| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I - Relatório
TT, Lda, intentou acção declarativa de condenação contra B, S.A, alegando, em síntese, que depois de visto um anúncio de um imóvel, onde constavam determinadas características que iam ao encontro do que a Autora pretendia e que eram determinantes para a formulação da sua vontade de contratar, nomeadamente a área da fracção, bem como os três lugares de parqueamento na garagem, e tendo percebido que o imóvel pertencia à gestão do B, S.A de Azeitão entrou em contacto com o réu, foram-lhe facultadas apenas as chaves da loja, mas nunca as chaves de acesso à garagem. Pelo réu sempre foi referido que a dita loja tinha cerca 63m2 e que continha três lugares de parqueamento na garagem. Perante isto, foi celebrada a escritura de compra e venda do imóvel, entre a Autora e o Réu, no dia 12 de Outubro de 2018, pelo valor acordado de €52.500,00. Acontece que, segundo alega, apenas teve acesso às chaves da garagem passados cerca de dois meses da celebração do negócio, altura em que verificou que era impossível o estacionamento de qualquer veículo automóvel uma vez que as dimensões reais não correspondem com a planta anexa à escritura fornecida pela Ré. Mais alega que nunca teria celebrado o referido negócio com o Réu, ou pelo menos não teria celebrado o negócio nos termos em que celebrou, se soubesse que nos três lugares de garagem não seria possível o estacionamento de um veículo. Por fim, alega que o Réu, apesar de interpelado para o efeito, nada fez com vista à resolução do problema. Com estes fundamentos, a autora peticiona que o réu seja condenado:
1) a eliminar os defeitos do imóvel, suportando todos os custos inerentes a essa reparação;
1.1) a pagar à autora a quantia de €6.578,1 (seis mil quinhentos e setenta e oito euros e um cêntimo) a título de compensação pelos danos patrimoniais;
1.2) a pagar à autora a quantia de €3.500,00 (três mil e quinhentos euros) a título de compensação pelos danos não patrimoniais, ou, caso não seja possível,
2) a pagar à autora a quantia de €26.100,00 a título da redução do preço pago pelo imóvel nos termos do artigo 911º do C.C;
2.1) a pagar à autora a quantia de €6.578,1 a título de compensação pelos danos patrimoniais;
2.2) a pagar à autora a quantia de €3.500,00 (três mil e quinhentos euros) a título de compensação pelos danos não patrimoniais.
O réu contestou, defendendo que estavam em causa 2 lugares demarcados: um identificado com o número 16 e outro com o número 17/18 e que a autora, antes da celebração do negócio, fez, pelo menos, duas visitas ao imóvel e que na segunda visita, a autora foi acompanhada pela comercial do réu que estava encarregado da venda do imóvel, ocasião em que ambos se deslocaram à garagem e confirmaram a existência e configuração dos lugares de estacionamento. Mais alega que este acesso à garagem foi efectuado através das escadas do prédio contíguo, sendo que a garagem é comum a ambos os prédios e, no momento, não estava disponível o respectivo comando, mas que este foi entregue à autora ainda antes da celebração da escritura e que esta declarou perante notário que visitou a fracção e que a mesma é conforme à descrição efectuada pelo Réu. Invoca, ainda, que mesmo que não tivesse sido concedido acesso da garagem à autora, tal não seria minimamente coerente com o facto de a autora ter avançado com a compra, tanto mais que, como a própria alega, a afectação dos aludidos lugares à fracção a adquirir foi essencial e determinante na formação da sua vontade em negociar. Defende que não obstante conhecer os vícios da mesma, a autora pretendeu adquiri-la no referido estado, sendo a mesma adequada para o uso específico para a qual a adquiriu, sendo o preço estabelecido adequado em função das circunstâncias. Por fim, alega que a admitir-se a possibilidade de redução do preço jamais poderia ocorrer pelo valor peticionado de € 26.100,00.
A autora respondeu à matéria de excepção e por requerimento de 11/6/2021, veio requerer a intervenção provocada do Condomínio..., Azeitão.
Por despacho de 4/11/2021, foi admitida a requerida intervenção principal provocada.
A 12/5/22, foi proferido despacho saneador que, ao abrigo do disposto no art. 6º do CPC, sustentando que nos pedidos deduzidos a autora nada refere quanto a uma eventual licença de utilização, a título principal, ou desanexação, a título subsidiário (a que se refere ao longo da petição inicial), decidiu que tais pedidos não seriam atendidos.
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Realizada audiência final, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Nesta conformidade, julgo a ação parcialmente procedente, por provada, e, em consequência,
A- Condeno o Réu B, S.A a pagar à Autora TT, LDA, a título de redução do preço do contrato de compra e venda invocado nos autos, o valor de €13.125.00 (treze mil, sento e vinte e cinco euros).
B- Absolvo os Réus B, S.A e Condomínio… do demais peticionado.
Custas a cargo da Autora e Réu B., S.A, na proporção do respectivo decaimento, que fixo em 64% para a Autora e 36% para o Autor, ao abrigo do disposto no artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Notifique”.
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O réu B, S.A interpôs recurso da sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:
“1. Discorda o Recorrente do critério utilizado pelo Tribunal recorrido para determinar o valor da redução do preço, o qual não respeitou o disposto no art.º 566.º, n.º 3 do CC.
2. O Tribunal recorrido atendeu à simulação apresentada pela Recorrida e efectuada no portal das finanças, determinando que, se de acordo com o resultado de tal simulação (€ 26.100,00), o VPT dos lugares de estacionamento corresponde a 25% do VPT do imóvel à data da escritura (€ 104.590,81), então, aplicando tal percentagem ao preço efectivamente pago pela fracção (€ 52.500,00), alcança-se o valor de redução de € 13.125,00 (€ 52.500,00*25%).
3. Uma das razões que sustenta a discordância do Recorrente prende-se com o facto de o Tribunal recorrido não ter distinguido o valor do m2 de acordo com a sua afectação – ou seja, o Tribunal não considerou o facto de estar em causa a área de parte da fracção adquirida destinada a estacionamento, equiparando o valor do respectivo m2 ao valor do m2 da fracção em si.
4. O preço da fracção englobou os lugares de estacionamento, mas os mesmos são suspectíveis de avaliação independente, sendo que, para efeitos de tal avaliação, não se pode admitir que o valor comercial da área destinada a estacionamento seja igual ao valor comercial da área da fracção principal, porque tal não corresponde à realidade.
5. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.01.2005, proferido no âmbito do processo 04A4464 e disponível em www.dgsi.pt, identifica bem a questão ao colocar o acento tónico no valor mercantil da coisa e ao aplicar o critério objectivo consistente na diferença entre o preço acordado e o valor objectivo da coisa, com defeito.
6. O Tribunal recorrido não respeitou o referido critério objectivo de determinação do valor do bem com defeito, na medida em que não cuidou de apurar o valor objectivo daqueles, o que implicava que, por um lado, se considerasse que o mesmo está afecto ao estacionamento, com as necessárias consequências ao nível do respectivo valor do m2,
7. E, por outro, que se ponderasse se o bem, ainda que com defeito que impede a sua afectação normal, poderá, de alguma forma, proporcionar alguma vantagem ao seu proprietário, sendo esta a segunda razão que sustenta o presente recurso.
8. Com efeito, mesmo estando comprometida a utilização do espaço para efeitos de estacionamento, a Recorrida continua a ser proprietária do mesmo (“(…) a Autora continua a ser proprietária da área dos lugares de parqueamento, podendo utilizá-la para outros fins.”
9. O sócio gerente da Autora confirmou, em sede de declarações de parte, que, tendo autorização do condomínio para o efeito, poderia fechar o espaço correspondente aos lugares de estacionamento, transformando-o em arrecadação para arrumos, o que confirma a possibilidade de usufruir dos mesmos.
10. Logo, àquele bem, ainda que com defeito, tem necessariamente de ser atribuído um valor que considere a sua possível utilização para outro fim, sendo nesta medida devidamente ponderada a situação patrimonial do lesado, conforme dispõe o art.º 566.º, n.º 2 do CC.
11. Acresce que também não foi respeitado o n.º 3 da mesma norma, porquanto não se revela equitativa a situação já acima denunciada de equiparação do valor comercial do m2 dos lugares de estacionamento ao do m2 da fracção destinada a comércio.
12. Por outro lado, o Tribunal não estava na posse de factos que pudessem servir de limites à fixação da “indemnização” com recurso à equidade: não ficou provado o valor do m2 da área de estacionamento, na zona geográfica em causa e à data do negócio reduzido.
13. Não estando o Tribunal na posse de factos de onde pudesse extrair o valor de mercado do bem, com defeito - valor esse que, como se disse, não poderia deixar de considerar a utilização alternativa do bem -, não poderia ter recorrido à fixação da “indemnização” por via do critério de equidade, impondo-se que relegasse a determinação do valor a reduzir para sede de incidente de liquidação - nesse sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12.05.2022, proferido no âmbito do processo 10626/18.0T8LSB.L2-2 e disponível em www.dgsi.pt.
14. O Tribunal recorrido falhou na aplicação dos critérios equitativos a que apelou, incorrendo em violação do art.º 566.º do Código Civil, pelo que deverá a decisão recorrida ser substituída por outra que, para efeitos de redução do preço, considere que está em causa um espaço de estacionamento, cujo valor comercial é directamente afectado por tal finalidade e, portanto, distinto do valor da parte da fracção destinada a uso privativo, bem como que a Recorrida continuará a poder dispor de tal espaço para concretização de uma finalidade diversa, beneficiando do mesmo em termos patrimoniais.
15. Caso se entenda que o Tribunal ad quem não está na posse de elementos que lhe permitam atender àquelas variantes, requer-se que a decisão recorrida ser substituída por outra relegue para incidente de liquidação de sentença a determinação do valor do preço.
Por todo o exposto, requer-se que seja revogada a sentença recorrida e substituída por outra nos termos acima expostos”.
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A autora apresentou contra-alegações, terminando com as seguintes conclusões:
“A) Discorda a Recorrente do critério utilizado pelo Tribunal a quo, que determinou o valor da redução do preço, alegando para o efeito que o tribunal não respeitou o disposto no artigo 566.º n.º3, do Código Civil ( doravante designado por CC).
B) Ou seja, no entender da recorrente, o tribunal a quo apenas e só se baseou num critério de equidade para determinar o valor referente à redução do preço;
C) E ainda, atendeu apenas à simulação apresentada pela Recorrida, através de uma simulação da Autoridade Tributária, alegando para o efeito que o tribunal a quo não fez uma distinção entre o valor do metro quadrado de acordo com a sua afectação.
D) Ou seja, para a recorrente, o tribunal entendeu que o valor do metro quadrado da loja era o mesmo que o valor do metro quadrado dos lugares de estacionamento aqui em crise.
E) Ora, contrariamente ao aludido no recurso apresentado pela recorrente, o tribunal a quo decidiu bem, senão vejamos:
F) Na tese da recorrente, o tribunal a quo baseou-se apenas num critério de equidade, sem estar sustentado com matéria de facto dada como provada.
G) O que tal não corresponde à verdade, dado que o tribunal considerou como provado: “9- (...) Réu declarou vender à Autora, tendo esta declarado comprar, a referida fração, pelo valor acordado de €52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos euros).
H) 20- O valor patrimonial tributário do imóvel à data da escritura era de €104.590, 81.”
I) Considerando que a garagem não tem autonomia registral, fazendo parte integrante do prédio, a sua desvalorização tem de ser encontrada através da alegação e prova de um conjunto de factos.
J) E andou bem o tribunal a quo em ter o raciocínio lógico e prático que teve, numa dimensão de considerar a desvalorização pela inutilidade da garagem, pois era contrária para os fins a que se destinava, tendo em conta os factos e a matéria de prova que foram dado como provados.
K) Tendo para isso, feito um pendor de ponderação entre critérios de equidade, que a lei estabelece como possíveis, e que estão presentes no artigo 566.º n.º3 do CC, em conjunto com a matéria de facto e prova produzida, junto aos autos.
L) E não apenas e só, estabeleceu a redução do preço, com base em critérios de equidade, conforme a recorrente quer fazer crer.
M) Ademais, a recorrente alega também que o tribunal recorrido não fez uma distinção em concreto, nem tão-pouco ponderou a diferença sobre o valor do metro quadrado entre a loja e os lugares de garagem.
N) Note-se que a decisão recorrida, refere exatamente o contrário:
A Autora peticiona a quantia de €26.100,00 (vinte e seis mil e cem euros) a título da redução do preço pago pela fração. Avança com este montante por este ter sido o resultado da simulação que realizou no site da Autoridade Tributária. Sucede que, a redução do preço deve atender ao preço pago e ao momento da celebração do negócio, sendo certo que a simulação invocada pela Autora não atendeu ao primeiro parâmetro. Por essa razão, não pode este Tribunal considerar o valor peticionado pela Autora, por ser o mesmo manifestamente excessivo, em face do preço efetivamente pago pela Autora ao Réu - €52.500, sob pena de estarmos a atribuir valores semelhantes à área da fracção e à área dos lugares de estacionamento numa cave, o que não se justifica, atentas as diferentes características, fins a que se destinam e correspondentes valores de mercado.
Nos termos do disposto no artigo 566º, nº3 do CC “Se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.”, o tribunal socorrer-se-á de cálculos que permitem, de acordo com a equidade, determinar o valor da redução do preço.
Vejamos, então, qual o valor adequado à redução do preço pago pela Autora. Se considerarmos o valor referenciado pela Autora e resultante da simulação que fez (€26.100,00) concluímos que esse valor corresponde a 25% do valor patrimonial do imóvel à data da celebração da escritura, que ascendia €104.590, 81. Se considerarmos que a área dos lugares de parqueamento deverá corresponder a 25% do preço pago pela fração, percentagem que se nos afigura adequada, no caso concreto, atentas as características e fins a que se destina a área destinada a parqueamento, afigura-se-nos adequado e proporcional atribuir aos dois lugares de estacionamento com os n.o 16 e 17 e 18, o valor total de €13.125,00, devendo ser este o valor correspondente à redução a que a Autora tem direito.
O) Como se pode verificar, o tribunal a quo, andou bem na medida que através de critérios de equidade, decidiu bem, com base nas provas produzidas, no valor a ser atribuído a título de redução do preço.
P) como bem sabemos, a liquidação de sentença pode trazer um resultado, ainda mais desfavorável à mesma (recorrente), o que se for o entendimento de V. Exas, a quantia que se vier a apurar através deste mecanismo não fica limitada ao valor da condenação em primeira instância (€13. 125,00).
Q) O valor a fixar-se, pode nem ser em prejuízo da recorrida, tendo como limite o valor peticionado pela autora, ora recorrida em sede de petição inicial, no montante de € 26.100,00,
R) Veja-se nesse sentido o Ac. TRC proferido no âmbito do precesso n.º 409/08.1TBVIS.C1, disponível em www.dgsi.pt que refere: “(...) Note-se que não estamos a dizer que o prejuízo dos autores deve ficar aquém dos €15.000,00, o que estamos a dizer é que a matéria de facto não permite fixar tal valor.” (...) Condena-se os Réus a pagar aos Autores, a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, a título de redução do preço da fração, por venda de coisa defeituosa, nos termos do artigo 913.º do CC, até ao montante de €17.500,00.
Em face ao exposto deve ser negado provimento ao presente recurso interposto pela Recorrente mantendo-se a decisão recorrida”.
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O recurso foi admitido, como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo, nos termos dos arts. 627º, 629º, nº 1, 631º, nº 1, 637º, 638º, 639º, 641º, 644º, nº 1, a), 645º, nº 1, a) e 647º, nº 1, todos do CPC.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Objecto do recurso
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do CPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do CPC).
Assim, as questões a decidir consistem no seguinte:
- apurar se a decisão recorrida falhou na aplicação dos critérios de equidade, violando o disposto no art. 566º do CC;
- apurar se, por falta de elementos que permitam atender aos vários critérios que deviam determinar uma redução do preço recorrendo à equidade, a decisão recorrida deve ser substituída por outra relegue para incidente de liquidação de sentença a determinação do valor do preço.
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III. Fundamentação
1- De facto
A decisão recorrida considerou os seguintes factos:
“A) Factos Provados
Com relevância para a boa decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
1- A Autora é uma sociedade comercial por quotas, que exerce a sua actividade comercial no âmbito da topografia e atividades de engenharias técnicas e afins.
2- No mês de agosto de 2018, a Autora procurou um escritório para as suas novas instalações, tendo encontrado o anúncio de um imóvel, do qual constavam determinadas características que iriam de encontro com o que a Autora pretendia, nomeadamente a área da fração, bem como os dois lugares de parqueamento na garagem.
3- Por conseguinte, a Autora entrou em contacto com a mediadora imobiliária, “M… – Unipessoal Lda.” para marcar a visita do imóvel, tendo sido informada, pela mediadora, que o imóvel em questão pertencia, à carteira de imóveis do Réu, B. S.A, concretamente à gestão do balcão do B., S.A de Azeitão.
4- A Autora agendou com o Réu uma visita ao imóvel, tendo-lhe sido facultada apenas as chaves da loja, e não as chaves de acesso à garagem.
5- A entrada para a garagem do imóvel é feita através do portão automático da mesma ou por algum dos blocos do prédio, uma vez que cada bloco permite o acesso à cave, onde se encontram todos os lugares de parqueamento afetos ao prédio.
6- A Autora, diretamente e sem a intervenção da imobiliária, apresentou uma proposta para aquisição do imóvel no valor de €50.000,00 (cinquenta mil euros), tendo a mesma sido recusada.
7- A Autora fez uma nova proposta no valor de 52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos euros), através da mediadora imobiliária “M… -Unipessoal Lda.” a qual foi aceite pelo Réu.
8- Neste seguimento, a Autora, através do seu representante legal, dirigiu-se ao balcão do B., S.A para que lhe disponibilizassem novamente as chaves da fração, tendo-se dirigido a esta com os representantes da imobiliária, J e A e um construtor, D, sendo que nesta 2ª visita não teve acesso à garagem.
9- Posteriormente, no dia 12 de outubro de 2018, foi celebrada a escritura de compra e venda do imóvel correspondente à fração autónoma designada pela letra A do prédio urbano sito na Rua …. concelho de Setúbal, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º …e inscrito na respetiva matriz sob o artigo…, no Cartório Notarial de Setúbal, perante a Notária Privada, Dra…., através da qual o Réu declarou vender à Autora, tendo esta declarado comprar, a referida fração, pelo valor acordado de €52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos euros).
10- O gerente da Autora, não poderia estar presente no ato da escritura, pelo que outorgou uma procuração com poderes especiais para o ato em nome do Sr. J….
11- No dia da escritura e conforme estipulado entre as partes, foram apresentados ao procurador da Autora, todos os documentos referentes ao imóvel, nomeadamente a tela final da planta da garagem, devidamente carimbada com o selo da Câmara Municipal de Setúbal.
12- Na referida tela final constavam os dois lugares de parqueamento na garagem, numerados como 16 e 17/18, assim como a respetiva licença de utilização.
13- Após a celebração da escritura, foi entregue à Autora, pela Ré, as chaves referentes à loja, bem como um comando de garagem ainda selado, que ainda se encontrava por configurar com o portão da mesma, e umas chaves de um dos blocos do prédio que não era o bloco onde a fração adquirida está inserida.
14- Decorrido um dia da celebração da escritura, a Autora teve acesso, via pedonal, aos lugares de estacionamento que lhe estavam afetos.
15- A Autora, passados 2 meses da celebração da escritura, teve acesso, através da entrada com veículo pelo portão, aos lugares de parqueamento.
16- A Autora procedeu ao levantamento 3D dos lugares de garagem e elaborou uma planta correspondente à realidade física do local.
17- Os lugares afetos à fração A são os lugares nº16, nº17 e nº18, sendo que o acesso de um carro ao lugar de estacionamento n.º 17 e 18 é feita através da passagem pelo lugar n.º 16.
18- A caixa de escadas do prédio não tem a dimensão constante das telas finais, uma vez que foi prolongada por mais 1,5 m de extensão, ocupando a área em frente ao lugar n.º 16, obstruindo, dessa forma, a entrada e saída de veículos desse lugar de estacionamento, as quais só são possíveis se o lugar contíguo, o n.º 15 estiver desocupado.
19- A Autora utiliza as suas antigas instalações para o parqueamento dos seus veículos, que distam cerca de 500 metros da fração supra identificada.
20- O valor patrimonial tributário do imóvel à data da escritura era de €104.590, 81.
21- A Autora paga, mensalmente, as quotas do condomínio no valor de €33,36 (trinta e três euros e trinta e seis cêntimos).
22- A Autora pagou, a título de IMT, o valor de €6.798,40 (seis mil, setecentos e noventa e oito euros e quarenta cêntimos).
23- A Autora pagou a título de imposto de selo o valor de €836,73 (oitocentos e trinta e seis euros e setenta e três cêntimos).
Factos não provados
Não se provaram outros factos com relevância para a boa decisão da causa,
designadamente, que:
A) A Autora, junto do Balcão, perguntou por informações acerca do imóvel tendo-lhe sido transmitido, que a dita loja estava em muito boas condições, e que a mesma tinha afeta três lugares de parqueamento na garagem do prédio;
B) Na segunda visita ao imóvel, a Autora foi acompanhada pela comercial do Réu que estava encarregue da venda do imóvel, ocasião em que ambos se deslocaram à garagem e confirmaram a existência e configuração dos lugares de estacionamento.
C) Em momento posterior àquela segunda visita, mas ainda antes da celebração da escritura pública de compra e venda, terá sido facultado à Autora o comando de acesso à garagem.
D) A Autora enquanto sociedade comercial, é proprietária de três veículos automóveis, que são utilizados diariamente pelos seus trabalhadores.
E) A Autora despendeu cerca de €3.500,00 (três mil e quinhentos euros) em gasóleo, desgaste dos veículos e tempo de trabalho dos seus trabalhadores com as deslocações diárias para estacionamento das suas viaturas”.
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2- De Direito
É pacífico, pois o réu não suscitou a questão em sede de recurso, que no caso dos autos estamos perante uma compra e venda de coisa defeituosa (art. 913º, nº 1 do CC), na medida em que a fracção comprada pela autora ao réus enferma de um vício que interfere, directamente, nas qualidades necessárias a que o bem se destina: a autora pretendia comprar uma fracção com dois lugares de garagem, mas veio-se a apurar que a utilização dos mesmos para o fim a que se destinam (aparcamento), não é possível, por força da própria construção da garagem, sendo certo que o réu não logrou demonstrar que a autora tinha conhecimento desse facto antes da celebração da escritura de compra e venda.
A decisão recorrida afastou a possibilidade de reparação da do defeito, pedido efectuado pela autora a título principal, na medida em que isso implicaria a demolição das escadas e afectaria a estabilidade e estrutura de todo o prédio.
Passando à apreciação do pedido subsidiário formulado pela autora, redução do preço pago pela fracção em € 26.100,00, lê-se na decisão recorrida: “Avança [a autora] com este montante por este ter sido o resultado da simulação que realizou no site da Autoridade Tributária. Sucede que, a redução do preço deve atender ao preço pago e ao momento da celebração do negócio, sendo certo que a simulação invocada pela Autora não atendeu ao primeiro parâmetro. Por essa razão, não pode este Tribunal considerar o valor peticionado pela Autora, por ser o mesmo manifestamente excessivo, em face do preço efetivamente pago pela Autora ao Réu - €52.500, sob pena de estarmos a atribuir valores semelhantes à área da fração e à área dos lugares de estacionamento numa cave, o que não se justifica, atentas as diferentes características, fins a que se destinam e correspondentes valores de mercado.
Nos termos do disposto no artigo 566º, nº3 do CC “Se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados”, o tribunal socorrer-se-á de cálculos que permitem, de acordo com a equidade, determinar o valor da redução do preço. Vejamos, então, qual o valor adequado à redução do preço pago pela Autora. Se considerarmos o valor referenciado pela Autora e resultante da simulação que fez (€26.100,00) concluímos que esse valor corresponde a 25% do valor patrimonial do imóvel à data da celebração da escritura, que ascendia €104.590, 81.
Se considerarmos que a área dos lugares de parqueamento deverá corresponder a 25% do preço pago pela fração, percentagem que se nos afigura adequada, no caso concreto, atentas as características e fins a que se destina a área destinada a parqueamento, afigura-se-nos adequado e proporcional atribuir aos dois lugares de estacionamento com os n.º 16 e 17 e 18, o valor total de €13.125,00, devendo ser este o valor correspondente à redução a que a Autora tem direito”.
O réu insurge-se unicamente quanto à forma como o tribunal recorrido recorreu à fixação deste valor, com recurso ao disposto no art. 566º, nº 3 do CC, defendendo que a decisão falhou na aplicação dos critérios de equidade e que, na falta de elementos que permitam atender aos vários critérios que deviam determinar a redução do preço, deve ser substituída por outra que relegue para incidente de liquidação de sentença a sua determinação.
Vejamos se lhe assiste razão.
De acordo com o disposto no art. 566º do CC “1. A indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor. 2. Sem prejuízo do preceituado noutras disposições, a indemnização em dinheiro tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos. 3. Se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.”
O tribunal a quo recorreu ao juízo de equidade, previsto no nº 3 deste artigo, para determinar o valor adequado à redução do preço pago pela autora, na medida em que a fracção adquirida enferma do vício já mencionado. Para o efeito, utilizou uma percentagem 25% do valor global pago pela fracção, atendendo às características e fins a que se destinam os lugares de garagem destinados à fracção adquirida pelos autora, recorrendo a uma área de parqueamento que não foi determinada nos autos, além de não estar também determinada a área da loja (não consta dos factos provados).
Tendo em conta o disposto no art. 4º e nº 3 do art. 566º do CC, poderia o tribunal recorrer à fixação do valor da redução do preço por recurso à equidade, ou podia esse valor ser determinado de uma outra forma?
De acordo com art. 913º, nº 1 do CC, “Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”. Já de acordo com o disposto no nº 1 do art. 911º, da secção referente à compra e venda de bens onerados, a redução do preço será realizada em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, remetendo o nº 2 do mesmo artigo para os preceitos, com as necessárias adaptações, quanto à redução do preço.
O art. 884º do CC, referindo-se à redução do preço dispõe que “1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do art. 292º ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global. 2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação”.
Assim, no caso de no contrato não se encontrarem individualizadas as parcelas do preço global, a redução do preço há-de ser feita por meio de avaliação.
Quanto aos critérios a seguir para determinação do referido valor, perfilam-se várias teses na doutrina e jurisprudência. (cfr. Paulo Mota Pinto em Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. II, pág. 1434 – 1447).
Conforme exposto por João Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos defeitos da Obra, 2011, 4ª ed., pág. 107 e 108, uma vez que aos contratos de empreitada se aplicam as normas do contrato de compra e venda no que respeita à redução do preço:
“- Há quem defenda que essa redução deve ser encontrada na diferença entre o valor da obra sem defeitos (valor ideal) e o valor da obra com defeitos, ao tempo da celebração do contrato (Vaz Serra, em Empreitada, no BMJ nº 146, pág. 53 (…);
- Para outros, o montante da redução deve ser calculado, subtraindo-se o valor do preço acordado e o valor objectivo da obra com defeitos na data da sua aceitação (Pedro Romano Martinez em Cumprimento Defeituoso…, pág. 362-365 (…) ).
- Noutra perspectiva, o montante da redução verificar-se-ia entre o preço acordado e o valor pelo qual as partes teriam celebrado o contrato, caso tivessem previsto a existência dos defeitos (Rui Sá Gomes, em Breves Notas sobre o cumprimento defeituoso no contrato de empreitada, em “Ab vno omnes – 75 anos da Coimbra Editora”, pág. 624, nota 81).
E há ainda quem defenda que a redução do preço deve ser encontrada numa ponderação equitativa entre o preço acordado, o valor objectivo da obra com defeitos e o valor ideal da obra, à data da sua aceitação (Domenico Rubino/Giovani Iudica, em Dell’ appalto, pág. 411-412 (…) e o Ac. do STJ de 25-3-2003, na CJ, Ano XI, tomo 1, pag. 140, relatado por Afonso Correia).
Para optarmos por um destes critérios devemos ter presente que, tendo sido consagrado que a redução do preço deveria ser determinada através da avaliação, se preferiram critérios objectivos a subjectivos, pelo que a terceira hipóteses acima elencada deve ser colocada de parte (não era numa avaliação que se iria determinar qual o preço que as partes teriam convencionado, caso tivessem previsto a existência de defeitos). Quanto à primeira e segunda soluções, as mesmas esquecem que o valor ideal da obra pode não corresponder ao preço acordado, pelas circunstâncias especiais que poderão ter presidido à outorga do contrato, pelo que, nesses casos, aplicando-se esses critérios, verifica-se uma distorção do sistema, dado que, ou estamos a comparar dois valores com origem de determinação diversa (um com origem convencional e outro com origem pericial) – na segunda -, ou comparamos dois valores com a mesma origem de cálculo (pericial), para aplicarmos o resultado a um valor de origem diferente (convencional) – na primeira. Daí que se prefira a última solução apontada que pondera todas as realidades em jogo, de modo a obter um resultado equitativo, com utilização do método de determinação de dados fixado pela seguinte fórmula pd= (pa x vr): vi, sendo pd o preço devido após a redução, pa o preço acordado entre as parte, vr valor real da obra executada e vi, o valor da obra sem o defeito, objectivamente determinado (esta fórmula encontra-se enunciada por Dieter Medicus, em Tratado de las relaciones obligacionales, vol. I, pág. 405). Os valores da obra real e ideal da obra devem ser determinados à data da sua aceitação.
Como refere Paulo Mota Pinto, «este método de redução proporcional respeita a relação entre a prestação e contraprestação fixada no contrato, independentemente da perturbação, não se alterando a relação entre o preço e o valor objectivo, mas continuando-a proporcionalmente, nas condições resultantes do vício ou do evento lesivo. Respeita, pois, o direito das partes de conformarem livremente o contrato, como expressão da liberdade contratual, mantendo ou prolongando a respectiva relação de equivalência, que se deixa intocada, daqui resultando o seu conteúdo de justiça. Também por isso, compreende-se que seja naturalmente adequado a hipótese em que está em causa um não cumprimento parcial (quantitativo ou qualitativo)» (in Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. II, pág. 1438”.
Ponto é que, se a lei consagrou, no art. 884º, nº 2 do CC, que a redução do preço deve ser determinada através de uma avaliação, não é licito recorrer à determinação daquele valor por recurso à equidade nos termos do nº 3 do art. 566º do CC se pode ser fixado um valor exacto ou muito aproximado do valor que deve ser considerado para a redução do preço. E, perante a solução de direito adoptada na sentença, há que determinar o valor da redução do preço segundo critérios objectiváveis, onde caberá, necessariamente, a realização de uma perícia/avaliação. Assim, será necessário, designadamente, concretizar a área total da fracção em causa nos autos, discriminando a área da loja e, por outro lado, a área dos lugares de garagem que lhe estão destinados (nºs 16, 17/18), para, depois, se poder avaliar o valor de mercado da fracção com dois lugares de garagem e o valor da fracção com os lugares de garagem tal como se apresentam na realidade (sem aptidão para parqueamento), tudo à data da aquisição (ou mesmo outros valores que o tribunal repute como necessários para de acordo com os vários critérios plausíveis determinar o valor da redução do preço). Só então, estará o tribunal habilitado a fixar o valor a que se refere o art. 884º, nº 2 do CC.
Tendo em conta a escassez de factos provados, pois da fracção autónoma adquirida pela autora apenas sabemos que foi adquirida pelo valor global de € 52.500,00, é uma “loja” a que estão afectos os lugares de garagem nº16, nº17 e nº18, sem autonomia registal, e que não permitem o parqueamento de viaturas, resta a este tribunal condenar o réu no que se vier a liquidar em execução de sentença nos termos do art. 609º, nº 2 do CPC, até ao valor máximo reclamado nesta acção a esse título, ou seja, € 26.100,00 (neste sentido cfr. os Ac. da RL de 12/5/22, proc. nº 10626/18, da RP de 15/2/12, proc. 206/06, da RC de 5/4/11, proc. 409/08).
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IV. Decisão
Pelo exposto, decide-se revogar a sentença apenas na parte respeitante à fixação do valor da redução do preço, condenando-se o réu a pagar à autora o montante que vier a ser liquidado nos termos do nº 2 do art. 609º do CPC, no limite máximo de € 26.100,00 (vinte e seis mil e cem euros).
Custas da apelação pela recorrida.
Lisboa, 21/3/24
Carla Figueiredo
Maria Teresa Lopes Catrola
Carla Mendes |
