Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1335/10.0TCLRS.L1-6
Relator: ANA LUCINDA CABRAL
Descritores: REGISTO PREDIAL
ACÇÃO DE ANULAÇÃO
TERCEIROS
BOA-FÉ
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 12/19/2013
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: I -Esgrime a Recorrente que resulta dos autos que a sentença recorrida violou expressamente os art°s 661° n° 1 e 668° n° 2 al. e) ao condenar em objecto diverso do pedido e em quantidade superior, porquanto não foi pedido pela A. a anulação da venda, mas sim a sua invalidade, nem foi pedida a nulidade do registo ou o seu cancelamento ou rectificação relativo à aquisição do andar da Certus, ora Apelante. Ora, no caso é patente que a invalidade é um desvalor jurídico que engloba, entre outras sancões, a anulabilidade e que advém de vícios de actos ou negócios jurídicos. Quanto à nulidade do registo ou o seu cancelamento ou rectificação, esta é uma consequência ex oficio da anulação de actos ou negócios que respeitem a imóveis. Sem necessidade de mais considerações não se verifica aqui a apontada nulidade.
II -De acordo com o art. 17.º do C.R.Predial, desde que o registo do acto seja anterior ao registo de acção de nulidade, a declaração de invalidade do negócio não estorva os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa-fé. Esta disposição, em confronto com o art. 291.º do CC, estabelece, a propósito das causas de nulidade do registo, as condições de invocação da nulidade (n.º 1) e as circunstâncias em que a declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa-fé. Ou seja, o art. 291.º trata da nulidade e anulabilidade do negócio jurídico (nulidade substantiva), ao passo que o art. 17.º trata da nulidade do registo (nulidade registral).
III - O acórdão uniformizador n.º 3/99 (publicado no DR. I-A, de 10-07-1999) estabeleceu, quanto ao conceito de terceiros para efeitos de registo, um entendimento diferente do anterior acórdão uniformizador n.º 15/97 (publicado no DR, 1.ª Série, de 04-07-1997), aceitando um conceito de terceiros de forma lata. A polémica não tem hoje razão de existir, em virtude do legislador ordinário ter, entretanto, tomado posição sobre o assunto, definindo o que se deve entender por terceiros. No art. 5.º, n.º 4, do C.R.Predial (cf. DL n.º 533/99, de 11-12), aderindo à tese do Prof. Manuel Andrade e do acórdão uniformizador n.º 3/99, terceiros: “(…) são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”.(sublinhado nosso).
(Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

RELATÓRIO

MB… intentou contra AB…, C…, Lda., RJ… e AM… e Banco …, S.A. a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, pedindo que seja declarada nula a escritura de compra e venda celebrada entre o 1°R. e a 2ª R., bem como a subsequente escritura de compra e venda celebrada entre a 2ª e os 3°s RR. e ainda a hipoteca a favor da 4ª R. que garante o mútuo dos 3°s RR.; ser ordenada a rectificação do registo predial, considerando-se inexistentes todos os registos efectuados a partir da Ap. …, de 09.06.2009; a título subsidiário pede a condenação do 1° R. a pagar-lhe uma indemnização não inferior a € 50.000,00 correspondente a metade do valor comercial da fracção autónoma em causa; tudo com custas e condigna procuradoria.

Alega, em síntese, ter, em … de Agosto de 19…, contraído casamento católico com o 1° R. sob o regime da comunhão geral, devido à deterioração do relacionamento com este, em … de 2…, viu-se obrigada a sair da casa de morada de família; desde essa data que não fala com o 1° R., nem partilha com ele qualquer festividade familiar.

No decurso do mês de … de 2…, teve conhecimento que a casa de morada de família se encontrava para venda, através de uma placa com essa indicação lá colocada; estranhando tal situação solicitou na Conservatória do Registo Predial competente, uma cópia da certidão predial relativa à mesma, tendo então constatado que no dia … de Outubro de 2… o 1° R., havia celebrado com a 2ª R., uma escritura de compra e venda da fracção, pelo preço de € 25.000,00, valor bastante inferior ao valor patrimonial. Posteriormente, a 2ª R. vendeu a mesma fracção aos 3°s RR., que a adquiriram por recurso a empréstimo bancário contraído junto do 4° R..

Acontece que na escritura realizada entre o 1°R. e a 2ªR., declarou aquele que se encontrava casado em regime de separação de bens e que a casa não constitui casa de morada de família, o que não corresponde à verdade. A escritura celebrada é por isso nula, o que deve ser declarado, com todas as consequências legais.

A assim não se considerar, deverá o 1° R. ser condenado a pagar à A. uma indemnização equivalente a metade do valor real da fracção, por ter procedido à venda da mesma, sem a sua autorização.

Citados os RR., vieram contestar.

A R. C…, Lda., veio desde logo defender-se por excepção invocando a caducidade do direito que a A. pretende fazer valer nesta acção, dado que a venda efectuada, não é nula mas meramente anulável. Alega que a A. teve conhecimento da intenção de venda por parte do 1° R., como da realização da mesma, durante o mês seguinte à transacção, tendo a mesma sido publicitada por placas colocadas na fracção com a menção “vende-se”.

Acresce que a pretensão da A. não pode prevalecer perante si, dada a protecção que lhe é conferida pelo registo, enquanto terceira de boa-fé, isto porque o imóvel, à data da venda apenas estava registado a favor do 1° R..

Impugna igualmente que a fracção constituísse, à data da venda, casa de morada de família, dado que a A. a havia abandonado e do casal não existem filhos.

Conclui pela procedência da excepção peremptória da caducidade e pela sua absolvição da instância; subsidiariamente deve a acção ser julgada improcedente por não provada, sendo absolvida do pedido.

O R. Banco …., S.A., veio invocar em sua defesa a sua qualidade de terceiro de boa-fé, alegando que quando contratou tomou todas as cautelas legais que lhe eram exigíveis para a celebração dos contratos de mútuo e constituição de hipotecas, pelo que, qualquer eventual nulidade não lhe é oponível.

Conclui pela improcedência dos pedidos principais formulados pela A. e pela sua absolvição do pedido.

O R., AB…, veio alegar que as declarações que prestou nos contratos que celebrou não correspondem à sua vontade real, tendo existido um conluio para que prestasse tais declarações e um aproveitamento da sua situação pessoal, decorrente da doença bipolar de que padece.

Conclui pela procedência dos pedidos principais formulados pela A., sendo absolvido do pedido indemnizatório subsidiário por nenhuma responsabilidade ter na prática dos autos que lhe são imputados.

Os RR. RJ… e AM…, invocam em sua defesa a sua qualidade de terceiros de boa- fé, alegando ter confiado no que resultava do registo predial, desconhecendo no momento da aquisição do imóvel, sem culpa, vício algum que permita a declaração de nulidade ou a anulação do negócio.

Concluem pela improcedência da acção, mantendo-se a validade e eficácia da aquisição e registo a seu favor.

A A. veio responder à matéria das excepções, admitindo que a venda possa ser anulável, conclui que a consequência legal da prática do acto será a restituição de tudo o que foi prestado. Nega ter tido conhecimento da realização da venda durante o mês seguinte à transacção; mais alega que a R. C… tinha conhecimento do estado civil do 1° R., não sendo credível que este, atento o seu estado de saúde mental, tivesse tido capacidade para enganar esta R., antes tendo sucedido o contrário.

Mais requer a ampliação do pedido, constando do mesmo que seja a escritura de compra e venda celebrada entre o 1°R. e a 2ª R. declarada inválida, bem como a subsequente escritura de compra e venda celebrada entre a 2ª e os 3°s RR. e ainda a hipoteca a favor da 4ª R. que garante o mútuo dos 3°s RR., mantendo tudo o demais peticionado.

Os RR. RJ… e AM… vieram pugnar pelo indeferimento da réplica com as devidas consequências legais.

Foi proferido despacho saneador, tendo sido admitido o articulado de resposta e a ampliação do pedido da A..

Seleccionou-se a matéria de facto, fixando-se os factos assentes e elaborando-se base instrutória. Da fixação veio a R. C… reclamar, tendo a mesma sido julgada procedente.

Teve lugar a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.

Lavrou-se sentença com o seguinte dispositivo: “Pelo exposto, decido, julgar a acção procedente por provada e, consequentemente:

declarar anulado o contrato de compra e venda celebrado entre o R. AB… e a R. C… relativo à fracção autónoma, destinada exclusivamente a habitação, designada pela letra “E” correspondente ao primeiro andar direito, do prédio urbano sito na Rua … (antigo lote …), freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° … da dita freguesia, constante da escritura pública outorgada em … de Outubro de 2… no Cartório Notarial de …., condenando os RR. a restituir tudo o que em virtude do mesmo tiver sido prestado;

declarar anulado o contrato de compra e venda celebrado entre a R. C… e os RR. RJ… e AM… relativo à fracção autónoma supra identificada constante de documento particular outorgado em … de Junho de 2…, condenando os RR. a restituir tudo o que em virtude do mesmo tiver sido prestado;

declarar a nulidade do Registo Predial de aquisição da fracção, sucessivamente, pelos RR. C… e RJ… e AM…;

declarar a nulidade da constituição das hipotecas sobre a mesma fracção para garantia da quantia mutuada pelo R. Banco aos RR. RJ… e AM…;

ordenar o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de … dos registos que incidem sobre a identificada fracção relativos à aquisição pelos RR. C… e RR. RJ… e AM…. e às hipotecas a favor do R. Banco, feitos pelas apresentações … de …/…/…, … de …/../…, … de …/…/… e …. de …/…/…, respectivamente;

ordenar que, na inscrição matricial relativa à fracção supra identificada deixe de figurar como proprietária a R. C… e passe a constar como tal o R. AB….

Absolvo a A. e o R. AB… do pedido de condenação como litigantes de má-fé.”

RJ… e AM…, réus, vieram interpor recurso, sintetizando.

A. A meretíssima juíza a quo aplicou, erradamente, o artigo 291° do Código Civil para tutelar o direito dos ora recorrentes, ao invés deveria ter aplicado o artigo 17° n° 2 do Código do Registo Predial;

B.O regime previsto no art.291° do Código Civil só deve aplicar-se quando o terceiro de boa-fé não tenha atuado com base no registo, isto é quando o negócio nulo ou anulável não tenha sido registado.

C. Na sentença proferida em 1ª instância foi declarado nulo o registo de aquisição a favor da 2ª ré C…;

D. Por força do n°2 do art. 17° do Código do Registo Predial, a declaração de nulidade do registo de aquisição da 2ª Ré, nunca poderá implicar a nulidade do registo de aquisição a favor dos 3° réus, ora recorrentes, na medida em que se verificam todos os requisitos exigidos naquela disposição: - aquisição a título oneroso, por compra à 2ª Ré, mediante documento particular outorgado a … de … de 2…; - boa-fé, pois desconheciam que a Autora e o Réu eram casados no regime da comunhão geral de bens; - e o registo da sua aquisição é anterior ao registo da acção de nulidade da Autora.

TERMOS EM QUE, nos melhores de direito e com sempre mui douto suprimento de V. Exas., deve a decisão da 1ª instância ser parcialmente revogada na parte em que: - declara anulado o contrato de compra e venda celebrado entre a R.C… e os RR. RJ… e AM… relativo à fracção autónoma; - e que declara a nulidade do Registo Predial de aquisição da fracção pelos Réus RJ… e AM…, e o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de … dos registos que incidem sobre a identificada fracção relativos à aquisição pelos réus RJ… e AM….

C…, Lda. LDA, Ré, interpôs recurso, concluindo.

A decisão recorrida ao aplicar à questão sub judice o preceituado no art° 291° do C.Civil. errou partindo de pressupostos que não têm aplicação ao caso dos autos, nem decorrem do pedido formulado pela A.. Na verdade,

Tendo a R. adquirido ao 1° R. um andar na … por escritura pública em …, e tendo-o registado em … na competente Conservatória, onde não estava registada qualquer inscrição a favor de ninguém e muito menos da A., é irrelevante para os direitos titulares da A. que o mesmo andar também lhe pertencia por via do casamento com o A. em …, precedido de convenção antenupcial, na qual foi adoptado o regime da comunhão geral.

Tendo o 1° R. e vendedor comprado o andar em … mas declarado na escritura de venda em … à Apelante que era casado no regime da separação de bens e que a casa não constituí-a morada de família, prestou falsas declarações que induziram em erro a Apelante que nada sabia sobre o seu regime de bens e confiou que o vendedor dizia a verdade, como era sua obrigação.

Provando-se em Tribunal que o 1° R. prestou falsas declarações, quer na escritura, quer em Tribunal, sobre o assunto, e que não constando do registo qualquer inscrição ou averbamento sobre o regime de bens do casamento nem o estado de casado nem o nome da mulher, a Ré só tomou conhecimento destes factos depois da citação para a acção em Março de 2010.

Nessa data já a R. de boa-fé e de acordo com a lei que era do seu conhecimento revendera, com o conhecimento do 1° R. AB… e a sua permissão, o respectivo andar aos 3°s RR., que por sua vez obtiveram um empréstimo e sobre o andar constituíram uma hipoteca a favor do Banco ….

Perante estes actos é manifesto que a operação de venda do 1° R. A… à R., ora Apelante é legal e deve manter-se válida e eficaz.

Embora a A. reivindique a anulação da venda alegando o negócio matrimonial de …, não tem razão, pelo facto de ser um terceiro, tal como a R., ora Apelante é um terceiro, uma vez que adquiram os direitos sobre a propriedade a um autor comum (no caso o 1° R. marido da A. em 1981 e vendedor à C…, 2ª R. em 2008), direitos incompatíveis entre si.

Aqui estamos perante o âmbito de aplicação do art° 5° n°s 1 e 4 do C.R.Predial com referência ao seu n° 1.

Acresce que nos termos do art° 2° n° 1 do C.R. Predial a convenção antenupcial e o contrato do casamento eram obrigatoriamente sujeitos a registo, o que nunca a A. nem o 1° R. nem ninguém fizeram.

Nesta conformidade prevalece o direito de registo da R. C… sobre o direito de aquisição de comunhão da A, MB… por ser anterior, embora emergente de negócio posterior.

Todos os comportamentos da A. e do 1° R. (ao que se vislumbrou em Tribunal) estão em conluio no processo por manifesta Má-Fé violando, com o seu comportamento, todos os princípios que regem as relações jurídicas; é o próprio direito registral, Boa-Fé, segurança e publicidade.

De tal forma que o Tribunal não levou em consideração o seu depoimento e na decisão que fundamentou a resposta ao quesito 10° da Base Instrutória a Mma Juíza declara expressamente não ter acreditado na versão apresentada pela A. e pelo 1° R. e até por toda a família, pelo que deu o quesito como não provado.

As provas produzidas em julgamento, especialmente pelo testemunho do pai do 1° R., sogro da A., pela filha do casal e pela inquilina do andar, e pelas testemunhas CR… e JT…, bem como os documentos apresentados em sede de julgamento pela R. inculcam claramente que a resposta ao quesito 20° só pode ser uma; "a A. teve conhecimento da intenção da venda do andar por parte do 1° R. AB…, bem como da realização da mesma, na Primavera de 2009, muito antes de 23 de Agosto de 2009 (não esqueçamos que a Mma Juíza declarou expressamente que a A. tomou conhecimento da venda do andar muito antes de Outubro de 2009).

Em consequência, deve ser alterado o quesito 20° e, por via disso, revogada a sentença recorrida e substituída por outra que julgue a acção por improcedente e não provada com as legais consequências.

Acresce que, a manter-se e não integrando os actos no âmbito do art° 5° n°s 1 e 4 do C.R. Predial e no art° 2° n° 1 al. a) do mesmo Código, se comete uma inconstitucionalidade material, violando os princípios da Boa-Fé nos negócios, na publicidade do registo da equidade e da Justiça, incorrendo assim no disposto dos art°s 12°, 13°, 204° e 277° da Constituição da República Portuguesa.

 Finalmente resulta dos autos que a douta sentença recorrida violou expressamente os art°s 661° n° 1 e 668° n° 2 al. e) ao condenar em objecto diverso do pedido e em quantidade superior, porquanto não foi pedido pela A. a anulação da venda, mas sim a sua invalidade, nem foi pedida a nulidade do registo ou o seu cancelamento ou rectificação no que se refere ao registo com a Ap. … de …/…/… relativo à aquisição do andar da …, ora Apelante.

Ao mandar cancelar esse registo, declarando-o inexistente a douta sentença recorrida cometeu uma nulidade, prevista no art° 668° n° 1 al. e) do C.P.Civil e como tal é ela em si nula e de nenhum efeito.

17. A sentença recorrida violou o disposto nos art°s 2° n° 1 al. a), 5° n°s 1 e 4 e 6° todos do C.R.Predial, e os artigos 661° n° 1 e 668° n° 1 al. e) do C.P.Civil, bem como os princípios constitutivos da Boa-Fé, publicidade do registo e da Justiça e Equidade, (art°s 204° n°1 e 277° da Constituição da República Portuguesa).

NESTES TERMOS E NOS DEMAIS DE DIREITO, que V. Exas. Venerandos Desembargadores, com a experiência e a sabedoria, que lhes são inerentes, não deixarão de suprir, deve ser dado provimento ao presente recurso e por via disso alterar-se a resposta ao quesito 20° da Base Instrutória, passando a ter uma redacção no sentido de que a A. teve conhecimento da intenção da venda do andar por parte do 1° R. AB…, bem como da realização da mesma, durante a Primavera de 2009, maxime até 23 de Agosto de 2009. Em consequência à resposta acima, deve ser anulada a sentença recorrida e julgar a acção como improcedente e não provada com as legais consequências. SUBSIDIARIAMENTE, e só por mera cautela,

que seja mantida a venda do 1° R. AB… à R. C… e o registo a favor da C… de que é titular na Conservatória do Registo Predial de … com a Ap. … de ……….., conforme se espera seja feita JUSTIÇA.

A Autora apresentou contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença.

Nos termos da lei processual civil são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do mesmo e, consequentemente, os poderes de cognição deste tribunal.

 Assim, as questões a resolver consistem em saber se:

- existe nulidade da sentença;

-erro na apreciação da matéria de facto;

- a venda efectuada pelo 1º Réu está viciada e deve ser anulada;

- o n°2 do art. 17º do C.R. Predial prevalece sobre o nº 2 do art. 291° do Código Civil.

II - Fundamentação

A.O tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos.

a) Por escritura pública outorgada em … de Outubro de 2008 no Cartório Notarial de …, o R. AB… vendeu à R. C…, Lda., pelo preço de vinte e cinco mil euros, livre de ónus ou encargos e devoluta de pessoas e bens, a fracção autónoma, destinada exclusivamente a habitação, designada pela letra “E”, que corresponde ao primeiro andar direito, do prédio urbano sito na Rua … (antigo lote …), freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° … da dita freguesia, afecto ao regime de propriedade horizontal, com a aquisição registada a seu favor ainda no estado de solteiro, com o valor patrimonial correspondente à fracção de € 43.363,63. (alínea A) fac. assentes)

b) Na escritura pública supra referida consta, além do mais, que o R. AB…  é casado no regime de separação de bens com MB… e que a fracção autónoma vendida não constitui casa de morada de família. (alínea B) fac. assentes)

c) Por documento particular outorgado em … de Junho de 2009, a R. C…, Lda., vendeu aos RR. RJ… e AM…, pelo preço de € 30.000,00 a fracção autónoma identificada em a). (alínea C) fac. assentes)

d).Para a aquisição referida em c) o R. Banco …, S.A. concedeu aos RR. RJ... e AM... um empréstimo no montante de € 30.000,00, garantido pela constituição a seu favor de hipoteca sobre a identificada fracção. (alínea D) fac. assentes)

e).O R. Banco …, S.A. concedeu ainda, na mesma data, aos RR. RJ... e AM... um outro empréstimo no montante de € 50.000,00, igualmente, garantido pela constituição a seu favor de hipoteca sobre a identificada fracção. (alínea E) fac. assentes)

f) A A. e o R. AB… casaram-se entre si no dia … de … de 1981, sob o regime de comunhão geral de bens. (resp. art. 1° BI)

g) Do casamento existem duas filhas, AB… e FB…, ambas maiores. (resp. art. 2° BI)

h) Desde meados de 2005 o relacionamento entre A. e R. AB… tem vindo a deteriorar-se. (resp. art. 3º BI)

i) A ponto de comprometerem a possibilidade de vida em comum. (resp. art. 4º BI)

A A. saiu da fracção autónoma identificada em a), aí deixando os seus móveis. (resp. art.6º BI)

j) A A. vive sozinha desde Junho de 2008. (resp. art. 9º BI)

l) Em Novembro de 2009 na fracção identificada em a) estava uma placa a dizer “vende-se”. (resp. art. 11º BI)

m) A A. solicitou na Conservatória do Registo Predial uma cópia da certidão predial relativa à fracção identificada em a). (resp. art. 12º BI)

n)Tendo constatado que havia sido celebrada a escritura referida em a). (resp. art. 13º BI)

o) E que posteriormente a esta a 2ª R. havia celebrado com os 3º RR. o contrato referido em c). (resp. art. 14º BI)

p) E entre os 3º RR. e o 4º R. os contratos referidos em c) e d). (resp. art. 15º BI)

q) A fracção autónoma identificada em a) é composta por 4 divisões assoalhadas, uma cozinha, casa de banho e despensa. (resp. art. 18º BI)

r) Pelo menos, em Outubro de 2008 o património do casal estava a ser alvo de ameaça de arrestos e penhoras, porquanto os credores do R. António pressionavam o mesmo para cumprir os seus compromissos. (resp. art. 21º BI)

s) Durante os meses anteriores à venda estavam na fracção placas com a indicação “vende-se”. (resp. art. 23º BI)

t) A R. C… já mais soube que o R. AB… fosse casado no regime da comunhão geral. (resp. art. 24º BI)

u) O R. AB… sempre declarou que era casado no regime de separação de bens e que a fracção não constituía morada de família. (resp. art. 25º BI)

v) Só ao ser citada para esta acção a R. C… tomou conhecimento que o R. AB… era casado no regime da comunhão geral. (resp. art. 26º BI)

x) À data da celebração dos contratos referidos em c) e d) o R. Banco e os RR. RJ... e AM... desconheciam o facto vertido na alínea f). (resp. art. 27º BI)

z) Pela Ap. … de …/…/… mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., relativamente à fracção descrita em a), a aquisição a favor da R. Certus, por compra ao R. António.

aa) Pela Ap. 3018 de 2009/06/09 mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., relativamente à fracção descrita em a), a aquisição a favor dos RR. RJ... e AM..., por compra à R. C....

bb)Pela Ap. … de …/…/… mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., relativamente à fracção descrita em a), hipoteca a favor do R. Banco.

cc) Pela Ap. … de …/…/… mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., relativamente à fracção descrita em a), hipoteca a favor do R. Banco.

dd) Pela Ap. … de …/…/… mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., relativamente à fracção descrita em a), a presente acção.

B. Impugnação da matéria de facto.

Sustenta a Ré ... que o Tribunal não levou em consideração os depoimentos da A. e do 1° R. e na decisão que fundamentou a resposta ao quesito 10° da Base Instrutória a Mma Juíza declara expressamente não ter acreditado na versão apresentada pela A. e pelo 1° R. e até por toda a família, pelo que deu o quesito como não provado.

As provas produzidas em julgamento, especialmente pelo testemunho do pai do 1° R., sogro da A., pela filha do casal, pela inquilina do andar e pelas testemunhas CR... e JT…, bem como os documentos apresentados em sede de julgamento pela R. inculcam claramente que a resposta ao quesito 20° só pode ser uma: "a A. teve conhecimento da intenção da venda do andar por parte do 1° R. António, bem como da realização da mesma, na Primavera de 2009, muito antes de 23 de Agosto de 2009. Em consequência, deve ser alterado o quesito 20° e por via disso revogada a sentença recorrida e substituída por outra que julgue a acção por improcedente e não provada com as legais consequências.

Vejamos.

Artigo 10º: “No decurso do mês de Novembro de 2009, a A. teve conhecimento que a fracção identificada em A) se encontrava para venda?

Resposta: Não provado.

Artigo 20º A A. teve conhecimento da intenção de venda do andar por parte do R. AB…, bem como da realização da mesma, durante o mês seguinte à transacção?

Resposta: Não provado.

A Autora, em depoimento de parte, disse que não soube da intenção do 1º réu de vender o andar no mês seguinte ao da transacção.

 Faz-se notar que 1º Réu, AB…, apresentava alguma dificuldade na fala, e disse o que consta da assentada de fls. 211:

“ O depoente admitiu que desde meados de 2005, o seu relacionamento com a autora se começou a deteriorar, a ponto de comprometer a possibilidade de vida em comum. Mais referiu que em Novembro de 2007 a autora saiu de casa, voluntariamente, aí deixando os seus móveis. Mais declarou que a fracção identificada em A) constituía a casa de morada de família e ainda que desde a saída de casa da autora, em Novembro de 2007, não mais a autora e réu partilharam qualquer festividade familiar, nem tomaram refeições juntos, falando entre si pelo telefone.

A firmou que a fracção autónoma identificada em A) é composta por quatro divisões assoalhadas, uma cozinha, casa de banho e dispensa.

Admitiu que em outubro de 2008, o património do casal estava a ser alvo de arrestos e penhoras porquanto os seus credores o pressionavam para cumprir os seus compromissos.”

A testemunha AB…, filha da Autora e primeiro Réu, contou que saiu de casa com a mãe em 2007.

A partir daí os pais nunca mais se juntaram. A única vez que estiveram juntos foi no  seu casamento, em Junho do ano passado. Os pais já se divorciaram, sendo que o divórcio começou por ser litigioso.

A mãe ficou muito magoada com as situações que aconteceram e não queria nada com o pai. Viveu com a mãe até 2008, altura em que foi viver com o namorado.

O avô paterno telefonou à sua mãe a dizer que a casa estava à venda. A mãe foi ao local e confirmou que estava lá uma placa de venda. A mãe nunca ia vender a casa até se resolver a situação do divórcio.

NA…, pai do 1º réu, disse que o filho agora vive com ele e, desde 2003, que sofre de doença psiquiátrica. Desentendeu-se com a mulher e ela saiu de casa.

A D. S…, em 2008, ficou a viver no apartamento pagando a renda de 500 € por mês. Nessa altura foi feita uma relação dos móveis.

O filho em 2008 foi morar para a margem sul e uma senhora brasileira foi morar com ele dizendo ia cuidar dele e dar-lhe os medicamentos. Em Novembro de 2009 houve um desentendimento com essa senhora. O filho disse-lhe que tinha feito um empréstimo e uma hipoteca para pagar as dívidas.

Quando foi à Conservatória é que soube da 1ª e 2ª venda.

O Sr. O… é da PSP e é tio do comprador RJ.... Foram estes que disseram que o filho ficava a receber a renda do andar até Abril de 2009 ou 2010.

A testemunha S… referiu que arrendou a casa ao 1º Réu talvez no início de 2009.

O Sr. RJ... foi-lhe apresentado pelo Sr. AB… para lhe dizer que a renda ia passar a ser paga àquele Sr. RJ.... Disseram-lhe que a casa tinha sido vendida.

Antes o Sr. AB… tinha lá ido pôr uma placa de venda.

Chamou o Sr. AB… e o pai deste, o Sr. NA…, para lhe explicarem o que estava a acontecer.

O Sr. AB… passava-lhe recibo.

A testemunha CR… disse que faz trabalhos, como emails, cartas, faxes para a C....

Mais afirmou que só tomou conhecimento deste processo depois da compra da casa pela C... ao Sr. AB… em Outubro de 2008.

Sabiam que o Sr. AB… era casado mas nunca viram a mulher.

A dada altura apareceu lá um advogado dizendo que vinha da parte do Sr. AB… e que ele queria comprar de novo a casa. Agendaram a escritura por três vezes mas o Sr. AB… nunca apareceu. A casa iria ser de novo comprada pelo Sr. AB… por € 25.000,00.

Depois da marcação da 1ª escritura surgiu no escritório uma senhora que disse chamar-se AL… e informou que o Sr. AB… estava doente.

Depois de tudo isto a ... enviou uma carta ao Sr. AB… e ao aludido advogado a informar que a casa ia ser vendida a um terceiro. A carta enviada ao Sr. AB… veio devolvida.

Um senhor que era da PSP interessou-se pela compra da casa para um sobrinho.

A testemunha JT…, consultor financeiro, explicou que conheceu o Sr. AB… porque ele, em Agosto de 2008, se dirigiu à empresa “E…” onde o depoente trabalhava. Este senhor disse que tinha dívidas em atraso e precisava de liquidez. Fizeram uma análise financeira e disseram-lhe que o pedido não tinha viabilidade.

Mas informaram-no que havia outra solução para obter a liquidez que precisava, e que era de 25.000 €, se ele tivesse algum bem. Ele disse que tinha uma fracção imóvel e trouxe os documentos. Recomendaram-lhe uma empresa que fazia o negócio, a C.... Viram que a casa tinha sido comprada pelo Sr. AB… como solteiro e ele disse que tinha casado com separação de bens. Quando fez a escritura o Sr. AB… estava normal, percebeu tudo e declarou que tinha casado com separação de bens.

O Sr. AB… aparecia sempre sozinho.

Acha que o pai do Sr. AB…, uns dois meses depois, contactou a C..., tendo-lhe sido dada a hipótese de “recomprar” a casa. Foi marcada a escritura por várias vezes. A “recompra” no prazo de seis meses foi acordada verbalmente pois o Sr. AB… disse que tinha possibilidades de o fazer pois até tinha uma loja.

Decorridos esses seis meses apareceu uma pessoa que comprou a casa.

É manifesto que de toda esta prova não pode retira-se a resposta que a Apelante defende.

III  - Fundamentação de direito.

1.Recurso da Ré C... LDA e dos Réus RJ...  e AM...

 Esgrime a Recorrente que resulta dos autos que a douta sentença recorrida violou expressamente os art°s 661° n° 1 e 668° n° 2 al. e) ao condenar em objecto diverso do pedido e em quantidade superior, porquanto não foi pedido pela A. a anulação da venda, mas sim a sua invalidade, nem foi pedida a nulidade do registo ou o seu cancelamento ou rectificação no que se refere ao registo com a Ap. … de …/…/… relativo à aquisição do andar da C..., ora Apelante.

Vejamos.

A nulidade da sentença invocada - al. d) do nº 1 do artº 668º do CPC - traduz-se na situação em o juiz deixa de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.

Esta nulidade está directamente relacionada com o disposto no art. 660º nº 2 do CPC segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.

Esgrime a Recorrente que resulta dos autos que a douta sentença recorrida violou expressamente os art°s 661° n° 1 e 668° n° 2 al. e) ao condenar em objecto diverso do pedido e em quantidade superior, porquanto não foi pedido pela A. a anulação da venda, mas sim a sua invalidade, nem foi pedida a nulidade do registo ou o seu cancelamento ou rectificação no que se refere ao registo com a Ap. … de …/…/… relativo à aquisição do andar da C..., ora Apelante.

Vejamos.

A nulidade da sentença invocada - al. d) do nº 1 do artº 668º do CPC - traduz-se na situação em o juiz deixa de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento...

Esta nulidade está directamente relacionada com o disposto no art. 660º nº 2 do CPC segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.

No caso é patente que a invalidade é um desvalor jurídico que engloba, entre outras sancões, a anulabilidade e que advém de vícios de actos ou negócios jurídicos.

Quanto à nulidade do registo ou o seu cancelamento ou rectificação, esta é uma consequência ex oficio da anulação de actos ou negócios que respeitem a imóveis

Sem necessidade de mais considerações não se verifica aqui a apontada nulidade.

2.Mais defende a Recorrente que a decisão recorrida ao aplicar à questão sub judice o preceituado no art° 291° do C.Civil errou partindo de pressupostos que não têm aplicação ao caso dos autos, nem decorrem do pedido formulado pela A.. Tendo o 1° R. e vendedor comprado o andar em 1980 mas declarado na escritura de venda em 2008 à Apelante que era casado no regime da separação de bens e que a casa não constituía morada de família, prestou falsas declarações que induziram em erro a Apelante que nada sabia sobre o seu regime de bens e confiou que o vendedor dizia a verdade, como era sua obrigação.

A operação de venda do 1° R. António à R., ora Apelante é legal e deve manter-se válida e eficaz.

Atentemos.

Porque clara e elucidativa reproduzimos aqui a fundamentação da sentença que resolve a questão e que se subscreve.

Decorre do artigo 1732° do Código Civil “se o regime de bens adoptado pelo cônjuges for o da comunhão geral, o património comum é constituído por todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, que não sejam exceptuados por lei”.

As excepções vêm consagradas no artigo 1733° do mesmo diploma legal.

Por seu turno estabelece o artigo 1682°-A n° 1 a) do Código Civil: “carece do consentimento de ambos os cônjuges, salvo se entre eles vigorar o regime de separação de bens: a alienação, oneração ou arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre imóveis próprios ou comuns.”

Por último sanciona o artigo 1867° do Código Civil, o acto praticado contra o disposto no supra citado preceito legal com o vício da anulabilidade, “a requerimento do cônjuge que não deu o seu consentimento ou dos seus herdeiros”, direito que pode “ser exercido nos seis meses subsequentes à data em que o requerente teve conhecimento do acto, mas nunca depois de decorridos três anos sob a sua celebração”.

Subsumindo os factos a este quadro normativo diremos que a fracção alienada pelo R. AB… era, por força do regime de bens do casamento, um bem integrante do património comum de A. e R. AB…. Para a alienação desse bem o R. AB… necessitava do consentimento da A., o qual não foi prestado.

A falta de prestação do consentimento, confere à A. o direito a requerer a anulação do negócio.

(…)

Admitindo que o negócio jurídico em causa nos autos poderia ser anulado a requerimento da A., por falta de prestação do seu consentimento para mesmo, veio a R. ... invocar nos termos legais a caducidade do direito desta.

É pois chegado o momento de apreciar a excepção peremptória da caducidade deduzida.

Alegou a R. ... que a A. teve conhecimento da intenção de venda pelo seu marido, bem como da realização da mesma no mês seguinte à transacção.Com relevância para o conhecimento da matéria da excepção resultou provado nos autos:A A. saiu da fracção autónoma identificada nos autos aí deixando os seus móveis. A A. vive sozinha desde Junho de 2008.

Em Novembro de 2009 na fracção estava uma placa a dizer “vende-se”.

A A. solicitou Conservatória do Registo Predial uma cópia da certidão predial relativa à fracção.

Tendo constatado que haviam sido celebradas compras e vendas entre os RR..

Pelo menos, em Outubro de 2008 o património do casal estava a ser alvo de ameaça de arrestos e penhoras, porquanto os credores do R. AB… pressionavam o mesmo para cumprir os seus compromissos.

Durante os meses anteriores à venda, estavam na fracção placas com a indicação “vende-se”.

Competia à R. ... provar que a A. tinha conhecimento do acto celebrado entre si e o R. AB…, há mais de 6 meses, reportados à data de propositura da presente acção, ou seja, que tinha conhecimento do mesmo desde data anterior a 23 de Agosto de 2009.

Ora essa prova não foi feita nos autos, ainda que tal se pudesse inferir relativamente à data de Novembro de 2009, no mais, a mera prova de que durante os meses anteriores à venda, estavam na fracção placas com a indicação “vende-se”, não é o suficiente para se julgar provado que a A. teve conhecimento da venda, dado que não podemos precisar a data em que teve conhecimento da mesma, sendo o requisito temporal necessário e determinante à procedência da excepção.

Na ausência de prova de um facto certo e determinado, a partir do qual pudéssemos inferir o conhecimento datado da A., da celebração do negócio entre as partes, não podemos tirar ilações ou presunções judiciais no sentido de concluirmos que certamente a A. sabia da existência do negócio em data anterior a 23 de Agosto de 2009.”

3. Tanto C... Lda como os Réus RJ... e AM... sustentam que o regime previsto no art.291° do Código Civil só deve aplicar-se quando o terceiro de boa-fé não tenha actuado com base no registo, isto é quando o negócio nulo ou anulável não tenha sido registado.

Por força do n°2 do art. 17° do Código do Registo Predial, a declaração de nulidade dos registos de aquisição não pode valer na medida em que se verificam todos os requisitos exigidos naquela disposição: - aquisição a título oneroso e boa-fé, pois desconheciam que a Autora e o Réu eram casados no regime da comunhão geral de bens; - e o registo da aquisição é anterior ao registo da acção de nulidade da Autora.

Aduz a Ré C... , Lda que a decisão recorrida não integrando os actos no âmbito do art° 5° n°s 1 e 4 do C.R. Predial e no art° 2° n° 1 al. a) do mesmo Código, comete uma inconstitucionalidade material, violando os princípios da Boa-Fé nos negócios, na publicidade do registo da equidade e da Justiça, incorrendo assim na violação do disposto nos art°s 12°, 13°, 204° e 277° da Constituição da República Portuguesa.

Diga-se, desde já, que o art. 291.º do CC visa a protecção do terceiro de boa-fé, ou seja, do terceiro adquirente que, no momento da aquisição, sem culpa, desconhecia o vício do negócio nulo ou anulável, estabelecendo um desvio ao princípio geral sobre os efeitos da nulidade ou anulabilidade do negócio (art. 289.º do CC) quando estão em causa bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo.

 O terceiro adquirente fica, nos termos daquela disposição legal, protegido pelo registo público, desde que se verifiquem os requisitos aí enunciados. Mas será sempre necessário que o negócio inválido conste do registo. Se o terceiro adquire na pendência desse registo e regista por sua vez, o registo tem efeito atributivo, ele torna-se o titular verdadeiro, substituindo quem o era até então.

 Porém, de acordo com o disposto no n.º 2 do art. 291.º do CC, os direitos de terceiro sobre a coisa a restituir, cedem se a acção de nulidade ou anulação for interposta e registada dentro dos três anos posteriores ao negócio. Nesta circunstância, os direitos de terceiro não serão considerados, mesmo que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção de declaração de nulidade ou anulação.

 Significa que o terceiro só poderá prevalecer-se da protecção concedida pelo dispositivo se tiver registado a sua aquisição e se estiver de boa-fé, mas o registo só será relevante se a acção de nulidade ou anulação não for interposta e registada dentro dos três anos posteriores ao negócio.

 De acordo com o art. 17.º do C.R.Predial, desde que o registo do acto seja anterior ao registo de acção de nulidade, a declaração de invalidade do negócio não estorva os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa-fé. Esta disposição, em confronto com o art. 291.º do CC, estabelece, a propósito das causas de nulidade do registo, as condições de invocação da nulidade (n.º 1) e as circunstâncias em que a declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título onerosos por terceiro de boa-fé. Ou seja, o art. 291.º trata da nulidade e anulabilidade do negócio jurídico (nulidade substantiva), ao passo que o art. 17.º trata da nulidade do registo (nulidade registral).

 O acórdão uniformizador n.º 3/99 (publicado no DR. I-A, de 10-07-1999) estabeleceu, quanto ao conceito de terceiros para efeitos de registo, um entendimento diferente do anterior acórdão uniformizador n.º 15/97 (publicado no DR, 1.ª Série, de 04-07-1997), aceitando um conceito de terceiros de forma lata (e, como tal, a tutela irrestrita da prioridade do registo), num meio social onde ainda não se encontra arreigada a necessidade de obter, através do registo predial, a tutela efectiva de direitos, abrindo-se a situações patentemente injustas.

A polémica não tem hoje razão de existir, em virtude do legislador ordinário ter, entretanto, tomado posição sobre o assunto, definindo o que se deve entender por terceiros. No art. 5.º, n.º 4, do C.R.Predial (cf. DL n.º 533/99, de 11-12), aderindo à tese do Prof. Manuel Andrade e do acórdão uniformizador n.º 3/99, terceiros: “(…) são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”.(sublinhado nosso) – vide Ac. do STJ Proc. nº 1268/03.6TBSCR.L1.S1, de 26-10-2010 in www.dgsi.pt.

No Ac. desta Relação, Proc. 1268/03.6TBSCR.L1-2, de 28/1/2010 in www.dgsi.pt fundamentou-se esta posição:

“…Ora, uma vez que a declaração de nulidade, ou a anulação, do negócio registado, feita ao abrigo do art. 291.º do C. Civil, se estende, necessariamente, ao próprio registo, tem sido discutido o âmbito da aplicação destas duas normas a forma de as compatibilizar. Parecendo ser nessa sede que os apelantes colocam a questão nos presentes autos, defendendo a tese, mais favorável aos seus interesses, de que o art. 17.º do C. Registo Predial é aplicável sempre que o terceiro tenha adquirido de um titular inscrito, beneficiando das presunções resultantes dessa inscrição, aplicando-se o art. 291.º do C. Civil apenas nos casos em que o primeiro registo tenha sido efectuado pelo terceiro.

 Mas, segundo se julga, a questão não chega a colocar-se nesses termos, uma vez que a aplicabilidade do art. 17.º do C. Registo Civil fica, desde logo, afastada em face do limitado conceito de “terceiros para efeitos de registo” enunciado no n.º 4 do art. 5.º daquele Código, na redacção introduzida pelo DL n.º 533/99 de 11-12.

Nos termos deste preceito legal, “Terceiros para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum, direitos incompatíveis entre si”. E, não podendo deixar de ser este o conceito de terceiros contido no questionado art. 17.º do mesmo Código, parece seguro que os ora Apelantes não detêm essa qualidade, pois que não adquiriram de um autor comum. Este conceito de terceiros para efeitos de registo tem sido objecto de uma grande discussão, traduzida em dois acórdãos uniformizadores de jurisprudência quase consecutivos, o último dos quais, com o n.º 3/99, datado de 18-05-1999 e publicado a 10-07-1999, fixou a orientação que veio a ser estabelecida pelo legislador do já referido DL 533/99 de 11-12.

 E, apesar de ser mais amplo o conceito de terceiro que fora definido no anterior acórdão, nos termos do qual, “Terceiros para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente”, decorre da sua fundamentação que continuam a estar apenas em causa os terceiros que adquiriram de um mesmo titular inscrito. A diferença relevante entre os dois conceitos reside apenas no facto de o mais amplo abranger os direitos de garantia constituídos sem o concurso directo do titular inscrito, como é o caso da penhora ou da hipoteca judicial. Mas, ainda neste caso, o conceito de terceiros pressupõe a constituição de direitos incompatíveis que tenham como sujeito passivo uma única pessoa, o titular inscrito. Ou seja, e respeitando a ideia de que o registo não dá direitos, apenas dá publicidade a direitos já existentes, o conceito de terceiro para efeitos de registo pressupõe que o direito registado exista e pertença, ou já tenha pertencido ao titular inscrito.”

Quanto à invocada inconstitucionalidade sufragamos o que foi dito no aludido Acórdão do STJ: “A solução adoptada no art. 291.º, n.º 2, do CC, corresponde a uma opção do legislador ordinário, visando proteger o beneficiário da declaração de nulidade ou de anulação do negócio, durante um período de tempo. Tal solução não contende, assim, de forma intolerável, arbitrária ou demasiado opressiva com os mínimos de certeza e segurança que os princípios em causa envolvem, não padecendo de inconstitucionalidade. Nem da boa-fé negocial visto que, como se disse, o registo não dá direitos, apenas dá publicidade a direitos já existentes, o que pressupõe que o direito registado exista e pertence, ou já pertenceu, ao titular inscrito.”

Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a Apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos Apelantes.

Lisboa, 19 de Dezembro de 2013

Ana Lucinda Mendes Cabral

Maria de Deus Correia

Maria Teresa Pardal