Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1996/12.5TBFAF-B.G2 |  |
ACÓRDÃO UNIFORMIZADOR Nº 4/2014
DIREITO DE RETENÇÃO
1) Atendendo à qualidade e valor intrínseco da jurisprudência uniformizada do STJ, só razões muito ponderosas poderão justificar desvios de interpretação das normas jurídicas em causa;
2) O Acórdão Uniformizador nº 4/2014 de 20/03/2014 ao conceder, no âmbito da graduação de créditos na insolvência, direito de retenção ao promitente-comprador, que detém a qualidade de consumidor, e que obteve a tradição da coisa, não definiu esse conceito;
3) Para este efeito, considera-se consumidor aquele que adquire bens ou serviços para satisfação de necessidades pessoais e familiares (uso privado) e para outros fins que não se integrem numa atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável;
4) Não deixa de ser consumidor aquele que não desenvolvendo uma atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável, adquire um imóvel e, em determinada altura, se decide a vendê-lo.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
Tendo sido declarada a insolvência de Imobiliária X, Lda., foram reclamados créditos e, pelo Sr. Administrador da Insolvência, foi junta uma relação de créditos reconhecidos.
Foram apresentadas as seguintes impugnações da lista dos credores reconhecidos:
1) Por José e mulher Maria, na qual peticionam o reconhecimento do seu crédito no montante de €527.920,00, bem como o direito de retenção sobre as vivendas construídas nos lotes 1 e 3, como crédito privilegiado, graduando-o no lugar que lhe compete (fls. 18 e segs.);
2) Por S. F. e mulher E. M., na qual peticionam o reconhecimento do seu crédito no montante de €285.000,00, bem como o direito de retenção sobre a vivenda construída no lote 4, como crédito privilegiado, graduando-o no lugar que lhe compete (fls. 38 e segs.);
3) Por S. F. e mulher E. M. e José e mulher Maria, na qual peticionam o reconhecimento do seu crédito no montante de €221.143,97, bem como o direito de retenção sobre as frações designadas pelas letras “L” e “BB” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...), nos termos que melhor constam de fls. 54 e segs;
4) Por M.M. na qual peticionam o reconhecimento do seu crédito no montante de €3.810,45, sendo €3.761,34 como crédito comum e €49,11 como crédito subordinado, conforme resulta de fls. 76 e segs.;
5) Por Alice na qual peticiona o reconhecimento do direito de crédito ao cumprimento dos contratos-promessa relativamente às frações designadas pelas letras “AE” e “AF” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº(...) e inscrito na matriz sob o artigo (...); subsidiariamente peticiona o reconhecimento de um crédito no valor de €40.000,00 e o reconhecimento do direito de retenção sobre as aludidas frações, nos termos que melhor constam de fls. 101 e segs.;
6) Por Alice, na qualidade de única e universal herdeira de C. R., na qual peticiona o reconhecimento do direito de crédito ao cumprimento dos contratos-promessa relativamente à fração designada pela letra “E” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...); subsidiariamente peticiona o reconhecimento de um crédito no valor de €180.000,00 e o reconhecimento do direito de retenção sobre a aludida fração, nos termos que melhor constam de fls. 128 e segs.;
7) Pela Massa insolvente de YY – Sociedade de Construções, Lda., na qual peticiona o reconhecimento de um crédito no valor de €11.182,84, nos termos que melhor constam de fls. 155 e segs.;
8) Por Augusto e mulher A. P., na qual peticionam o reconhecimento de um crédito no montante de €20.000,00, bem como, o direito de retenção sobre a vivenda geminada que correspondia à 2ª fração construída no prédio inscrito na matriz urbana sob os artigos (...) e (...), nos termos que melhor constam de fls. 161 e segs.;
9) Por A. N. na qual peticiona o reconhecimento de um crédito no montante de €192.000,00, bem como, o direito de retenção sobre as frações designadas pelas letras “I” e garagem no piso -2 do prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (...), nos termos que melhor constam de fls. 177 e segs.;
10) Pela P., na qual arguiu a nulidade por falta de publicação de anúncio e o reconhecimento de um crédito no valor de €47.029,12 garantido por hipoteca nos termos que melhor constam de fls. 195 e segs.;
11) Pela W – Armazenistas de Material Eléctrico, Lda., na qual peticiona o reconhecimento de um crédito no valor de €2.541,24, nos termos que melhor constam de fls. 239 e segs..
*
O Administrador de Insolvência veio responder às impugnações apesentadas (fls. 278 e segs), mantendo a posição anteriormente vertida nas listas de créditos apresentadas e dizendo que assiste razão à credora P., devendo ser reconhecido o seu crédito mas com natureza comum por o prédio sobre o qual incide a hipoteca não ser da propriedade da insolvente, nos termos que melhor constam de fls. 277 e ss. Devidamente notificados os demais credores para responderem às impugnações, vieram:
1. O Banco A pugnar pelo indeferimento das impugnações de José, Maria, S. F. e E. M. a fls. 322 e segs.; pelo deferimento das impugnações dos credores M.M., S.A. e W – Armazenista de Material Eléctrico, Lda. a fls. 332 e segs.; pelo indeferimento das impugnações de Alice a fls. 337 e segs.; pelo indeferimento da impugnação de YY – Sociedade de Construções, Lda. a fls. 347 e segs.; pelo indeferimento da impugnação de A. N. a fls. 352 e segs.; pelo deferimento da impugnação de P. no que se refere ao reconhecimento do crédito mas tendo natureza comum a fls. 358 e segs.; e pelo indeferimento das impugnações de Augusto e mulher A. P. a fls. 363 e segs;
2. O Banco B, CRL, veio pugnar pelo indeferimento das impugnações de José, Maria, S. F., E. M., de Augusto, A. P., A. N. e Alice a fls. 371 e segs.
A fls. 380 e ss. veio o Senhor(a) Administrador de Insolvência apresentar nova lista de créditos reconhecidos e não reconhecidos.
*
Foi elaborado despacho saneador, identificado o objeto do litígio e organizados os temas de prova.*
Foi proferida a sentença de fls. 831 e seguintes, onde se decidiu:1) Julgar totalmente procedentes as impugnações apresentadas e, em consequência reconhecer a José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M.; e José e S. F. e esposas; Alice e Augusto e esposa A. P. o direito de retenção invocado para garantia do crédito reconhecido pelo Sr. Administrador da Insolvência.
2) Homologar a lista de credores reconhecidos, elaborada pelo Sr. Administrador da Insolvência, e, em conjugação com o decidido, graduar os créditos reconhecidos e aqui sob juízo da forma que agora se descreve:
Para serem pagos pelos bens imóveis apreendidos:
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 1
1. O crédito privilegiado do Estado Português- Fazenda Nacional;
Quanto aos imóveis descritos sob as verbas nº 2 a 15
1. O crédito garantido do credor A. N. quanto à verba 3;
2. O crédito garantido dos credores José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M., quanto às verbas 4 e 12;
3. O crédito garantido da credora Alice quanto à verba 7;
4. O crédito garantido da credora Alice quanto à verba 2
5. O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas,
3. Após o crédito de M. V. que beneficia do crédito garantido por hipoteca sobre as verbas 1, 3 e 5;
4. O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
5. Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
6. Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
B. Quanto aos imóveis descritos sob as verbas 16 e 17
1. O crédito garantido dos credores, quanto às verbas 16 e 17 de José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M., Augusto e A. P.;
2. O crédito privilegiado do Banco B, CRL que beneficia de hipoteca sobre os referidos prédios,
3. O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
4. Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE)
5. Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
*
B) Inconformado com a sentença foi interposto recurso pelo credor reclamante Banco B, CRL (fls. 885 e segs.), tendo sido proferido acórdão nesta Relação (fls. 957 e segs.) que decidiu julgar a apelação interposta procedente, anulando-se a sentença recorrida e determinando-se que o tribunal a quo fundamente devidamente sobre qual dos imóveis descritos sob as verbas 16 e 17, incide o direito de cada um dos credores a que atribuiu tal direito.*
C) Foi proferida nova sentença (fls. 1006-1041 vº), onde se decidiu:I. Julgar totalmente procedentes as impugnações apresentadas e, em consequência reconhecer a José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M.; e José e S. F. e esposas; Alice e Augusto e esposa A. P. o direito de retenção invocado para garantia do crédito reconhecido pelo Sr. Administrador da Insolvência.
II. Homologar a lista de credores reconhecidos, elaborada pelo Sr. Administrador da Insolvência, e, em conjugação com o decidido, graduar os créditos reconhecidos e aqui sob juízo da forma que agora se descreve:
Para serem pagos pelos bens imóveis apreendidos:
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 1
1º O crédito privilegiado do Estado Português- Fazenda Nacional;
2º Após o crédito de M. V. que beneficia do crédito garantido por hipoteca sobre as verbas 1, 3 e 5
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 2
1º O crédito garantido da credora Alice quanto à verba 2 garantido pelo direito de retenção.
2º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
3º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
4º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
5º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 3
1º O crédito garantido do credor A. N. quanto à verba 3, garantido pelo direito de retenção.
2º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas.
3º Após o crédito de M. V. que beneficia do crédito garantido por hipoteca sobre as verbas 1, 3 e 5;
4º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
5º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
6º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 4
1º O crédito garantido dos credores José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M., quanto às verbas 4 e 12 garantido pelo direito de retenção;
2º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
3º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
4º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
5º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 5
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Após o crédito de M. V. que beneficia do crédito garantido por hipoteca sobre as verbas 1, 3 e 5;
4º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
5º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 6
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 7
1º O crédito garantido da credora Alice quanto à verba 7 pelo direito de retenção;
2º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
3º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
4º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
5º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 8
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3. Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4. Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 9
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 10
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 11
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 12
1º O crédito garantido dos credores José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M., quanto às verbas 4 e 12 pelo direito de retenção;
2º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
3º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
4º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
5º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 13
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 14
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
Quanto ao imóvel descrito sob a verba nº 15
1º O crédito privilegiado do Banco A que beneficia de hipoteca sobre as referidas verbas;
2º O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
3º Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
4º Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
*
Quanto aos imóveis descritos sob as verbas 16 e 17 1. Os credores S. F. e esposa E. M. gozam do direito de retenção sobre a vivenda construída no lote 4 e são graduados em 1º lugar quanto a esse imóvel;
2. Os credores José e esposa Maria gozam do direito de retenção sobre as vivendas construídas nos lotes 1 e 3 e são graduados em 1º lugar quanto a esses imóveis;
3. O Banco B, CRL, goza da hipoteca sobre todos os lotes e sobre ambas as verbas sendo graduada em 1º lugar relativamente à vivenda construída no lote 2. E em 2º lugar relativamente às vivendas construídas nos lotes 1, 3 e 4;
4. O crédito privilegiado do Estado Português – Fazenda Nacional;
5. Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos, se a massa for insuficiente para a respetiva satisfação integral (cfr. artigo 176º do CIRE);
6. Os créditos subordinados, pela ordem prevista no artigo 48º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, na proporção dos respetivos montantes, quanto aos que constem na mesma alínea (cfr. artigo 177º, nº 1 do CIRE).
*
D) Inconformados com a sentença, vieram os credores Banco B, CRL, a fls. 1116 vº e seguintes e HF SA, a fls. 1121 vº e seguintes, interpor recursos que foram admitidos como sendo de apelação, a subir imediatamente, com efeito devolutivo (fls. 1184 e segs). *
E) Nas suas alegações a apelante Banco B, CRL, apresenta as seguintes conclusões:1. Da análise dos elementos constantes dos presentes autos, impunha-se decisão diversa, por parte do Tribunal a quo sobre a graduação dos créditos reconhecidos, mormente salvaguardando-se expressamente a posição da aqui recorrente (credora garantida).
2. No tocante especificamente ao crédito garantido, a credora, ora recorrente indicou (e comprovou documentalmente) que o referido crédito encontra-se salvaguardado por hipoteca voluntária registada sobre os imóveis melhor identificados nas verbas 16 e 17 do auto de apreensão.
3. Não obstante o crédito da reclamante, ora recorrente, estar garantido por hipoteca, reconhecido pelo Senhor Administrador, sobre os referidos imóveis, o Tribunal a quo consignou, no tocante ao pagamento pelo produto da venda dos “lotes” 1 e 3 que fosse satisfeito em 1º lugar o crédito dos credores José e esposa Maria, e relativamente ao “lote” nº 4, que fosse satisfeito em 1º lugar o crédito dos credores S. F. e esposa E. M., com fundamento nos seus direitos de retenção.
4. Em consequência, o crédito reclamado pela ora recorrente, garantido por hipoteca, foi graduado em segundo lugar, relativamente aos referidos “lotes” 1, 3 e 4, decisão com a qual não se pode conformar.
5. Os credores a quem foi reconhecido o direito de retenção alegam que os mencionados imóveis, sobre o qual a ora recorrente detém hipotecas registadas a seu favor, terão sido objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre estes e a Insolvente.
6. Estando em causa contratos-promessa de compra e venda, os normativos legais a observar são os mesmos que se aplicam ao contrato de compra e venda previstos nos artigos 874º e ss. do Código Civil.
7. Todavia, como resulta dos autos, os mesmos não obedecem a forma legal prevista.
8. Pelo que são tais contratos nulos por falta de forma legal.
9. Acresce que, todos os contratos carecem de validade, uma vez que não estão cumpridas as formalidades enunciados no artigo 410º, nº 3 do Código Civil que estatui que “No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção;”
10. Sendo nulos, inexistem os mencionados contratos de promessa de compra e venda, não tendo qualquer acolhimento o alegado direito de retenção argumentado pelos Credores.
11. De qualquer modo, mesmo a existir, nos autos não está demonstrado que os Credores tenham, realmente, resolvido o contrato-promessa nos termos legais, nomeadamente através do mecanismo previsto nos arts. 801º e 808º do Código Civil, referentes ao incumprimento definitivo.
12. Pelo que, o direito de retenção não deve ser reconhecido aos mencionados credores, porquanto nos autos não está demonstrado que os mesmos tenham, realmente, resolvido os contratos de promessa nos termos legais, nomeadamente através do mecanismo previsto nos artigos 801º e 808º do Código Civil (CC), referentes ao incumprimento definitivo.
13. Os credores a quem foi reconhecido o direito de retenção não lograram juntar qualquer documento comprovativo nem das interpelações para a realização da escritura, nem para a resolução do contrato em causa.
14. Não tendo sido validamente resolvidos os contratos e não se verificando, então, o incumprimento definitivo, não há lugar à aplicabilidade do art.º 442º do Código Civil ficando, igualmente, afastada a aplicabilidade do art.º 755º, n.º 1, al. f), do mesmo código - ainda que verificada a tradição da coisa objeto do contrato prometido - uma vez que não se verifica o requisito de “não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”.
15. De qualquer modo, mesmo que se conclua pela existência dos referidos contratos promessa, o certo é que nem o crédito dos credores José e esposa Maria, nem o crédito dos credores S. F. e esposa E. M. jamais poderão ser graduados à frente do crédito da reclamante ora recorrente.
16. Isto porque, como resulta dos fatos provados, quer os credores José e esposa Maria, quer os credores S. F. e esposa E. M., adquiriram os imóveis com a intenção de a revender (respetivamente alíneas 12) e 11) dos factos provados das impugnações).
17. Daqueles factos dados como provados resulta que, quer os credores José e esposa Maria, quer os credores S. F. e esposa E. M. celebraram um contrato de mediação imobiliária com empresa do ramo e passaram a anunciar a revenda das mencionadas vivendas geminadas e a mostra-las a potenciais compradores.
18. Pelo que, jamais podem ser considerados promitentes-consumidores.
19. Pois que, apenas é considerado consumidor a pessoa singular, destinatária final do bem transacionado, ou do serviço adquirido, sem qualquer propósito de revenda lucrativa.
20. Não tendo os referidos credores a qualidade de consumidores, não podem, como resulta da jurisprudência firmada no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência (AUJ) do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2014, de 20.03.2014, publicado no Diário da República, I Série, nº 95, de 19.05.2014, beneficiar da prevalência conferida pelo “direito de retenção”.
21. Por tudo quanto foi supra exposto, requer-se a V. Ex.ª se digne reapreciar o litígio ora em apreço, julgando o presente recurso procedente, revogando a decisão recorrida e em consequência graduar o crédito dos credores José e esposa Maria, S. F. e esposa E. M. como comum e, em consequência, graduar o crédito da recorrente em primeiro lugar.
Termina entendendo dever o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser o crédito da recorrente, relativamente ao produto de venda de todos os “lotes” que compõem as verbas 16 e 17, ser graduado em primeiro lugar.
*
Os apelados Augusto e A. P. vieram apresentar resposta onde concluem entendendo que relativamente à correção do lapso constante da douta sentença proferida e caso o mesmo não seja suprido se requer a ampliação do âmbito do recurso nos termos expostos retificando o erro constante da graduação de créditos da sentença , inserindo o direito de retenção dos recorridos Augusto e Alice , no lote 2 das verbas 16 e 17 da graduação de créditos, sendo graduados em primeiro lugar ou, assim não entendendo, declarando a nulidade da referida graduação das verbas 16 e 17 da relação de bens quanto aos aqui recorridos, com todos os efeitos legais.*
Por sua vez os apelados José e mulher e S. F. e mulher apresentaram resposta onde concluem entendendo dever ser negado provimento aos recursos e manter a douta decisão recorrida. *
F) Nas suas alegações a apelante HF SA, apresenta as seguintes conclusões:I. A insolvente Imobiliária X Lda, foi declarada insolvente por douta sentença proferida em 02/12/2012;
II. A ora recorrente, à data, CG, apresentou a sua reclamação de créditos no montante de €452.754,65;
III. Para garantia das obrigações assumidas pela ora insolvente perante a ora recorrente foi constituída hipoteca a favor da recorrente/credora reclamante, sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº (...), inscrito na matriz sob o atual nº (...) (anterior (...)), entretanto constituído em propriedade horizontal.
IV. A referida hipoteca encontra-se registada a favor da reclamante Banco A, a qual incide sobre as verbas 2 a 15 do Auto de Apreensão elaborado pelo Administrador de Insolvência.
V. Pelo que, o crédito reclamado pela CG (atualmente HF SA) e mencionado nos pontos anteriores, é de natureza Garantida.
VI. O Ilustre Administrador de Insolvência reconheceu como garantido o crédito do Banco A.
VII. Deste modo, tem direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, no caso sub judice, sobre os imóveis apreendidos à ordem dos presentes autos, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.
VIII. Foram deduzidas impugnações por outros credores, nomeadamente e no que concerne aos imóveis apreendidos sob a verba 4 e 12, bem como pela credora Alice no que concerne aos imoveis apreendidos sob a verba 2 e 6 e 7, entre outros.
IX. A CG, respondeu às impugnações, pugnando pela improcedência das mesmas.
X. Realizada a tentativa de conciliação, o Ilustre Administrador de Insolvência reconheceu o crédito do credor Padre A. N. no valor de €192.000,00, tendo a comissão de credores concordado com o mencionado reconhecimento.
XI. Não obstante, a Mma. Juiz do douto tribunal “a quo” na douta sentença constante a fls…, considerou como provados factos que constituem Direito de Retenção aos impugnantes S. F. e E. M. e José e Maria e a Alice, na qualidade de credora e na qualidade de herdeira universal de C. R..
XII. O douto tribunal “a quo” formou a sua convicção na prova documental junta aos autos, bem como na prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, referindo na douta sentença que “o Tribunal não ficou com quaisquer dúvidas quanto aos atos de “posse” dos impugnantes…“.
XIII. O crédito da CG (HF SA) não é um crédito privilegiado, mas sim um crédito garantido.
XIV. Prevê o nº 4 do artº 47º CIRE que:
a)«Garantidos» e «Privilegiados», os créditos que beneficiem, respetivamente, de garantias reais, incluindo os privilégios creditórios especiais……”
XV. Pelo que, salvo melhor opinião, o crédito da CG, ora recorrente, goza de garantia real (hipoteca), pelo que é um crédito garantido, e terá que ser graduado no lugar que lhe competir.
XVI. A Mma. Juiz do tribunal “a quo” na douta sentença proferida da fls.., no âmbito do Apenso B, homologou a lista de créditos reconhecidos elaborada pelo Ilustre Administrador de Insolvência.
Sucede que,
XVII. A mesma enferma de lapsos, nomeadamente no que concerne à classificação dos créditos da CG (HF SA).
XVIII. Na lista apresentada pelo I. Administrador de Insolvência o crédito da CG está reconhecido como garantido.
XIX. A Mma. Juiz do doutro tribunal “a quo”, na “Decisão”, para serem pagos pelos bens imóveis apreendidos graduou, no que concerne a verba nº 2, em primeiro lugar o crédito garantido da credora Alice, garantido pelo direito de retenção, no que concerne à verba nº 4 e verba nº 12 o crédito garantido dos credores José e Maria e S. F. e E. M., garantido pelo direito de retenção.
XX. No que concerne a verba nº 7, em primeiro lugar o crédito garantido da credora Alice, garantido pelo direito de retenção.
XXI. Consequentemente o crédito reclamado pela CG, garantido por hipoteca, foi graduado em 2º Lugar, relativamente às referidas verbas 2, 7, 4 e 12.
XXII. Acresce ainda o facto de, como atrás já se deixou dito, a graduação referente às restantes verbas, a saber, 3, 5, 6, 8 a 11, 13 a 15, enferma de lapso, atendendo que o crédito da CG não é privilegiado, mas sim garantido.
XXIII. Os credores graduados em 1º lugar alegam que os mencionados imoveis terão sido objeto de contratos-promessa compra e venda outorgado entre estes e a Insolvente.
XXIV. Sucede que, salvo melhor opinião, os contratos promessa nem sequer obedeceram à forma legal prevista, vide artº 875º do Código Civil e às formalidades elencadas no artº 410º do CC.
XXV. Para além disso a retenção é reconhecida, verificando-se cumulativamente, os seguintes pressupostos: Existência de um contrato promessa; Pagamento sinal; Incumprimento definitivo; Tradição do imóvel; Que o promitente-comprador se configure como consumidor;
XXVI. A regra geral de atribuição de um direito real de garantia, através de direito de retenção, encontra-se regulada no artigo 754º do C.C., sendo o direito de retenção atribuído pela alínea f) do nº 1 do artigo 755º do C.C. de carácter excecional.
XXVII. Tanto a jurisprudência como a doutrina têm sido unânimes em fazer da norma uma interpretação restritiva, lançando mão, para o efeito, do conceito de consumidor.
XXVIII. Sendo que a qualidade de consumidor está definida no nº 1 do artigo 2º da Lei nº 24/96, de 31/07.
XXIX. Resulta dos autos, que os Impugnantes S. F. e E. M. e José e Maria, bem como Alice, na qualidade de herdeira universal de C. R. e como credora Alice adquiriram os imóveis não para uso próprio mas sim para negócio, nomeadamente para arrendamento!
XXX. Resultou da prova testemunhal produzida que os impugnantes S. F. e E. M. contactaram uma angariadora imobiliária pois tinham para arrendar um escritório e uma garagem.
XXXI. Que os impugnantes José e Maria foram contactados para arrendamento de um escritório na Avenida (...) (verba nº 4), sendo o valor da renda de €400,00.
XXXII. Resultou ainda que a credora Alice foi viver para o apartamento (verba nº 2) em 2008, no entanto a fatura de ligação à eletricidade é datada de 2012!
XXXIII. Os impugnantes não podem ser graduados em 1º lugar pela venda dos imóveis já melhor identificados, uma vez que não podem ser considerados como “consumidor”.
XXXIV. Entende a recorrente que os impugnantes, ora recorridos não demonstraram, nos termos do Acórdão Uniformizador, a qualidade de consumidor.
XXXV. Não se concorda com decisão proferida pelo douto Tribunal “a quo”, porquanto, a mesma não preconiza a definição de consumidor.
XXXVI. A qualidade de consumidor assume um verdadeiro elemento constitutivo do direito de retenção para efeitos de aplicação da alínea f), do número 1 do artigo 755.º do C.C…
XXXVII. A ratio legis é apenas para beneficiar o consumidor.
XXXVIII. É deste modo a finalidade do ato de consumo que determina, fundamentalmente, a qualificação do consumidor.
XXXIX. Acresce ainda que, no que concerne à graduação referente à Verba nº 3, atendendo que o contrato promessa foi cumprido, o credor A. N. não goza de qualquer crédito garantido por direito de retenção.
XL. Pelo que deverá ser graduado em 1º Lugar o crédito garantido pela HF SA (anterior CG).
XLI. Face a todo o exposto, deverá a douta Sentença ser revogada no que concerne à Graduação dos créditos referentes às Verbas 2º, 4º, 7º e 14º pela aplicação do AUJ nº 4/2014 com fundamento na falta de qualidade de consumidor dos recorridos.
XLII. E no que respeita à qualificação do respetivo crédito como garantido por gozar de direito de retenção, decidindo-se em conformidade, por violação substantiva consistente em erro de interpretação e aplicação do artigo 755º do C.C., bem como do artigo 2º da Lei nº 24/96 de 31/07 e ainda do artigo 140º do C.I.R.E.
XLIII. Deverá a douta decisão ora recorrida ser revogada e em consequência graduar o crédito dos ora recorridos impugnantes, como créditos comuns, e em consequência graduar o crédito do ora recorrente CG em 1º lugar, como garantido, pelo produto da venda dos imóveis elencados como verba 2, 4, 7 e 12 do auto de apreensão.
Termina entendendo dever o presente recurso ser julgado totalmente procedente, reformando a douta Sentença proferida pelo Tribunal “a quo”, e consequentemente ser proferida Sentença de Verificação e Graduação de Créditos em conformidade com o supra exposto.
*
G) Foram colhidos os vistos legais.H) As questões a decidir na apelação são as de saber:
1) Se os contratos-promessa são nulos;
2) Se deverá ser alterada a graduação dos créditos reconhecidos.
*
II. FUNDAMENTAÇÃOA) Considera-se provada a seguinte matéria de facto:
I. Da impugnação apresentada por José e esposa Maria
1) Os Impugnantes reclamaram os seus créditos como garantidos, tendo por base o direito de retenção sobre a fração 1 e fração 3 - umas vivendas geminadas, no lote de terreno, situada na Rua (…), cidade e concelho de Fafe, lotes que faz parte integrante dos prédios inscritos na matriz sob os artigos (...) e (...).
2) O Senhor Administrador da Insolvência, reconheceu o crédito dos Impugnantes como comum, alegando que “o contrato-promessa não tem eficácia real e a simples invocação da matéria de facto integradora do direito de retenção ser insuficiente para que se obtenha o reconhecimento desse direito, devendo juntar o título que reconheça esse mesmo direito, nomeadamente a sentença condenatória a reconhecer o incumprimento do promitente-vendedor e a tradição da coisa para o promitente-comprador”.
3) Aquando da apreensão da fração por parte do Sr. Administrador da Insolvência, as únicas chaves dos imóveis encontravam-se em posse dos Impugnantes.
4) Os Impugnantes e a Insolvente celebraram compra e venda datado de 21 de Outubro de 2008, pelo qual aqueles prometeram comprar e esta lhes prometeu vender, pelo preço de €125.000,00€, do qual pagaram a quantia de €119.460,00, “Uma vivenda geminada, no lote de terreno - fração nº 1, situada na Rua (...), na cidade e concelho de Fafe, lote esse que faz parte integrante dos prédios inscritos na matriz urbana da freguesia de Fafe sob os artigos (...) e (...).
5) Por contrato-promessa de compra e venda datado de 25 de Novembro de 2010, os reclamantes prometeram comprar à Insolvente que por sua vez lhes prometeu vender, pelo preço de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), do qual pagaram à insolvente a quantia de €112.000,00 (cento e doze mil euros) “Uma vivenda geminada, no lote de terreno – fração 3 situada na Rua (...), na cidade e concelho de Fafe lote esse que faz parte integrante dos prédios inscritos na matriz urbana da freguesia de Fafe sob os artigos (...) e (...).
6) Os objetos dos contratos-promessa de compra e venda, tal como ali se mostram identificados, não constam do Auto de Apreensão de Bens Imóveis. Porém nas verbas números 16 e 17 daquele Auto de Apreensão mostram-se identificados dois prédios urbanos, sitos na Rua (...), na freguesia e concelho de Fafe, inicialmente inscritos na matriz urbana sob os artigos (...) e (...), que deram origem ao artigo (...), e que se mostram descritos na Conservatória do Registo Predial, sob os números (...) e (...), respetivamente.
7) Atualmente, aqueles imóveis correspondem a quatro vivendas geminadas, construídas em conformidade com o projeto aprovado pela Câmara Municipal.
8) Em 22 de Junho de 2012, com a anuência da insolvente e com o objetivo de concluírem os trabalhos, já que as obras se encontravam paradas e a insolvente não dava sinais de as retomar, argumentando, falta de crédito junto dos fornecedores, aos reclamantes foram entregues as chaves das aludidas vivendas.
9) Após várias insistências por parte dos reclamantes, a insolvente celebrou com os reclamantes um aditamento aos contratos-promessa de compra e venda, onde assumiu a obrigação de contribuir para a conclusão das obras com a quantia de €40.000,00 e €25.000,00, respetivamente, quantias que se obrigou a entregar aos reclamantes até ao dia 15 de outubro de 2012.
10) Com as chaves das mencionadas vivendas, os impugnantes dotaram-nas de equipamentos necessários para a sua fruição, concretamente colocação da instalação sanitária, colocação de portões, janelas e realizaram serviços de eletricidade.
11) Os impugnantes usam e fruem da habitação à frente de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja e de forma contínua desde a data em que a mesma se iniciou.
12) Além disso, celebraram um contrato de mediação imobiliária com uma empresa do ramo e passaram a anunciar a revenda das mencionadas vivendas geminadas e a mostrá-las a potenciais compradores.
13) A insolvente não conseguia concluir as obras por falta de crédito junto dos fornecedores nem fazer o distrate da hipoteca a favor do Banco B, CRL, que incidia sobre os imóveis.
II. Da impugnação apresentada por S. F. e esposa E. M.
1) Os Impugnantes reclamaram os seus créditos como garantidos, tendo por base o direito de retenção sobre a fração 4 - uma vivenda geminada, no lote de terreno, situada na Rua (...), cidade e concelho de Fafe, lotes que faz parte integrante dos prédios inscritos na matriz sob os artigos (...) e (...).
2) O Administrador da Insolvência, reconheceu o crédito dos Impugnantes como comum, alegando que “o contrato-promessa não tem eficácia real e a simples invocação da matéria de facto integradora do direito de retenção ser insuficiente para que se obtenha o reconhecimento desse direito, devendo juntar o título que reconheça esse mesmo direito, nomeadamente a sentença condenatória a reconhecer o incumprimento do promitente-vendedor e a tradição da coisa para o promitente-comprador”.
3) Aquando da “apreensão” da fração por parte do Administrador da Insolvência, as únicas chaves do imóvel encontravam-se em posse dos Impugnantes.
4) Por contrato-promessa de compra e venda datado de 4 de Fevereiro de 2009, os reclamantes prometeram comprar à Insolvente que por sua vez lhes prometeu vender, pelo preço de €130.000,00 (cento e trinta mil euros), do qual pagaram à insolvente a quantia total, “Uma vivenda geminada, no lote de terreno – fração 4 situada na Rua (...), na cidade e concelho de Fafe lote esse que faz parte integrante dos prédios inscritos na matriz urbana da freguesia de Fafe sob os artigos (...) e (...).
5) O objeto do contrato-promessa de compra e venda, tal como ali se mostra identificado, não constam do Auto de Apreensão de Bens Imóveis. Porém nas verbas números 16 e 17 daquele Auto de Apreensão mostram-se identificados dois prédios urbanos, sitos na Rua (...), na freguesia e concelho de Fafe, inicialmente inscritos na matriz urbana sob os artigos (...) e (...), que deram origem ao artigo (...), e que se mostram descritos na Conservatória do Registo Predial, sob os números (...) e (...), respetivamente.
6) Atualmente, aqueles imóveis correspondem a quatro vivendas geminadas, construídas em conformidade com o projeto aprovado pela Camara Municipal.
7) Em 22 de Junho de 2012, com a anuência da Insolvente e com o objetivo de concluírem os trabalhos, já que as obras se encontravam paradas e a insolvente não dava sinais de as retomar, argumentando, falta de crédito junto dos fornecedores, aos reclamantes foram entregues as chaves das aludidas vivendas.
8) Após varias insistências por parte dos reclamantes, a Insolvente celebrou com os reclamantes um aditamento aos contratos-promessa de compra e venda, onde assumiu a obrigação de contribuir para a conclusão das obras com a quantia €25.000,00, quantia que se obrigou a entregar aos reclamantes até ao dia 15 de outubro de 2012.
9) Com as chaves das mencionadas vivendas, os impugnantes dotaram-nas de equipamentos necessários para a sua fruição, concretamente colocação da instalação sanitária, colocação de portões, janelas e realizaram serviços de eletricidade.
10) Todos estes atos têm sido exercidos à frente de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja e de forma continua desde a data em que a mesma se iniciou.
11) Além disso, celebraram um contrato de mediação imobiliária com uma empresa do ramo e passaram a anunciar a venda da mencionada vivenda geminada e a mostrá-la a potenciais compradores.
12) A Insolvente não conseguia concluir as obras por falta de crédito junto dos fornecedores nem fazer o distrate da hipoteca a favor do Banco B, CRL, que incidia sobre os imóveis,
13) Todos estes atos têm sido exercidos à frente de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja e de forma continua desde a data em que a mesma se iniciou.
III. Da impugnação apresentada por S. F. e esposa E. M. e José e esposa Maria
1) Os Impugnantes reclamaram os seus créditos como garantidos, tendo por base o direito de retenção sobre um escritório no 2º andar com a letra L e uma garagem com as letras BB que fazem parte de um prédio urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...), situado na Avenida (...) em Fafe.
2) As referidas frações constam do Auto de Apreensão constituindo a primeira a verba nº 4 e a segunda a verba nº 12.
3) O Administrador da Insolvência, reconheceu o crédito dos Impugnantes como comum, alegando que “o contrato-promessa não tem eficácia real e a simples invocação da matéria de facto integradora do direito de retenção ser insuficiente para que se obtenha o reconhecimento desse direito, devendo juntar o título que reconheça esse mesmo direito, nomeadamente a sentença condenatória a reconhecer o incumprimento do promitente-vendedor e a tradição da coisa para o promitente-comprador”.
4) Aquando da “apreensão” da fração por parte do Sr. Administrador da Insolvência, as únicas chaves do imóvel encontravam-se em posse dos Impugnantes.
5) Os impugnantes celebraram com a insolvente um contrato-promessa de compra e venda datado de 21 de setembro de 2010, relativo a “Um escritório no 2º andar com a letra “L” e uma garagem com as letras “BB”, conforme projeto aprovado pela Câmara Municipal, imóveis que fazem parte de um prédio urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...), situado na Avenida (...), na cidade de Fafe. De acordo com o mencionado contrato-promessa, o preço total da compra e venda acordado entre as partes foi de €110,000,00 (cento e dez mil euros), preço que os promitentes compradores efetivamente pagaram à Insolvente.
6) Em 21 de Setembro de 2011, aos reclamantes, pela insolvente foram entregues as chaves do escritório identificado pela letra “L” e da garagem identificada pelas letras “BB”.
7) Em consequência, os aqui impugnantes, procederam à liquidação do Imposto Municipal Sobre transmissão Onerosa de Imóveis, no valor de €3.612,21,
8) Os impugnantes fizeram serviço de limpeza geral, dotaram-nas de equipamentos necessários para a sua fruição, concretamente colocação da instalação sanitária cujos serviços trataram e pagaram a A. R., no valor de €528,97 (quinhentos e vinte e sete euros e noventa e sete cêntimos),
9) Contrataram com uma empresa de especialidade a colocação e quadro elétrico e ligação do ATI, no valor de €615,00 (Seiscentos e quinze euros),
10) Por culpa da Insolvente, o contrato definitivo não chegou a realizar-se, tanto mais que a insolvente não conseguia fazer o distrate das hipotecas a favor do Banco A nem das penhoras que sobre elas incidiam, sendo que a Insolvente se tinha obrigado a vender as frações sem quaisquer ónus ou encargos.
IV. Da impugnação apresentada por Alice
1. A 17 de setembro de 2007, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda entre a requerida como promitente vendedora e a requerente como promitente compradora dos prédios com a seguinte descrição: “Uma garagem situada na cave do piso menos um, com o nº 20, conforme projeto aprovado pela Câmara Municipal, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...) sito na Avenida (...), cidade de Fafe”.
2. O contrato inicial não fazia referência à correspondente letra da propriedade horizontal porquanto ela não tinha sido feita, mas por aditamento ao contrato-promessa, posterior à constituição da propriedade horizontal, em 22 de outubro de 2009, vieram as partes a concretizar tratar-se da fração “AE” da “Relação das frações Autónomas” anexa à escritura de Propriedade Horizontal outorgada no livro de escrituras diversas número (…) do Cartório Notarial da Notária Cristina de Fafe a fls. 91 a 92.
3. A venda seria feita livre e todos os ónus, encargos e de pessoas, coisas e bens.
4. O preço total da venda foi de €10.000
5. No ato da assinatura do contrato de compra e venda, a requerente pagou da quantia de €5.000 (cinco mil euros).
6. No contrato estava estabelecido na alínea b) da cláusula 3ª que o restante preço na importância de €5.000€ (quinze mil euros) seria no dia da escritura ou entrega da chave.
7. No dia 22 de outubro de 2009, a pedido do Sr. J. C., sócio e gerente da promitente vendedora, foi paga a quantia de €5.000,00 (cinco mil euros) que perfez a totalidade do preço da fração de garagem.
8. Nessa mesma data a pedido da promitente compradora foi emitida uma declaração relativa à correspondência da garagem 20 com a fração “AF” da propriedade horizontal entretanto efetuada e registada pela promitente vendedora.
9. Nessa data, em virtude de estar paga a totalidade o preço da fração a mesma foi entregue à autora por parte da ré promitente-vendedora.
10. A celebração da escritura que se deveria realizar até ao final do ano de 2008, onde a requerente seria avisada com 30 dias de antecedência, através de carta registada, após a executada ter em seu poder o alvará de licença, o que nunca veio a acontecer.
11. A 18 de dezembro de 2008, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda entre requerida como promitente vendedora e a requerente como promitente compradora dos prédios com a seguinte descrição:
12. “Duas garagens situadas na cave do piso menos um, com o nº 25 e 26, conforme projeto aprovado pela Câmara Municipal, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...) sito na Avenida (...), cidade de Fafe”.
13. O contrato inicial não fazia referência às correspondentes letras da propriedade horizontal porquanto ela não tinha sido feita, mas por aditamento ao contrato-promessa, posterior à constituição da propriedade horizontal, em 30 de Março de 2009, vieram as partes a concretizar tratar-se das frações “AD” e “AF” da “Relação das frações Autónomas” anexa à escritura de Propriedade Horizontal outorgada no livro de escrituras diversas número (…) do Cartório Notarial da Notária Cristina de Fafe a fls. 91 a 92.
14. A venda seria feita livre e todos os ónus, encargos e de pessoas, coisas e bens.
15. O preço total da venda é de €25.000 (vinte e cinco mil euros).
16. No ato da assinatura do contrato de compra e venda, a requerente entregou um cheque da quantia de €20.000 (vinte mil euros), datado para dia 22 de dezembro de 2008 que foi sacado pela promitente vendedora conforme havia sido acordado.
17. No contrato estava estabelecido na alínea b) da cláusula 3ª que o restante preço na importância de €5.000,00 (cinco mil euros) seria no dia da escritura ou entrega da chave.
18. Acontece que por solicitação do sócio gerente da promitente vendedora Sr. J. C. a promitente compradora entregou o resto do valor em falta, tendo o valor da fração ficado paga na totalidade, ou seja, os €10.000,00, que era o valor correspondente à fração.
19. Nessa data fração e em virtude de estar paga a totalidade o preço da fração a mesma foi entregue autora por parte da Ré promitente vendedora.
20. A celebração da escritura que se deveria realizar até ao final do ano de 2008, onde a requerente seria avisada com 30 dias de antecedência, através de carta registada, após a executada ter em seu poder o alvará de licença, o que nunca veio a acontecer.
21. Isto porque o responsável da executada apresentou desculpas de que ainda não tinha a documentação necessária para preceder à escritura, entretanto veio a assumir não ter dinheiro para a expurgação/distrate das hipotecas que oneram a fração, pois que sobre a mesma incidem hipotecas a favor da entidade bancária que financiou a construção.
22. A insolvente facultou à promitente compradora/autora a utilização e fruição das frações autónomas objeto das prometidas compras e vendas logo que a mesma ficou concluída e apta a ser utilizada, o que veio a acontecer na data referida, 30 de março de 2009.
23. A partir dessa data a impugnante passou a usufruir da mesma, limpou-a, e passou a nelas guardar o seu carro Mercedes de matrícula XD e o carro de seu filho Volvo de matrícula XO,
24. Entretanto tendo procedido à alteração da sua casa sita na Travessa (...), freguesia e concelho de Fafe a promitente compradora/autora colocou nas duas referidas garagens portas e janelas, loiças de casa de banho e madeiras de rodapés e outros bens que foram retirados de sua casa por via das obras.
25. Obras essas, que ocorreram entre abril e outubro de 2010.
26. Entretanto, pela autora foi cedido o uso das frações a terceiros para, quando os veículos da autora e seu filho lá não estivessem, lá pudessem estacionar outros veículos.
27. Por fim a autora procedeu ao arrendamento da garagem correspondente à fração “AF” ao Sr A. M..
28. O contrato promessa de compra e venda foi parcialmente revogado em relação à garagem número 25 que passou a ser a fração “AD” do contrato celebrado em 18-12-2008.
29. A impugnante fez e vem fazendo de forma continuada no tempo, a fruição da fração sem qualquer interrupção, até à presente data, sempre à vista e com o conhecimento de toda a gente, nomeadamente, dos vizinhos e dos sócios e legal/ais representante/s da sociedade executada, com o conhecimento, expressa autorização e consentimento da sociedade, por via da entrega das respetivas chaves.
V. Da impugnação apresentada por Alice, na qualidade de herdeira universal de C. R.
1) A 17 de Setembro de 2007, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda entre a executada como promitente vendedora e onde a C. R. como promitente compradora do prédio com a seguinte descrição: “Apartamento T1 situado no segundo andar todo virado para a Avenida (...), conforme Projeto aprovado pela Câmara Municipal, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número (...) e inscrito na matriz sob o artigo (...) sito na Avenida (...), cidade de Fafe”.
2) O contrato inicial não fazia referência à correspondente letra da propriedade horizontal porquanto ela não tinha sido feita, mas por aditamento ao contrato promessa, posterior à constituição da propriedade horizontal, em 30 de março de 2009, vieram as partes a concretizar tratar-se da fração “E” da “Relação das frações Autónomas” anexa à escritura de Propriedade Horizontal outorgada no livro de escrituras diversas número (...) do Cartório Notarial da Notária Cristina de Fafe a fls. 91 a 92.
3) A venda seria feita livre e todos os ónus, encargos e de pessoas, coisas e bens.
4) O preço total da venda é de €90.000 (noventa mil euros) tendo no ato da assinatura do contrato de compra e venda, a C. R. entregue um cheque da quantia de €5.000,00 (cinco mil euros), datado para dia 20 de setembro de 2007 que foi sacado pela promitente vendedora e pagou nesse mesmo dia a quantia de €70.000,00 (setenta mil euros) conforme havia sido acordado.
5) No contrato estava estabelecido na cláusula 3ª que o restante preço na importância de €15.000€ (quinze mil euros) seria pago da seguinte forma: O restante valor, ou seja, €15.000,00 vai dando até ao dia da escritura ou entrega da chave.
6) Na data de 11 de janeiro de 2008 a C. R. procedeu ao pagamento de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros);
7) Nesse mesmo dia e documento o representante da promitente vendedora declarou que a promitente vendedora ficava a dever a partir dessa data a quantia de 2.500 Contos ou seja, arredondado, a quantia de €12.500,00€ (doze mil e quinhentos euros),
8) Na data de 15/05/2008 a C. R. procedeu ao pagamento de €2.000,00 (dois mil euros).
9) Nesse mesmo dia e documento o representante da promitente vendedora declarou que a promitente vendedora ficava a dever a partir dessa data a quantia de 2.100 Contos ou seja, arredondado, a quantia de €11.000,00 (onze mil euros),
10) Na data de 17/06/2008 a C. R. procedeu ao pagamento de €1.000 (mil euros).
11) Na data de 12/02/2009 a C. R. procedeu ao pagamento de €2.000,00 (dois mil euros).
12) Na data de 05/06/2009 a C. R. procedeu ao pagamento de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), conforme declaração feita na declaração do dia 12 de fevereiro de 2009.
13) O restante do preço completando o total do preço de €5.000,00 (cinco mil euros) foi pago em 10 de novembro de 2009.
14) A celebração da escritura que se deveria realizar até ao final do ano de 2008, onde a C. R. seria avisada com 30 dias de antecedência, através de carta registada, após a insolvente ter em seu poder o alvará de licença, o que nunca veio a acontecer.
15) O responsável da executada apresentou desculpas de que ainda não tinha a documentação necessária para preceder à escritura, entretanto veio a assumir não ter dinheiro para a expurgação/distrate das hipotecas que oneram a fração, pois que sobre a mesma incidem hipotecas a favor da entidade bancária que financiou a construção.
16) Já em 10 de dezembro de 2008, havia sido feito aditamento ao contrato de compra e venda, tendo nessa data sido entregue a fração e das respetivas chaves à impugnante.
17) A insolvente facultou à promitente compradora/reclamante a utilização e fruição da fração autónoma objeto da prometida compra e venda logo que a mesma ficou concluída e apta a ser utilizada, o que veio a acontecer na data referida, 10 de dezembro de 2008.
18) Ato contínuo limpou-a, mobilou-a, comprou e instalou os eletrodomésticos de cozinha que nela faltavam, tendo a promitente compradora/reclamante habitado a fração até agosto de 2012.
19) Para o efeito requereu a ligação da eletricidade junto da EDP e requereu a ligação da água junto da fornecedora em Fafe a Indáqua Fafe.
20) Entretanto, por ser pessoa de elevada idade deu entrada no Lar da Santa Casa da Misericórdia na Rua (…) em Fafe e arrendou a fração ao inquilino A. M. que lá passou a viver.
21) O gozo e fruição da dita fração autónoma foi feito e vem sendo feita de forma continuada no tempo, sem qualquer interrupção, até à presente data, sempre à vista e com o conhecimento de toda a gente, nomeadamente, dos vizinhos e dos sócios e legal/ais representante/s da sociedade executada,
VI. Da impugnação apresentada por Augusto e esposa A. P.
1) A 9 de setembro de 2009, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda entre a ora insolvente como promitente-vendedora e onde os reclamantes constam como promitentes-compradores do prédio, por €160.000,00 com a seguinte descrição: “Uma vivenda geminada, no lote de terreno - fração nº 2, situada na Rua (...), na cidade e concelho de Fafe, lote esse que faz parte integrante dos prédios inscritos na matriz urbana da freguesia de Fafe sob os artigos (...) e (...);
2) Este prédio está atualmente descrito na Conservatória do Registo Predial sob os nºs (...)º e (...) e na matriz urbana sob os artigos (...) e (...);
3) Em 20/05/2011 os reclamantes e a insolvente celebraram uma adenda ao contrato-promessa, visando alterar a cláusula 4ª do referido contrato, estipulando novo prazo para a celebração da escritura pública que deveria ter ocorrido até 30/08/2011 por marcação da insolvente;
4) As partes em 27/02/2012 celebraram um novo contrato promessa, estipulando que a escritura de compra e venda se realizaria no Cartório Notarial em 30/04/2012;
5) A insolvente apresar de interpelada por diversas vezes pelos reclamantes para proceder ao acabamento das obras, nunca o fez;
6) Nessa sequência, em 29/08/2012 a insolvente e os reclamantes assinaram uma declaração, consignando “apesar de os segundos outorgantes - promitentes-compradores - já terem pago a quantia de €60.000,00, a verdade é que as obras ainda não evoluíram de forma a poder-se fazer a escritura pública” pelo que lhes entregou as chaves do imóvel para que procedessem aos acabamentos na vivenda, descontando o valor nisso despendido na realização da escritura;
7) Desde essa data os reclamantes e munidos das chaves, colocaram o portão da garagem no qual gastaram €233,70; vidros duplos na vivenda, no que gastaram €248,00 e azulejos pela quantia de €195,00.
8) Também colocaram os reclamantes um sistema de termossifão de 300l com um módulo solar, no telhado, gastando nisso a quantia de €3648,00;
9) Colocaram também degraus e granito no valor de €2.749,05;
*
FACTOS NÃO PROVADOS I. Da impugnação apresentada por José e esposa Maria
a) Que os impugnantes contrataram e fizeram serviço de limpeza geral.
II. Da impugnação apresentada por S. F. e esposa E. M.
a) Que os impugnantes contrataram e fizeram serviço de limpeza geral.
*
B) O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo o tribunal conhecer de outras questões, que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.*
C) As questões suscitadas nos dois recursos, exclusivamente de natureza jurídica, isto é, que não versam sobre a reapreciação da decisão de facto, têm a ver com a questão de saber se os contratos-promessa são nulos e se, relativamente às situações suscitadas, existe direito de retenção e, portanto, se deve manter-se ou ser alterada a graduação dos créditos em questão.Quanto à primeira questão da eventual nulidade dos contratos-promessa, a apelante Banco B, transcreve parcialmente o nº 3 do artigo 410º do Código Civil para fundamentar a sua pretensão, mas não tem razão, uma vez que a omissão das formalidades previstas no artigo 410º nº 3 do Código Civil não pode ser invocada por terceiros, desde a redação do Decreto-Lei nº 236/80, de18/07, como resulta do Assento nº 15/94, DR 236/94, Iª SERIE-A, de 12-10-1994, pág. 6171 A 6172.
Aliás a parte final do referido nº 3 do artigo 410º do Código Civil, atual, se limita a invocação da omissão ao próprio promitente vendedor, por maioria de razão a não permite a terceiros, pelo que improcede a pretensão da apelante.
Conforme se escreveu no Acórdão desta Relação de Guimarães de 07/06/2018, no processo nº 1174/13.6TJVNF-E.G1, deste mesmo Coletivo, “antes de mais importa apreciar a doutrina do Acórdão de Uniformização de Jurisprudência (AUJ) 4/2014, de 20/03.
Conforme se refere no Acórdão desta Relação de Guimarães de 08/03/2018 no processo nº 1551/12.0TBBRG-E.G1, de 08/03/2018, disponível em www.dgsi.pt, “o referido Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 4/2014 de 20/03/2014 interpretou o artigo 755º, nº 1, al. f) do C.Civil da seguinte forma: “No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755º nº 1 alínea f) do Código Civil”…
O acórdão uniformizador de jurisprudência, ao contrário do assento, declarado inconstitucional, não é fonte imediata de direito, razão pela qual não tem força vinculativa…
No entanto, a jurisprudência é unânime no sentido de que, por regra, a orientação que prevaleceu no acórdão uniformizador, proferido com a intervenção do pleno das secções cíveis do Supremo Tribunal de Justiça (cfr. art. 686.º, n.º do CPC), deve ser seguido pelos tribunais.
A relevância da uniformização de uma determinada orientação interpretativa decorre ainda da obrigatoriedade da intervenção do pleno das secções cíveis quando se verifique a possibilidade de vencimento de solução jurídica que esteja em oposição com jurisprudência uniformizada, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito (nº 3 do citado art. 686º).
Cumpre recordar que, para além de dever de obediência à lei, o julgador, nas decisões que proferir, terá em consideração todos os casos que mereçam tratamento análogo, a fim de obter uma interpretação e aplicação uniformes do direito (cfr. art. 8º, nº 2 e 3 do C.Civil).
Ora, este princípio de interpretação e aplicação uniforme do direito impõe-se, com mais evidência, se existir um acórdão uniformizador que visou, justamente, pôr fim a uma polémica jurisprudencial sobre uma questão jurídica.
Tendo em consideração a força persuasiva forte (expressão utilizada pelo Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes, Papel do Supremo Tribunal de Justiça na orientação da Jurisprudência: procedimentos de uniformização, breves notas, in www.stj.pt/ficheiros/coloquios/Abrantes_Geraldes.pdf) do acórdão uniformizador, só na hipótese de haver razões ponderosas, nomeadamente a frustração de expectativas relevantes ou do princípio da confiança, o julgador poderá justificar a não aplicação da interpretação seguida pelo Supremo Tribunal de Justiça a casos anteriores à data da publicação do acórdão uniformizador.
Neste sentido A. Geraldes (Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2014, 2ª edição, pág. 397) refere que, atendendo à qualidade e valor intrínseco da jurisprudência uniformizada do STJ, só razões muito ponderosas poderão justificar desvios de interpretação das normas jurídicas em causa (v.g. violação de determinados princípios que firam a consciência jurídica ou manifesta desatualização da jurisprudência face à evolução da sociedade).
O Acórdão do STJ, de 24/05/2016 (disponível em www.dgsi.pt), também reconhece, aos acórdãos uniformizadores, a força de um precedente persuasivo, esclarecendo que apesar de não terem força obrigatória geral, criam um precedente qualificado de carácter persuasivo, a desconsiderar apenas com fundamentos em fortes razões ou especiais circunstâncias que não tenham sido suficientemente ponderadas.
Por conseguinte, importa saber se estamos perante razões efetivamente muito relevantes que não aconselhem a aplicação do Acórdão Uniformizador nº 4/2007 às reclamações de créditos em análise.
A aplicação dessa doutrina foi afastada … com o fundamento de não ser previsível, na data em que foram apresentadas as reclamações de créditos e as impugnações, uma interpretação restritiva do art. 755º, nº 1, f), do CC, que apenas confere o direito de retenção, na insolvência, ao promitente-comprador que seja consumidor, exigindo-se, para esse efeito, a alegação e prova dos respetivos factos.
…
O direito de retenção em benefício do promitente-comprador, no caso de ter havido tradição da coisa, objeto do contrato-promessa, decorrente do crédito pelo incumprimento, foi consagrado pelo legislador no artigo 442º, nº 3 através do Dec.-Lei nº 236/80 de 18.07 por se ter entendido, na altura, que os interessados em habitação própria mereciam, face à conjuntura da época, uma tutela diferente e acrescida.
No Dec.-Lei nº 379/86 de 11.11, questionou-se se era de manter tal garantia, tendo o legislador respondido afirmativamente por ter reconhecido que a tradição antecipada do imóvel cria legitimamente ao beneficiário da promessa uma confiança mais forte na estabilização ou concretização do negócio, tendo sido transferida a norma para o local sistematicamente mais adequado, ou seja, no regime jurídico do direito de retenção-art. 755º, nº 1, al. f) do C.Civil.
Ponderou-se o conflito de interesses resultante do direito de retenção concedido ao promitente-comprador prejudicar o reembolso dos empréstimos concedidos pelas instituições bancárias às empresas construtoras e optou-se por atribuir prioridade à tutela dos particulares, na lógica da defesa do consumidor.
Perante a justificação desta opção legislativa no sentido de assegurar uma tutela mais eficaz do contraente consumidor que pretende adquirir uma habitação, foram proferidos pelo Tribunal Constitucional (Cfr. Ac. TC n.º 356/04 de 19.05.2004, n.º 466/04 de 23.06.2004 e 606/2003 de 19.05.2004) acórdãos no sentido de não declarar inconstitucional essa prevalência no caso de existência de hipotecas registadas anteriormente.
No Ac. do TC n.º 356/04 de 19.05.2004, entre outros (v. ainda Ac. n.º 466/04 de 23.06.2004 disponíveis em www.dgsi.pt), em que foi apreciada a constitucionalidade daquele normativo, inovador, sublinhou-se que já resultava do preâmbulo dos mencionados diplomas que o objetivo prosseguido pela solução é a tutela do consumidor e das expectativas de estabilização do negócio (muitas vezes incidente sobre a aquisição de habitação própria permanente) decorrentes de ter havido tradição da coisa.
Por outras palavras, a solução jurídica consagrada na lei, a partir de 1980, foi justificada pela prevalência atribuída ao direito dos consumidores relacionado com a aquisição de habitação própria.
Recordando a intenção e objetivo legislativo acima mencionado, o Acórdão Uniformizador nº 4/2014 interpretou restritivamente o preceito do artigo 755º, nº 1, al. f) do C.Civil no sentido de que fica a coberto da prevalência conferida pelo direito de retenção o promissário de transmissão do imóvel que, obtendo a tradição da coisa, seja simultaneamente consumidor.
Nesse mesmo aresto fez-se referência a várias decisões sobre a problemática, sendo que a maioria (sendo de 27/11/2007 o Acórdão do STJ referente ao tema, disponível em www.dgsi.pt) delas era no sentido da prevalência do direito de retenção no confronto com a hipoteca anteriormente registada, por tutelar os direitos e expectativas do consumidor, no caso de aquisição de habitação própria.
Nesta conformidade, os credores, nas reclamações de créditos sub judice, apresentadas no ano de 2012, caso tivessem a qualidade de consumidores finais podiam e deviam ter alegado essa factualidade, como era seu ónus (cfr. art. 342º, nº 1 do CC) atendendo ao objetivo do legislador de tutela reforçada dessas situações e aos diversos arestos que se pronunciaram sobre esta problemática nomeadamente sobre a constitucionalidade da norma.
Nesta linha argumentativa, não desrespeita o princípio da confiança a aplicação da interpretação normativa (restritiva) uniformizada pelo Supremo Tribunal de Justiça, até por razões que se prendem, como já tivemos oportunidade de salientar, com o princípio da igualdade decorrente da uniformidade de decisões e certeza do direito.
…
O Acórdão Uniformizador nº 4/2014 de 20.03.2014 ao conceder, no âmbito da graduação de créditos na insolvência, direito de retenção ao promitente-comprador, que detém a qualidade de consumidor, e que obteve a tradição da coisa, não definiu esse conceito; apenas esclareceu que deve ser um utilizador final, que usa os andares para si próprio e não com escopo de revenda (Cfr. nota 10 do Ac. Uniformizador STJ nº 4/2014).
Tem vindo a ser entendido, sobre esta questão, que o conceito de consumidor deve ser aquele que se encontra consagrado na Lei de Defesa do Consumidor (Lei nº 24/96 de 31/07) e no Dec.-Lei nº 24/2014 de 14/02, que procedeu à transposição para a ordem jurídica interna da Diretiva nº 2011/83/UE do Parlamento Europeu e do Conselho de 25/10/2011.
O artigo 2º, nº 1 da Lei de Defesa do Consumidor considera consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios.
E, segundo a mencionada Diretiva, transposta pelo Dec.-Lei nº 24/2014 de 14/02, consumidor é qualquer pessoa singular que atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal.
Da conjugação destes normativos, conclui-se que estão excluídos deste conceito as sociedades comerciais uma vez que a leitura do artigo 2º, nº 1 da Lei de Defesa do Consumidor, na hipótese de existirem dúvidas sobre o respetivo âmbito subjetivo, deve obedecer ao princípio da interpretação conforme do direito da União Europeia, in casu de uma Diretiva, com efeito direto, por força da respetiva transposição para a ordem jurídica interna.
No quadro da insolvência, para efeito de reconhecimento do direito de retenção ao promitente-comprador, o Acórdão do STJ, de 13/07/2017 (10), definiu como consumidor aquele que adquiriu bens ou serviços para satisfação de necessidades pessoais e familiares (uso privado) e para outros fins que não se integrem numa atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável.”
Também não deixa de se referir o Acórdão do STJ de 15/04/2015, processo nº 2583/05, disponível na Base de Dados do Ministério da Justiça, onde se refere que:
“1. No contrato-promessa de imóvel, com tradição da coisa para o promitente-comprador, por convenção das partes, acompanhada do pagamento, a título de sinal de parte significativa do preço, com o subsequente alheamento do proprietário em relação à coisa, pode considerar-se que estamos perante uma verdadeira posse por banda do promitente-comprador. Sempre se tratando, de qualquer modo, de uma detenção lícita.
…
3. São pressupostos do direito de retenção: (i) o devedor há-de ter a retenção regular de uma coisa de que não é proprietário; (ii) o devedor há-de ser titular de um crédito quanto ao seu credor, desde que o mesmo represente o montante de gastos efetuados por causa da coisa ou de danos que ela lhe causou. Bastando-se o primeiro dos aludidos requisitos com a simples detenção da coisa, desde que não tenha sido obtida por meios ilícitos…”
Que dizer relativamente às situações em apreço?
No que se refere ao recurso do Banco B, relativamente ao produto da venda dos lotes que compõe as verbas 16 e 17, entende dever ser graduado o seu crédito em primeiro lugar, devendo graduar-se o crédito dos credores José e esposa Maria e S. F. e esposa E. M., como comum, porquanto os mesmos adquiriram os imóveis com o propósito de os revenderem.
Será assim?
Resulta efetivamente dos factos provados, da impugnação apresentada por José e esposa Maria, no ponto 12 que os mesmos “celebraram um contrato de mediação imobiliária com uma empresa do ramo e passaram a anunciar a revenda das mencionadas vivendas geminadas e a mostrá-las a potenciais compradores.”
Também resulta provado da impugnação apresentada por S. F. e esposa E. M., no ponto 11, que os mesmos “celebraram um contrato de mediação imobiliária com uma empresa do ramo e passaram a anunciar a venda da mencionada vivenda geminada e a mostrá-la a potenciais compradores.”
Ora conforme acima se referiu, “no quadro da insolvência, para efeito de reconhecimento do direito de retenção ao promitente-comprador, o Acórdão do STJ, de 13/07/2017 (10), definiu como consumidor aquele que adquiriu bens ou serviços para satisfação de necessidades pessoais e familiares (uso privado) e para outros fins que não se integrem numa atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável.”
Como é evidente não deixa de ser consumidor aquele que não desenvolvendo uma atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável, adquire um imóvel e, em determinada altura, se decide a vendê-lo, incumbindo às apelantes o ónus de alegação e prova dos factos impeditivos, modificativos e extintivos do direito (artigo 342º nº 2 Código Civil).
Não se tendo provado que a fração não se destinava a à satisfação de necessidades pessoais e familiares, isto é, ao uso privado ou que o promitente comprador desenvolva uma atividade de compra e venda de imóveis ou, mesmo, que o tivesse adquirido para o revender, não tem razão a apelante, pelo que os referidos promitentes compradores não perdem a qualidade de consumidores e, verificado o demais condicionalismo, a apelação terá de improceder e, em consequência, confirmar-se a douta sentença recorrida.
No que se refere ao recurso interposto pela apelante HF SA, dão-se aqui por reproduzidas, por brevidade, as considerações acima expostas.
Afirma a apelante HF que “no caso sub judice, resulta dos autos, que os Impugnantes S. F. e E. M. e José e Maria, bem como Alice, na qualidade de herdeira universal de C. R. e como credora Alice adquiriram os imóveis não para uso próprio, mas sim para negócio, nomeadamente arrendamento!”
Também aqui não podemos deixar de chamar à colação as considerações acima tecidas sobre a qualidade de consumidor, esclarecendo que, para além de a matéria de facto a considerar ser a que o tribunal da 1ª instância considerou como provada, para relembrar também que não se tendo provado que a fração não se destinava a à satisfação de necessidades pessoais e familiares, isto é, ao uso privado ou que o promitente comprador desenvolva uma atividade de compra e venda de imóveis ou, mesmo, que o tivesse adquirido para revenda, não tem razão a apelante, pelo que os referidos promitentes compradores não perdem a qualidade de consumidores e, verificado o demais condicionalismo, a apelação terá de improceder e, em consequência, confirmar-se a douta sentença recorrida.
O facto de alguém arrendar um imóvel sem se ter provado o condicionalismo referido no parágrafo anterior. não faz perder a qualidade de consumidor, condicionalismo esse que – diga-se – incumbia às apelantes alegar e provar, o que não lograram fazer.
Por todo o exposto verificando-se o condicionalismo legal para o direito de retenção a que se referem as situações questionadas, pelo que as apelações terão de improceder e, em consequência, confirmar-se a douta sentença recorrida.
*
D) Em conclusão:1) Atendendo à qualidade e valor intrínseco da jurisprudência uniformizada do STJ, só razões muito ponderosas poderão justificar desvios de interpretação das normas jurídicas em causa;
2) O Acórdão Uniformizador nº 4/2014 de 20/03/2014 ao conceder, no âmbito da graduação de créditos na insolvência, direito de retenção ao promitente-comprador, que detém a qualidade de consumidor, e que obteve a tradição da coisa, não definiu esse conceito;
3) Para este efeito, considera-se consumidor aquele que adquire bens ou serviços para satisfação de necessidades pessoais e familiares (uso privado) e para outros fins que não se integrem numa atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável;
4) Não deixa de ser consumidor aquele que não desenvolvendo uma atividade económica levada a cabo de forma continuada, regular e estável, adquire um imóvel e, em determinada altura, se decide a vendê-lo.
*
III. DECISÃOPelo exposto, tendo em conta o que antecede, acorda-se em julgar as apelações interpostas improcedentes, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Notifique.
*
Guimarães, 27/09/2018
Guimarães, 27/09/2018
António Figueiredo de Almeida
Maria Cristina Cerdeira
Raquel Tavares