a 1ª ré vender separadamente os terrenos, pois os que ficassem separados teriam valor muito inferior e tendo sido sempre sua política vender os terrenos em conjunto como unidades económicas em outros locais, pelo que não aceitaria ficar com o prédio nº57, sem o vender juntamente com os outros dois.

A testemunha JA… relatou que também comprou um lote de terrenos à 1ª ré, situado noutro local e que esta não aceitava vender os terrenos em separado. Sobre os três terrenos em causa declarou que a 1ª ré os comprou para ter mais área de exploração, mas depois teve de os vender e que os conhecia muito bem, sabendo que os mesmos tinham esta configuração há muitos anos antes da 1ª ré os adquirir, com uma fábrica de exploração de barro e com eucaliptos. Declarou ainda que o terreno nº57 “está lá no meio” e não tem saída, encontrando-se rodeado pelos outros prédios com excepção do lado que dá para a linha do comboio, onde não há passagem porque o artigo de cima está encostado à linha.

A testemunha JG… declarou que nos anos 80 era encarregado pela Celbi de comprar eucaliptos, o que sucedia com estes três terrenos, que já tinham a configuração actual, onde existia uma fábrica de exploração de barro e onde também cortavam eucaliptos para serem adquiridos pela empresa para a qual a testemunha trabalhava, mantendo-se essa venda de madeira no tempo da 1ª ré. Explicou ainda a testemunha que tinha instruções para nunca comprar madeira de parcelas pequenas, tinha de ter pelo menos 5 hectares, necessitando de espaço para movimentar as suas máquinas com segurança.

Destes quatro depoimentos e do documento de fls 400, que contém o mapa topográfico dos prédios em discussão e as confrontações do prédio nº57, conclui-se que deverá manter-se o provado o ponto 11 dos factos e, integralmente, o ponto 12, incluindo a sua 2ª parte, quer na parte relativa à inexistência de acessos próprios do prédio nº 57 (facto instrumental resultante da instrução da causa nos termos do artigo 5º nº2 a) do CPC), quer relativamente à sua falta de rentabilidade económica se ficasse isolado (para a actividade da 1ª ré e até para a venda da madeira de eucaliptos).
Improcede, portanto, na totalidade, a impugnação da matéria de facto.
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III)– Direito de preferência invocado pela autora.
Com a presente acção, a autora pretende exercer o direito de preferência na venda que, em 26/10/2012, a 1ª ré fez aos 2ºs réus, de dois prédios com os quais confina o prédio de que é proprietária.
Estabelece o artigo 1380º nº1 do CC que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
O artigo 18º nº1 do DL 384/88 de 25/10, que regula o emparcelamento rural, veio estatuir diferentemente que: “os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380º do CC, ainda que a área daqueles seja superior à área de cultura”.
Da conjugação destas duas disposições legais resulta que se mantém a preocupação subjacente ao artigo 1380º de fomentar o emparcelamento de forma a rentabilizar as explorações dos prédios rústicos, mas deixando de se exigir que os dois prédios, o vendido e o preferente, tenham ambos área inferior à unidade de cultura, exigindo-se apenas que um deles apresente tal característica (cfr., entre outros, acs. STJ 15/7/2007, p. 07A958 e 3/10/2013, p. 217/97 em www.dgsi.pt).

São assim requisitos do direito de preferência: que seja vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico, que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio vendido, que pelo menos um dos prédios (o vendido ou o que se apresenta a preferir) tenha área inferior à unidade de cultura e que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

O artigo 21º do DL 384/88 remeteu a fixação da unidade de cultura para decreto regulamentar, que foi o DL 103/09 de 22/3, em vigor em 2012, à data dos factos, o qual, no seu artigo 53º, manteve em vigor a Portaria 202/70 de 21/4, em que se prevê, para terrenos de cultura arvense, a norte do Tejo, a unidade de cultura de 2 hectares.

No presente caso, o prédio de que a autora é proprietária, de cultura arvense, inscrito na matriz com o nº55, tem a área de 1, 044000 hectares, inferior à unidade de cultura e confina com dois prédios vendidos pela 1ª ré ao 2ºs réus, um com o nº matricial 56, de 0,89600 hectares e outro com os nºs matriciais 31 e 32, de 7, 112000 hectares.

Por seu lado, os 2ºs réus não são proprietários de prédio confinante com os prédios vendidos.

Tendo desde logo o prédio da autora, que se apresenta a preferir, uma área inferior à unidade de cultura de 2 hectares, sendo o mesmo confinante com dois prédios vendidos pela 1º ré aos 2ºs réus, que não são proprietários confinantes, estão preenchidos os requisitos previstos nos artigos 1380º nº1 do CC e 18º do DL 384/88 e, aparentemente, os pressupostos do direito de preferência da autora.

Haverá, porém, que ter em consideração os procedimentos previstos nos artigos 416º a 418 (relativos ao direito de preferência convencional) e 1410º (relativo à acção de preferência) todos do CC, aplicáveis ao caso por via do artigo 1380º nº4, antes de se poder concluir pela procedência ou improcedência do direito de preferência da autora.

O artigo 416º impõe que o obrigado à preferência deverá comunicar ao titular do direito o projecto de venda e cláusulas do respectivo contrato, devendo este exercer o seu direito no prazo de oito dias a partir da notificação, não tendo a 1ª ré notificado a autora nos termos e para os efeitos desta disposição legal.

Já no âmbito da presente acção, a autora depositou o preço de venda dos dois prédios relativamente aos quais pretende preferir, para cumprimento ao artigo 1410º.

Contudo, os réus, nas suas contestações à primitiva petição inicial e, posteriormente, na resposta à petição inicial aperfeiçoada, alegaram factos integradores da excepção peremptória prevista no artigo 417º nº1 do CC, que lhes cabia provar, nos termos do artigo 342º nº2 do mesmo código.

Prevê o nº1 deste artigo 417º que “se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.

Ora, provou-se que, juntamente com os dois prédios relativamente aos quais a autora pretende exercer o direito de preferência, foi vendido um terceiro prédio, inscrito na matriz com o nº57 e com área inferior a 1 hectare (7 560 m2), sem acessos próprios e sem rentabilidade económica se ficar isolado, que formava com os outros dois uma unidade económica, tendo sido elemento determinante para a 1ª ré a venda conjunta dos três prédios por um preço global, sob pena de o referido prédio nº57 ficar desvalorizado, ou seja, sob pena de a separação dos prédios lhe causar prejuízo apreciável.

O facto de na escritura pública ter sido discriminado o valor de cada um dos três prédios não pode afastar a aplicabilidade do artigo 417º, porque tal discriminação é imposta pelo artigo 63º do Cód. do Notariado, para efeitos de pagamento de emolumentos notariais e de IMT, o que não significa que, se fossem vendidos separadamente, lhe fossem atribuídos preços com estes valores parcelares, já que a venda conjunta influencia a respectiva contrapartida (cfr. ac. STJ 16/3/2011, p. 1113/06, em www.dgsi.pt).

Provou-se portanto que, ao abrigo do artigo 417º nº1 do CC, seria lícito à 1ª ré, obrigada à preferência, exigir que a preferência abrangesse o prédio nº57.

A apelante alega que esta situação, prevista no artigo 417º do CC, não pode afastar o seu direito de preferência e que, para proceder esta excepção, a 1ª ré teria de lhe ter comunicado previamente o projecto de venda e as cláusulas do contrato.

Todavia não lhe assiste razão.

O direito de preferência da autora não fica anulado pelo artigo 417º, exigindo apenas este artigo, a provarem-se os respectivos requisitos, que, para proceder a preferência, o seu titular aceite preferir pelo conjunto da venda e não apenas pelos prédios relativamente aos quais há fundamento legal para o efeito.

Por outro lado, a excepção do artigo 417º pode ser invocada em acção de preferência intentada pela titular do direito de preferência a quem não foi comunicado o projecto de venda nos termos do artigo 416º, como é o caso dos autos (cfr. ac. RE 12/6/2019, p. 45/17 em www.dgsi.pt).

Na verdade, o nº2 do artigo 417º, no âmbito da preferência convencional, manda aplicar o disposto no nº1 se a coisa tiver sido vendida a terceiro juntamente com outra ou outras e o direito de preferência tiver eficácia real, o que naturalmente acontecerá também se o direito de preferência for um direito de preferência legal como é o previsto no artigo 1380º (que, aliás, remete para aplicação dos artigos 416º a 418º) e, após a venda, o direito de preferência só poderá ser exercido em acção de preferência.

E se é certo que a autora, titular do direito de preferência, não teve conhecimento do projecto e cláusulas do contrato aquando da venda dos terrenos, já o conhecia no momento da propositura da acção, sabendo que a venda tinha sido conjunta com um mais um prédio, por um preço global, bem como as características deste outro prédio, mas, já com este conhecimento, optou por pedir a preferência apenas sobre os dois prédios confinantes e não sobre a totalidade da venda, não pretendendo preferir relativamente ao prédio nº57, ou não prevenindo o caso de a 1ª ré invocar e provar a situação prevista no artigo 417º.

Tendo a 1ª ré logrado provar que poderia legalmente exigir que a preferência abrangesse a totalidade da venda, a autora, para não perder o seu direito de preferência, teria de o ter exercido relativamente a todos os prédios vendidos e pelo seu preço global, pelo que, não o tendo feito, a acção improcede necessariamente.
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DECISÃO.
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
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Custas pela apelante.


2020-05-07



Maria Teresa Pardal
Anabela Calafate
António Santos